السياسة السكنية في الجزائر
2 مشترك
منتديات نجوم مسيلة :: منتدى الهندسة المعمارية والعمران :: قسم الكتب ، البحوث ، المذكرات ، والمخططات GTU
صفحة 1 من اصل 1
السياسة السكنية في الجزائر
من طرف admin الجمعة سبتمبر 24, 2010 1:12 pm
لفـصـــل الأول
مدخل نظري للسياسة السكانية
مدخل الفصل
إن التطور الذي عرفه مجال البناء و التعمير, يعتبر إحدى السمات الأساسية الهامة به, حيث ظهر هذا التطور عبر مراحل التاريخ و هو ينبع أصلا من تطور الحاجة إليه.
إن ظهور العديد من الدراسات الحديثة و التي أخذ قطاع السكن نصيبا منها, أعطت دفعا قويا للإلمام بالمشاكل التي عرفها هذا القطاع في حياة الأمم أثناء مختلف برامجها التنموية.
- فالاهتمام الكبير بالسكن بصفة عامة و بالسياسة السكنية بصفة خاصة من أجل معرفة التغيرات الجذرية و العميقة التي عرفتها مختلف الهياكل المشكلة لقطاع السكن, جعلت الكثير من المفكرين و على اختلاف تخصصاتهم الاقتصادية, و التقنية يولون الأهمية القصوى لمعرفة الأسباب الحقيقية لهذه النقائض حتى يتسنى لهم في نهاية المطاف الخروج بالإقتراحات الكافية و الآزمة لمعالجة هذا الموضوع.
- و عليه حاولنا في هذا الفصل أن نعطي صورة واضحة و مبسطة حول السكن و ذلك بإعطاء مفاهيم عامة حوله في المبحث الأول الذي عالج في ثلاث مطالب رئيسية, مفهوم السكن, أهمية, كيفية تمويل هذا الأخير من خلال مختلف المصادر التمويلية, و أخيرا و ليس آخرا, أهم العوامل التي تدخل في إنجازه, أماّ المبحث الثاني فتطرقنا فيه إلى بعض المفاهيم الخاصة بالسياسة السكنية من خلال أربع مطالب حيث أدرجنا مفهوم عام و بسيط للسياسة السكنية من خلال التعريف بها و بمختلف أدواتها, كما تعرضنا إلى أهم أهدافها و أخيرا حاولنا أن نعرض أهم المشاكل التي تواجه أو تعرقل مسار السياسة السكنية للوصول إلى أهدافها المسطرة.
- أمّا المطلب الرابع و الأخير, فعالجنا فيه موضوع التخطيط السكني بصفة مختصرة مركزين على مفهومه, المراحل التي مرّ بها و علاقة هذا الأخير بصلب موضوعنا ي السياسة السكنية.
المبحـث الأول: مفاهيـم عامـة حــول السكــن:
- يتميز السكن بعد خصائص اقتصادية و اجتماعية إذ يعتبر البذرة الأساسية لادخار العائلات ذوات الدخل المرتفع و المتوسط على السواء، حيث يسمح لهم بحجز مبالغ معتبرة و تخصيصها للاستثمار في مجال السكن الفردي و الجماعي على السواء.
- فالسكن بهذا المفهوم يعتبر من المجالات الواسعة للاستثمار لأنه يدري دخلا منتظما، و إذا كان السكن ثابت من حيث الحيز المكاني إلا أن موقعه يجعله بالنسبة للأماكن المكملة له كشبكة مواصلات، و عليه فالسكن يعد أداة تنمية اقتصادية كلية ينبغي النظر إليه بوصفه مكملا للقطاعات الأخرى.
المطلـب الأول: مفهــوم و أهميــة السكــن:
- للسكن أهمية كبيرة تتجلى من خلال مفهومه الواسع و من خلال دوره الكبير سواء على الصعيد الاقتصادي أو الاجتماعي و حتى السياسي، و هذا ما سنحاول طرحه فيما يلي:
أولا: مفهـوم السكـن:
- إن المفهوم البسيط للمسكن و الذي يتألف عادة من الجدران و السقف، يبقى بعيدا كل البعد عن المفهوم الحقيقي و الشامل له، إن مفهوم السكن الذي يتطلع إليه الإنسان حتى يعيش فيه بكل راحة و استقرار، هو ذلك الحيز المكاني الذي يتجسد من خلال الخدمات المساعدة و التسهيلات التي يقدمها المجتمع للفرد، باعتباره كائن يسعى إلى تحقيق المزيد من الرفاهية في جميع مجالات الحياة (1).
- و في هذا الصدد، يرى المفكر " نفيت آدم Nevitt Adam " من خلال كتابه " المشكل الاقتصادي للسكن " على أن السكن عبارة عن " حق و إحدى عناصر مستوى المعيشة شأنه شأن الغذاء و جميع متطلبات الحياة " (2).
- و مما تجدر الإشارة إليه، أن للسكن خاصية مزدوجة، حيث أنه يمثل " استثمار مكلف investissement coûteux " و في نفس الوقت " سلعة استهلاكية دائمة un bien de consommation durable " فكيف ذالك؟ (3).
(1). J.E. HAVEL, habitat et logement, presse universitaires de France, France, 1968 P 10.
(2). Nevitt Adam Adela, The economic problem of housing, Ed Land, Me camilllion, England 1975, P 189.
(3). Jean peythieu, Le financement de la construction de logement, édition sirey, Paris ,France,1991, P3,P4.
1-السكــن استثمــار مكلــف:
- يعد أو يعتبر السكن كاستثمار مكلف، و تعطى له هذه الخاصية لعدة أسباب أو اعتبارات نذكر منها:
* ارتفـاع تكاليـف إنجـازه:
باعتبار أن الطلب على السكن في تزايد مستمر بسبب ازدياد عدد السكان و كذا هجرتهم المتواصلة نحو المدن من جهة، و من جهة أخرى ندرة أو نقص مواد البناء و عدم كفايتها جعلت الطلب عليها يزداد مما أدى إلى ارتفاع تكلفتها.
* أهمية الاستثمار في إنجاز السكنات:
و تظهر هذه الأهمية من خلال الدور الكبير الذي يكتسبه السكن سواء على الصعيد الاقتصادي أو الاجتماعي و حتى السياسي *، و عليه فإن من الضروري إنجاز السكنات خاصة مع تزايد عدد الأفراد و من ثمة زيادة الطلب عليها.
* بما أن النشاط الصناعي المعماري يستقطب نسبة عالية و كبيرة نوعا ما من اليد العاملة (و التي تتراوح بين 40 إلى 50 %) و هذه الأخيرة تتطلب تكلفة تحسب ضمن تكلفة إنجاز السكنات، مما يؤدي إلى ارتفاع تكلفتها.
* يعد دور المهندسين المعماريين في إعداد التصميمات الهندسية للسكنات، دور لا يستغني عنه، غير أن القيام يمثل هذا العمل من طرفهم يتطلب دقة و تركيز و جهد.....إلخ، من شأنه أن يرفع من كلفة هذه التصميمات التي تدخل ضمن تكلفة إنجاز السكنات.
* تعد نسبة المخاطرة التي تواجهها مؤسسات إنجاز مواد البناء و المقاولين مرتفعة نسبيا مقارنة بباقي النشاطات الاقتصادية.
* يهتلك السكن على فترة زمنية طويلة نوعا ما إذا قورنت بباقي المعدات أو الآلات التي تهتلك مما يتطلب أموال كبيرة من أجل تمويله بالإضافة إلى القروض الطويلة الأجل التي تدخل في تمويله.
(*)- سنتعرض إلى أهمية السكن على الصعيد الاقتصادي و الاجتماعي و السياسي بالتفصيل من سياق البحث.
2-السكـن سلعـة استهلاكيـة دائمـة:
- يعتبر السكن كسلعة استهلاكية دائمة غير أنها ليست كباقي السلع الاستهلاكية الأخرى، حيث أنها لا تخضع لنفس المعايير و لا لنفس المقاييس ( و ذلك من حيث الشكل، كيفية الاستعمال، مدة الاستهلاك، التكلفة ...الخ)، حيث يعد السكن كسلعة – إن صح القول- ضرورية للفرد و لا يكن أن يستغني عنها رغم تكلفتها المرتفعة نوعا ما، و الملاحظ أنها سلعة دائمة كون أن الفرد و في غالب الأحيان بمجرد حصوله على مسكن عن طريق الملكية، لا يعاود استبداله أو التخلي عنه، خاصة إذا ما توفرت فيه الشروط الملائمة لمتطلبات الحياة، و لهذا على عكس السلع الاستهلاكية الأخرى.
ثــانيا: أهميـة السكن:
- إن للسكن أهمية كبيرة في حياة الفرد باعتباره حاجة ضرورية لا يمكن أن يستغني عنها، غير أننا يمكن أن نحصر هذه الأهمية في ثلاث جوانب أساسية أو رئيسية و هي: الجانب الاقتصادي، الجانب الاجتماعي و أخيرا الجانب السياسي و لهذا سنتعرض إليه بالتفصيل.
1- الأهمية الاقتصادية للسكن:
- يعد مشكل السكن من أهم المشاكل التي تواجهها المجتمعات، خاصة المجتمعات الحضريةـ فعلى الصعيد الاقتصادي، يمثل السكن في المتوسط نسبة تتراوح بين 60 إلى 70 % من مجموع النشاط الصناعي العمراني، و يشغل في المتوسط عمالة تتراوح ما بين 150000 إلى 170000 عامل (أي يتراوح بين 7 إلى 9 % من الفئة النشطة)، كما يمثل الاستثمار السنوي في إنجاز السكنات نسبة تتراوح بين 6 إلى 8 % من الناتج الوطني الخام و بين 25 إلى 33 % من مجموع الاستثمارات لفترة زمنية معينة (1).
- إن الدراسات الاقتصادية التي قامت بها معظم الهيئات المالية الدولية و بالخصوص صندوق النقد الدولي من خلال مناقشته لموضوع إنجاز السكنات في إطار الاقتصادي الكلي، أدركت العلاقة الموجودة بين هذا القطاع الحساس في تركيبته للاقتصاد الوطني من جهة، و القطاعات الأخرى من جهة أخرى.
(1) Jean Peythieu, OP Cit, P1.
- حيث أن التكامل الذي تحدثه هذه القطاعات فيما بينها من شانه أن يوفر العمالة لليد العاملة البسيطة بالخصوص و في مجالات واسعة، فهو بهذا المنظور، لا يعتبر خزانا لامتصاص هذا النوع من اليد العاملة فحسب، بل مجالا لتطورها و ترقيتها.(1).
- فالسكن لم يعد ينظر إليه كمجرد خدمة تستنزف خيرات مادية و مالية للمجتمع و فقط، لكن ينبغي أن بنظر إليه على أنه محرك للتنمية الاقتصادية، وذلك عن طريق خلق فرص عمل مع إمكانية تدريبها و بصفة دورية، و كذلك دافع لرفع من إنتاجية العمل لتساهم بدورها في تنمية الصناعات المحلية في مختلف حاجيات مــــواد
البناء (2).
- و عليه فإن إنجاز السكنات تكمن في مدى تشغيل أكبر عدد ممكن من الأيدي العاملة بنوعيها المتخصصة و البسيطة و التي تساهم في امتصاص البطالة بالنسبة لكثير من الدول النامية كانت أم متطورة.
- و عليه فإن أهمية إنجاز السكنات تكمن في مدى تشغيل أكبر عدد ممكن من الأيدي العاملة بنوعيها المتخصصة و البسيطة و التي تساهم في امتصاص البطالة بالنسبة لكثير من الدول النامية كانت أم متطورة و على سبيل المثال بلغت نسبة البطالة في المناطق الريفية في الجزائر أكثر من 40 % سنة ، بينما تتواجد بنسبة أقل في المدن لأن فرص العمل متواجدة نسبة أقل في المدن و قطاع السكن ينشط بكثرة في جانب السكنات الحضرية (3).
- كما نجد أن تنظيم برامج السكن المكثفة من شأنها أن تستخدم أكبر قدر ممكن من الموارد المحلية و يكون في الوقت ذاته وسيلة و مجالا لخلق استثمارات متنوعة و فتح مناصب شغل جديدة، و بهذا الصدد نجد أن صناعة مواد البناء تعتبر أداة مهمة في خلق مجالات العمل.
- فلقد خصص قطاع البناء و الأشغال العمومية في الجزائر أكثر من 50% من نشاطه للسكن، كما أن نسبة 32 % من القوة العاملة كانوا يشتغلون بقطاع البناء و الأشغال العمومية، و هذا في سنة 1976،
1986، بينما تتواجد بنسبة أقل في المدن لأن فرص العمل متواجدة نسبة أقل في المدن و قطاع السكن ينشط بكثرة في جانب السكنات الحضرية (3).
- كما نجد أن تنظيم برامج السكن المكثفة من شأنها أن تستخدم أكبر قدر ممكن من الموارد المحلية و يكون في الوقت ذاته وسيلة و مجالا لخلق استثمارات متنوعة و فتح مناصب شغل جديدة، و بهذا الصدد نجد أن صناعة مواد البناء تعتبر أداة مهمة في خلق مجالات العمل.
(1)- مرتا أنسويرت ، مقالة حول السياسة السكانية ، خبرة البلدان ، مجلة التموين و التنمية ، رقم 3 ، سبتمبر 1984 ، ص 18 .
(2)- Jean Peythieu , Ibid , p 3 .
(3)- عبد اللطيف بن أشنهو ، الهجرة الريفية في الجزائر ، ديوان المطبوعات الجامعية ، الجزائر ، 1986 ، ص 60 .
- فلقد خصص قطاع البناء و الأشغال العمومية في الجزائر أكثر من 50% من نشاطه للسكن، كما أن نسبة 32 % من القوة العاملة كانوا يشتغلون بقطاع البناء و الأشغال العمومية، و هذا في سنة 1976،
غير أنه و بعد قرابة 18 سنة من الإنجاز، تراجعت هذه النسبة إلى مادون النصف بسبب الإنجاز الضعيف و هذا لعدة أسباب اقتصادية أدرجت إلى الخوصصة "privatisation" بالرغم من نجاعة الكثير منها (1)
- و تجدر الإشارة أنه لا يمكن حصر الأهمية الاقتصادية للسكن في توفير مناصب الشغل و امتصاص اليد العاملة و من ثمة القضاء على البطالة، بل نلتمس هذه الأهمية في جوانب أخرى، مثلا: تنمية السكن الريفي و ترقيته من شأنه أن يستخدم كأداة هامة لخدمة التنمية الشاملة و بالتحديد لخدمة الزراعة و الصناعة و في الوقت ذاته على تحقيق التوازن الجهوي الذي تنشده أي تنمية اقتصادية شاملة، فتوفير السكن الريفي من شأنه أن يجعل حد للهجرة الريفية نحو المدن و يربط الفلاح بالمناطق الزراعية لاستغلالها و هو بهذا يساهم في تحقيق التوازن الجهوي و يحد من عملية النزوح الريفي نحو المدن حيث مستوى المعيشة أعلى و فرص العمل متوفرة.
2- الأهميـة الاجتماعيـة للسكـن:
- يعتبر السكن من أهم و أكثر الضروريات لحياة الفرد، فحرمانه منه يؤدي به إلى الإحباط النفسي و الإجتماعي و يجعله يسلك سلوكا غير سوي قد لا ترضاه لا الفضيلة، و لا القيم الإنسانية ولا الخلق الكريمة.
- و الإشارة فقط، بغض النظر على حصول الفرد على سكن بصفة مجانية أو بأسعار رمزية لا تضاهي تكلفة إنجازه من طرف السلطات )كالسكن الإجتماعي في الجزائر، فإن الحصول على سكن يأخذ شكلين: إما الحصول على سكن بصفة الملكية، أو الحصول على سكن بصفة الكراء )2(.
* فيما يخص الحصول على سكن بصفة الملكية :
فهنا نجد الفرد يتحمل تكلفة عالية نسبيا أي يتحمل ثمن المسكن الذي يريد أن يحصل عليه، و تدفع هذه التكلفة عادة عند شرائه لهذه المسكن ) أي ثمن الشراء، غير أن ملكية السكن تعطي له جملة من الايجابيات، فمن جهة تعد كأداة استقرار اجتماعي له لأنها توفر له المؤوى الدائم و المؤمن، كما أنهـا
(1)- مرتا أنسويرت ، مرجع سبق ذكره ، ص 19 .
(2)- Jean Peythieu , OP Cit , p5 .
تحمي أمواله المدخرة و التي استثمرها في شراء المسكن من ظاهرة الوهم النقدي érosion monétaire ، من جهة أخرى.
* أما فيما يخص صفة الحصول على سكن بصفة الكراء:
فهذه الطريقة تعد كحل الذين ليس لهم موارد مالية كافية من أجل الحصول على ملكية سكن، و تسمح لهم بحرية تغيير مكان إقامتهم بسهولة أكبر من الحالة الأولى – السكن عن طريق الملكية – غير أن هذه الحالة رغم أنها تحل مشكل السكن لبعض الأفراد ذوي الدخول الدخول الضعيفة، إلا أنها تبقى كحل مؤقت و لفترة زمنية معينة و الفرد قادر أن بفقد سكنه في أي وقت.
- و على الرغم من وجود هاتين الطريقتين للحصول على سكن ما زال قائما, خاصة للطبقات الفقيرة ذات الدخل الضعيف التي لا تستطيع اتخاذ هاتين الوسيلتين كحل للحصول على سكن.
- إن عدم الحصول على مسكن لائق يجعل الفرد يقضي معظم وقته في الشارع لأنه لا يجد السكينة في مأواه البائس, بالإضافة إلى ذلك تعرضه لعدة انحرافات و دخوله مجال الآفات الإجتماعية.
- و من هنا نجد أن مشكل السكن يعد من أهم المشاكل التي يواجهها المجتمع, نظرا لكونه حاجة أساسية للفرد من جهة, و من جهة أخرى تتمخض فيه كل العوامل التي تؤدي إلى تطوير المجتمع:
العمل, الإنتاج, التعليم, الصحة, و التجهيزات الجماعية ...الخ (1)
- و عليه فالمسكن هو الخطوة الأولى لتحقيق البناء الأسري أولاّ, ثم سلامة المجتمع و إستقراره ثانية, لأنه لا يمكن تصور الأمن و الإستقرار الإجتماعي إذا لم تكن هناك علاقة ودية و مبينة على أساس الإحترام المتبادل بين أفراد المجتمع, و لن يتحقق ذلك إلاّ إذا توفرت عدالة إجتماعية حقيقية في مجال توزيع السكنات بالخصوص لإرضاء الشريحة العريضة من المجتمع, و التي تتطلع لمثل هذه الخدمات الاجتماعية.
– الأهميــة السيــاسيـــة للـسـكــن
-إن ظهور بوادر الديمقراطية في الحياة السياسية للبلاد كثيرة, و تتمثل في الأحزاب السياسية التي تبنت و بقوة مشكل السكن في برامجها التنموية, و إذا كان هذا الأمر قد أضحى من العناصر الأساسية لأي تنمية وطنية, فإنه و بالمقابل يأتي في إطار كسب أصوات الناخبين لأي تجمع سياسي للوصول إلــى
(). M.C BENARBIA, M.Atmani et autres, La question du logement à Alger, OPU, Algérie, 1976, p 13.
السلطة, إن يعد هذا الإهتمام بالأوضاع السكنية من الهيئات السياسية أحد مظاهر " الديمقراطية السكنية".
- و من الأمور التي أصبحت تثير الإنتباه, الإعتقاد السائد بين أفراد المجتمع على أن مشكل السكن في الوقت الحاضر قد أصبح في عداد المشاكل العالمية التي يصعب حلها, حتى أن الكثير من المسؤولين الذين تعاقبوا على السلطة أدركوا حقيقة واحدة و هي " حينما يكون قطاع البناء و السكن بخير, فإن كل القطاعات الأخرى تكون كذلك "( 1)
- إن قطاع السكن بهذا المفهوم إذن, أصبح مقياسا للتطور الاقتصادي و الإجتماعي على السواء لأنه يعكس بحق المستويات المعيشية و الحياتية التي وصلت إليها هذه الأمة أو تلك ...
- و مما تجدر الإشارة إليه أن الأوضاع السكنية المتدهورة اليوم قد أخدت نصيبها من الإهتمام الدولي, خاصة و أن مشكل السكن يقف جنبا إلى جنب المشكلات الإقتصادية الأخرى كالبطالة, التضخم, و نقص الغداء...الخ.
الـمــطلــب الثـــاني : الـتـمويــل الســكــني
- يحتاج قطاع السكن, كغيره من القطاعات الإقتصادية و الإجتماعية الأخرى إلى المبالغ المالية التي يمكن أن تستخدم في تمويل كافة عمليات بناء السكنات التي تتطلب طرق تمويل مختلفة عن باقي الإستثمارات الأخرى و هذا راجع للطبيعة الإقتصادية و الإجتماعية للسكن, و عليه سنتعرض إلى مفهوم التمويل السكني و كذا مختلف الطرق المتبعة أو المصادر التمويلية التي يعتمد عليها لتمويل مشاريع إنجاز السكنات.
أولا : مفــهــــوم التمــويــل الســـكــني
- يمكن أن نعرف التمويل السكني على أنه عبارة عن إستثمار رؤوس الأموال في عمليات بناء السكنات المختلفة, و تكمن أهمية رؤوس الأموال المستثمرة من خلال زيادة الإحتياجات للمساكن من جهة, و الإرتفاع المستثمر في تكلفة البناء من جهة أخرى.
ثــانيــا : أنــواع التمــويــل السـكـني (مصــادر التمــويـل السكـني )
- عرفت المؤسسات التمويلية أشكالا و أصنافا عديدة من أشكال القروض، كما أنها و في الوقت نفسه قد شهدت اختلافات واسعة تتعلق بشروط الاقتراض، إلا أنها تتطلع إلى توفير الموارد المالية اللازمة لقطاع السكن من جهة، و المحافظة على ما يتواجد لديها من أصول مالية سائلة و العمل على تنميتها بكل الوسائل المتاحة لها من جهة أخرى.
- إن معرفة التمويل السكني يتطلب معرفة المعايير التي تستخدم لهذا الغرض، و بهذا يمكن تصنيفه كما يلي:
1- التمويـل حسب مـدة القــرض:
- تعتبر الفترة الزمنية للقرض من المؤشرات المستخدمة لإيجاد أصناف القروض التي ترتبط بالنشاط السكني، فهي غالبا ما تصنف إلى قروض قصيرة الأجل و قروض طويلة الأجل.
1-1- القـروض القصيـرة الأجـل:
- نقصد بالقروض القصيرة الأجل أنها القروض التي لا تزيد مدتها عن السنة، و تتجدد في الغالب عند تاريخ استحقاقها بشكل دوري و تسمى في هذه الحالة بـ Roll-over crédits، و عادة تقوم بتقديمها البنوك التجارية و بنوك الادخار، و من المعروف أن البنوك التجارية تعتبر من مكونات النظام المصرف، كما أنها متخصصة و منذ القدم في تقديم الائتمان لفترات زمنية قصيرة و لأغراض تجارية بحتة (1).
- إن تمويل استيراد مواد البناء من الخارج، و تنفيذ بعض المشاريع الإنجازية السكنية، عادة ما يستدعي تمويلا عن طريق قروض قصيرة الأجل و التي تتكفل بها بنوك متخصصة كما هو الحال بالنسبة لصندوق التوفير و الاحتياط " CNEP " في الجزائر و الذي أصبح يعرف في الآونة الأخيرة بنك الإسكان تطورا تمويلية للعديد من المشاريع السكنية في الجزائر.
(1) ب. محمد سويلم، إدارة المصارف التقليدية و المصارف الإسلامية، دار الطباعة الحديثة، القاهرة، مصر،1987 ، ص 280.
1-2- القروض الطويلة الأجل:
نقصد بالقروض الطويلة الأجل أنها عبارة عن تلك الاقتراضات التي تفوق مدتها في الغالب السبع (7) سوات، و يمكن أن تمتد أحيانا إلى غاية العشرين (20) سنة، و توجه تمويل نوع خاص من الاستثمارات مثل الحصول على عقارات (أراضي، مباني بمختلف استعمالاتها المهنية...إلخ) (1).
- و عادة يقوم بتقديم هذا النوع من القروض, البنوك للسكنية أو البنوك العقارية أو المشابهة لما من شركات التأمين, حيث تدعم هذه الأنواع من المصاريف قطاع السكن و التعمير من خلال تقديم القروض لإقامة العقارات ضمانا للقروض الممنوحة, و طبيعة عمل مصاريف كهذه يختلف عن بقية المصارف التجارية الأخرى حيث ترتكز هذه الأخيرة على ظاهرة القروض القصيرة الأجل لذا فإن المصارف العقارية و بحكم عملها تعتمد أيضا على المصادر ذات التمويل الطويل الأجل(2)
- و تعتبر بنوك الإسكان كما هو الشأن بالنسبة لبنك الإسكان في الجزائر(*), من البنوك التي تتولى تقديم الإئتمان السكني الطويل الأجل للأفراد الذين يرغبون في شراء المساكن و إقامتها أو ترميمها.
- لقد إنتشرت بكثرة مثل هذه البنوك بغرض تقديم الإئتمان السكني و ذلك لوجود الرغبة القوية من قبل الأفراد في إمتلاك المساكن التي تتزايد تكلفة بنائها سنة بعد سنة.
- كما تعتبر شركات التأمين من الهيئات التمويلية الوسيطية التي لا تتخذ من الأعمال المصرفية نشاطا أساسيا لها, بل تقوم بدور الوسيط لها يتوفر لديها من الأموال المتراكمة, و لقد إنتشرت الإقتراضات الطويلة الأجل ذات الطابع التأميني في معظم دول العالم الثالث كمصر,الأردن, الجزائر, و تونس (3)
- و تجدر الإشارة هنا أنه لا يجب أن تقتصر وظيفة البنوك العقارية على التمويل بل يجب أن يمتد
نشاطها إلى مجالات الدراسات الفنية و الإقتصادية, و تكوين الشركات العقارية للإسكان, و تقسيم الأراضي و بيعها بعد منّها بالمرافق, و تمويل مشروعات إنشاء المساكن الجاهزة, كما يمكن أن تساهم في تكوين إتحادات تعاونية للجمعيات الإسكان, و على هذا فإن هيكل هذه المؤسسات يجب أن يتمتع
(1) الطاهر لطرش، تقنيات البنوك، ديوان المطبوعات الجامعية، الجزائر ، 2001 ،ص 75.
(2) خالد أمين عبد الله، العمليات المصرفية و الطرق المحاسبية الحديثة، دار وائل لنشر، الأردن ، 1998، ص 137.
(*) أصبح الصندوق الوطني لتوفير و الاحتياط يسمى بنك الإسكان في الجزائر نظرا للدور الكبير الذي يلعبه في عملية تمويل المشاريع السكنية إلى جانب البنوك التجارية الأخرى و التي تستعرض إلى هذا الجانب بالتفصيل في الفصلين المتعلقين بالسياسة السكنية في الجزائر.
(3) وزارة السكن للجمهورية التونسية، تقرير حول تمويل السكنات، 1986، ص 29.
بالهيكل العام أو التعاوني مع إبتعاده عن البيروقراطية أو إتباعه أسلوب اللامركزية و الانتشار من الناحية المكانية. كما يجب عليه إتباع أسلوب تمييزي في منح القروض من حيث الأولوية أو أسعار الفائدة أو تقصير مدّة الإجراءات. (1)
- 2 – التــمـويــل تــبــعا للمــصـدر
- لقد ظهر هذا النمط التمويلي تبعا للمصدر الجغرافي حديثا, على إثر نموا الجهود المشتركة على النطاق الدولي بعد نهاية الحرب العالمية الثانية, كما أن قصور موارد التمويل المحلية كثيرا ما أظهرت الحاجة إلى مثل هذه الأنماط التمويلية و بمكن أن تقسمها إلى مصادر داخلية و مصادر خارجية للتمويل.
2-1 – المصــــادر الداخــليــة للتـــمــويــل
- يعتبر المصدر الأساسي من حيث المبالغ التي يمكن أن تقوم بتقديمها لمختلف المقرضين, بإعتبار وجودها على مقربة منهم, كما أنها تتميز بسهولة الإجراءات المتخذة من أجل الحصول على أي قرض, ذلك لأن ظهورها منذ القدم ساعد على إعطائها مثل هذه الأهمية التي يمكن أن يتصف بها التمويل المحلي.
- و إن كان دور البنوك التجارية الذي يعتبر بنك الإسكان أحد مكوناتها يظهر و من جديد كأحد المصادر التمويلية المحلية, إلاّ أنها تختلف من حيث إمتلاكها من قبل الحكومة أو كونها من المؤسسات الخاصة أو المشتركة, و تعود نسبة الإمتلاك من قبل الحكومة لمثل هذه البنوك في الجزائر تفوق 98 % إلاّ أنها تتراوح مابين 50 % و, 80 % في المغرب.(2)
- لقد عرفت الدول العربية تقريبا وجود بنوك الإسكان, إلاّ أنها وجدت مسميات أخرى قد لا يدل الإسم عليها, و هي في العادة تمارس الصلاحيات نفسها التي تزاولها المصارف المتخصصة و في هذا المجال و من أمثلها الصندوق الوطني للتوفير و الإحتياط في الجزائر, و صندوق التنمية العقارية في السعودية.
- غير أن الإختلاف كبير جدا بين هذه البنوك من حيث الفائدة على الأموال المقترضة, ومن الملاحظ أن البلاد النفطية عادة ما تقوم بإقراض الأفراد بدون أن تتقاضى أي فوائد ضئيلة مثل السعودية و ليبيا و الكويت و العراق قبل حرب الخليج, و كذلك الأمر بالنسبة للجزائر التي قامت بتقديم لمثل هذه الإقتراضات بنسبة 6.5 % ( و ذلك إبتداء من 1 جانفي 2003 ).(1)
مدخل نظري للسياسة السكانية
مدخل الفصل
إن التطور الذي عرفه مجال البناء و التعمير, يعتبر إحدى السمات الأساسية الهامة به, حيث ظهر هذا التطور عبر مراحل التاريخ و هو ينبع أصلا من تطور الحاجة إليه.
إن ظهور العديد من الدراسات الحديثة و التي أخذ قطاع السكن نصيبا منها, أعطت دفعا قويا للإلمام بالمشاكل التي عرفها هذا القطاع في حياة الأمم أثناء مختلف برامجها التنموية.
- فالاهتمام الكبير بالسكن بصفة عامة و بالسياسة السكنية بصفة خاصة من أجل معرفة التغيرات الجذرية و العميقة التي عرفتها مختلف الهياكل المشكلة لقطاع السكن, جعلت الكثير من المفكرين و على اختلاف تخصصاتهم الاقتصادية, و التقنية يولون الأهمية القصوى لمعرفة الأسباب الحقيقية لهذه النقائض حتى يتسنى لهم في نهاية المطاف الخروج بالإقتراحات الكافية و الآزمة لمعالجة هذا الموضوع.
- و عليه حاولنا في هذا الفصل أن نعطي صورة واضحة و مبسطة حول السكن و ذلك بإعطاء مفاهيم عامة حوله في المبحث الأول الذي عالج في ثلاث مطالب رئيسية, مفهوم السكن, أهمية, كيفية تمويل هذا الأخير من خلال مختلف المصادر التمويلية, و أخيرا و ليس آخرا, أهم العوامل التي تدخل في إنجازه, أماّ المبحث الثاني فتطرقنا فيه إلى بعض المفاهيم الخاصة بالسياسة السكنية من خلال أربع مطالب حيث أدرجنا مفهوم عام و بسيط للسياسة السكنية من خلال التعريف بها و بمختلف أدواتها, كما تعرضنا إلى أهم أهدافها و أخيرا حاولنا أن نعرض أهم المشاكل التي تواجه أو تعرقل مسار السياسة السكنية للوصول إلى أهدافها المسطرة.
- أمّا المطلب الرابع و الأخير, فعالجنا فيه موضوع التخطيط السكني بصفة مختصرة مركزين على مفهومه, المراحل التي مرّ بها و علاقة هذا الأخير بصلب موضوعنا ي السياسة السكنية.
المبحـث الأول: مفاهيـم عامـة حــول السكــن:
- يتميز السكن بعد خصائص اقتصادية و اجتماعية إذ يعتبر البذرة الأساسية لادخار العائلات ذوات الدخل المرتفع و المتوسط على السواء، حيث يسمح لهم بحجز مبالغ معتبرة و تخصيصها للاستثمار في مجال السكن الفردي و الجماعي على السواء.
- فالسكن بهذا المفهوم يعتبر من المجالات الواسعة للاستثمار لأنه يدري دخلا منتظما، و إذا كان السكن ثابت من حيث الحيز المكاني إلا أن موقعه يجعله بالنسبة للأماكن المكملة له كشبكة مواصلات، و عليه فالسكن يعد أداة تنمية اقتصادية كلية ينبغي النظر إليه بوصفه مكملا للقطاعات الأخرى.
المطلـب الأول: مفهــوم و أهميــة السكــن:
- للسكن أهمية كبيرة تتجلى من خلال مفهومه الواسع و من خلال دوره الكبير سواء على الصعيد الاقتصادي أو الاجتماعي و حتى السياسي، و هذا ما سنحاول طرحه فيما يلي:
أولا: مفهـوم السكـن:
- إن المفهوم البسيط للمسكن و الذي يتألف عادة من الجدران و السقف، يبقى بعيدا كل البعد عن المفهوم الحقيقي و الشامل له، إن مفهوم السكن الذي يتطلع إليه الإنسان حتى يعيش فيه بكل راحة و استقرار، هو ذلك الحيز المكاني الذي يتجسد من خلال الخدمات المساعدة و التسهيلات التي يقدمها المجتمع للفرد، باعتباره كائن يسعى إلى تحقيق المزيد من الرفاهية في جميع مجالات الحياة (1).
- و في هذا الصدد، يرى المفكر " نفيت آدم Nevitt Adam " من خلال كتابه " المشكل الاقتصادي للسكن " على أن السكن عبارة عن " حق و إحدى عناصر مستوى المعيشة شأنه شأن الغذاء و جميع متطلبات الحياة " (2).
- و مما تجدر الإشارة إليه، أن للسكن خاصية مزدوجة، حيث أنه يمثل " استثمار مكلف investissement coûteux " و في نفس الوقت " سلعة استهلاكية دائمة un bien de consommation durable " فكيف ذالك؟ (3).
(1). J.E. HAVEL, habitat et logement, presse universitaires de France, France, 1968 P 10.
(2). Nevitt Adam Adela, The economic problem of housing, Ed Land, Me camilllion, England 1975, P 189.
(3). Jean peythieu, Le financement de la construction de logement, édition sirey, Paris ,France,1991, P3,P4.
1-السكــن استثمــار مكلــف:
- يعد أو يعتبر السكن كاستثمار مكلف، و تعطى له هذه الخاصية لعدة أسباب أو اعتبارات نذكر منها:
* ارتفـاع تكاليـف إنجـازه:
باعتبار أن الطلب على السكن في تزايد مستمر بسبب ازدياد عدد السكان و كذا هجرتهم المتواصلة نحو المدن من جهة، و من جهة أخرى ندرة أو نقص مواد البناء و عدم كفايتها جعلت الطلب عليها يزداد مما أدى إلى ارتفاع تكلفتها.
* أهمية الاستثمار في إنجاز السكنات:
و تظهر هذه الأهمية من خلال الدور الكبير الذي يكتسبه السكن سواء على الصعيد الاقتصادي أو الاجتماعي و حتى السياسي *، و عليه فإن من الضروري إنجاز السكنات خاصة مع تزايد عدد الأفراد و من ثمة زيادة الطلب عليها.
* بما أن النشاط الصناعي المعماري يستقطب نسبة عالية و كبيرة نوعا ما من اليد العاملة (و التي تتراوح بين 40 إلى 50 %) و هذه الأخيرة تتطلب تكلفة تحسب ضمن تكلفة إنجاز السكنات، مما يؤدي إلى ارتفاع تكلفتها.
* يعد دور المهندسين المعماريين في إعداد التصميمات الهندسية للسكنات، دور لا يستغني عنه، غير أن القيام يمثل هذا العمل من طرفهم يتطلب دقة و تركيز و جهد.....إلخ، من شأنه أن يرفع من كلفة هذه التصميمات التي تدخل ضمن تكلفة إنجاز السكنات.
* تعد نسبة المخاطرة التي تواجهها مؤسسات إنجاز مواد البناء و المقاولين مرتفعة نسبيا مقارنة بباقي النشاطات الاقتصادية.
* يهتلك السكن على فترة زمنية طويلة نوعا ما إذا قورنت بباقي المعدات أو الآلات التي تهتلك مما يتطلب أموال كبيرة من أجل تمويله بالإضافة إلى القروض الطويلة الأجل التي تدخل في تمويله.
(*)- سنتعرض إلى أهمية السكن على الصعيد الاقتصادي و الاجتماعي و السياسي بالتفصيل من سياق البحث.
2-السكـن سلعـة استهلاكيـة دائمـة:
- يعتبر السكن كسلعة استهلاكية دائمة غير أنها ليست كباقي السلع الاستهلاكية الأخرى، حيث أنها لا تخضع لنفس المعايير و لا لنفس المقاييس ( و ذلك من حيث الشكل، كيفية الاستعمال، مدة الاستهلاك، التكلفة ...الخ)، حيث يعد السكن كسلعة – إن صح القول- ضرورية للفرد و لا يكن أن يستغني عنها رغم تكلفتها المرتفعة نوعا ما، و الملاحظ أنها سلعة دائمة كون أن الفرد و في غالب الأحيان بمجرد حصوله على مسكن عن طريق الملكية، لا يعاود استبداله أو التخلي عنه، خاصة إذا ما توفرت فيه الشروط الملائمة لمتطلبات الحياة، و لهذا على عكس السلع الاستهلاكية الأخرى.
ثــانيا: أهميـة السكن:
- إن للسكن أهمية كبيرة في حياة الفرد باعتباره حاجة ضرورية لا يمكن أن يستغني عنها، غير أننا يمكن أن نحصر هذه الأهمية في ثلاث جوانب أساسية أو رئيسية و هي: الجانب الاقتصادي، الجانب الاجتماعي و أخيرا الجانب السياسي و لهذا سنتعرض إليه بالتفصيل.
1- الأهمية الاقتصادية للسكن:
- يعد مشكل السكن من أهم المشاكل التي تواجهها المجتمعات، خاصة المجتمعات الحضريةـ فعلى الصعيد الاقتصادي، يمثل السكن في المتوسط نسبة تتراوح بين 60 إلى 70 % من مجموع النشاط الصناعي العمراني، و يشغل في المتوسط عمالة تتراوح ما بين 150000 إلى 170000 عامل (أي يتراوح بين 7 إلى 9 % من الفئة النشطة)، كما يمثل الاستثمار السنوي في إنجاز السكنات نسبة تتراوح بين 6 إلى 8 % من الناتج الوطني الخام و بين 25 إلى 33 % من مجموع الاستثمارات لفترة زمنية معينة (1).
- إن الدراسات الاقتصادية التي قامت بها معظم الهيئات المالية الدولية و بالخصوص صندوق النقد الدولي من خلال مناقشته لموضوع إنجاز السكنات في إطار الاقتصادي الكلي، أدركت العلاقة الموجودة بين هذا القطاع الحساس في تركيبته للاقتصاد الوطني من جهة، و القطاعات الأخرى من جهة أخرى.
(1) Jean Peythieu, OP Cit, P1.
- حيث أن التكامل الذي تحدثه هذه القطاعات فيما بينها من شانه أن يوفر العمالة لليد العاملة البسيطة بالخصوص و في مجالات واسعة، فهو بهذا المنظور، لا يعتبر خزانا لامتصاص هذا النوع من اليد العاملة فحسب، بل مجالا لتطورها و ترقيتها.(1).
- فالسكن لم يعد ينظر إليه كمجرد خدمة تستنزف خيرات مادية و مالية للمجتمع و فقط، لكن ينبغي أن بنظر إليه على أنه محرك للتنمية الاقتصادية، وذلك عن طريق خلق فرص عمل مع إمكانية تدريبها و بصفة دورية، و كذلك دافع لرفع من إنتاجية العمل لتساهم بدورها في تنمية الصناعات المحلية في مختلف حاجيات مــــواد
البناء (2).
- و عليه فإن إنجاز السكنات تكمن في مدى تشغيل أكبر عدد ممكن من الأيدي العاملة بنوعيها المتخصصة و البسيطة و التي تساهم في امتصاص البطالة بالنسبة لكثير من الدول النامية كانت أم متطورة.
- و عليه فإن أهمية إنجاز السكنات تكمن في مدى تشغيل أكبر عدد ممكن من الأيدي العاملة بنوعيها المتخصصة و البسيطة و التي تساهم في امتصاص البطالة بالنسبة لكثير من الدول النامية كانت أم متطورة و على سبيل المثال بلغت نسبة البطالة في المناطق الريفية في الجزائر أكثر من 40 % سنة ، بينما تتواجد بنسبة أقل في المدن لأن فرص العمل متواجدة نسبة أقل في المدن و قطاع السكن ينشط بكثرة في جانب السكنات الحضرية (3).
- كما نجد أن تنظيم برامج السكن المكثفة من شأنها أن تستخدم أكبر قدر ممكن من الموارد المحلية و يكون في الوقت ذاته وسيلة و مجالا لخلق استثمارات متنوعة و فتح مناصب شغل جديدة، و بهذا الصدد نجد أن صناعة مواد البناء تعتبر أداة مهمة في خلق مجالات العمل.
- فلقد خصص قطاع البناء و الأشغال العمومية في الجزائر أكثر من 50% من نشاطه للسكن، كما أن نسبة 32 % من القوة العاملة كانوا يشتغلون بقطاع البناء و الأشغال العمومية، و هذا في سنة 1976،
1986، بينما تتواجد بنسبة أقل في المدن لأن فرص العمل متواجدة نسبة أقل في المدن و قطاع السكن ينشط بكثرة في جانب السكنات الحضرية (3).
- كما نجد أن تنظيم برامج السكن المكثفة من شأنها أن تستخدم أكبر قدر ممكن من الموارد المحلية و يكون في الوقت ذاته وسيلة و مجالا لخلق استثمارات متنوعة و فتح مناصب شغل جديدة، و بهذا الصدد نجد أن صناعة مواد البناء تعتبر أداة مهمة في خلق مجالات العمل.
(1)- مرتا أنسويرت ، مقالة حول السياسة السكانية ، خبرة البلدان ، مجلة التموين و التنمية ، رقم 3 ، سبتمبر 1984 ، ص 18 .
(2)- Jean Peythieu , Ibid , p 3 .
(3)- عبد اللطيف بن أشنهو ، الهجرة الريفية في الجزائر ، ديوان المطبوعات الجامعية ، الجزائر ، 1986 ، ص 60 .
- فلقد خصص قطاع البناء و الأشغال العمومية في الجزائر أكثر من 50% من نشاطه للسكن، كما أن نسبة 32 % من القوة العاملة كانوا يشتغلون بقطاع البناء و الأشغال العمومية، و هذا في سنة 1976،
غير أنه و بعد قرابة 18 سنة من الإنجاز، تراجعت هذه النسبة إلى مادون النصف بسبب الإنجاز الضعيف و هذا لعدة أسباب اقتصادية أدرجت إلى الخوصصة "privatisation" بالرغم من نجاعة الكثير منها (1)
- و تجدر الإشارة أنه لا يمكن حصر الأهمية الاقتصادية للسكن في توفير مناصب الشغل و امتصاص اليد العاملة و من ثمة القضاء على البطالة، بل نلتمس هذه الأهمية في جوانب أخرى، مثلا: تنمية السكن الريفي و ترقيته من شأنه أن يستخدم كأداة هامة لخدمة التنمية الشاملة و بالتحديد لخدمة الزراعة و الصناعة و في الوقت ذاته على تحقيق التوازن الجهوي الذي تنشده أي تنمية اقتصادية شاملة، فتوفير السكن الريفي من شأنه أن يجعل حد للهجرة الريفية نحو المدن و يربط الفلاح بالمناطق الزراعية لاستغلالها و هو بهذا يساهم في تحقيق التوازن الجهوي و يحد من عملية النزوح الريفي نحو المدن حيث مستوى المعيشة أعلى و فرص العمل متوفرة.
2- الأهميـة الاجتماعيـة للسكـن:
- يعتبر السكن من أهم و أكثر الضروريات لحياة الفرد، فحرمانه منه يؤدي به إلى الإحباط النفسي و الإجتماعي و يجعله يسلك سلوكا غير سوي قد لا ترضاه لا الفضيلة، و لا القيم الإنسانية ولا الخلق الكريمة.
- و الإشارة فقط، بغض النظر على حصول الفرد على سكن بصفة مجانية أو بأسعار رمزية لا تضاهي تكلفة إنجازه من طرف السلطات )كالسكن الإجتماعي في الجزائر، فإن الحصول على سكن يأخذ شكلين: إما الحصول على سكن بصفة الملكية، أو الحصول على سكن بصفة الكراء )2(.
* فيما يخص الحصول على سكن بصفة الملكية :
فهنا نجد الفرد يتحمل تكلفة عالية نسبيا أي يتحمل ثمن المسكن الذي يريد أن يحصل عليه، و تدفع هذه التكلفة عادة عند شرائه لهذه المسكن ) أي ثمن الشراء، غير أن ملكية السكن تعطي له جملة من الايجابيات، فمن جهة تعد كأداة استقرار اجتماعي له لأنها توفر له المؤوى الدائم و المؤمن، كما أنهـا
(1)- مرتا أنسويرت ، مرجع سبق ذكره ، ص 19 .
(2)- Jean Peythieu , OP Cit , p5 .
تحمي أمواله المدخرة و التي استثمرها في شراء المسكن من ظاهرة الوهم النقدي érosion monétaire ، من جهة أخرى.
* أما فيما يخص صفة الحصول على سكن بصفة الكراء:
فهذه الطريقة تعد كحل الذين ليس لهم موارد مالية كافية من أجل الحصول على ملكية سكن، و تسمح لهم بحرية تغيير مكان إقامتهم بسهولة أكبر من الحالة الأولى – السكن عن طريق الملكية – غير أن هذه الحالة رغم أنها تحل مشكل السكن لبعض الأفراد ذوي الدخول الدخول الضعيفة، إلا أنها تبقى كحل مؤقت و لفترة زمنية معينة و الفرد قادر أن بفقد سكنه في أي وقت.
- و على الرغم من وجود هاتين الطريقتين للحصول على سكن ما زال قائما, خاصة للطبقات الفقيرة ذات الدخل الضعيف التي لا تستطيع اتخاذ هاتين الوسيلتين كحل للحصول على سكن.
- إن عدم الحصول على مسكن لائق يجعل الفرد يقضي معظم وقته في الشارع لأنه لا يجد السكينة في مأواه البائس, بالإضافة إلى ذلك تعرضه لعدة انحرافات و دخوله مجال الآفات الإجتماعية.
- و من هنا نجد أن مشكل السكن يعد من أهم المشاكل التي يواجهها المجتمع, نظرا لكونه حاجة أساسية للفرد من جهة, و من جهة أخرى تتمخض فيه كل العوامل التي تؤدي إلى تطوير المجتمع:
العمل, الإنتاج, التعليم, الصحة, و التجهيزات الجماعية ...الخ (1)
- و عليه فالمسكن هو الخطوة الأولى لتحقيق البناء الأسري أولاّ, ثم سلامة المجتمع و إستقراره ثانية, لأنه لا يمكن تصور الأمن و الإستقرار الإجتماعي إذا لم تكن هناك علاقة ودية و مبينة على أساس الإحترام المتبادل بين أفراد المجتمع, و لن يتحقق ذلك إلاّ إذا توفرت عدالة إجتماعية حقيقية في مجال توزيع السكنات بالخصوص لإرضاء الشريحة العريضة من المجتمع, و التي تتطلع لمثل هذه الخدمات الاجتماعية.
– الأهميــة السيــاسيـــة للـسـكــن
-إن ظهور بوادر الديمقراطية في الحياة السياسية للبلاد كثيرة, و تتمثل في الأحزاب السياسية التي تبنت و بقوة مشكل السكن في برامجها التنموية, و إذا كان هذا الأمر قد أضحى من العناصر الأساسية لأي تنمية وطنية, فإنه و بالمقابل يأتي في إطار كسب أصوات الناخبين لأي تجمع سياسي للوصول إلــى
(). M.C BENARBIA, M.Atmani et autres, La question du logement à Alger, OPU, Algérie, 1976, p 13.
السلطة, إن يعد هذا الإهتمام بالأوضاع السكنية من الهيئات السياسية أحد مظاهر " الديمقراطية السكنية".
- و من الأمور التي أصبحت تثير الإنتباه, الإعتقاد السائد بين أفراد المجتمع على أن مشكل السكن في الوقت الحاضر قد أصبح في عداد المشاكل العالمية التي يصعب حلها, حتى أن الكثير من المسؤولين الذين تعاقبوا على السلطة أدركوا حقيقة واحدة و هي " حينما يكون قطاع البناء و السكن بخير, فإن كل القطاعات الأخرى تكون كذلك "( 1)
- إن قطاع السكن بهذا المفهوم إذن, أصبح مقياسا للتطور الاقتصادي و الإجتماعي على السواء لأنه يعكس بحق المستويات المعيشية و الحياتية التي وصلت إليها هذه الأمة أو تلك ...
- و مما تجدر الإشارة إليه أن الأوضاع السكنية المتدهورة اليوم قد أخدت نصيبها من الإهتمام الدولي, خاصة و أن مشكل السكن يقف جنبا إلى جنب المشكلات الإقتصادية الأخرى كالبطالة, التضخم, و نقص الغداء...الخ.
الـمــطلــب الثـــاني : الـتـمويــل الســكــني
- يحتاج قطاع السكن, كغيره من القطاعات الإقتصادية و الإجتماعية الأخرى إلى المبالغ المالية التي يمكن أن تستخدم في تمويل كافة عمليات بناء السكنات التي تتطلب طرق تمويل مختلفة عن باقي الإستثمارات الأخرى و هذا راجع للطبيعة الإقتصادية و الإجتماعية للسكن, و عليه سنتعرض إلى مفهوم التمويل السكني و كذا مختلف الطرق المتبعة أو المصادر التمويلية التي يعتمد عليها لتمويل مشاريع إنجاز السكنات.
أولا : مفــهــــوم التمــويــل الســـكــني
- يمكن أن نعرف التمويل السكني على أنه عبارة عن إستثمار رؤوس الأموال في عمليات بناء السكنات المختلفة, و تكمن أهمية رؤوس الأموال المستثمرة من خلال زيادة الإحتياجات للمساكن من جهة, و الإرتفاع المستثمر في تكلفة البناء من جهة أخرى.
ثــانيــا : أنــواع التمــويــل السـكـني (مصــادر التمــويـل السكـني )
- عرفت المؤسسات التمويلية أشكالا و أصنافا عديدة من أشكال القروض، كما أنها و في الوقت نفسه قد شهدت اختلافات واسعة تتعلق بشروط الاقتراض، إلا أنها تتطلع إلى توفير الموارد المالية اللازمة لقطاع السكن من جهة، و المحافظة على ما يتواجد لديها من أصول مالية سائلة و العمل على تنميتها بكل الوسائل المتاحة لها من جهة أخرى.
- إن معرفة التمويل السكني يتطلب معرفة المعايير التي تستخدم لهذا الغرض، و بهذا يمكن تصنيفه كما يلي:
1- التمويـل حسب مـدة القــرض:
- تعتبر الفترة الزمنية للقرض من المؤشرات المستخدمة لإيجاد أصناف القروض التي ترتبط بالنشاط السكني، فهي غالبا ما تصنف إلى قروض قصيرة الأجل و قروض طويلة الأجل.
1-1- القـروض القصيـرة الأجـل:
- نقصد بالقروض القصيرة الأجل أنها القروض التي لا تزيد مدتها عن السنة، و تتجدد في الغالب عند تاريخ استحقاقها بشكل دوري و تسمى في هذه الحالة بـ Roll-over crédits، و عادة تقوم بتقديمها البنوك التجارية و بنوك الادخار، و من المعروف أن البنوك التجارية تعتبر من مكونات النظام المصرف، كما أنها متخصصة و منذ القدم في تقديم الائتمان لفترات زمنية قصيرة و لأغراض تجارية بحتة (1).
- إن تمويل استيراد مواد البناء من الخارج، و تنفيذ بعض المشاريع الإنجازية السكنية، عادة ما يستدعي تمويلا عن طريق قروض قصيرة الأجل و التي تتكفل بها بنوك متخصصة كما هو الحال بالنسبة لصندوق التوفير و الاحتياط " CNEP " في الجزائر و الذي أصبح يعرف في الآونة الأخيرة بنك الإسكان تطورا تمويلية للعديد من المشاريع السكنية في الجزائر.
(1) ب. محمد سويلم، إدارة المصارف التقليدية و المصارف الإسلامية، دار الطباعة الحديثة، القاهرة، مصر،1987 ، ص 280.
1-2- القروض الطويلة الأجل:
نقصد بالقروض الطويلة الأجل أنها عبارة عن تلك الاقتراضات التي تفوق مدتها في الغالب السبع (7) سوات، و يمكن أن تمتد أحيانا إلى غاية العشرين (20) سنة، و توجه تمويل نوع خاص من الاستثمارات مثل الحصول على عقارات (أراضي، مباني بمختلف استعمالاتها المهنية...إلخ) (1).
- و عادة يقوم بتقديم هذا النوع من القروض, البنوك للسكنية أو البنوك العقارية أو المشابهة لما من شركات التأمين, حيث تدعم هذه الأنواع من المصاريف قطاع السكن و التعمير من خلال تقديم القروض لإقامة العقارات ضمانا للقروض الممنوحة, و طبيعة عمل مصاريف كهذه يختلف عن بقية المصارف التجارية الأخرى حيث ترتكز هذه الأخيرة على ظاهرة القروض القصيرة الأجل لذا فإن المصارف العقارية و بحكم عملها تعتمد أيضا على المصادر ذات التمويل الطويل الأجل(2)
- و تعتبر بنوك الإسكان كما هو الشأن بالنسبة لبنك الإسكان في الجزائر(*), من البنوك التي تتولى تقديم الإئتمان السكني الطويل الأجل للأفراد الذين يرغبون في شراء المساكن و إقامتها أو ترميمها.
- لقد إنتشرت بكثرة مثل هذه البنوك بغرض تقديم الإئتمان السكني و ذلك لوجود الرغبة القوية من قبل الأفراد في إمتلاك المساكن التي تتزايد تكلفة بنائها سنة بعد سنة.
- كما تعتبر شركات التأمين من الهيئات التمويلية الوسيطية التي لا تتخذ من الأعمال المصرفية نشاطا أساسيا لها, بل تقوم بدور الوسيط لها يتوفر لديها من الأموال المتراكمة, و لقد إنتشرت الإقتراضات الطويلة الأجل ذات الطابع التأميني في معظم دول العالم الثالث كمصر,الأردن, الجزائر, و تونس (3)
- و تجدر الإشارة هنا أنه لا يجب أن تقتصر وظيفة البنوك العقارية على التمويل بل يجب أن يمتد
نشاطها إلى مجالات الدراسات الفنية و الإقتصادية, و تكوين الشركات العقارية للإسكان, و تقسيم الأراضي و بيعها بعد منّها بالمرافق, و تمويل مشروعات إنشاء المساكن الجاهزة, كما يمكن أن تساهم في تكوين إتحادات تعاونية للجمعيات الإسكان, و على هذا فإن هيكل هذه المؤسسات يجب أن يتمتع
(1) الطاهر لطرش، تقنيات البنوك، ديوان المطبوعات الجامعية، الجزائر ، 2001 ،ص 75.
(2) خالد أمين عبد الله، العمليات المصرفية و الطرق المحاسبية الحديثة، دار وائل لنشر، الأردن ، 1998، ص 137.
(*) أصبح الصندوق الوطني لتوفير و الاحتياط يسمى بنك الإسكان في الجزائر نظرا للدور الكبير الذي يلعبه في عملية تمويل المشاريع السكنية إلى جانب البنوك التجارية الأخرى و التي تستعرض إلى هذا الجانب بالتفصيل في الفصلين المتعلقين بالسياسة السكنية في الجزائر.
(3) وزارة السكن للجمهورية التونسية، تقرير حول تمويل السكنات، 1986، ص 29.
بالهيكل العام أو التعاوني مع إبتعاده عن البيروقراطية أو إتباعه أسلوب اللامركزية و الانتشار من الناحية المكانية. كما يجب عليه إتباع أسلوب تمييزي في منح القروض من حيث الأولوية أو أسعار الفائدة أو تقصير مدّة الإجراءات. (1)
- 2 – التــمـويــل تــبــعا للمــصـدر
- لقد ظهر هذا النمط التمويلي تبعا للمصدر الجغرافي حديثا, على إثر نموا الجهود المشتركة على النطاق الدولي بعد نهاية الحرب العالمية الثانية, كما أن قصور موارد التمويل المحلية كثيرا ما أظهرت الحاجة إلى مثل هذه الأنماط التمويلية و بمكن أن تقسمها إلى مصادر داخلية و مصادر خارجية للتمويل.
2-1 – المصــــادر الداخــليــة للتـــمــويــل
- يعتبر المصدر الأساسي من حيث المبالغ التي يمكن أن تقوم بتقديمها لمختلف المقرضين, بإعتبار وجودها على مقربة منهم, كما أنها تتميز بسهولة الإجراءات المتخذة من أجل الحصول على أي قرض, ذلك لأن ظهورها منذ القدم ساعد على إعطائها مثل هذه الأهمية التي يمكن أن يتصف بها التمويل المحلي.
- و إن كان دور البنوك التجارية الذي يعتبر بنك الإسكان أحد مكوناتها يظهر و من جديد كأحد المصادر التمويلية المحلية, إلاّ أنها تختلف من حيث إمتلاكها من قبل الحكومة أو كونها من المؤسسات الخاصة أو المشتركة, و تعود نسبة الإمتلاك من قبل الحكومة لمثل هذه البنوك في الجزائر تفوق 98 % إلاّ أنها تتراوح مابين 50 % و, 80 % في المغرب.(2)
- لقد عرفت الدول العربية تقريبا وجود بنوك الإسكان, إلاّ أنها وجدت مسميات أخرى قد لا يدل الإسم عليها, و هي في العادة تمارس الصلاحيات نفسها التي تزاولها المصارف المتخصصة و في هذا المجال و من أمثلها الصندوق الوطني للتوفير و الإحتياط في الجزائر, و صندوق التنمية العقارية في السعودية.
- غير أن الإختلاف كبير جدا بين هذه البنوك من حيث الفائدة على الأموال المقترضة, ومن الملاحظ أن البلاد النفطية عادة ما تقوم بإقراض الأفراد بدون أن تتقاضى أي فوائد ضئيلة مثل السعودية و ليبيا و الكويت و العراق قبل حرب الخليج, و كذلك الأمر بالنسبة للجزائر التي قامت بتقديم لمثل هذه الإقتراضات بنسبة 6.5 % ( و ذلك إبتداء من 1 جانفي 2003 ).(1)
admin- المدير العام
- عدد المساهمات : 1183
نقاط : 8982
تاريخ التسجيل : 18/05/2009
العمر : 35
الموقع : stars28.yoo7.com
الاوسمة
مشرف: مشرف عام
مراقب: 500
المشرفون: 100 -
رد: السياسة السكنية في الجزائر
من طرف admin الجمعة سبتمبر 24, 2010 1:13 pm
-2 – المصـــادر الخــــارجيـــة للتمــويـــل:
- مع تزايد الإعتقاد بأهمية التعاون الدولي في حل مشكل السكن, ظهر هذا النوع من المصادر الخارجية للتمويل, و لم يكن الإئتمان المشترك من جانب الحكومات و المنظمات الدولية و الإقليمية ينحصر في القطاعات الإقتصادية البحتة, بل ظهر في العديد من الأنشطة الإجتماعية كالسكن, التربية, التعليم و الصحة العمومية و ذلك في سبيل قيام التوازن في عملية التنمية الشاملة.
- يظهر الإئتمان الدولي للسكن من خلال المؤسسات المالية العربية و الدولية على السواء, أماّ فيما يتعلق بالمؤسسات المالية الدولية فنجد:
البــنــك الـــدولي لإنشــاء و التــعـمــير
- يعتبر من أشهر الهيئات ذات الأطراف المتعددة التي تعمل على تقديم المساعدات و ذلك بتمويلها للعشرات من المشروعات السكنية في أنحاء متفرقة من دول العالم, علما بأن المملكة المغربية و لقد بلغ أكثر الدول العربية حصولا على الأموال من هذا المصرف لإنشاء 40000 وحدة سكنية و لقد بلغ مجموع المبالغ المقترضة منه 170 مليون دولار و بفائدة قدرها 9% و لمدة 17 عاما و بضمان من وزارة المالية للدولة (2)
( 1) Bulletin d'information de la CNEP, flache info, N° 02, janvier 2003, P2.
(2) وزارة السكن للمملكة المغربية، مرجع سابق ، ص 60.
كما حصلت الجزائر على قرض في 25 جوان 1998 قرض قدر ب 150 مليون دولار من أجل تمويل مشروع إنجاز سكنات موجهة للطبقات ذات الدخل الضعيف(1).
الصنــدوق المــركــزي للتــعــاون الإقتـصـــادي
- يهدف الصندوق المركزي للتعاون الإقتصادي أساسا إلى تقديم القروض السكنية لمجموع الأقطار الإفريقية الناطقة باللغة الفرنسية, حيث قدم نحو ثلثي قروضه إلى مؤسسات الإسكان في البلدان التي تقع جنوب منطقة الصحراء الإفريقية(2)
- و تعد الولايات المتحدة الأمريكية من أنشط الدول العالم في مجال الإئتمان السكني, حيث كثيرا ما نجد بعض مؤسساتها المالية مثل "التنمية للدول الأمريكية " أو" الوكالة الأمريكية للتنمية " التي تنشط في هذا المجال, و لقد إعتبرت تونس من الدول التي إستطاعت أن تحصل على القروض من هذه الوكالة لإنجاز 2898 مسكنا و التي تمتد إلى ثلاثين سنة (3)
- بالإضافة إلى المنظمات و الهيئات الدولية, نجد منظمات عربية لتمويل الإسكان حيث يتم التمويل على الصعيد التعاون العربي من الأجهزة العربية العاملة في حقل الإئتمان الإقليمي, نذكر منها4)
الصـندوق العـراقـي للتـنميــة الخــارجــية
- حيث قدم الصندوق العراقي للأردن 6 ملايين دولار بفائدة قدرها 2.5 % لمدّة 20 عاما.
المــؤسســات اللــيبيــة العــامـلــة في حقـــل الإئتـمــان
- قدمت قروضه يبلغ 45 مليون دولار إلى المغرب في سنة 1977 بسعر فائدة قدره 20 % سنويا و ذلك لإعادة بناء الأحياء القديمة.
(1) Habitat et construction, revue N° 01, sept oct 1998, P 8.
(2). كلاوس ريغلبيغ، نهج تمويل جديدة في استراتيجية الدين، مجلة التمويل والتنمية، رقم ،1 مارس 88، ص 8.
(3) وزارة السكن لجمهورية التونسية، مرجع سبق ذكره، ص 34.
(4). كلاوس ريغلنبيغ، مرجع سابق ، ص 9.
المؤسســـات المــاليـــة الكويتــيــة
- قدمت قروضه مختلفة في مجال الإنجاز و البناء و التعمير في الدول العربية و من بينها الجزائر.
- كما نجد مؤسسات و هيئات مالية دولية تعمل على إقراض غيرها من البلدان سواء من خلال الجهود الجماعية أو الثنائية, و من أمثلتها: مركز الأمم المتحدة للإسكان و البناء و التخطيط, المجلس الإقتصادي و الإجتماعي التابع للأمم المتحدة, و مؤسسة تنمية الكومنولث.
- و مماّ تجدر الإشارة و إليه هو أن القروض الدولية الخارجية حتى و إن ساهمت في حل بعض المشاكل السكنية إلاّ أن دورها لا زال ضئيلا إتجاه الدول النامية.
3 التــمــويـــل تبــعــا لمـلـكيــة الأمــوال المسـتـثـمــرة
- إن ملكية الأموال التي يتم إستثمارها في النشاط السكني, تعتبر أحد المقاييس المتبعة لمعرفة بعض الأنماط التمويلية, و من هنا يمكن تصنيف هذه الأخيرة إلى تمويل عام, تمويل خاص و تمويل تعاوني.
3-1 – التمــويــل العـــام :
- و هو ذلك التمويل الذي يعتمد على مقدار ما تخصصه الدولة من الإعتمادات المالية للأجهزة الإدارية المسؤولة عن قطاع الإنجاز و البناء, و إذا كان نشاط السكن يمثل في المتوسط 40 % من قطاع السكن و الأشغال العمومية, فإن ما يتم إعداده من الأموال الآزمة من الميزانية العامة للدولة عادة لا يزيد عن 6 % (1)
- غير أن إرتفاع التكاليف السكنية يتطلب من الدول أن يزيد ما تعتمده من جملة المبالغ التي يجب إستثمارها في الأنشطة السكنية المختلفة, بالإضافة إلى زيادة الإحتياجات السنوية من المساكن نظرا لزيادة عدد السكان.
- إن حجم الإلتزامات المالية للدولة, يعتمد على مقدار تدخل هذه الأخيرة في الحياة الإقتصادية و الإجتماعية, فهي في تزايد مستمر بالنسبة للدول النامية خاصة لتي تتخذ الأسلوب الإشتراكي منهجا إقتصاديا لها, فالجزائر سابقا عند إتباعها للنظام الإشتراكي وصلت حجم الإلتزامات المالية إلى أكثر من 6 % من الميزانية العامة للدولة بينما لا تزيد عن 2 % من الميزانية العامة للمغرب(2)
(1) إسماعيل إبراهيم الشيخ درة، اقتصاديات الإسكان، مطبعة الرسالة، الكويت، 1974، ص 32.
(2) وزارة السكن للمملكة المغربية، مرجع سبق ذكره، ص 16.
ليتكفل القطاع الخاص بالأدوات المعددة الباقية من خلال توفيره الأموال التي تحتاج إليها عمليات البناء و الإنجاز.
- و عليه فإننا نستنتج في الأخير, أنه لا توجد قاعدة عامة, يمكن أن تحكم مقدار المشاركة المالية للسلطات العامة في تمويل السكن, حيث يختلف ذلك من دولة لأخرى بحكم سياستها المتبعة.
3-2 – التمــويـــل الخـــاص
- و هو ذلك التمويل الذي يتم من خلال مساهمة الأفراد و الشركات ذات الشخصية الإعتبارية المتخصصة من أموال لبناء أو إنجاز السكنات, و يعتمد القطاع الخاص في أمواله على ما يتم توفيره من الإدخارات الشخصية,كما أنه غالبا ما يلجأ إلى المصادر المحلية للتمويل و التي تتمثل في الأجهزة المالية للنظام المصرفي(1) .
- و الملاحظ أن هذا النوع من التمويل يقل في الدول النامية التي تميل الحكومة عادة إلى التدخل المباشر في قطاع السكن و الأشغال العمومية.
- و مما تجدر الإشارة إليه, أن هناك أسباب عديدة جعلت الحصة النسبية للتمويل الخاص كبيرة في بعض الحالات, خاصة في الآونة الأخيرة, و مع تحرير الأسعار و إعتراف الدولة بضرورة قيام الأفراد بالأدوار الملقاة عليهم و تشجيعهم بقدر الإمكان على ذلك من خلال التشجيعات و الحوافز القانونية, إلاّ أن هذه الجهود غالبا ما تكون بعيدة عن الحالات التي تعتبرها الحكومات من خلال أجهزتها المتخصصة من مهامها الأساسية مثل:
تمويل التصاميم الهندسية و المعمارية.
تمويل عمليات تنفيد المشاريع السكنية.
تمويل إستراد مواد البناء و عتاد الأشغال العمومية.
دفع الأجور العمالية...الخ.
3-3 – التــمــويــل التـــعــاوني
- يتمثل التمويل التعاوني في الإعتمادات المالية التي توفرها الجمعيات السكنية بقصد إنجاز نمط من السكنات, يطلق عليها إسم " السكنات التعاونية ".
(1). د.اسماعيل براهيم الشيخ ذرة، مرجع سبق ذكره، ص 36.
- غير أنه, على الرغم من أهمية هذا النوع من التعاون السكني في الحياة الإقتصادية و الإجتماعية بصفة عامة فإنه بالنظر إلى قطاع السكن, يعتبر حديثا عابرا لدى بعض دول العالم الثالث نظرا لعدم الوعي بأهمية هذا النوع من التمويل, فعلى سبيل المثال, عرفت الجزائر هذا النوع من التمويل على إثر تشكيل تعاونيات عقارية بفضل المرسوم رقم 76 - 92 الصادرة في 23 أكتوبر 1976(1).
المـطــلـب الثــالـــث: عــوامــل إنجــاز السكــنـات
- إن عملية إنجاز السكنات ليست بالأمر السهل بل تحتاج إلى جملة من العوامل التي من شأنها أن تلعب دورا هاما, فغياب أي عامل من شأنه أن يعيق مسار عمليات الإنجاز غير أننا يمكن أن نضيف هذه العوامل إلى عوامل أساسية لإنجاز السكنات و التي لا يمكن الإستغناء عنها, و عوامل مكملة لإنجاز السكنات حيث تكون درجة أهميتها أقل من الأولى.
أولا – العوامــل الأســاسية لإنجــاز الســكنــات
- ترتكز العوامل الأساسية لإنجاز السكنات على. (2)
1 – تــوفيــر الأراضـــي الســكنــية
- تعتبر الأراضي من عناصر الإنتاج التي تقوم عليها مواقع ورشات إنتاج السكنات, و عليه أن يتوفر في هذه الأخيرة المعايير التي تحتاج إليها عملية إنجاز السكنات على إختلاف أنواعها.
- و من هنا يظهر دور مجالس البلديات في تحضير الأراضي المطلوبة لعمليات الإنجاز, ومن الملاحظ أن الدولة في كثير من الأحيان, و نظرا لعدّة إعتبارات سياسية بالدرجة الأولى, قد وافقت على إستعمال الأراضي المخصصة للبناء بطريقة غير منطقية و غير معقولة, فأصدرت أراضي شاسعة فلاحية في الوقت الذي لم تشغل الأراضي التي تصلح فعلا للبناء, و عليه فقد تضاءلت الأراضي المخصصة للبناء مماّ أدى إلى إزدياد قيمتها الإقتصادية مع مرور الزمن.
(1) CHEKIR Samia, Les coopératives immobilières, une formule pour accéder au logement, CNEP Neux, spécial salon immobilier 2003, p20.
(2). Hervé Autin et Phillipe Auverny- Bemetot, Acheter et financier son logement, édition de veneuil, paris,France, 2000, p36,p37,p38 .
- و من بين الإجراءات المتعلقة بتهيئة الأراضي السكنية هو تقسيم الأراضي الصالحة للسكن إلى مساحات أرضية صغيرة من أجل البناء حتى تستفيد أكثر الشرائح تضررا في المجتمع.
2 – تنظيــم ســوق الأراضــي الصالحــة للســكـن
- يعتبر تنظيم سوق الأراضي الصالحة للسكن من الجوانب الهامة في عملية توفير الأراضي السكنية إن تتوقف عملية التنظيم على طبيعة نظام الملكية السائد فـــي الدولة, فمن البديهي إذا أن يتم إنتقال الأراضي إلى الآخرين بواسطة عمليات البيع و الشراء كأي سلعة أخرى, و تتدخل الدولة غالبا بإيجاد الأجهزة الإدارية التي تتولى إثبات إنتقال الملكية من البائع إلى المشتري وفقا لما يتم إصداره من النظم و القواعد من أجل المحافظة على حقوق الملكية و تسهيل عمليات تحويلها, غير أن الواقع العملي قد أثبت أن تعقيد هذه الإجراءات قد يؤثر في سوق الأراضي الصالحة للسكن خاصة حينما تعلق الأمر بدفع المستحقات للهيئات المشرفة على عملية التحويل, غير أن الواقع العملي قد أثبت أن تعقيد هذه الإجراءات قد يؤثر في سوق الأراضي الصالحة للسكن خاصة حينما يتعلق الأمر بدفع المستحقات للهيئات المشرفة على عملية التحويل.
3 – إعــداد التصــاميــم الهنــدسيـــة
- إن إعداد التصاميم الهندسية و المعمارية يعتبر من الركائز الأساسية التي تساعد في توجيه و زيادة الإنتاج في مجال السكن, و هي من المجالات الحيوية التي يتولاها رجال الهندسة و التعمير على إختلاف تخصصاتهم و من خلال مكاتب الدراسات المتعددة في المجالات المدنية التطبيقية لحاجات الأفراد المقررة لإقامة المشروعات السكنية لهم, و تقوم بهذه المهمة هيئات مختصة في مجال المراقبة التقنية.
- و من الضروري أن تراعي هذه التصاميم الهندسية المنجزة من طرف المعماريين و المهندسين جملة من المبادىء أهمها:
أن تراعي متطلبات المستفيدين و طريقة معيشتهم مع مراعاة وضعهم الإجتماعي لهذا فإن الدراسات تختلف من مشروع لآخر.
ينبغي أن براعي في التصميم الجانب الإقتصادي و الذي ينعكس على كلفة التنفيذ.
أن تأخذ الدراسات مجموعة المعطيات الخاصة بفترة الصيانة و المواد التي تدخل في عملية التنفيد أثناء قيام مشاريع السكن.
ينبغي وضع التصاميم التي تهدف إلى الإستفادة من الموارد الإقتصادية المتاحة مع تقليل الإعتماد على استيراد بعض المواد و التي عادة ما تكلف المشروع في نهاية المطاف.
4- توفيـر مـواد البنــاء:
- يعتبر توفير مواد البناء بالنسبة لقطاع السكن من أهم العوامل الأساسية لإنجاز السكنات، غير أن إيجاد هذه المواد و بالمقادير المطلوبة و بالأسعار المناسبة، يعتبر من المهام التي ترتكز عليها أي سياسة حكومية في عملية الإنجاز و البناء التي تعرفها مختلف ورشات البناء.
- و بناءا عليه، فإن دور هذه الجهات المشرفة على عملية الإنجاز يظهر من خلال إنجاز السكنات المقررة، و إذا كانت هناك أسباب عديدة تؤدي إلى ندرة المواد الإنجازية، إلا أن تزايد الطلب الكلي و بمقادير كبيرة قد يكون من أشدها تأثيرا، و في هذا الصدد أجمعت الدراسات الاقتصادية على أن تحقيق الوفرات الاقتصادية لهذه المواد، يتطلب وجود سوق كبيرة نسبيا، كما أن إزالة مظاهر نقص هذه المواد لا يمكن أن يتم إلا من خلال اقتصاد السوق، فتتحدد الأسعار ثم تأخذ مجراها نحو الثبات و لا ربما نحو الانخفاض، و هو ما يجعل مشاريع الإنجاز تأخذ نفسا آخر من حيث تكلفة المشروع.
5- تنفيــذ مشاريــع البنــاء:
- يتضمن نشاط إنجاز مشاريع البناء، مجموع المؤسسات التي تتكفل بالإنجاز سواءا كانت عمومية أو خاصة، و هذا بعد الموافقة على جميع المواد التي تدخل في عملية الإنجاز و مطابقتها للمعطيات التقنية و الهندسية في فترات زمنية محددة.
6- القـوى العاملــة:
- إن مختلف الدارسات الاقتصادية الحديثة اعتبرت الموارد البشرية العنصر أساسي و مهم في الاقتصاد الوطني، حيث تعتبر بمثابة الرأس المال الحقيقي الذي يتجدد من فترة زمنية لأخرى، خاصة حينما يتعلق الأمر بأصحاب الكفاءات بالأعداد و النوعية المطلوبة.
- غير أن القوى العاملة هي قطاع البناء و الإنجاز تتميز بمجموعة من الخصائص و المؤشرات يمكن إنجازها فيما يلي:
* باعتبارها خزان للعمالة، فإن قطاع البناء يمتص ما بين 20% إلى 25% من اليد العاملة الإجمالية و بهذا تعتبر المحرك الرئيسي للاقتصاد الوطني من خلال تنشيط و تحريك العمليات الإنتاجية التي لها علاقة بقطاع البناء بصفة مباشرة أو غير مباشرة.
* هناك جملة من العوامل التي تؤثر على نمو العمالة أو انكماشها في قطاع البناء و نذكر منها:
- طبيعة النشاط الاستثماري في المجالات العقارية من حيث الرواج و الركود.
- السياسة السكنية للدولة المتعلقة ببناء المساكن و البيوت.
- حجم التسهيلات الائتمانية و القروض التي تقدمها بنوك الإسكان.
- مدى توفر مواد البناء في الأسواق و سهولة الحصول عليها.
يتبع
- مع تزايد الإعتقاد بأهمية التعاون الدولي في حل مشكل السكن, ظهر هذا النوع من المصادر الخارجية للتمويل, و لم يكن الإئتمان المشترك من جانب الحكومات و المنظمات الدولية و الإقليمية ينحصر في القطاعات الإقتصادية البحتة, بل ظهر في العديد من الأنشطة الإجتماعية كالسكن, التربية, التعليم و الصحة العمومية و ذلك في سبيل قيام التوازن في عملية التنمية الشاملة.
- يظهر الإئتمان الدولي للسكن من خلال المؤسسات المالية العربية و الدولية على السواء, أماّ فيما يتعلق بالمؤسسات المالية الدولية فنجد:
البــنــك الـــدولي لإنشــاء و التــعـمــير
- يعتبر من أشهر الهيئات ذات الأطراف المتعددة التي تعمل على تقديم المساعدات و ذلك بتمويلها للعشرات من المشروعات السكنية في أنحاء متفرقة من دول العالم, علما بأن المملكة المغربية و لقد بلغ أكثر الدول العربية حصولا على الأموال من هذا المصرف لإنشاء 40000 وحدة سكنية و لقد بلغ مجموع المبالغ المقترضة منه 170 مليون دولار و بفائدة قدرها 9% و لمدة 17 عاما و بضمان من وزارة المالية للدولة (2)
( 1) Bulletin d'information de la CNEP, flache info, N° 02, janvier 2003, P2.
(2) وزارة السكن للمملكة المغربية، مرجع سابق ، ص 60.
كما حصلت الجزائر على قرض في 25 جوان 1998 قرض قدر ب 150 مليون دولار من أجل تمويل مشروع إنجاز سكنات موجهة للطبقات ذات الدخل الضعيف(1).
الصنــدوق المــركــزي للتــعــاون الإقتـصـــادي
- يهدف الصندوق المركزي للتعاون الإقتصادي أساسا إلى تقديم القروض السكنية لمجموع الأقطار الإفريقية الناطقة باللغة الفرنسية, حيث قدم نحو ثلثي قروضه إلى مؤسسات الإسكان في البلدان التي تقع جنوب منطقة الصحراء الإفريقية(2)
- و تعد الولايات المتحدة الأمريكية من أنشط الدول العالم في مجال الإئتمان السكني, حيث كثيرا ما نجد بعض مؤسساتها المالية مثل "التنمية للدول الأمريكية " أو" الوكالة الأمريكية للتنمية " التي تنشط في هذا المجال, و لقد إعتبرت تونس من الدول التي إستطاعت أن تحصل على القروض من هذه الوكالة لإنجاز 2898 مسكنا و التي تمتد إلى ثلاثين سنة (3)
- بالإضافة إلى المنظمات و الهيئات الدولية, نجد منظمات عربية لتمويل الإسكان حيث يتم التمويل على الصعيد التعاون العربي من الأجهزة العربية العاملة في حقل الإئتمان الإقليمي, نذكر منها4)
الصـندوق العـراقـي للتـنميــة الخــارجــية
- حيث قدم الصندوق العراقي للأردن 6 ملايين دولار بفائدة قدرها 2.5 % لمدّة 20 عاما.
المــؤسســات اللــيبيــة العــامـلــة في حقـــل الإئتـمــان
- قدمت قروضه يبلغ 45 مليون دولار إلى المغرب في سنة 1977 بسعر فائدة قدره 20 % سنويا و ذلك لإعادة بناء الأحياء القديمة.
(1) Habitat et construction, revue N° 01, sept oct 1998, P 8.
(2). كلاوس ريغلبيغ، نهج تمويل جديدة في استراتيجية الدين، مجلة التمويل والتنمية، رقم ،1 مارس 88، ص 8.
(3) وزارة السكن لجمهورية التونسية، مرجع سبق ذكره، ص 34.
(4). كلاوس ريغلنبيغ، مرجع سابق ، ص 9.
المؤسســـات المــاليـــة الكويتــيــة
- قدمت قروضه مختلفة في مجال الإنجاز و البناء و التعمير في الدول العربية و من بينها الجزائر.
- كما نجد مؤسسات و هيئات مالية دولية تعمل على إقراض غيرها من البلدان سواء من خلال الجهود الجماعية أو الثنائية, و من أمثلتها: مركز الأمم المتحدة للإسكان و البناء و التخطيط, المجلس الإقتصادي و الإجتماعي التابع للأمم المتحدة, و مؤسسة تنمية الكومنولث.
- و مماّ تجدر الإشارة و إليه هو أن القروض الدولية الخارجية حتى و إن ساهمت في حل بعض المشاكل السكنية إلاّ أن دورها لا زال ضئيلا إتجاه الدول النامية.
3 التــمــويـــل تبــعــا لمـلـكيــة الأمــوال المسـتـثـمــرة
- إن ملكية الأموال التي يتم إستثمارها في النشاط السكني, تعتبر أحد المقاييس المتبعة لمعرفة بعض الأنماط التمويلية, و من هنا يمكن تصنيف هذه الأخيرة إلى تمويل عام, تمويل خاص و تمويل تعاوني.
3-1 – التمــويــل العـــام :
- و هو ذلك التمويل الذي يعتمد على مقدار ما تخصصه الدولة من الإعتمادات المالية للأجهزة الإدارية المسؤولة عن قطاع الإنجاز و البناء, و إذا كان نشاط السكن يمثل في المتوسط 40 % من قطاع السكن و الأشغال العمومية, فإن ما يتم إعداده من الأموال الآزمة من الميزانية العامة للدولة عادة لا يزيد عن 6 % (1)
- غير أن إرتفاع التكاليف السكنية يتطلب من الدول أن يزيد ما تعتمده من جملة المبالغ التي يجب إستثمارها في الأنشطة السكنية المختلفة, بالإضافة إلى زيادة الإحتياجات السنوية من المساكن نظرا لزيادة عدد السكان.
- إن حجم الإلتزامات المالية للدولة, يعتمد على مقدار تدخل هذه الأخيرة في الحياة الإقتصادية و الإجتماعية, فهي في تزايد مستمر بالنسبة للدول النامية خاصة لتي تتخذ الأسلوب الإشتراكي منهجا إقتصاديا لها, فالجزائر سابقا عند إتباعها للنظام الإشتراكي وصلت حجم الإلتزامات المالية إلى أكثر من 6 % من الميزانية العامة للدولة بينما لا تزيد عن 2 % من الميزانية العامة للمغرب(2)
(1) إسماعيل إبراهيم الشيخ درة، اقتصاديات الإسكان، مطبعة الرسالة، الكويت، 1974، ص 32.
(2) وزارة السكن للمملكة المغربية، مرجع سبق ذكره، ص 16.
ليتكفل القطاع الخاص بالأدوات المعددة الباقية من خلال توفيره الأموال التي تحتاج إليها عمليات البناء و الإنجاز.
- و عليه فإننا نستنتج في الأخير, أنه لا توجد قاعدة عامة, يمكن أن تحكم مقدار المشاركة المالية للسلطات العامة في تمويل السكن, حيث يختلف ذلك من دولة لأخرى بحكم سياستها المتبعة.
3-2 – التمــويـــل الخـــاص
- و هو ذلك التمويل الذي يتم من خلال مساهمة الأفراد و الشركات ذات الشخصية الإعتبارية المتخصصة من أموال لبناء أو إنجاز السكنات, و يعتمد القطاع الخاص في أمواله على ما يتم توفيره من الإدخارات الشخصية,كما أنه غالبا ما يلجأ إلى المصادر المحلية للتمويل و التي تتمثل في الأجهزة المالية للنظام المصرفي(1) .
- و الملاحظ أن هذا النوع من التمويل يقل في الدول النامية التي تميل الحكومة عادة إلى التدخل المباشر في قطاع السكن و الأشغال العمومية.
- و مما تجدر الإشارة إليه, أن هناك أسباب عديدة جعلت الحصة النسبية للتمويل الخاص كبيرة في بعض الحالات, خاصة في الآونة الأخيرة, و مع تحرير الأسعار و إعتراف الدولة بضرورة قيام الأفراد بالأدوار الملقاة عليهم و تشجيعهم بقدر الإمكان على ذلك من خلال التشجيعات و الحوافز القانونية, إلاّ أن هذه الجهود غالبا ما تكون بعيدة عن الحالات التي تعتبرها الحكومات من خلال أجهزتها المتخصصة من مهامها الأساسية مثل:
تمويل التصاميم الهندسية و المعمارية.
تمويل عمليات تنفيد المشاريع السكنية.
تمويل إستراد مواد البناء و عتاد الأشغال العمومية.
دفع الأجور العمالية...الخ.
3-3 – التــمــويــل التـــعــاوني
- يتمثل التمويل التعاوني في الإعتمادات المالية التي توفرها الجمعيات السكنية بقصد إنجاز نمط من السكنات, يطلق عليها إسم " السكنات التعاونية ".
(1). د.اسماعيل براهيم الشيخ ذرة، مرجع سبق ذكره، ص 36.
- غير أنه, على الرغم من أهمية هذا النوع من التعاون السكني في الحياة الإقتصادية و الإجتماعية بصفة عامة فإنه بالنظر إلى قطاع السكن, يعتبر حديثا عابرا لدى بعض دول العالم الثالث نظرا لعدم الوعي بأهمية هذا النوع من التمويل, فعلى سبيل المثال, عرفت الجزائر هذا النوع من التمويل على إثر تشكيل تعاونيات عقارية بفضل المرسوم رقم 76 - 92 الصادرة في 23 أكتوبر 1976(1).
المـطــلـب الثــالـــث: عــوامــل إنجــاز السكــنـات
- إن عملية إنجاز السكنات ليست بالأمر السهل بل تحتاج إلى جملة من العوامل التي من شأنها أن تلعب دورا هاما, فغياب أي عامل من شأنه أن يعيق مسار عمليات الإنجاز غير أننا يمكن أن نضيف هذه العوامل إلى عوامل أساسية لإنجاز السكنات و التي لا يمكن الإستغناء عنها, و عوامل مكملة لإنجاز السكنات حيث تكون درجة أهميتها أقل من الأولى.
أولا – العوامــل الأســاسية لإنجــاز الســكنــات
- ترتكز العوامل الأساسية لإنجاز السكنات على. (2)
1 – تــوفيــر الأراضـــي الســكنــية
- تعتبر الأراضي من عناصر الإنتاج التي تقوم عليها مواقع ورشات إنتاج السكنات, و عليه أن يتوفر في هذه الأخيرة المعايير التي تحتاج إليها عملية إنجاز السكنات على إختلاف أنواعها.
- و من هنا يظهر دور مجالس البلديات في تحضير الأراضي المطلوبة لعمليات الإنجاز, ومن الملاحظ أن الدولة في كثير من الأحيان, و نظرا لعدّة إعتبارات سياسية بالدرجة الأولى, قد وافقت على إستعمال الأراضي المخصصة للبناء بطريقة غير منطقية و غير معقولة, فأصدرت أراضي شاسعة فلاحية في الوقت الذي لم تشغل الأراضي التي تصلح فعلا للبناء, و عليه فقد تضاءلت الأراضي المخصصة للبناء مماّ أدى إلى إزدياد قيمتها الإقتصادية مع مرور الزمن.
(1) CHEKIR Samia, Les coopératives immobilières, une formule pour accéder au logement, CNEP Neux, spécial salon immobilier 2003, p20.
(2). Hervé Autin et Phillipe Auverny- Bemetot, Acheter et financier son logement, édition de veneuil, paris,France, 2000, p36,p37,p38 .
- و من بين الإجراءات المتعلقة بتهيئة الأراضي السكنية هو تقسيم الأراضي الصالحة للسكن إلى مساحات أرضية صغيرة من أجل البناء حتى تستفيد أكثر الشرائح تضررا في المجتمع.
2 – تنظيــم ســوق الأراضــي الصالحــة للســكـن
- يعتبر تنظيم سوق الأراضي الصالحة للسكن من الجوانب الهامة في عملية توفير الأراضي السكنية إن تتوقف عملية التنظيم على طبيعة نظام الملكية السائد فـــي الدولة, فمن البديهي إذا أن يتم إنتقال الأراضي إلى الآخرين بواسطة عمليات البيع و الشراء كأي سلعة أخرى, و تتدخل الدولة غالبا بإيجاد الأجهزة الإدارية التي تتولى إثبات إنتقال الملكية من البائع إلى المشتري وفقا لما يتم إصداره من النظم و القواعد من أجل المحافظة على حقوق الملكية و تسهيل عمليات تحويلها, غير أن الواقع العملي قد أثبت أن تعقيد هذه الإجراءات قد يؤثر في سوق الأراضي الصالحة للسكن خاصة حينما تعلق الأمر بدفع المستحقات للهيئات المشرفة على عملية التحويل, غير أن الواقع العملي قد أثبت أن تعقيد هذه الإجراءات قد يؤثر في سوق الأراضي الصالحة للسكن خاصة حينما يتعلق الأمر بدفع المستحقات للهيئات المشرفة على عملية التحويل.
3 – إعــداد التصــاميــم الهنــدسيـــة
- إن إعداد التصاميم الهندسية و المعمارية يعتبر من الركائز الأساسية التي تساعد في توجيه و زيادة الإنتاج في مجال السكن, و هي من المجالات الحيوية التي يتولاها رجال الهندسة و التعمير على إختلاف تخصصاتهم و من خلال مكاتب الدراسات المتعددة في المجالات المدنية التطبيقية لحاجات الأفراد المقررة لإقامة المشروعات السكنية لهم, و تقوم بهذه المهمة هيئات مختصة في مجال المراقبة التقنية.
- و من الضروري أن تراعي هذه التصاميم الهندسية المنجزة من طرف المعماريين و المهندسين جملة من المبادىء أهمها:
أن تراعي متطلبات المستفيدين و طريقة معيشتهم مع مراعاة وضعهم الإجتماعي لهذا فإن الدراسات تختلف من مشروع لآخر.
ينبغي أن براعي في التصميم الجانب الإقتصادي و الذي ينعكس على كلفة التنفيذ.
أن تأخذ الدراسات مجموعة المعطيات الخاصة بفترة الصيانة و المواد التي تدخل في عملية التنفيد أثناء قيام مشاريع السكن.
ينبغي وضع التصاميم التي تهدف إلى الإستفادة من الموارد الإقتصادية المتاحة مع تقليل الإعتماد على استيراد بعض المواد و التي عادة ما تكلف المشروع في نهاية المطاف.
4- توفيـر مـواد البنــاء:
- يعتبر توفير مواد البناء بالنسبة لقطاع السكن من أهم العوامل الأساسية لإنجاز السكنات، غير أن إيجاد هذه المواد و بالمقادير المطلوبة و بالأسعار المناسبة، يعتبر من المهام التي ترتكز عليها أي سياسة حكومية في عملية الإنجاز و البناء التي تعرفها مختلف ورشات البناء.
- و بناءا عليه، فإن دور هذه الجهات المشرفة على عملية الإنجاز يظهر من خلال إنجاز السكنات المقررة، و إذا كانت هناك أسباب عديدة تؤدي إلى ندرة المواد الإنجازية، إلا أن تزايد الطلب الكلي و بمقادير كبيرة قد يكون من أشدها تأثيرا، و في هذا الصدد أجمعت الدراسات الاقتصادية على أن تحقيق الوفرات الاقتصادية لهذه المواد، يتطلب وجود سوق كبيرة نسبيا، كما أن إزالة مظاهر نقص هذه المواد لا يمكن أن يتم إلا من خلال اقتصاد السوق، فتتحدد الأسعار ثم تأخذ مجراها نحو الثبات و لا ربما نحو الانخفاض، و هو ما يجعل مشاريع الإنجاز تأخذ نفسا آخر من حيث تكلفة المشروع.
5- تنفيــذ مشاريــع البنــاء:
- يتضمن نشاط إنجاز مشاريع البناء، مجموع المؤسسات التي تتكفل بالإنجاز سواءا كانت عمومية أو خاصة، و هذا بعد الموافقة على جميع المواد التي تدخل في عملية الإنجاز و مطابقتها للمعطيات التقنية و الهندسية في فترات زمنية محددة.
6- القـوى العاملــة:
- إن مختلف الدارسات الاقتصادية الحديثة اعتبرت الموارد البشرية العنصر أساسي و مهم في الاقتصاد الوطني، حيث تعتبر بمثابة الرأس المال الحقيقي الذي يتجدد من فترة زمنية لأخرى، خاصة حينما يتعلق الأمر بأصحاب الكفاءات بالأعداد و النوعية المطلوبة.
- غير أن القوى العاملة هي قطاع البناء و الإنجاز تتميز بمجموعة من الخصائص و المؤشرات يمكن إنجازها فيما يلي:
* باعتبارها خزان للعمالة، فإن قطاع البناء يمتص ما بين 20% إلى 25% من اليد العاملة الإجمالية و بهذا تعتبر المحرك الرئيسي للاقتصاد الوطني من خلال تنشيط و تحريك العمليات الإنتاجية التي لها علاقة بقطاع البناء بصفة مباشرة أو غير مباشرة.
* هناك جملة من العوامل التي تؤثر على نمو العمالة أو انكماشها في قطاع البناء و نذكر منها:
- طبيعة النشاط الاستثماري في المجالات العقارية من حيث الرواج و الركود.
- السياسة السكنية للدولة المتعلقة ببناء المساكن و البيوت.
- حجم التسهيلات الائتمانية و القروض التي تقدمها بنوك الإسكان.
- مدى توفر مواد البناء في الأسواق و سهولة الحصول عليها.
يتبع
admin- المدير العام
- عدد المساهمات : 1183
نقاط : 8982
تاريخ التسجيل : 18/05/2009
العمر : 35
الموقع : stars28.yoo7.com
الاوسمة
مشرف: مشرف عام
مراقب: 500
المشرفون: 100 -
رد: السياسة السكنية في الجزائر
من طرف admin الجمعة سبتمبر 24, 2010 1:13 pm
- التمويــل:
- يحتاج قطاع السكن كغيره من القطاعات الاقتصادية و الاجتماعية إلى المبالغ التي يمكن أن تستخدم في تمويل العملية السكنية و التي تزداد من نسبة إلى أخرى مع زيادة الاحتياجات السكنية و الارتفاع في تكلفة المباني.
- إن تطرقنا إلى التمويل السكني يقودنا إلى الحديث عن مختلف المنظمات و الهيئات التي تقوم بذلك و هذا ما أشرنا إليه و بالتفصيل و بالأمثلة في مصادر تمويل السكنات في المطلب السابق، فلا داعي للذكر لعدم التكرار.
ثــانيــا: العوامـل المكملــة لإنجــاز السكنــات:
- تعتبر المرافق العامة من قنوات صرف المياه الصالحة للشرب و المياه القذرة و كذلك الأمر بالنسبة لوسائل النقل و المواصلات، و معالجة الفضلات و المهملات...إلخ، من عومل الإنتاج المكملة التي تدخل في العمليات الإنجازية للمساكن، ذلك لما لها من آثار على مقومات السكنات، لا بل و تدخل عليها تحسينات الضرورية (1).
(). د. إسماعيل إبراهيم الشيخ ذرة، مرجع سبق ذكره، ص 23.
- فكيف يمكن لنا أن نقوم بإعداد مساكن بدون هذه المرافق الضرورية للحياة و التي يمكن الاستغناء عنها ؟.
- إن قيام أحياء جديدة أصبح يلفت الاهتمام لقيام مثل هذه الخدمات العامة من قبل هيئات متخصصة توكل لمختلف وكالات التسيير العقاري مهمة التكفل بها من خلال مشاريع مختلفة لتضاف إلى تكلفة القطع الأرضية التي ستمنح لأصحابها.
- إن ظاهرة تعدد مثل هذه المرافق العامة قد فرضت وجودها في السنوات الأخيرة ليس فقط في البناء المعد للسكن بل و حتى التي تعد إلى أغراض صناعية و تجارية، و من ذلك فإن مختلف برامج الأمم المتحدة للبيئة، قد أكدت على وجود مثل هذه المرافق: المياه، الطاقة، معالجة الفضلات و المهملات، النقل و المواصلات.....إلخ.
- و اعتبرتها من الضروريات التي يجب أن لا يخلوا منها أي مشروع معد للبناء، غير أن هناك فروقات كبيرة بين الرسومات المقدمة في مجال تقديم هذه الخدمات و التجارب المقدمة أثناء الإنجاز على مختلف المستويات.
- إن ما يلفت الانتباه من حلال هذه التجارب هو وجود مثل هذه الخدمات و التي يجب أن تستند إلى تخطيط مسبق قبل استنادها لمختلف الإدارات و الهيئات المشرفة على القيام بها، و هو ما يسمح بتكامل الجهود المبذولة أثناء عمليات الإنجاز و بالتالي يقلل من التكاليف في نهاية المطاف (1).
المبحــث الثانــي: مــاهية السياســة السكنيــة
- تعتبر السياسة السكنية من الجوانب الهامة التي تؤخذ بالحسبان لتقييم النتائج المحققة من طرف قطاع السكن، نظرا للدور الكبير الذي تلعبه في التوجيه، و تحديد النتائج التي يجب أن يتوصل إليها هذا القطاع الحساس، فكثيرا ما نسمع بعبارة " نجاح السياسة السكنية لبلد معين " أو عبارة " فشل السياسة السكنية لبلد ما "، غير أن هذه العبارات تجعلنا نطرح جملة من الأسئلة:
ماذا نقصد بالسياسة السكنية ؟، و إلى ماذا تهدف ؟، و ما هي الأسباب أو المسببات التي تجعلها تفشل للوصول إلى أهدافها ؟ و عليه حاولنا هذا المبحث الإجابة على هذه الأسئلة و عرضها في مطالب هذا المبحث.
(1) CLAUDE Alphandery collection Jean Moulin, Pour une politique de logement,
édition le seuil, France, 1985, P85.
المطلـب الأول: التعريـف بالسياسـة السكنيـة:
- يتجلى التعريف بالسياسة السكنية من خلال إعطاء تعريف شامل و دقيق حولها و لذلك إبراز أهم الوسائل و الآليات أو الأدوات التي تضعها للتدخل و التحكم بشكل أدق في السوق السكني أو قطاع السكن.
أولا: تعريـف السياسـة السكنيــة:
- نستطيع أن نعرف السياسة السكنية على أنها " عبارة عن مجموعة منتظمة من المقاييس المتبناة و الموضوعة من طرف الدولة، و الهدف الرئيسي منها يكمن في وضع الوسائل و آليات التدخل في السوق السكني، و ضمان التوازن العام بين العرض و الطلب و ذلك في ظل احترام معايير السعر و الكمية المحددة ".(1)
- و من هذا التعريف يمكن أن نستخلص جملة من الخصائص المتعلقة بالسياسة السكنية و من أهمها2)
* تكتسي السياسة السكنية طابع هام و استراتيجي لنمو تطوير بلد ما، حيث أنها ترتبط و في نفس الوقت تواكب هذا التطور سواء أكان على الصعيد الاقتصادي و حتى الاجتماعي.
* توجه السياسة السكنية لمحاربة الفروقات الاجتماعية، حيث أنها تترجم في الواقع مبدأ حق الحصول على سكن و ذلك عن طريق تصحيح الاختلافات في مستويات دخول الأفراد من أجل تحقيق عدالة اجتماعية.
* توجه السياسة السكنية من أجل الحد من سوء توزيع السكان على مستوى قطر البلد عن طريق تشجيع السكنات الريفية، باعتبار جل السكان يتمركزون و بكثرة في المناطق الصناعية و المدن الكبرى، مما خلق ظاهرة النزوح الريفي.
* تأخذ السياسة السكنية بعين اعتبار مشكل الندرة الاقتصادية نتيجة نقص الموارد الاقتصادية من جهة، و زيادة الحاجات من جهة أخرى، حيث أنها تحارب ظاهرة سوء استغلال الأراضي، و سوء استغلال مواد البناء و طرق استعمالها بالإضافة إلى ظاهرة سوء استغلال الموارد المالية.
ثــانيــا: أدوات أو آليــات السياســة السكنيــة
- تعتمد الدولة في رسم سياستها السكنية على جملة من الأدوات أو وسائل التدخل في السوق السكني، غير أن هذه الوسائل تختلف من دولة إلى أخرى و ذلك حسب طبيعة النظام المتبع من جهة، و إلى درجة تطور أو نمو الدولة (بمعنى دولة متطورة أو متخلفة) من جهة أخرى، بالإضافة إلى سبب هام و يكمن في مدى تحكم و توجيه لسياستها السكنية على حسب الأهداف المسطرة، غير أننا و في الغالب، يمكن أن نميز بين ثلاثة آليات أو وسائل رئيسية للتحكم في السياسة السكنية و هي1)
1- القوانين و المراسيم التنفيذية المتعلقة بالسكن:
- تحدد القوانين و المراسيم التنفيذية المتعلقة بالسكن جميع القواعد المتعلقة به من حيث الملكية، التمويل، التوزيع، الحيازة، تنظيم سوق السكن ...إلخ، و عليه تعتبر القوانين و المراسيم المتعلقة بالسكن كأداة توجيه هامة للسياسة السكنية خاصة إذا أخذت بعين اعتبار و راعت الوضعية الاقتصادية و الاجتماعية للبلد المعني، و كذا مدى تطوره و مدى توفره للإمكانيات اللازمة لإنجاز السكنات، حتى تصل في الأخير إلى نتيجة مرضية و هي القضاء حتى و إن لم يكن بصفة مطلقة على أزمة السكن.
2- خلق مؤسسات متخصصة ذات طابع اجتماعي:
- يعد خلق المؤسسات المتخصصة ذات طابع اجتماعي كطريقة أخرى تستعملها الدولة لرسم سياستها السكنية حيث أنها تشجع خلق هذا النوع من المؤسسات مثل مؤسسات البناء، الوكالات السكنية، الديوانات العقارية..إلخ، و حتى تتكفل كل واحدة بجميع الإجراءات المتعلقة بإنجاز السكنات و توزيعها و بيعها و تمويلها...إلخ، و من ثم تخفف العبء على الدولة من جهة و تنظم سوق السكن من جهة أخرى، و كأمثلة على ذلك: نجد في الجزائر هذا النوع من المؤسسات المتخصصة مثل :
الديوان الترقية و التسيير العقاري OPGI *، وكالة تطوير و تحسين السكن AADL**، مؤسسة ترقية السكن العائلي EPLF ***.
3- الضــرائـب و الإعانـات المفروضـة و المقدمـة من طـرف الدولــة
3-1 – الضــرائــب:
من المتعارف عليه أن الدولة تستعمل الضرائب كأداة للتحكم و توجيه الإقتصاد من جهة, و كذلك تعتبر كمورد لخزينتها من جهة أخرى, بالإضافة إلى الأدوار الأخرى التي تلعبها أو تقوم بها الضريبة, تستعمل هذه الأخيرة كأداة من أدوات السياسية السكنية, فعن طريق تخفيض في نسبة الضرائب على العقارات أو كل ما يتعلق بإنجاز السكنات مثلا, من شأنه أن يقلل من تكلفة إنجاز هذه الأخيرة و من ثمة زيادة عرض السكنات في السوق السكني, و من هنا نجد أن سياسة السكن توجه من أجل تلبية حاجيات الأفراد و القضاء على مشكل أزمة السكن و من ثمة نجاحها.
3-2 – الإعــانـــات :
تعد الإعانات أو المساعدات المالية التي تقدمها الدولة للأفراد من أجل الحيازة على السكنات من إحدى الطرق أو وسائل السياسية السكنية للتدخل في السوق السكني و ذلك بما يتماشى مع متطلبات الأفراد, والمخطط أن هذه الإعانات تأخذ شكلين:
* إمـا إعــانــة مــاليــة مبــاشــرة:
و المقصود بالمباشرة أي أنها تقدم لغرض الحيازة على سكن, حيث أنها تقدر على أساس نسبة من مبلغ شراء المسكن, و تقدم للفرد المعني بعملية الشراء و ما عليه إلاّ أن يكمل ما تبقى من باقي المبلغ للحصول على ملكية سكن, ففي الجزائر مثلا نجد هيئة تابعة للدولة متخصصة في منح هذا النوع من الإعانات ( أي الإعانات المباشرة ) و المتمثلة في " الصندوق الوطني للسكن ****CNL"، الذي يقدم إعانات مالية للفرد بغرض شراء سكن معين و ذلك وفق شروط موضوعة ( كقيمة دخل الفرد, نوع السكن...الخ )
* أو إعـانــة مــاليــة غـيـر مبــاشــرة:
و نقصد بغير المباشرة أن الإعانة ليست موجهة بصفة مباشرة من أجل الحيازة على سكن كالحالة الأولى, بل هي موجهة للأفراد خاصة ذوي الدخل الضعيف وذلك من أجل الرفع من قدراتها الشرائية, و من شأن هؤلاء أن يخصصوا هذه الإعانة من أجل الحيازة على سكنات بصفة الملكية أو الكراء.
- و مما تجدر الإشارة إليه, أنه من الناحية الإقتصادية, هذه الوسائل أو اللآليات( الضرائب والإعانات ) تؤدي دائما إلى نفس النتائج, غير أن الخيار بينهما يكون حسب طبيعة نظام البلد و كذا مدى تطوره أو نموه.
الـمطلــب الثــاني: أهــداف السيـاسـة السـكـنيـة
- تكتسي السياسة السكنية صفتها الأساسية من خلال أهدافها المسطرة, إن أنها تهدف في الأساس إلى إرضاء الطلبات و الحاجات مع رفع النشاط الخاص بمجال السكن من جهة, و القضاء على ظاهرة البطالة من جهة أخرى, و الملاحظ أن هذه الأهداف تندرج في الأهمية التي يكتسبها قطاع السكن و آثاره على الحياة الإقتصادية و الإجتماعية.
- غير أننا يمكن أن نميز ثلاث أهداف رئيسية للسياسة السكنية و المتمثلة في1)
أولا – الأهداف الأساسية للسياسة السكنية les objectifs tutélaires
نظرا للأهمية الكبيرة التي يكتسبها السكن, يعتبر هذا الأخير حاجة أساسية و ملك مفيد نظرا للشروط التي يفترض أن تتوفر فيه, سواء أكانت تتعلق بجودته أو تكلفته (ثمنه) اللذان من الممكن أن يساء تقديرها من طرف المستهلك, و عليه فإن من بين الأهداف الأساسية للسياسة السكنية هو أن توفر لكل فرد (أو عائلة) مسكن أو بعبارة أدق, هو القضاء على هاجس تعاني منه معظم الدول و المتمثل في " أزمة السكن ", كما يجب أن تراعي تكلفة القدرة الشرائية للفرد, و تكون شروط الحيازة على ملكية السكن واضحة و مبسطة في نظر المستهلك.
- و عليه فعلى السياسة السكنية أن تحدد جميع المعايير و المقاييس المتعلقة بالسكن و أن تأخذ بعين الإعتبار مستوى نمو البلد المعني و مماّ مدى توفره للإمكانيات المتعلقة بإنجاز السكنات, كما أنها تأخذ بالحسبان طبيعة النظام المتبع من طرف الدولة سواء أكان نظام إشتراكي أو نظام إقتصاد السوق.
يتبع
- يحتاج قطاع السكن كغيره من القطاعات الاقتصادية و الاجتماعية إلى المبالغ التي يمكن أن تستخدم في تمويل العملية السكنية و التي تزداد من نسبة إلى أخرى مع زيادة الاحتياجات السكنية و الارتفاع في تكلفة المباني.
- إن تطرقنا إلى التمويل السكني يقودنا إلى الحديث عن مختلف المنظمات و الهيئات التي تقوم بذلك و هذا ما أشرنا إليه و بالتفصيل و بالأمثلة في مصادر تمويل السكنات في المطلب السابق، فلا داعي للذكر لعدم التكرار.
ثــانيــا: العوامـل المكملــة لإنجــاز السكنــات:
- تعتبر المرافق العامة من قنوات صرف المياه الصالحة للشرب و المياه القذرة و كذلك الأمر بالنسبة لوسائل النقل و المواصلات، و معالجة الفضلات و المهملات...إلخ، من عومل الإنتاج المكملة التي تدخل في العمليات الإنجازية للمساكن، ذلك لما لها من آثار على مقومات السكنات، لا بل و تدخل عليها تحسينات الضرورية (1).
(). د. إسماعيل إبراهيم الشيخ ذرة، مرجع سبق ذكره، ص 23.
- فكيف يمكن لنا أن نقوم بإعداد مساكن بدون هذه المرافق الضرورية للحياة و التي يمكن الاستغناء عنها ؟.
- إن قيام أحياء جديدة أصبح يلفت الاهتمام لقيام مثل هذه الخدمات العامة من قبل هيئات متخصصة توكل لمختلف وكالات التسيير العقاري مهمة التكفل بها من خلال مشاريع مختلفة لتضاف إلى تكلفة القطع الأرضية التي ستمنح لأصحابها.
- إن ظاهرة تعدد مثل هذه المرافق العامة قد فرضت وجودها في السنوات الأخيرة ليس فقط في البناء المعد للسكن بل و حتى التي تعد إلى أغراض صناعية و تجارية، و من ذلك فإن مختلف برامج الأمم المتحدة للبيئة، قد أكدت على وجود مثل هذه المرافق: المياه، الطاقة، معالجة الفضلات و المهملات، النقل و المواصلات.....إلخ.
- و اعتبرتها من الضروريات التي يجب أن لا يخلوا منها أي مشروع معد للبناء، غير أن هناك فروقات كبيرة بين الرسومات المقدمة في مجال تقديم هذه الخدمات و التجارب المقدمة أثناء الإنجاز على مختلف المستويات.
- إن ما يلفت الانتباه من حلال هذه التجارب هو وجود مثل هذه الخدمات و التي يجب أن تستند إلى تخطيط مسبق قبل استنادها لمختلف الإدارات و الهيئات المشرفة على القيام بها، و هو ما يسمح بتكامل الجهود المبذولة أثناء عمليات الإنجاز و بالتالي يقلل من التكاليف في نهاية المطاف (1).
المبحــث الثانــي: مــاهية السياســة السكنيــة
- تعتبر السياسة السكنية من الجوانب الهامة التي تؤخذ بالحسبان لتقييم النتائج المحققة من طرف قطاع السكن، نظرا للدور الكبير الذي تلعبه في التوجيه، و تحديد النتائج التي يجب أن يتوصل إليها هذا القطاع الحساس، فكثيرا ما نسمع بعبارة " نجاح السياسة السكنية لبلد معين " أو عبارة " فشل السياسة السكنية لبلد ما "، غير أن هذه العبارات تجعلنا نطرح جملة من الأسئلة:
ماذا نقصد بالسياسة السكنية ؟، و إلى ماذا تهدف ؟، و ما هي الأسباب أو المسببات التي تجعلها تفشل للوصول إلى أهدافها ؟ و عليه حاولنا هذا المبحث الإجابة على هذه الأسئلة و عرضها في مطالب هذا المبحث.
(1) CLAUDE Alphandery collection Jean Moulin, Pour une politique de logement,
édition le seuil, France, 1985, P85.
المطلـب الأول: التعريـف بالسياسـة السكنيـة:
- يتجلى التعريف بالسياسة السكنية من خلال إعطاء تعريف شامل و دقيق حولها و لذلك إبراز أهم الوسائل و الآليات أو الأدوات التي تضعها للتدخل و التحكم بشكل أدق في السوق السكني أو قطاع السكن.
أولا: تعريـف السياسـة السكنيــة:
- نستطيع أن نعرف السياسة السكنية على أنها " عبارة عن مجموعة منتظمة من المقاييس المتبناة و الموضوعة من طرف الدولة، و الهدف الرئيسي منها يكمن في وضع الوسائل و آليات التدخل في السوق السكني، و ضمان التوازن العام بين العرض و الطلب و ذلك في ظل احترام معايير السعر و الكمية المحددة ".(1)
- و من هذا التعريف يمكن أن نستخلص جملة من الخصائص المتعلقة بالسياسة السكنية و من أهمها2)
* تكتسي السياسة السكنية طابع هام و استراتيجي لنمو تطوير بلد ما، حيث أنها ترتبط و في نفس الوقت تواكب هذا التطور سواء أكان على الصعيد الاقتصادي و حتى الاجتماعي.
* توجه السياسة السكنية لمحاربة الفروقات الاجتماعية، حيث أنها تترجم في الواقع مبدأ حق الحصول على سكن و ذلك عن طريق تصحيح الاختلافات في مستويات دخول الأفراد من أجل تحقيق عدالة اجتماعية.
* توجه السياسة السكنية من أجل الحد من سوء توزيع السكان على مستوى قطر البلد عن طريق تشجيع السكنات الريفية، باعتبار جل السكان يتمركزون و بكثرة في المناطق الصناعية و المدن الكبرى، مما خلق ظاهرة النزوح الريفي.
* تأخذ السياسة السكنية بعين اعتبار مشكل الندرة الاقتصادية نتيجة نقص الموارد الاقتصادية من جهة، و زيادة الحاجات من جهة أخرى، حيث أنها تحارب ظاهرة سوء استغلال الأراضي، و سوء استغلال مواد البناء و طرق استعمالها بالإضافة إلى ظاهرة سوء استغلال الموارد المالية.
ثــانيــا: أدوات أو آليــات السياســة السكنيــة
- تعتمد الدولة في رسم سياستها السكنية على جملة من الأدوات أو وسائل التدخل في السوق السكني، غير أن هذه الوسائل تختلف من دولة إلى أخرى و ذلك حسب طبيعة النظام المتبع من جهة، و إلى درجة تطور أو نمو الدولة (بمعنى دولة متطورة أو متخلفة) من جهة أخرى، بالإضافة إلى سبب هام و يكمن في مدى تحكم و توجيه لسياستها السكنية على حسب الأهداف المسطرة، غير أننا و في الغالب، يمكن أن نميز بين ثلاثة آليات أو وسائل رئيسية للتحكم في السياسة السكنية و هي1)
1- القوانين و المراسيم التنفيذية المتعلقة بالسكن:
- تحدد القوانين و المراسيم التنفيذية المتعلقة بالسكن جميع القواعد المتعلقة به من حيث الملكية، التمويل، التوزيع، الحيازة، تنظيم سوق السكن ...إلخ، و عليه تعتبر القوانين و المراسيم المتعلقة بالسكن كأداة توجيه هامة للسياسة السكنية خاصة إذا أخذت بعين اعتبار و راعت الوضعية الاقتصادية و الاجتماعية للبلد المعني، و كذا مدى تطوره و مدى توفره للإمكانيات اللازمة لإنجاز السكنات، حتى تصل في الأخير إلى نتيجة مرضية و هي القضاء حتى و إن لم يكن بصفة مطلقة على أزمة السكن.
2- خلق مؤسسات متخصصة ذات طابع اجتماعي:
- يعد خلق المؤسسات المتخصصة ذات طابع اجتماعي كطريقة أخرى تستعملها الدولة لرسم سياستها السكنية حيث أنها تشجع خلق هذا النوع من المؤسسات مثل مؤسسات البناء، الوكالات السكنية، الديوانات العقارية..إلخ، و حتى تتكفل كل واحدة بجميع الإجراءات المتعلقة بإنجاز السكنات و توزيعها و بيعها و تمويلها...إلخ، و من ثم تخفف العبء على الدولة من جهة و تنظم سوق السكن من جهة أخرى، و كأمثلة على ذلك: نجد في الجزائر هذا النوع من المؤسسات المتخصصة مثل :
الديوان الترقية و التسيير العقاري OPGI *، وكالة تطوير و تحسين السكن AADL**، مؤسسة ترقية السكن العائلي EPLF ***.
3- الضــرائـب و الإعانـات المفروضـة و المقدمـة من طـرف الدولــة
3-1 – الضــرائــب:
من المتعارف عليه أن الدولة تستعمل الضرائب كأداة للتحكم و توجيه الإقتصاد من جهة, و كذلك تعتبر كمورد لخزينتها من جهة أخرى, بالإضافة إلى الأدوار الأخرى التي تلعبها أو تقوم بها الضريبة, تستعمل هذه الأخيرة كأداة من أدوات السياسية السكنية, فعن طريق تخفيض في نسبة الضرائب على العقارات أو كل ما يتعلق بإنجاز السكنات مثلا, من شأنه أن يقلل من تكلفة إنجاز هذه الأخيرة و من ثمة زيادة عرض السكنات في السوق السكني, و من هنا نجد أن سياسة السكن توجه من أجل تلبية حاجيات الأفراد و القضاء على مشكل أزمة السكن و من ثمة نجاحها.
3-2 – الإعــانـــات :
تعد الإعانات أو المساعدات المالية التي تقدمها الدولة للأفراد من أجل الحيازة على السكنات من إحدى الطرق أو وسائل السياسية السكنية للتدخل في السوق السكني و ذلك بما يتماشى مع متطلبات الأفراد, والمخطط أن هذه الإعانات تأخذ شكلين:
* إمـا إعــانــة مــاليــة مبــاشــرة:
و المقصود بالمباشرة أي أنها تقدم لغرض الحيازة على سكن, حيث أنها تقدر على أساس نسبة من مبلغ شراء المسكن, و تقدم للفرد المعني بعملية الشراء و ما عليه إلاّ أن يكمل ما تبقى من باقي المبلغ للحصول على ملكية سكن, ففي الجزائر مثلا نجد هيئة تابعة للدولة متخصصة في منح هذا النوع من الإعانات ( أي الإعانات المباشرة ) و المتمثلة في " الصندوق الوطني للسكن ****CNL"، الذي يقدم إعانات مالية للفرد بغرض شراء سكن معين و ذلك وفق شروط موضوعة ( كقيمة دخل الفرد, نوع السكن...الخ )
* أو إعـانــة مــاليــة غـيـر مبــاشــرة:
و نقصد بغير المباشرة أن الإعانة ليست موجهة بصفة مباشرة من أجل الحيازة على سكن كالحالة الأولى, بل هي موجهة للأفراد خاصة ذوي الدخل الضعيف وذلك من أجل الرفع من قدراتها الشرائية, و من شأن هؤلاء أن يخصصوا هذه الإعانة من أجل الحيازة على سكنات بصفة الملكية أو الكراء.
- و مما تجدر الإشارة إليه, أنه من الناحية الإقتصادية, هذه الوسائل أو اللآليات( الضرائب والإعانات ) تؤدي دائما إلى نفس النتائج, غير أن الخيار بينهما يكون حسب طبيعة نظام البلد و كذا مدى تطوره أو نموه.
الـمطلــب الثــاني: أهــداف السيـاسـة السـكـنيـة
- تكتسي السياسة السكنية صفتها الأساسية من خلال أهدافها المسطرة, إن أنها تهدف في الأساس إلى إرضاء الطلبات و الحاجات مع رفع النشاط الخاص بمجال السكن من جهة, و القضاء على ظاهرة البطالة من جهة أخرى, و الملاحظ أن هذه الأهداف تندرج في الأهمية التي يكتسبها قطاع السكن و آثاره على الحياة الإقتصادية و الإجتماعية.
- غير أننا يمكن أن نميز ثلاث أهداف رئيسية للسياسة السكنية و المتمثلة في1)
أولا – الأهداف الأساسية للسياسة السكنية les objectifs tutélaires
نظرا للأهمية الكبيرة التي يكتسبها السكن, يعتبر هذا الأخير حاجة أساسية و ملك مفيد نظرا للشروط التي يفترض أن تتوفر فيه, سواء أكانت تتعلق بجودته أو تكلفته (ثمنه) اللذان من الممكن أن يساء تقديرها من طرف المستهلك, و عليه فإن من بين الأهداف الأساسية للسياسة السكنية هو أن توفر لكل فرد (أو عائلة) مسكن أو بعبارة أدق, هو القضاء على هاجس تعاني منه معظم الدول و المتمثل في " أزمة السكن ", كما يجب أن تراعي تكلفة القدرة الشرائية للفرد, و تكون شروط الحيازة على ملكية السكن واضحة و مبسطة في نظر المستهلك.
- و عليه فعلى السياسة السكنية أن تحدد جميع المعايير و المقاييس المتعلقة بالسكن و أن تأخذ بعين الإعتبار مستوى نمو البلد المعني و مماّ مدى توفره للإمكانيات المتعلقة بإنجاز السكنات, كما أنها تأخذ بالحسبان طبيعة النظام المتبع من طرف الدولة سواء أكان نظام إشتراكي أو نظام إقتصاد السوق.
يتبع
admin- المدير العام
- عدد المساهمات : 1183
نقاط : 8982
تاريخ التسجيل : 18/05/2009
العمر : 35
الموقع : stars28.yoo7.com
الاوسمة
مشرف: مشرف عام
مراقب: 500
المشرفون: 100 -
رد: السياسة السكنية في الجزائر
من طرف admin الجمعة سبتمبر 24, 2010 1:14 pm
ثانيـا – الأهداف الإقتصادية للسياسة السكنية les objectifs économiques
- نظرا للدور الكبير الذي يلعبه قطاع السكن إن أنه مرتبط إرتباطا وثيقا بالنشطات الإقتصادية الأخرى بواسطة ميكانزمات مالية, ضريبة و إقتصادية, و أن أثر هذا الإرتباط على النشاط الإقتصادي يتمثل في تمويل نشاطات البناء, شراء السكن و كذا شراء التجهيزات المتعلقة بالسكن, أماّ أثار الضريبة على قطاع السكن فإنها تتمثل في النسب الضريبة المفروضة و الإعفاءات المقدمة.
- و عليه, فعلى السياسة السكنية أن تراعي مدى هذا الترابط بين هذا القطاع الحساس أي قطاع السكن و باقي القطاعات الأخرى, و ذلك من خلال أدواتها و آلياتها ( القوانين و المراسيم التنفيدية, خلق مؤسسات متخصصة, الضرائب و الإعانات), و التي تنبثق عنها أسعار الفائدة و تأطير القروض و فرض الضرائب و الرسوم الجمركية و كذا تشجيع الإستثمارات العمومية و إقرار حقوق الملكية..الخ, كلها عوامل تؤثر بشكل مباشر أو غير مباشر على تسيير و تطوير قطاع السكن, و إنتعاش هذا الأخير يجذب وراءه كل القطاعات الأخرى، و من ثم زيادة في النمو الاقتصادي و التخفيض من بطالة و الارتفاع في الدخل القومي....إلخ .
ثالثـا: الأهداف الاجتماعية للسياسة السكنية les objectifs sociaux
- نظرا للأهمية الاجتماعية الكبيرة التي يكتسبها السكن و التي سبق الإشارة إليها, فحرمان الفرد منه يجعله يسلك سلوك يومي يؤثر سلبا على كل الأعمال التي يقوم بها بما في ذلك ضعف مردودية العمل الذي يقوم به.
- و عليه, فعلى السياسة السكنية أن تراعي الجانب الاجتماعي للفرد و أن تأخذه بالحسان, و يتجلى ذلك من خلال الوسائل و الآليات المتعلقة بها و التي أخذت بعين الاعتبار المستوى الاجتماعي للفرد و ما مدى توفره لإمكانيات المادية و المالية من أجل الحصول على ملكية سكن, و كدليل على ذلك, الإعانات المباشرة و غير المباشرة التي تدم للمستهلك( الفرد) كدعم لتكلفة السكن, أو عن طريق تمويل الدولة لمشاريع السكنات الاجتماعية و تقديمها بصفة مجانية للطبقات الفقيرة ذات الدخل الضعيف أو المنعدم و التي من المستحيل أن تسمح لها إمكانياتها من الحيازة على ملكية سكن.
- و عليه نلاحظ أن السياسة السكنية تهدف إلى الحد من الفوارق الاجتماعية و على تحقيق الرفاهية للجميع و حتى و إن لم يكن نسبة مطلقة غير أنها تأخد بعين الإعتبار و بالإهتمام هذا الجانب في الحسان
المطلــب الثالــث :أهــم المشـاكــل الـتي تــواجهها السياسـة السكنيـة
- رغم الدور الكبير و الفعال الذي تقوم به السياسة السكنية, غير أنها تبقى عرضة لمجموعة من المشاكل أو العوائق تعيق مسارها و تحول دون تحقيق أهدافها, غير أنه حل هذه المشاكل, تعاني منها الدولة النامية بصفة كبيرة و حادة مقارنة بالدول المتقدمة التي قلما تصادق مشكل في مسار سياستها السكنية. و لعل أهم هذه المشاكل و أبرزها, يمكن حصرها فيما يلي1)
أولا – مشكل الاحتياطيات العقارية problème des réserves fonciers
- تواجه مجمل أو مختلف المؤسسات أو الهيئات المشرفة على إنجاز السكنات مشكل الاحتياطيات العقارية, حيث أنها تجد نفسها أمام جملة من العوائق من بينها:
* النزاع القائم و المنافسة حول المحيط المخصص للتهيئة العمرانية( أو إنجاز السكنات بعبارة أبسط) بين وزارة السكن و مختلف الوزارات الأخرى كوزارة الفلاحة.
* عائق تحديد" قواعد نزع الملكية"*, من حيث عدم إيضاح قواعد التعويض للملاك من جهة و إجراءات التحكيم(arbitrage) من جهة أخرى, و الملاحظ أن هذه الأراضي المتحصل عليها أو المسترجعة من طرف الدولة يتم استغلالها لإنجاز السكنات و إعطاء الأولوية لـ:
- البنايات العمومية الموجهة للكراء.
- البنايات العمومية الموجهة للبيع.
- البنايات الفردية المجمعة تحت شكل عمارات.
* مشكل ندرة الأراضي أو قلة الأراضي يطرح نفسه بحدّة في مختلف المناطق خاصة الحضرية منها, و مع تزايد عدد السكان و الإكتضاض و تمركزهم في المناطق الصناعية الكبرى يزيد من الأمر تعقيدا.
(1). M.C BENARBIA, M. ATMANI et autres, OP Cit, P69-P70, P 71.
(*). نقصد ب " نوع الملكية الخاصة "، أي إعادة استرجاع الدولة لأراضيها من طرف الملاك الخواص
ثــانيــا : مشكـــل التمــويــل
- إن تحليل عملية تمويل السكنات تخضع لجملة من المبادىء و المعايير نظرا لأهمية الكبيرة و الدور الفعّال الذي تلعبه في إنجاز السكنات, غير أن عملية التمويل تطرح نفسها كمشكل يعيق مسار السياسة السكنية لتحقيق الأهداف المرجوة منها.
- فانعدام أو قلة المصادر التمويلية المختلفة, من شأنه أن يخلق مشكل تمويل السكنات و هذا ما يؤدي إلى نقص الموارد المالية الآزمة و الضرورية لإنجاز السكنات.
ثـالثــا : مـشكــل نــدرة مــواد البنــاء
- من المتعارف أن من بين العوامل الأساسية لإنجاز السكنات هو توفير مواد البناء, غير أن إيجاد هذه المواد و بالمقادير المطلوبة و بالأسعار ملائمة يعتبر من المهام الأساسية التي ترتكز عليها السياسة الحكومية حتى تتوصل إلى إنجاز السكنات بالقدر الآزم و لإرضاء طلبات الأفراد.
- غير أن مشكل ندرة هذه المواد مقارنة بتزايد الطلب عليها يبقى كعائق في وجه ما تصبوا إليه السياسة السكنية لتحقيق الأهداف المرجوة منها.
رابعــا : مشـكـل تنـظيـم الـمهـن أو الـوظـائـف
- نظرا لأهمية الكبيرة التي تكتسبها السياسة السكنية و يتجلى ذلك من خلال الأدوار و المهام التي تشرف عليها, و عليه فإنه من الطبيعي أن يصبح قطاع التهيئة العمرانية و الأشغال العمومية قطاعا إستراتجيا, غير أنه قد يكون عرضه لتلاعبات عدّة خاصة من بعض المهن- أن صّح القول- الأخرى التي لها علاقة بهذا القطاع الحساس, و نذكر على سبيل المثال: مكاتب الدراسات, المقاولين الخواص, المهندسين المعماريين...الخ.
- و كل هذا من شأنه أن يعيق مسار السياسة السكنية للوصول إلى الأهداف المسطرة.
- و عليه و تجنبا لمثل هذه التلاعبات التي من شأنها أن تعيق مسار السياسة السكنية يجب أن يكون تدخل هذه المهن في إطار تشريعي منتظم و واضح و متكامل و ذلك تجنبا لزيادة المشاكل التي يعاني منها هذا القطاع.
- و من هنا, فإن تدخل الدولة ضروري للغاية, بإعتبار أن هذا القطاع (قطاع السكن) يخص شريحة هامة في المجتمع خاصة و أنها تؤدي للحصول على السكن كحق من الحقوق, و كذلك هو عرضة للخداع و التلاعبات من طرف المقاولين أو المستثمرين الخواص, و عليه يجب إتخاذ الإجراءات الآزمة للحد من هذه التلاعبات.
خامسا – مشكــل الإجــراءات الإداريــة
- إن مشكل السكن, مشكل حساس, و يختلف في حدّ ذاته كيفية تدخل الدولة أو السلطات العمومية, فمن جهة الحاجة و زيادة الطلب عليه يستلزم الحاجة إلى البناء و إنجاز السكنات بكثرة, و لهذا يجب تفادي المعرقلات الإدارية و تسهيل الإجراءات الآزمة, كإجراءات تحصيل الأراضي الصالحة لذلك, كتوفير الموارد المالية الضرورية...الخ.
- من جهة أخرى, يجب وضع مراقبة صارمة(لتفادي المضاربة) على المقاولين أو المتعاملين العقاريين, لأن عمليات إنجاز السكنات عملية صعبة و تخضع للمضاربة و عليه يجب على الدولة سن قوانين من شأنها تجنب مثل هذه التجاوزات.
- غير أن مراقبة البناء (الإنجاز) و ضمان سلامة هذه الإجراءات أمر صعب للغاية و ذلك يرجع لضخامة حجم المشاريع و من الصعب مراقبة الهيئات المشرفة على ذلك.
- و عليه، نستخلص مما سبق ذكره أنه كلما اتسعت السياسة السكنية، كلما كان ذلك أفضل من أجل تخطي جميع العواقب أو المشاكل التي تعيق مسارها، و كلما كان تجاوبها مع المستجدات الاقتصادية ممكنا و مرغوب فيه.
المطلـب الرابــع: السياســة السكنيـــة و التخطيــط السكنــي
لا يزال التخطيط السكني في الدول السائرة في طريق النمو بعيدا عن الأساليب العلمية المتعارف عليها، لذلك لم تحقق جميع الأهداف المرجوة فيه، خاصة و أنه و في جميع الأحوال، كان يخضع إلى إجراءات عفوية أسفر عن نتائج متواضعة أسفرت عنها تجارب التخطيط في كثير من دول العالم الثالث. و من هنا فالسؤال الذي يتبادر على أذهاننا، ماذا نقصد بالتخطيط السكني؟ و ما مدى علاقة هذا الأخير بالسياسة السكنية ؟.
أولا: مفهــوم التخطيـط السكنـي : يتخذ التخطيط السكني عدة أشكال و مفاهيم، و قد تختلف باختلاف في الأبعاد التي تأخذها أي سياسة اقتصادية كانت أو اجتماعية، غير أن المفهوم الشامل للتخطيط السكني يمكن في تبني سياسة مفصلة لتوفير السكنات لمواطنين في شكل برامج و مشروعات(1)
و الجدير بالذكر، أن التخطيط لمفهوم شامل يرتكز على العناصر التالية: (2)
* التخطيـط الاجتماعـي: و يشمل على مجالات السكن، و تخطيط الخدمات و المرافق العامة و الصحة...الخ.
* التخطيـط الاقتصـادي: يرتكز على النشاط الاقتصادي، الزراعي و السياحي و غيرها من الأنشطة الاقتصادية الأخرى.
* التخطيـط الفيزيائـي: هو عبارة عن التجسيد الحي للتخطيط الاجتماعي و الاقتصادي و هو ما يسمى بالتخطيط المكاني و العمراني.
ثـانيــا: المراحـل التـي مــر بهــا التخطيـط السكنــي :
لقد مر التخطيط السكني بمراحل عديدة حتى وصل إلى مفهومه الحالي، و يمكن حصر أهم المراحل التي مر بها في ثلاث مراحل أساسية و هي: (3).
1- مرحلـة التخطيـط السكنـي على مستوى المدينـة:
لقد عبر المخطط الأمريكي " أولمستد OLMESTED " عن مفهومه لتخطيط المدينة على أنه " عملية تنمية أرض المدينة " حيث يشمل هذا التخطيط الاستعمالات الخاصة و العامة للأرض،
كما يحدد بالتفصيل مواقع و امتدادات المشروعات العامة و المنشآت الأخرى، و يحصر على أساس إجراء بحوث و دراسات شاملة لاستعمالات الأرض و الأنشطة المختلفة في عمليات التنمية التي تجري في الوقت الحاضر كما يقدر اتجاه المستقبل لنمو السكان و الصناعات و الأعمال و الأنشطة الأخرى.
- لقد كان حجم المدينة قبل الثورة الصناعية متواضعا لبدائية الوسائل المستعملة في ذلك الحين و في جميع الموافق و المنشآت، لم يكن تعيين تخطيط المدن محتاجا إلى دراسة معقدة حيث كان يطلق عليه التخطيط المحلي أو تخطيط المدينة.
مرحلـة التخطيـط السكنـي على المستـوى الإقليمــي:
لقد كان من أثار الثورة الصناعية زيادة عدد و كثافة السكان في المدن حيث نمت هذه الأخيرة بمعدلات عالية تفوق معدلات نمو السكان، و ساعد هذا النمو و بهذه المعدلات التقدم التكنولوجي في المرافق العامة و مواد البناء، إلا أن الثورة الصناعية قد حملت بين طياتها آثار سيئة.
- فلقد كانت حالة هذه المدن سيئة للغاية نتيجة تركيز الصناعات بها دون توجيه أو تخطيط بالإضافة إلى انتشار الأحياء المختلفة الغير صالحة للسكن، و اختلال التوازن الذي كان موجود أصل الثورة الصناعية بين المدينة و القرى المحيطة بها مما ترتب عليه هجرة مستمرة من البدو إلى الحضر، أو من الريف إلى المدينة.
- لمثل هذه الأسباب، استحال حل مشاكل المدينة بتخطيط المدينة فقط، و إنما وجب أن يشمل التخطيط مساحة أكبر من مساحة المدن نفسها و هي المساحة التي تقع تحت دائرة تأثيرها و تشمل القرى، و التجمعات السكنية الأخرى التي يهاجر أهلها منها إلى هذه المدن و تسمى هذه المساحة بالإقليم و من هنا ظهرت فكرة الأخذ بأسلوب التخطيط الإقليمي لحل مشاكل المدن الكبرى.
3- مرحلة التخطيط السكني على المستوى الوطني:
من نتائج الحرب العالمية الثانية أن بدأت معدلات التغيير و التطور في الصناعة تسير بوتيرة تزايدية هائلة نتيجة الثورة العلمية التكنولوجية و التي صاحبها الآلية في الإنتاج و ذلك باستعمال أجهزة الكترونية معقدة في تركيبها. و لقد أدى ذلك إلى التقسيم الواسع في العمل و كثرة التخطيطات الدقيقة و الإنتاج الكبير فاستلزم هذا التطور الكبير إنشاء كثير من المؤسسات المختلفة مثل الجامعات، المعاهد، المدارس و مؤسسات البحث لتخرج الأخصائيين في مختلف المهن و التخصصات.
- و كذلك اعتمدت على الزراعة لمد العاملين في الصناعة بالمواد الغذائية مما يترتب عليه إنشاء الطرق و توفير وسائل النقل السريع و التنسيق بين هذه الأنشطة، و من هنا ظهرت فكرة الأخذ بأسلوب التخطيط على المستوى الوطني.
ثــالثــا: علاقة السياسة السكنية بالتخطيط السكني:
يرتكز التخطيط السكني على عدة أركان و هي كفيلة بتحقيق عدة غايات، و من بين هذه الأركان هي السياسة السكنية التي تعد كأحد المقومات للتخطيط السكني، و من هنا يظهر جليا العلاقة بينهما، و مدى الترابط الذي يجمعهما، و للمزيد من الإيضاح، سنوري بالتفصيل هذه المقومات التي يمكن حصرها فيما يلي: (1)
1- رسم سياسة سكنية و تحديد دور الحكومة:
إن حل مشكل السكن في أي دولة تستدعي أن تكون هناك سياسة عامة تسير عليها الدولة في بناء المساكن و أن تكون هذه السياسة شاملة، واضحة، واقعية، طويلة المدى، تحضى بتأييد سياسي شامل.
- إن هدف أي سياسة يجب أن يبنى عل أساس دراسات مختلفة في مجال السكن و في حالة السكن و سوقه و التشريعات المنظمة له من جميع النواحي الإدارية و غيرها، كما يجب أن يكون دور الحكومة واضحا من خلال السياسة العامة في تحديد الأحياء المختلفة و مدى إدخال التكنولوجيا الحديثة في البناء مع تبيان دور القطاع العام و الخاص في تنمية القطاع السكني.
إن دور الحكومة يرتكز على ترشيد أي سياسة سكنية و ينبغي أن يرتكز على:
* البنـاء: إن مختلف الإنجازات السكنية ينبغي أن تتم بشكل وحدات سكنية كاملة و شاملة للمرافق و الخدمات العامة.
* التمويـل: ينبغي توفير الموارد المالية المتاحة عن طريق الاقتراض الداخلي أو الخارجي.
* الإشـراف: ينبغي على الدولة أن تقوم بكل الأدوار المطلوبة منها لا من حيث الإشراف فحسب، و كذلك التوجيه و ذلك بوضع تشريعات واضحة إجراءات وضوابط للعمران صارمة في نطاق القطاع العام أو الخاص.
(1). ب.حنا ميلاد، الإسكان الحل و المصيدة، مطبعة دار المستقبل العربي ، مصر، 1986، ص 123.
فالدولة إذا تعتبر وفي جميع الأحوال المسؤول الرئيسي الذي يوجه إليه الإنتقادات, عندما تتعقد المشكلة و تتأزم و عندما ينتج عدد أقل من الوحدات السكنية و ترتفع الأصوات مطالبة بالمسكن كمطلب إجتماعي.
2- دراسة وضعية البنية السكنية:
لقد ظهر في كثير من الدول الصناعية سلسلة من المعايير و المقاييس لتقييم مستوى البيئة السكنية و البيئة العامة المحيطة بها. و لا شك أن المعدلات تختلف من دولة لأخرى حسب ظروف المجتمع المحلية، الاجتماعية و الاقتصادية حيث تعطى المعايير الخاصة بالمباني السكنية من خلال التصميم و أشغال المساكن، أما المعايير الخاصة بالبيئة العامة فتظهر كثيرا في مجالات تصميم قطع الأراضي و الشوارع. أما في حالة عدم وجود مثل هذه المعايير يرجع إلى المعايير العامة التي يتم وضعها من طرف الهيئات العلمية كالهيئات الصحية و الهندسية. و من بين هذه المعايير، معيار دراسة وضعية البنية السكنية من خلال دراسة أوضاع الأحياء أو المساحات و التي يمكن تقسيمها إلى ثلاثة أنواع رئيسية و هي:
* الأحياء أو المساحات السكنية المراد إعادة بنائها: و هي عبارة عن أحياء يتطلب إزالتها و إعادة بنائها لحدوث انهيار حضري فيها لدرجة لا تصلح معها أي عملية ترميمية أو إصلاحية. هذا الانهيار قد يكون ناتجا عن نقص الخدمات المرافقة للمساكن أو عدم استخدام الصيانات الدورية اللازمة أو تداخل المنطقة السكنية.
* الأحياء أو المساحات المراد ترميمها: تتمثل في المباني التي تحتاج إلى إزالة أي مساحات يوجب بها خلل بسيط لم يصل بعد إلى الدرجة التي يحكم على الحي بالإزالة الكاملة حيث أن ميراثها العقاري يشكو إعادة من هرمه و فقدان الصيانة الدورية المنتظمة.
* الأحياء أو المساحات السكنية التي يخشى عليها من البناء الفوضوي: و هي عبارة عن أحياء سليمة و لكن لعدم سريان التشريعات العمرانية التي تحميها أو حتى عدم جدية تطبيق هذه التشريعات إن وجدت في بعض الأحيان، لأنها لا تمس مصالح ذوي النفوذ في السلطة، لذلك فهي في كثير من الحالات تتعرض لمثل هذا الزحف العمراني العشوائي الذي يأخذ عادة في البداية شكلا مؤقتا ليدوم في نهاية المطاف، لذلك يجب الحفاظ على الأحياء و حمايتها عن طريق تطبيق المعايير و الأسس و المقاييس صارمة و جدية في التنفيذ.
خاتمة الفصل :
ـ يعد السكن حاجة أساسية للفرد نظراً للأهمية التي يكتسبها ، فبالإضافة لكونه حاجة إجتماعية لا غنى عنها ، إلاّ أن أهميته تفوق ذلك لتمس الجانب الإقتصادي و حتى السياسي ، و إذا كان طابعه التمويلي يتعدد و يختلف بحسب المصادر التمويلية إلاّ أن هذا لا يمنع كونه عامل أساسي لإنجاز السكنات بالإضافة إلى عوامل أخرى من شأنها أن تساهم في إنجازه .
ـ و الجدير بالذكر أن أي دولة تعطي اهتمام لقطاع السكن يكون ذلك برسم لسياستها السكنية باعتبارها أداة توجيه و تحكيم لهذا القطاع و ذلك باستخدام أدواتها و مختلف آلياتها ، غير أنه لا يمكن تقييم و فهم هذه السياسة إلاّ بدراسة مسارها على قطاع سكن لبلد ما . و هذا ما سنقوم به في الدراسة التطبيقية الخاصة بالسياسة السكنية في الجزائر من خلال الفصل الثاني و الثالث .
- نظرا للدور الكبير الذي يلعبه قطاع السكن إن أنه مرتبط إرتباطا وثيقا بالنشطات الإقتصادية الأخرى بواسطة ميكانزمات مالية, ضريبة و إقتصادية, و أن أثر هذا الإرتباط على النشاط الإقتصادي يتمثل في تمويل نشاطات البناء, شراء السكن و كذا شراء التجهيزات المتعلقة بالسكن, أماّ أثار الضريبة على قطاع السكن فإنها تتمثل في النسب الضريبة المفروضة و الإعفاءات المقدمة.
- و عليه, فعلى السياسة السكنية أن تراعي مدى هذا الترابط بين هذا القطاع الحساس أي قطاع السكن و باقي القطاعات الأخرى, و ذلك من خلال أدواتها و آلياتها ( القوانين و المراسيم التنفيدية, خلق مؤسسات متخصصة, الضرائب و الإعانات), و التي تنبثق عنها أسعار الفائدة و تأطير القروض و فرض الضرائب و الرسوم الجمركية و كذا تشجيع الإستثمارات العمومية و إقرار حقوق الملكية..الخ, كلها عوامل تؤثر بشكل مباشر أو غير مباشر على تسيير و تطوير قطاع السكن, و إنتعاش هذا الأخير يجذب وراءه كل القطاعات الأخرى، و من ثم زيادة في النمو الاقتصادي و التخفيض من بطالة و الارتفاع في الدخل القومي....إلخ .
ثالثـا: الأهداف الاجتماعية للسياسة السكنية les objectifs sociaux
- نظرا للأهمية الاجتماعية الكبيرة التي يكتسبها السكن و التي سبق الإشارة إليها, فحرمان الفرد منه يجعله يسلك سلوك يومي يؤثر سلبا على كل الأعمال التي يقوم بها بما في ذلك ضعف مردودية العمل الذي يقوم به.
- و عليه, فعلى السياسة السكنية أن تراعي الجانب الاجتماعي للفرد و أن تأخذه بالحسان, و يتجلى ذلك من خلال الوسائل و الآليات المتعلقة بها و التي أخذت بعين الاعتبار المستوى الاجتماعي للفرد و ما مدى توفره لإمكانيات المادية و المالية من أجل الحصول على ملكية سكن, و كدليل على ذلك, الإعانات المباشرة و غير المباشرة التي تدم للمستهلك( الفرد) كدعم لتكلفة السكن, أو عن طريق تمويل الدولة لمشاريع السكنات الاجتماعية و تقديمها بصفة مجانية للطبقات الفقيرة ذات الدخل الضعيف أو المنعدم و التي من المستحيل أن تسمح لها إمكانياتها من الحيازة على ملكية سكن.
- و عليه نلاحظ أن السياسة السكنية تهدف إلى الحد من الفوارق الاجتماعية و على تحقيق الرفاهية للجميع و حتى و إن لم يكن نسبة مطلقة غير أنها تأخد بعين الإعتبار و بالإهتمام هذا الجانب في الحسان
المطلــب الثالــث :أهــم المشـاكــل الـتي تــواجهها السياسـة السكنيـة
- رغم الدور الكبير و الفعال الذي تقوم به السياسة السكنية, غير أنها تبقى عرضة لمجموعة من المشاكل أو العوائق تعيق مسارها و تحول دون تحقيق أهدافها, غير أنه حل هذه المشاكل, تعاني منها الدولة النامية بصفة كبيرة و حادة مقارنة بالدول المتقدمة التي قلما تصادق مشكل في مسار سياستها السكنية. و لعل أهم هذه المشاكل و أبرزها, يمكن حصرها فيما يلي1)
أولا – مشكل الاحتياطيات العقارية problème des réserves fonciers
- تواجه مجمل أو مختلف المؤسسات أو الهيئات المشرفة على إنجاز السكنات مشكل الاحتياطيات العقارية, حيث أنها تجد نفسها أمام جملة من العوائق من بينها:
* النزاع القائم و المنافسة حول المحيط المخصص للتهيئة العمرانية( أو إنجاز السكنات بعبارة أبسط) بين وزارة السكن و مختلف الوزارات الأخرى كوزارة الفلاحة.
* عائق تحديد" قواعد نزع الملكية"*, من حيث عدم إيضاح قواعد التعويض للملاك من جهة و إجراءات التحكيم(arbitrage) من جهة أخرى, و الملاحظ أن هذه الأراضي المتحصل عليها أو المسترجعة من طرف الدولة يتم استغلالها لإنجاز السكنات و إعطاء الأولوية لـ:
- البنايات العمومية الموجهة للكراء.
- البنايات العمومية الموجهة للبيع.
- البنايات الفردية المجمعة تحت شكل عمارات.
* مشكل ندرة الأراضي أو قلة الأراضي يطرح نفسه بحدّة في مختلف المناطق خاصة الحضرية منها, و مع تزايد عدد السكان و الإكتضاض و تمركزهم في المناطق الصناعية الكبرى يزيد من الأمر تعقيدا.
(1). M.C BENARBIA, M. ATMANI et autres, OP Cit, P69-P70, P 71.
(*). نقصد ب " نوع الملكية الخاصة "، أي إعادة استرجاع الدولة لأراضيها من طرف الملاك الخواص
ثــانيــا : مشكـــل التمــويــل
- إن تحليل عملية تمويل السكنات تخضع لجملة من المبادىء و المعايير نظرا لأهمية الكبيرة و الدور الفعّال الذي تلعبه في إنجاز السكنات, غير أن عملية التمويل تطرح نفسها كمشكل يعيق مسار السياسة السكنية لتحقيق الأهداف المرجوة منها.
- فانعدام أو قلة المصادر التمويلية المختلفة, من شأنه أن يخلق مشكل تمويل السكنات و هذا ما يؤدي إلى نقص الموارد المالية الآزمة و الضرورية لإنجاز السكنات.
ثـالثــا : مـشكــل نــدرة مــواد البنــاء
- من المتعارف أن من بين العوامل الأساسية لإنجاز السكنات هو توفير مواد البناء, غير أن إيجاد هذه المواد و بالمقادير المطلوبة و بالأسعار ملائمة يعتبر من المهام الأساسية التي ترتكز عليها السياسة الحكومية حتى تتوصل إلى إنجاز السكنات بالقدر الآزم و لإرضاء طلبات الأفراد.
- غير أن مشكل ندرة هذه المواد مقارنة بتزايد الطلب عليها يبقى كعائق في وجه ما تصبوا إليه السياسة السكنية لتحقيق الأهداف المرجوة منها.
رابعــا : مشـكـل تنـظيـم الـمهـن أو الـوظـائـف
- نظرا لأهمية الكبيرة التي تكتسبها السياسة السكنية و يتجلى ذلك من خلال الأدوار و المهام التي تشرف عليها, و عليه فإنه من الطبيعي أن يصبح قطاع التهيئة العمرانية و الأشغال العمومية قطاعا إستراتجيا, غير أنه قد يكون عرضه لتلاعبات عدّة خاصة من بعض المهن- أن صّح القول- الأخرى التي لها علاقة بهذا القطاع الحساس, و نذكر على سبيل المثال: مكاتب الدراسات, المقاولين الخواص, المهندسين المعماريين...الخ.
- و كل هذا من شأنه أن يعيق مسار السياسة السكنية للوصول إلى الأهداف المسطرة.
- و عليه و تجنبا لمثل هذه التلاعبات التي من شأنها أن تعيق مسار السياسة السكنية يجب أن يكون تدخل هذه المهن في إطار تشريعي منتظم و واضح و متكامل و ذلك تجنبا لزيادة المشاكل التي يعاني منها هذا القطاع.
- و من هنا, فإن تدخل الدولة ضروري للغاية, بإعتبار أن هذا القطاع (قطاع السكن) يخص شريحة هامة في المجتمع خاصة و أنها تؤدي للحصول على السكن كحق من الحقوق, و كذلك هو عرضة للخداع و التلاعبات من طرف المقاولين أو المستثمرين الخواص, و عليه يجب إتخاذ الإجراءات الآزمة للحد من هذه التلاعبات.
خامسا – مشكــل الإجــراءات الإداريــة
- إن مشكل السكن, مشكل حساس, و يختلف في حدّ ذاته كيفية تدخل الدولة أو السلطات العمومية, فمن جهة الحاجة و زيادة الطلب عليه يستلزم الحاجة إلى البناء و إنجاز السكنات بكثرة, و لهذا يجب تفادي المعرقلات الإدارية و تسهيل الإجراءات الآزمة, كإجراءات تحصيل الأراضي الصالحة لذلك, كتوفير الموارد المالية الضرورية...الخ.
- من جهة أخرى, يجب وضع مراقبة صارمة(لتفادي المضاربة) على المقاولين أو المتعاملين العقاريين, لأن عمليات إنجاز السكنات عملية صعبة و تخضع للمضاربة و عليه يجب على الدولة سن قوانين من شأنها تجنب مثل هذه التجاوزات.
- غير أن مراقبة البناء (الإنجاز) و ضمان سلامة هذه الإجراءات أمر صعب للغاية و ذلك يرجع لضخامة حجم المشاريع و من الصعب مراقبة الهيئات المشرفة على ذلك.
- و عليه، نستخلص مما سبق ذكره أنه كلما اتسعت السياسة السكنية، كلما كان ذلك أفضل من أجل تخطي جميع العواقب أو المشاكل التي تعيق مسارها، و كلما كان تجاوبها مع المستجدات الاقتصادية ممكنا و مرغوب فيه.
المطلـب الرابــع: السياســة السكنيـــة و التخطيــط السكنــي
لا يزال التخطيط السكني في الدول السائرة في طريق النمو بعيدا عن الأساليب العلمية المتعارف عليها، لذلك لم تحقق جميع الأهداف المرجوة فيه، خاصة و أنه و في جميع الأحوال، كان يخضع إلى إجراءات عفوية أسفر عن نتائج متواضعة أسفرت عنها تجارب التخطيط في كثير من دول العالم الثالث. و من هنا فالسؤال الذي يتبادر على أذهاننا، ماذا نقصد بالتخطيط السكني؟ و ما مدى علاقة هذا الأخير بالسياسة السكنية ؟.
أولا: مفهــوم التخطيـط السكنـي : يتخذ التخطيط السكني عدة أشكال و مفاهيم، و قد تختلف باختلاف في الأبعاد التي تأخذها أي سياسة اقتصادية كانت أو اجتماعية، غير أن المفهوم الشامل للتخطيط السكني يمكن في تبني سياسة مفصلة لتوفير السكنات لمواطنين في شكل برامج و مشروعات(1)
و الجدير بالذكر، أن التخطيط لمفهوم شامل يرتكز على العناصر التالية: (2)
* التخطيـط الاجتماعـي: و يشمل على مجالات السكن، و تخطيط الخدمات و المرافق العامة و الصحة...الخ.
* التخطيـط الاقتصـادي: يرتكز على النشاط الاقتصادي، الزراعي و السياحي و غيرها من الأنشطة الاقتصادية الأخرى.
* التخطيـط الفيزيائـي: هو عبارة عن التجسيد الحي للتخطيط الاجتماعي و الاقتصادي و هو ما يسمى بالتخطيط المكاني و العمراني.
ثـانيــا: المراحـل التـي مــر بهــا التخطيـط السكنــي :
لقد مر التخطيط السكني بمراحل عديدة حتى وصل إلى مفهومه الحالي، و يمكن حصر أهم المراحل التي مر بها في ثلاث مراحل أساسية و هي: (3).
1- مرحلـة التخطيـط السكنـي على مستوى المدينـة:
لقد عبر المخطط الأمريكي " أولمستد OLMESTED " عن مفهومه لتخطيط المدينة على أنه " عملية تنمية أرض المدينة " حيث يشمل هذا التخطيط الاستعمالات الخاصة و العامة للأرض،
كما يحدد بالتفصيل مواقع و امتدادات المشروعات العامة و المنشآت الأخرى، و يحصر على أساس إجراء بحوث و دراسات شاملة لاستعمالات الأرض و الأنشطة المختلفة في عمليات التنمية التي تجري في الوقت الحاضر كما يقدر اتجاه المستقبل لنمو السكان و الصناعات و الأعمال و الأنشطة الأخرى.
- لقد كان حجم المدينة قبل الثورة الصناعية متواضعا لبدائية الوسائل المستعملة في ذلك الحين و في جميع الموافق و المنشآت، لم يكن تعيين تخطيط المدن محتاجا إلى دراسة معقدة حيث كان يطلق عليه التخطيط المحلي أو تخطيط المدينة.
مرحلـة التخطيـط السكنـي على المستـوى الإقليمــي:
لقد كان من أثار الثورة الصناعية زيادة عدد و كثافة السكان في المدن حيث نمت هذه الأخيرة بمعدلات عالية تفوق معدلات نمو السكان، و ساعد هذا النمو و بهذه المعدلات التقدم التكنولوجي في المرافق العامة و مواد البناء، إلا أن الثورة الصناعية قد حملت بين طياتها آثار سيئة.
- فلقد كانت حالة هذه المدن سيئة للغاية نتيجة تركيز الصناعات بها دون توجيه أو تخطيط بالإضافة إلى انتشار الأحياء المختلفة الغير صالحة للسكن، و اختلال التوازن الذي كان موجود أصل الثورة الصناعية بين المدينة و القرى المحيطة بها مما ترتب عليه هجرة مستمرة من البدو إلى الحضر، أو من الريف إلى المدينة.
- لمثل هذه الأسباب، استحال حل مشاكل المدينة بتخطيط المدينة فقط، و إنما وجب أن يشمل التخطيط مساحة أكبر من مساحة المدن نفسها و هي المساحة التي تقع تحت دائرة تأثيرها و تشمل القرى، و التجمعات السكنية الأخرى التي يهاجر أهلها منها إلى هذه المدن و تسمى هذه المساحة بالإقليم و من هنا ظهرت فكرة الأخذ بأسلوب التخطيط الإقليمي لحل مشاكل المدن الكبرى.
3- مرحلة التخطيط السكني على المستوى الوطني:
من نتائج الحرب العالمية الثانية أن بدأت معدلات التغيير و التطور في الصناعة تسير بوتيرة تزايدية هائلة نتيجة الثورة العلمية التكنولوجية و التي صاحبها الآلية في الإنتاج و ذلك باستعمال أجهزة الكترونية معقدة في تركيبها. و لقد أدى ذلك إلى التقسيم الواسع في العمل و كثرة التخطيطات الدقيقة و الإنتاج الكبير فاستلزم هذا التطور الكبير إنشاء كثير من المؤسسات المختلفة مثل الجامعات، المعاهد، المدارس و مؤسسات البحث لتخرج الأخصائيين في مختلف المهن و التخصصات.
- و كذلك اعتمدت على الزراعة لمد العاملين في الصناعة بالمواد الغذائية مما يترتب عليه إنشاء الطرق و توفير وسائل النقل السريع و التنسيق بين هذه الأنشطة، و من هنا ظهرت فكرة الأخذ بأسلوب التخطيط على المستوى الوطني.
ثــالثــا: علاقة السياسة السكنية بالتخطيط السكني:
يرتكز التخطيط السكني على عدة أركان و هي كفيلة بتحقيق عدة غايات، و من بين هذه الأركان هي السياسة السكنية التي تعد كأحد المقومات للتخطيط السكني، و من هنا يظهر جليا العلاقة بينهما، و مدى الترابط الذي يجمعهما، و للمزيد من الإيضاح، سنوري بالتفصيل هذه المقومات التي يمكن حصرها فيما يلي: (1)
1- رسم سياسة سكنية و تحديد دور الحكومة:
إن حل مشكل السكن في أي دولة تستدعي أن تكون هناك سياسة عامة تسير عليها الدولة في بناء المساكن و أن تكون هذه السياسة شاملة، واضحة، واقعية، طويلة المدى، تحضى بتأييد سياسي شامل.
- إن هدف أي سياسة يجب أن يبنى عل أساس دراسات مختلفة في مجال السكن و في حالة السكن و سوقه و التشريعات المنظمة له من جميع النواحي الإدارية و غيرها، كما يجب أن يكون دور الحكومة واضحا من خلال السياسة العامة في تحديد الأحياء المختلفة و مدى إدخال التكنولوجيا الحديثة في البناء مع تبيان دور القطاع العام و الخاص في تنمية القطاع السكني.
إن دور الحكومة يرتكز على ترشيد أي سياسة سكنية و ينبغي أن يرتكز على:
* البنـاء: إن مختلف الإنجازات السكنية ينبغي أن تتم بشكل وحدات سكنية كاملة و شاملة للمرافق و الخدمات العامة.
* التمويـل: ينبغي توفير الموارد المالية المتاحة عن طريق الاقتراض الداخلي أو الخارجي.
* الإشـراف: ينبغي على الدولة أن تقوم بكل الأدوار المطلوبة منها لا من حيث الإشراف فحسب، و كذلك التوجيه و ذلك بوضع تشريعات واضحة إجراءات وضوابط للعمران صارمة في نطاق القطاع العام أو الخاص.
(1). ب.حنا ميلاد، الإسكان الحل و المصيدة، مطبعة دار المستقبل العربي ، مصر، 1986، ص 123.
فالدولة إذا تعتبر وفي جميع الأحوال المسؤول الرئيسي الذي يوجه إليه الإنتقادات, عندما تتعقد المشكلة و تتأزم و عندما ينتج عدد أقل من الوحدات السكنية و ترتفع الأصوات مطالبة بالمسكن كمطلب إجتماعي.
2- دراسة وضعية البنية السكنية:
لقد ظهر في كثير من الدول الصناعية سلسلة من المعايير و المقاييس لتقييم مستوى البيئة السكنية و البيئة العامة المحيطة بها. و لا شك أن المعدلات تختلف من دولة لأخرى حسب ظروف المجتمع المحلية، الاجتماعية و الاقتصادية حيث تعطى المعايير الخاصة بالمباني السكنية من خلال التصميم و أشغال المساكن، أما المعايير الخاصة بالبيئة العامة فتظهر كثيرا في مجالات تصميم قطع الأراضي و الشوارع. أما في حالة عدم وجود مثل هذه المعايير يرجع إلى المعايير العامة التي يتم وضعها من طرف الهيئات العلمية كالهيئات الصحية و الهندسية. و من بين هذه المعايير، معيار دراسة وضعية البنية السكنية من خلال دراسة أوضاع الأحياء أو المساحات و التي يمكن تقسيمها إلى ثلاثة أنواع رئيسية و هي:
* الأحياء أو المساحات السكنية المراد إعادة بنائها: و هي عبارة عن أحياء يتطلب إزالتها و إعادة بنائها لحدوث انهيار حضري فيها لدرجة لا تصلح معها أي عملية ترميمية أو إصلاحية. هذا الانهيار قد يكون ناتجا عن نقص الخدمات المرافقة للمساكن أو عدم استخدام الصيانات الدورية اللازمة أو تداخل المنطقة السكنية.
* الأحياء أو المساحات المراد ترميمها: تتمثل في المباني التي تحتاج إلى إزالة أي مساحات يوجب بها خلل بسيط لم يصل بعد إلى الدرجة التي يحكم على الحي بالإزالة الكاملة حيث أن ميراثها العقاري يشكو إعادة من هرمه و فقدان الصيانة الدورية المنتظمة.
* الأحياء أو المساحات السكنية التي يخشى عليها من البناء الفوضوي: و هي عبارة عن أحياء سليمة و لكن لعدم سريان التشريعات العمرانية التي تحميها أو حتى عدم جدية تطبيق هذه التشريعات إن وجدت في بعض الأحيان، لأنها لا تمس مصالح ذوي النفوذ في السلطة، لذلك فهي في كثير من الحالات تتعرض لمثل هذا الزحف العمراني العشوائي الذي يأخذ عادة في البداية شكلا مؤقتا ليدوم في نهاية المطاف، لذلك يجب الحفاظ على الأحياء و حمايتها عن طريق تطبيق المعايير و الأسس و المقاييس صارمة و جدية في التنفيذ.
خاتمة الفصل :
ـ يعد السكن حاجة أساسية للفرد نظراً للأهمية التي يكتسبها ، فبالإضافة لكونه حاجة إجتماعية لا غنى عنها ، إلاّ أن أهميته تفوق ذلك لتمس الجانب الإقتصادي و حتى السياسي ، و إذا كان طابعه التمويلي يتعدد و يختلف بحسب المصادر التمويلية إلاّ أن هذا لا يمنع كونه عامل أساسي لإنجاز السكنات بالإضافة إلى عوامل أخرى من شأنها أن تساهم في إنجازه .
ـ و الجدير بالذكر أن أي دولة تعطي اهتمام لقطاع السكن يكون ذلك برسم لسياستها السكنية باعتبارها أداة توجيه و تحكيم لهذا القطاع و ذلك باستخدام أدواتها و مختلف آلياتها ، غير أنه لا يمكن تقييم و فهم هذه السياسة إلاّ بدراسة مسارها على قطاع سكن لبلد ما . و هذا ما سنقوم به في الدراسة التطبيقية الخاصة بالسياسة السكنية في الجزائر من خلال الفصل الثاني و الثالث .
admin- المدير العام
- عدد المساهمات : 1183
نقاط : 8982
تاريخ التسجيل : 18/05/2009
العمر : 35
الموقع : stars28.yoo7.com
الاوسمة
مشرف: مشرف عام
مراقب: 500
المشرفون: 100 -
رد: السياسة السكنية في الجزائر
من طرف admin الجمعة سبتمبر 24, 2010 1:15 pm
لفـصـــل الثانــي
السياسة السكنية في الجزائر قبل الإصلاحات
مدخــل الفصل :
- تعد المشكلة السكنية في الجزائر من أعقد المشاكل مواجهة كون أنها لا تنعكس فقط على الوضع الاجتماعي فحسب و إنما على الوضع الاقتصادي وحتى السياسي للبلد، و الجدير بالذكر أن مشكل السكن في الجزائر ليس بحديث العهد، و إنما تؤول جذوره إلى عهد الاستعمار الفرنسي، بل و قبله في بعض الأحيان. كما هو الشأن بالنسبة للمدن الكبيرة التي عرفت الاستيطان التركي كمدينة الجزائر العاصمة، قسنطينة و غيرهما.
- و لقد تفاقمت هذه الأوضاع بعد الاستقلال بسبب الاهتمام بحل مشاكل أخرى أعطت السلطات الجزائرية أولوية لها، في الوقت الذي عرفت فيه الجزائر زيادة سكانية كبيرة بسبب ارتفاع نسبة النمو الديمغرافي من جهة و الارتفاع المستمر في مستوى المعيشة من جهة أخرى. إن مثل هذه الأسباب ساهمت بطريقة مباشرة أو غير مباشرة في تعقيد المشكلة.
- و عليه حاولنا في هذا الفصل أن نعالج مسار السياسة السكنية الجزائرية بما رسمته و ما حققته في حل مشكل السكن خلال فترة ما قبل الإصلاحات الجزائرية و ذلك من خلال ثلاث مباحث رئيسية: عالج المبحث الأول وضعية قطاع السكن ما قبل مخططات التنمية و ذلك خلال حقبة الاستعمار الفرنسي ثم غداة الاستقلال الجزائري و هذا من خلال ثلاث مطالب، أما المبحث الثاني فتطرقنا فيه إلى ما برمجته و ما حققته من إنجازات المخططات التنموية الخمس التي عرفتها الجزائر في قطاع السكن في اربع مطالب، أما المبحث الثالث أو الأخير، فحاولنا فيه أن نعطي تقييم لمسار السياسة السكنية خلال فترة ما قبل الإصلاحات أو بعبارة أخرى حاولنا أن نعالج مدى نجاح المخططات التنمية في حل أزمة السكن التي عانت منها الجزائر في هذه الفترة، و ذلك من خلال إبراز أهم النتائج التي آل إليها قطاع السكن ما بعد هذه الفترة ثم ذكر أسباب هذه الحالة التي وصل إليها في مطلبين.
المبحـث الأول: وضعيـة قطـاع السكـن ما قبـل مخططـات التنمويـة
بعد خروج الاستعمار الفرنسي و استقلال الجزائر، كان على السلطات الجزائرية أن تأخذ بزمام أمورها و تعيد بناء كيانها و النهوض باقتصادها من جديد، فأخذت على عاتقها القطاعات الحساسة و الاستراتيجية كقطاع الصناعة و الزراعة حتى تتمكن من تلبية حاجيات مواطنيها، أما قطاع السكن فلم يحضى بالاهتمام الكبير نظرا لبقاء عدد من السكنات الشاغرة التي تركها المعمرون للجزائريين و اكتفت السلطات فيما بعد بإتمام المشاريع قيد التنفيذ التي تركتها السلطات الفرنسية و هذا ما سنتعرض إليه بشيء من التفصيل.
المطلـب 1: لمحـة عن حالة قطـاع السكـن أثنـاء حقبـة الاستعمـار
أولا: نظـرة عامـة حـول أنـواع و نوعيـة السكنـات
إن الوضعية المزرية التي آل إليها قطاع السكن غداة الاستقلال و التي جعلت معظم الجزائريين يعانون منها، تعد قديمة و متشابكة في آن واحد، حيث يرجع خيوطها إلى عهد الاستعمار الفرنسي الذي لم يعالج موضوع السكن بجدية باعتبار أن هذا الأخير يتعلق بجزائريين كانوا يخضعون لسياسة حد الكفاف، و الحدود الدنيا للمعيشة.
- فلقد كان أكثر من 30 % من سكان كبريات المدن الجزائرية، يسكنون الأكواخ و البيوت القصديرية حسب بيانات سنة 1954 (1).
أما المساكن التي كان يشغلها المستعمرون فقد تميزت بمواصفات عالية الجودة والعصرنة و لازالت شامخة حتى اليوم بالأحياء الراقية لمدننا الكبيرة و بالخصوص حيث تتوفر على كافة الشروط الصحية و الاجتماعية.
- و لإعطاء صورة شاملة و واضحة حول نوعية السكنات التي كانت أثناء حقبة الاستعمار الفرنسي و كيفية توزيع السكان الجزائريين و الفرنسيين فيها، أدرجنا الجدول الموالي و الذي يبين توزيع السكان في عدة مراكز حضرية على حسب طبيعة السكنات
1- N.A Ben Malti , L'habitat du 1/3 monde , cas de l'Algérie , OPU , Alger , 1982 , p66.
الجـدول رقم 1: " مقارنة بين المساكن التي يسكنها المعمرون و الجزائريون في عدة مراكز حضرية سنة 1954 "
نوع الوحدات السكنية عدد الوحدات السكنية التي يشغلها المعمرون عدد الوحدات السكنية التي يشغلها الجزائريون
مساكن من نوع عادي بناء صلب 198 111
مساكن ذات بناء صلب و سقف بالقرميد 08 67
مساكن ذات بناء صلب و سقف بالقش - 21
مساكن من النوع الرديء و بناء غير صلب - 18
مساكن مؤقتة 03 -
أكواخ - 40
كهوف و دهاليز - 05
المجمــوع 209 262
Source: Djilali BENAMRANE, Crise de l'habitat : perspectives de développement socialiste en Algérie, SNEP, Alger, 1980, P 238.
- نلاحظ من خلال الجدول السابق، أكثر من 32 % من المساكن التي يقيم الجزائريين غير صلبة أي أنها لا تتميز بمواصفات البناء المطلوبة، فهي إما بيوت قصديرية، أكواخ أو مباني قديمة...إلخ، بينما المساكن التي كان يقيم فيها الفرنسيين فكلها تخضع للمواصفات العالية الجودة لتلك الفترة، من أعمدة و سقف حديدي لأن الإسمنت المسلح لم يكن شائعا في تلك المرحلة باعتباره حديث العهد.
- بالإضافة إلى ما ذكرناه سابقا، فلقد وصل عدد السكان الجزائريين سنة 1954 إلى 9450.000 شخص و بالمقابل كان عدد الوحدات السكنية ذات البناء العادي يقدر بـ 1.220.000 وحدة سكنية و هو ما يمثل " معدل شغل السكن " بـ 7.76 أي 7.76 = TOL ()، حيث بقي بعيدا كل البعد عن المعدل المقبول به دوليا و المقدر بـ TOL = 6. و في مثل هذه الظروف، و أمام مثل هذه الظواهر التي عرفها قطاع السكن أثناء فترة الاستعمار من ضيق و تزاحم، أجبرت السلطات الفرنسية آنذاك إلى التفكير في تبني سياسة سكنية هادفة إلى امتصاص غضب المقاولة التي اشتد لهيبها ابتداء من سنة 1955.
(*) TOL: taux d' occupation par logement
- لقد كان من المفروض بناء 70.000 وحدة سكنية سنويا، حسب تقديرات تلك الفترة، حيث أنجز منها أكثر من 40.000 وحدة سكنية ذات البناء العادي بتكاليف منخفضة جدا، و لقد أصبح واضحا
للعيان خاصة مع تطبيق مشروع قسنطينة سنة 1958 أن هذه التقديرات بقيت بعيدة عن الواقع العملي، حيث أنجزت في مراحل المشروع نفسه قرابة 50.000 وحجة سكنية سنويا أي بمعدل 5 وحدات سكنية لكل 1000 شخص. (1)
الجـدول رقم 02 " نوعية السكنات و تكلفتها خلال 1955-1963
نوع المسكن عدد السكنات (بالآلاف) تكلفة الوحدة السكنية (ألف فرنك) التكلفة الإجمالية للسكنات (مليار فرنك)
مساكن من النوع الفاخر 3 7000 21
مساكن من النوع البرجوازي 20 45000 90
مساكن من النوع الكراء المتوسط H.L.M 40 25000 100
مساكن اقتصادية 80 1400 112
مساكن من " جوفرنسا " 110 1100 121
مساكن اقتصادية مبسطة 150 550 82,5
أحياء شعبية 177 350 62
مساكن مؤقتة 155 200 31
المجمــوع 735 619,5
Source: Djilali BENAMRANE, OP Cit, P 242.
و من الجدول السابق نلاحظ أنه أكثر من 80 % من إجمالي السكنات المبرمجة و التي تعود إلى الجزائريين ( سكنات اقتصادية, سكنات اقتصادية مبسطة, أحياء شعبية, سكنات مؤقتة, لم تتعدى
48% من مجمل التكلفة الإجمالية, بينما ما يقارب 20 % من إجمالي السكنات و هي السكنات من النوع الفاخر و التي تقاسمها المعمرون, فإن تكلفتها قد فاقت 52 % (1) و الجدير بالذكر, أن قيام السلطات الفرنسية بمثل هذه المحاولات من أجل تلبية الاحتياجات السكنية للمواطنين و بأقل التكاليف و لو ببناء الأكواخ و البيوت القصديرية في بعض الأحيان, لم تجد نفعا, ذلك أن وضعية الإسكان ازدادت سوءا بسبب انخفاض في معدل الإنجاز من جهة، و الدمار الذي أصاب القرى و المداشر من جهة أخرى، بسبب فرض المستعمر سياسة الأرض المحروقة و لإعطاء صورة شاملة عن الفترة التي سبقت استقلال الجزائر، الجدول التالي يبين عدد السكنات المقسمة بين حضرية و ريفية، ما تم إنجازها مقارنة بالاحتياجات 1954-1963.
الجدول رقم 3: " تقدير الاحتياجات السكنية بالآلاف لفترة 1954 و 1963 و باستخدام معدل إسكان TOL = 6 *"
تقدم الاحتياجات السكنية بالآلاف و بـ TOL = 6 المنطقـة الحضـرية المنطقـة الريفيـة
الاحتياجات الوحدات المنجزة العجز/الفائض
(-) (+) الاحتياجات الوحدات المنجزة العجز/ الفائض
(-) (+)
سنة 1954 403 407 (+ 4) 1176 813 - 363
سنة 1963 589 497 - 92 1125,5 664 - 461,5
المجموع الكلي إلى غاية نهاية 1963 992 904 - 88 2301,5 1477 - 824,5
Source: Djilali BEN AMRANE, OP Cit , P159.
- و عليه نلاحظ من الجدول أعلاه، أن رغبة المستعمر في القضاء على السكنات الريفية و المنعزلة منها كان واضحا من خلال ارتفاع نسبة العجز في كلتا المرحلتين أي مرحلة 1945 و 1963 و ذلك مقارنة بالنسب المحققة لإنجاز السكنات الحضرية، و يرجع السبب في ذلك إلى الخلفية الاستعمار التي اعتبرت المناطق الريفية تشكل خطرا، لأنها كانت تعتبر بمثابة الملجأ و القاعدة الخلفية للثوار.
- و من كل ما سبق ذكره، حتى بصورة مختصرة نظرا لصعوبة الإلمام بجميع التفاصيل عن المرحلة التي سبقت استقلال الجزائر، نلاحظ أن السياسة السكنية التي تبنتها السلطات الفرنسية كانت تخدم بالدرجة الأولى مصالح الفرنسيين المعمرين كما أنها تراع احتياجات الجزائريين لا من حيث عدد السكنات و لا من حيث نوعيتها، و سكان الريف كانوا أكثر ضررا.
السياسة السكنية في الجزائر قبل الإصلاحات
مدخــل الفصل :
- تعد المشكلة السكنية في الجزائر من أعقد المشاكل مواجهة كون أنها لا تنعكس فقط على الوضع الاجتماعي فحسب و إنما على الوضع الاقتصادي وحتى السياسي للبلد، و الجدير بالذكر أن مشكل السكن في الجزائر ليس بحديث العهد، و إنما تؤول جذوره إلى عهد الاستعمار الفرنسي، بل و قبله في بعض الأحيان. كما هو الشأن بالنسبة للمدن الكبيرة التي عرفت الاستيطان التركي كمدينة الجزائر العاصمة، قسنطينة و غيرهما.
- و لقد تفاقمت هذه الأوضاع بعد الاستقلال بسبب الاهتمام بحل مشاكل أخرى أعطت السلطات الجزائرية أولوية لها، في الوقت الذي عرفت فيه الجزائر زيادة سكانية كبيرة بسبب ارتفاع نسبة النمو الديمغرافي من جهة و الارتفاع المستمر في مستوى المعيشة من جهة أخرى. إن مثل هذه الأسباب ساهمت بطريقة مباشرة أو غير مباشرة في تعقيد المشكلة.
- و عليه حاولنا في هذا الفصل أن نعالج مسار السياسة السكنية الجزائرية بما رسمته و ما حققته في حل مشكل السكن خلال فترة ما قبل الإصلاحات الجزائرية و ذلك من خلال ثلاث مباحث رئيسية: عالج المبحث الأول وضعية قطاع السكن ما قبل مخططات التنمية و ذلك خلال حقبة الاستعمار الفرنسي ثم غداة الاستقلال الجزائري و هذا من خلال ثلاث مطالب، أما المبحث الثاني فتطرقنا فيه إلى ما برمجته و ما حققته من إنجازات المخططات التنموية الخمس التي عرفتها الجزائر في قطاع السكن في اربع مطالب، أما المبحث الثالث أو الأخير، فحاولنا فيه أن نعطي تقييم لمسار السياسة السكنية خلال فترة ما قبل الإصلاحات أو بعبارة أخرى حاولنا أن نعالج مدى نجاح المخططات التنمية في حل أزمة السكن التي عانت منها الجزائر في هذه الفترة، و ذلك من خلال إبراز أهم النتائج التي آل إليها قطاع السكن ما بعد هذه الفترة ثم ذكر أسباب هذه الحالة التي وصل إليها في مطلبين.
المبحـث الأول: وضعيـة قطـاع السكـن ما قبـل مخططـات التنمويـة
بعد خروج الاستعمار الفرنسي و استقلال الجزائر، كان على السلطات الجزائرية أن تأخذ بزمام أمورها و تعيد بناء كيانها و النهوض باقتصادها من جديد، فأخذت على عاتقها القطاعات الحساسة و الاستراتيجية كقطاع الصناعة و الزراعة حتى تتمكن من تلبية حاجيات مواطنيها، أما قطاع السكن فلم يحضى بالاهتمام الكبير نظرا لبقاء عدد من السكنات الشاغرة التي تركها المعمرون للجزائريين و اكتفت السلطات فيما بعد بإتمام المشاريع قيد التنفيذ التي تركتها السلطات الفرنسية و هذا ما سنتعرض إليه بشيء من التفصيل.
المطلـب 1: لمحـة عن حالة قطـاع السكـن أثنـاء حقبـة الاستعمـار
أولا: نظـرة عامـة حـول أنـواع و نوعيـة السكنـات
إن الوضعية المزرية التي آل إليها قطاع السكن غداة الاستقلال و التي جعلت معظم الجزائريين يعانون منها، تعد قديمة و متشابكة في آن واحد، حيث يرجع خيوطها إلى عهد الاستعمار الفرنسي الذي لم يعالج موضوع السكن بجدية باعتبار أن هذا الأخير يتعلق بجزائريين كانوا يخضعون لسياسة حد الكفاف، و الحدود الدنيا للمعيشة.
- فلقد كان أكثر من 30 % من سكان كبريات المدن الجزائرية، يسكنون الأكواخ و البيوت القصديرية حسب بيانات سنة 1954 (1).
أما المساكن التي كان يشغلها المستعمرون فقد تميزت بمواصفات عالية الجودة والعصرنة و لازالت شامخة حتى اليوم بالأحياء الراقية لمدننا الكبيرة و بالخصوص حيث تتوفر على كافة الشروط الصحية و الاجتماعية.
- و لإعطاء صورة شاملة و واضحة حول نوعية السكنات التي كانت أثناء حقبة الاستعمار الفرنسي و كيفية توزيع السكان الجزائريين و الفرنسيين فيها، أدرجنا الجدول الموالي و الذي يبين توزيع السكان في عدة مراكز حضرية على حسب طبيعة السكنات
1- N.A Ben Malti , L'habitat du 1/3 monde , cas de l'Algérie , OPU , Alger , 1982 , p66.
الجـدول رقم 1: " مقارنة بين المساكن التي يسكنها المعمرون و الجزائريون في عدة مراكز حضرية سنة 1954 "
نوع الوحدات السكنية عدد الوحدات السكنية التي يشغلها المعمرون عدد الوحدات السكنية التي يشغلها الجزائريون
مساكن من نوع عادي بناء صلب 198 111
مساكن ذات بناء صلب و سقف بالقرميد 08 67
مساكن ذات بناء صلب و سقف بالقش - 21
مساكن من النوع الرديء و بناء غير صلب - 18
مساكن مؤقتة 03 -
أكواخ - 40
كهوف و دهاليز - 05
المجمــوع 209 262
Source: Djilali BENAMRANE, Crise de l'habitat : perspectives de développement socialiste en Algérie, SNEP, Alger, 1980, P 238.
- نلاحظ من خلال الجدول السابق، أكثر من 32 % من المساكن التي يقيم الجزائريين غير صلبة أي أنها لا تتميز بمواصفات البناء المطلوبة، فهي إما بيوت قصديرية، أكواخ أو مباني قديمة...إلخ، بينما المساكن التي كان يقيم فيها الفرنسيين فكلها تخضع للمواصفات العالية الجودة لتلك الفترة، من أعمدة و سقف حديدي لأن الإسمنت المسلح لم يكن شائعا في تلك المرحلة باعتباره حديث العهد.
- بالإضافة إلى ما ذكرناه سابقا، فلقد وصل عدد السكان الجزائريين سنة 1954 إلى 9450.000 شخص و بالمقابل كان عدد الوحدات السكنية ذات البناء العادي يقدر بـ 1.220.000 وحدة سكنية و هو ما يمثل " معدل شغل السكن " بـ 7.76 أي 7.76 = TOL ()، حيث بقي بعيدا كل البعد عن المعدل المقبول به دوليا و المقدر بـ TOL = 6. و في مثل هذه الظروف، و أمام مثل هذه الظواهر التي عرفها قطاع السكن أثناء فترة الاستعمار من ضيق و تزاحم، أجبرت السلطات الفرنسية آنذاك إلى التفكير في تبني سياسة سكنية هادفة إلى امتصاص غضب المقاولة التي اشتد لهيبها ابتداء من سنة 1955.
(*) TOL: taux d' occupation par logement
- لقد كان من المفروض بناء 70.000 وحدة سكنية سنويا، حسب تقديرات تلك الفترة، حيث أنجز منها أكثر من 40.000 وحدة سكنية ذات البناء العادي بتكاليف منخفضة جدا، و لقد أصبح واضحا
للعيان خاصة مع تطبيق مشروع قسنطينة سنة 1958 أن هذه التقديرات بقيت بعيدة عن الواقع العملي، حيث أنجزت في مراحل المشروع نفسه قرابة 50.000 وحجة سكنية سنويا أي بمعدل 5 وحدات سكنية لكل 1000 شخص. (1)
الجـدول رقم 02 " نوعية السكنات و تكلفتها خلال 1955-1963
نوع المسكن عدد السكنات (بالآلاف) تكلفة الوحدة السكنية (ألف فرنك) التكلفة الإجمالية للسكنات (مليار فرنك)
مساكن من النوع الفاخر 3 7000 21
مساكن من النوع البرجوازي 20 45000 90
مساكن من النوع الكراء المتوسط H.L.M 40 25000 100
مساكن اقتصادية 80 1400 112
مساكن من " جوفرنسا " 110 1100 121
مساكن اقتصادية مبسطة 150 550 82,5
أحياء شعبية 177 350 62
مساكن مؤقتة 155 200 31
المجمــوع 735 619,5
Source: Djilali BENAMRANE, OP Cit, P 242.
و من الجدول السابق نلاحظ أنه أكثر من 80 % من إجمالي السكنات المبرمجة و التي تعود إلى الجزائريين ( سكنات اقتصادية, سكنات اقتصادية مبسطة, أحياء شعبية, سكنات مؤقتة, لم تتعدى
48% من مجمل التكلفة الإجمالية, بينما ما يقارب 20 % من إجمالي السكنات و هي السكنات من النوع الفاخر و التي تقاسمها المعمرون, فإن تكلفتها قد فاقت 52 % (1) و الجدير بالذكر, أن قيام السلطات الفرنسية بمثل هذه المحاولات من أجل تلبية الاحتياجات السكنية للمواطنين و بأقل التكاليف و لو ببناء الأكواخ و البيوت القصديرية في بعض الأحيان, لم تجد نفعا, ذلك أن وضعية الإسكان ازدادت سوءا بسبب انخفاض في معدل الإنجاز من جهة، و الدمار الذي أصاب القرى و المداشر من جهة أخرى، بسبب فرض المستعمر سياسة الأرض المحروقة و لإعطاء صورة شاملة عن الفترة التي سبقت استقلال الجزائر، الجدول التالي يبين عدد السكنات المقسمة بين حضرية و ريفية، ما تم إنجازها مقارنة بالاحتياجات 1954-1963.
الجدول رقم 3: " تقدير الاحتياجات السكنية بالآلاف لفترة 1954 و 1963 و باستخدام معدل إسكان TOL = 6 *"
تقدم الاحتياجات السكنية بالآلاف و بـ TOL = 6 المنطقـة الحضـرية المنطقـة الريفيـة
الاحتياجات الوحدات المنجزة العجز/الفائض
(-) (+) الاحتياجات الوحدات المنجزة العجز/ الفائض
(-) (+)
سنة 1954 403 407 (+ 4) 1176 813 - 363
سنة 1963 589 497 - 92 1125,5 664 - 461,5
المجموع الكلي إلى غاية نهاية 1963 992 904 - 88 2301,5 1477 - 824,5
Source: Djilali BEN AMRANE, OP Cit , P159.
- و عليه نلاحظ من الجدول أعلاه، أن رغبة المستعمر في القضاء على السكنات الريفية و المنعزلة منها كان واضحا من خلال ارتفاع نسبة العجز في كلتا المرحلتين أي مرحلة 1945 و 1963 و ذلك مقارنة بالنسب المحققة لإنجاز السكنات الحضرية، و يرجع السبب في ذلك إلى الخلفية الاستعمار التي اعتبرت المناطق الريفية تشكل خطرا، لأنها كانت تعتبر بمثابة الملجأ و القاعدة الخلفية للثوار.
- و من كل ما سبق ذكره، حتى بصورة مختصرة نظرا لصعوبة الإلمام بجميع التفاصيل عن المرحلة التي سبقت استقلال الجزائر، نلاحظ أن السياسة السكنية التي تبنتها السلطات الفرنسية كانت تخدم بالدرجة الأولى مصالح الفرنسيين المعمرين كما أنها تراع احتياجات الجزائريين لا من حيث عدد السكنات و لا من حيث نوعيتها، و سكان الريف كانوا أكثر ضررا.
admin- المدير العام
- عدد المساهمات : 1183
نقاط : 8982
تاريخ التسجيل : 18/05/2009
العمر : 35
الموقع : stars28.yoo7.com
الاوسمة
مشرف: مشرف عام
مراقب: 500
المشرفون: 100 -
رد: السياسة السكنية في الجزائر
من طرف admin الجمعة سبتمبر 24, 2010 1:16 pm
ثــانيـا: مصـادر التمويـل السكنـات:
- أن التكلم عن السياسة السكنية التي تبنتها السلطات الفرنسية في إنجاز السكنات في الجزائر، يقودنا إلى التعرف و البحث عن المصادر التمويلية التي كانت تستعملها لتمويل مختلف المشاريع السكنية المحققة.
- فعند دراستنا لهذه المرحلة، وجدنا أن السلطات الفرنسية آنذاك، و لعدة سنوات لعبت دور المقاول المالي و ذلك عن طريق جمع بين الموارد الخاصة (les ressources des particuliers) و التسبيقات من الأموال العمومية (fonds publics).
- و عليه فالسلطة الفرنسية قبل الاستقلال، كانت تعتمد على الموارد السالفة الذكر من أجل تمويل السكنات و سنتعرض إلى هذه المصادر بنوع من التفصيل.
1- المـوارد العموميـة:
تعتبر المصادر التمويلية العمومية من أهم و أكثر المصادر التي اعتمدت عليها السلطات الفرنسية في عملية إنجاز السكنات، و بالتحديد، مؤسسات التعاونيات " السكنات ذات الإيجار المتوسط HLM " *، مؤسسات القروض العقارية، و مؤسسات التعاونيات للسكن الجزائري. (1).
فيما يخص مؤسسات التعاونيات للسكنات ذات الإيجار المتوسط، فإنها تستمد أموالها لإنجاز هذا النوع من السكنات من " صندوق الإيداع و لا ضمان " ** CDC
أما بالنسبة لمؤسس لا التعاونيات للسكن الجزائري فتستمد أموالها من "نظام الرهن العقاري " *** " FDH "
- لكن نظرا لعدم كفاية هذه المصادر التمويلية العمومية السابقة الذكر لتمويل عمليات إنجاز السكنات، كان لا بد على السلطات الفرنسية للبحث عن مصادر أخرى تؤخذ في الحسبان من أجل عملية إنجاز السكنات، و تتمثل في المصادر المتأتية من القطاع الخاص.
(1), Rachid HAMIDOU, Le logement un défit, OPU, Alger, 1988, P 84, P85
(*) HLM: Habitation à loyer modéré
(**) CDC: Caisse des dépôt et consignation
(***) FDH: Le fond de dotation d'habitat
2- المـوارد الخاصـة:
و هي عبارة عن تلك الموارد التي يخصصها القطاع لتمويل عملية إنجاز السكنات، و نميز بين نوعين من هذه الموارد، و هي القروض البنكية و الادخار الخاص. (1)
فبالنسبة للقروض البنكية فتمنح من طرف " القرض العقاري " " le crédit foncier "، كما أنها قابلة لإعادة الخصم لدى بنك الجزائر و هي قروض طويلة الأجل.
أما بالنسبة لادخار الخاص فيتمثل في ادخار المؤسسات الصناعية و التجارية التي تخصص نسبة تقدر بـ 8 % كمساهمة في عملية تمويل إنجاز السكنات، بالإضافة إلى ادخار الأفراد لدى البنوك.
- و في الأخير، تجدر الإشارة أنه إلى جانب المصدريين الرئيسيين السابق ذكرهما، توجد مصادر ثانوية أخرى، لجأت إليها السلطات الفرنسية من أجل تمويل عملية إنجاز السكنات إما بطريقة مباشرة أو غير مباشرة، و من أهمها: (2)
* القروض الممنوحة من طرف الجماعات المحلية.
* مساهمة صندوق الضمان الاجتماعي و المنح العائلية.
* الرأس المال الاجتماعي.
* التسبيقات الإدارية
المطلـب 2: قطـاع السكن غـداة الاستقـلال
غداة الاستقلال، عرف الاقتصاد الجزائري نوعا من التذبذب و الاستقرار ، و هذا الأخير مس كذلك الصعيد الاجتماعي و السياسي، و من هنا كان لا بد على السلطات الجزائرية أن تتدارك الأمر و أن تتخذ الإجراءات اللازمة لخلق نوع من الاستقرار الذي افتقد في هذه الفترة، و في هذا الصدد، قامت السلطات الجزائرية بتسليط اهتمامها أكثر على الفروع و القطاعات الإنتاجية النشطة كالفلاحة، الصناعة، قطاع البنوك و التأمينات، النقل، الخدمات و التجارة الداخلية و الخارجية.
والجدير بالذكر أن مثل هذا الاهتمام، مس كذلك الجهاز المالي عامة و بالخصوص الجهاز البنكي و مجال منح القروض، و يرجع السبب في ذلك للدور الذي يلعبه هذا الأخير بصفته الوسيط الذي من خلالـه
(1). (2) Rachid HAMIDOU, OP Cit, P 32.
تنجز الأشغال العمومية الكبرى خاصة عندما يتعلق الأمر بوتيرة البناء و الإنجاز السريعة التي تتطلبها ظروف البلاد لتدارك النقص الملحوظ.
و بهذا الصدد، فإن التغيرات العميقة و الجوهرية لمختلف الهياكل الأساسية ما كانت أن تنجز لو لا تدخل الدولة في القطاع المالي بمجموعة من الإجراءات التي ساهمت و تساهم في المحافظة و على استمرارية دوره في الاقتصاد الوطني باعتباره الجهاز التمويلي لمختلف المشروعات التي تقبل الدولة على إنجازها.
و الإشارة فقط، يرجع سبب التغيرات التي عرفها مجال منح القروض إلى عدة أسباب من أهمها: (1)
* أسباب الطبيعية اقتصادية التي أعطت وجهة جديدة لوظيفة منح القروض.
* أسباب عضوية راجعة لمقاطعة الجهاز المالي و النقدي البنكي لمختلف المنظمات المالية الفرنسية, فعلى سبيل المثال, كانت بعض التمويلات الطويلة الأجل مضمونة من طرف هيئات أو منظمات مالية كالقرض الوطني الفرنسي, القرض العقاري الفرنسي..., بمقابل جعل رؤوس الأموال تتجه نحو فرنسا, غير أنه و بعد الاستقلال تم توقيف مثل هذه العمليات.
- و أمام هذه الوضعية السابقة التي أشرنا إليها, فإن انخفاض الإنتاج الوطني الجزائري كان أمرا حتميا و هو ما يفسر انخفاض الموارد النقدية التي انتقلت من 64 % سنة 1962 إلى 53 % سنة 1963.
- و من هنا استدعت الضرورة بالسلطات الجزائرية لتكثيف جهودها, و تعمل على إنشاء عدّة مشاريع إنمائية لكل حسب تخصصاته و ذلك في جميع المجالات, السياسية, الاقتصادية, الاجتماعية, المالية و النقدية, و هذا في إطار إيجاد الحلول الأزمة لإنعاش الاقتصاد الوطني من جهة, و ليس الفراغ الذي تركته المنظمات المالية الفرنسية من جهة أخرى.
- و في هذا الصدد, قامت السلطات الجزائرية بخلق عدة هيئات من أهمها: (2)
♠ إنشاء البنك المركزي الجزائري بموجب القانون الصادر يوم 13 ديسمبر 1962، و الذي اتبعه إصدار للعملة الوطنية " الدينار الجزائري " بموجب القانون الصادر يوم 10 أفريل 1964، مما جعل السلطات الجزائرية تستعيد سلطتها النقدية الداخلية.
♠ انفصال الخزينة العمومية الجزائرية من الخزينة العمومية الفرنسية مع نهاية سنة 1962.
♠ قطع جميع العلاقات التي تربط السوق الجزائرية بالهيئات المالية الفرنسية.
♠ مراقبة التجارة الخارجية حسب المرسوم الصادر يوم 16 ماي 1963.
♠ إنشاء الصندوق الوطني للتنمية بموجب القانون الصادر يوم 7 ماي 1963.
(1). (2). Rachid HAMIDOU, OP Cit, P 31..
♠ إنشاء الصندوق الجزائري للتأمين و إعادة التأمين.
♠ إنشاء الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط بموجب القانون الصادر يوم 10 أوت 1964.
أما مجال قطاع السكن، و الذي نستعرض إليه بالتفصيل في المطلب الموالي، فلقد مسه هو كذلك اهتمام السلطات الجزائرية و ذلك حتى سنة 1965 عن طريق خلق أو تكوين لجنة للسكن أسندت رئاستها.
إلى وزارة الأشغال العمومية و البناء و التي من مهامها الرئيسية إتمام المشاريع السكنية المهملة سابقا و التي لم تكمل عملية إنجازها بعد و التي تتراوح بين 38000 سكن حضري و 4000 سكن ريفي و يتراوح معدل إتمامها بين 3 % و 65 % و فيما يلي عرض لأهم البرامج السكنية و كيفية تمويلها.
أولا: أهـم البرامـج السكنيـة لفتـرة 1962-1966
لقد عرفت عملية إنجاز السكنات في الجزائر توقفا خلال سنة 1962 بسبب الحدث العظيم الذي عرفته الجزائر في هذه الفترة و المتمثل في استقلالها و استقر الجزائريون في السكنات الفارغة التي تركها المعمرين الفرنسيين بعد رحيلهم، و عليه لم تول السلطات الجزائرية آنذاك الاهتمام لقطاع السكن على غرار القطاعات الأخرى ظانة أن السكنات الفارغة قادرة على استيعاب السكان الجزائريين، غير أنه و من خلال ميثاق طرابلس لسنة 1964، لوحظ أن السكنات الفارغة و المهجورة التي تركها الفرنسيين لا تكفي لإيواء و استيعاب العدد الهائل من المواطنين الجزائريين خاصة الذين تدفقوا من الأرياف نحو المدن، و كان لا بد على السلطات الجزائرية إنجاز أكثر من 75000 سكن جديد في المدن و أكثر من 35000 سكن في الأرياف حتى تخلق بذلك توازن بين الريف و المدينة. (1)
- و من هنا، أخذت الدولة الجزائرية على عاتقها مسؤولية إنجاز السكنات، فاتجهت السياسة البنكية في بادئ الأمر إلى عملية إتمام البرامج السكنية التي تركتها السلطات الفرنسية قيد الإنجاز، و لعل أهم هذه البرامج تمثلت في: (2)
1- برامج سكنات من نوع " هياكل les carcasses "
بعد الاستقلال، من بين أوائل عمليات تدخل الدولة في قطاع السكن، مثلت في إتمام إنجاز السكنات
(1). Rachid HAMIDOU, OP Cit, P 30.
(2) وزارة السكن، تقرير حول أهم البرامج السكنية من 1962 إلى 1988، 2000، ص 2.
التي لم يتم بعد إتمام عملية إنجازها أي السكنات قيد التنفيذ الذي يطلق عليها إسم " هياكلles carcasses ".
- هذه البرامج مثلث 16661 سكن و حدد تاريخ إتمامها سنة 1977.
2- برامج سكنات " نظام الرهن العقاري " FDH " le fond de dotation de l'habitat "
تتمثل هذه البرامج في السكنات ذات الطابع الاقتصادي التي يتم تمويلها من طرف " نظام الرهن العقاري " FDH " و في هذا الصدد، أصبح قرار تمويل هذا النمط من السكنات يقع على عاتق الخزينة الجزائرية.
- مثلث هذه البرامج 9985 سكن و حدد تاريخ إتمامها سنة 1970.
3- برامج سكنات " ذات الإيجار المتوسط " HLM " habitat à loyer modéré :
بعد الاستقلال، تدخل الدولة في مجال السكن، مس كذلك برامج السكنات " ذات الإيجار المتوسط HLM "، التي لم تتم إتمام إنجازها من طرف السلطات الفرنسية، و الملاحظ أن الدولة الجزائرية آنذاك، و نظرا لمراعاتها للظروف التي كان يعيشها المواطن الجزائري، حددت أن تكون الإيجارات المدفوعة من طرف المواطنين رمزية و مدعمة نظرا لأن الإيجار الحقيقي لا يتناسب مع القدرة المعيشية للمواطن الجزائري.
- قدر حجم هذه البرامج بـ 8303 سكن، و يتم توزيعها كليا إلى غاية سنة 1975.
♥ أهم إنجازات فترة 1962-1966:
* لوحظ أن فترة 1962-1966 أو بعبارة أخرى فترة التي سبقت المخططات التنموية بعد الاستقلال، أسفرت عن إنجازات التالية (1)
- 16000 سكن ريفي و القضاء على 1200 بيت قصديري.
(1) M.C. BENARBIA, M. ATMANI et autres, OP Cit, P 29.
- إنجاز 2000 مسكن من نوع " سكنات نظام الرهن العقاري " FDH "
- إنجاز 1400 سكن من نوع " سكنات ذات الإيجار المتوسط " HLM "
ثـانيـا: مصـادر تمويـل البرامـج السكنيــة
منذ 1962، عرف نظام تمويل السكنات توقفا كاملا، و لم يعد يعمل كما كان سابقا بمختلف المصادر التمويلية السابقة الذكر. فمن جهة توقف " القرض العقاري الفرنسي " le crédit foncier français" عن ممارسة نشاطه منذ سنة 1962 و لم تعد تمنح القروض الخاصة بإنجاز السكنات، كما لوحظ أن جميع الإعانات التي سطر لها لسنوات 1963-1964 توقفت عند سنة 1962 من جهة أخرى (1)
- و عليه وجدت الجزائر نفسها عاجزة عن إكمال البرامج السكنية السابقة الذكر و بالتالي وصلت في الأخير إلى تحقيق إنجازات خلال فترة " 1962-1966 " غير التي سطرت و النتائج أبرز دليل على ذلك.
- للإشارة فقط، فلقد أوكلت مهمة تمويل السكنات في هذه الفترة على كاهل الخزينة العمومية، أما بالنسبة لصندوق التوفير و الاحتياط " CNEP "، فلقد اقتصر نشاطه على منح القروض الفردية " les prêts individuels " و ذلك ابتداءا من سنة 1966، حيث توجه هذه الأخيرة لإنجاز السكنات الجديدة أو إتمام السكنات التي لم يتم بعد إتمام عملية إنجازها، و ذلك وفق شروط يتعين توفرها في المستفيد و بالموازاة مع القروض الفردية، يقوم الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط بمنح الجماعات المحلية و ذلك في إطار عملية تمويل السكنات أموال في شكل إعانات أو قروض.
المبحـث 2: السياسـة السكنيـة من خلال مخططات التنمية الجزائرية
بعد الاستقلال، مشكل السكن لم يكن بنفس الحدة بين المدن و الأرياف، فحالة الريف كانت أكثر تضررا، و هذا راجع للخراب الذي خلفته الحرب. بينما بالنسبة للمدن الجزائرية، فبمغادرة المعمرين أو الفرنسيين. جعلت العديد من السكنات في المدن خاصة فارغة، مما جعل السلطات الجزائرية آنذاك تعتقد أن المدن لن تعرف أزمة السكن، و عليه فحل الإجراءات المتخذة أعطت الأولوية لإنجاز السكنــات
(1) Rachid HAMIDOU, OP Cit, P 91.
الريفية و ذلك ابتداءا من 1963، كما قامت بإتمام البرامج السكنية التي تركها الفرنسيين قيد الإنجاز،
إلا أن النمو الديمغرافي الذي عرفته البلاد، استلزم الحاجة إلى السكن و من هنا و بعد تبني الجزائر لنظام الاقتصاد الموجه (المخطط من خلال مخططات التنمية، حاولت أن تلم بهذا المشكل (أي مشكل السكن)، و تبني كل مخطط سياسة سكنية خاصة به، و هذا ما سنحاول التعرض إليه في هذا المبحث.
المطلـب 1: مرحلـة المخطـط الثلاثـي 1967-1969
- أعطى المخطط الثلاثي انطلاقة جديدة لبعض الاستثمارات الصغيرة، و ذلك في سبيل خلق مؤسسات عمومية تنشط في مجالات متعددة، غير أنه أعطيت الأولوية للنشاطات الصناعية بصفة خاصة، حيث خصص ما يقارب 45 % من الاستثمارات للنشاط الصناعي. (1)
- أما فيما يخص مجال السكن، فأعطى المخطط الثلاثي أهمية له و عالج سياسته من خلال. (2)
* إنهاء إنجاز السكنات في طور الإنجاز، و هي إما سكنات من نوع " سكنات ذات الكراء المتوسط HLM "، أو هياكل السكنات " les carcasses " و قدر السكنات بـ 38000 سكن .
* تسطير برنامج سكني قدرت تكلفته بـ 100 مليون دج ينجز على مدى 3 سنوات (أي على عمر المخطط ) و يخص إنجاز 10500 سكن.
* كما تم تخصيص برنامج سكني خاص (لفترة المخطط) يخص إنجاز من 500 إلى 1500 سكن للمجاهدين و ذوي الحقوق.
- و مما تجدر الإشارة إليه، أن الانطلاقة في إنجاز السكنات، أو بعبارة أدق تبني سياسة سكنية جديدة – من خلال المخطط الثلاثي – على أساس تحقيق متطلبات الريف و المدن وجدت عوائق كثيرة خاصة في المرحلة الأولوية، و يرجع ذلك إلى عدة أسباب، فمن الناحية المالية، انعدام المصادر التمويلية البنكية السابقة و توقفها، وقفت كعائق أمام السلطات لإتمام برامج إنجاز السكنات بالإضافة إلى مشكل انطلاق المؤسسات الجديدة في ممارسة نشاطها التي عرفت بدورها عجزا فيما يخص تقنين القطاع.
- و عليه، و أمام هذه الوضعية الحرجة، تم تأسيس لجنة وزارية "une commission interministérielle " * يترأسها وزير مكلف بالإنجاز و البناء إلى جانب جماعة من رؤساء مختلف الوزارات (كالمالية، الداخلية، الأشغال العمومية )، و كان على عاتق
(1). LABOUSSINE Qasmi, Cise de l'habitat et perspective de co-développement avec les pays de Maghreb édition Punblised, Paris,France, 1987, P40.
(2). Rachid HAMIDOU, OP Cit, P 3.
* هذه اللجنة أسست عن طريق المرسوم الصادر بيوم 30/12/1965
هذه اللجنة، دراسة الوضعية التي يعيشها الاقتصاد خاصة قطاع البناء و دراسة مختلف الحلول و الإجراءات الواجب اتخاذها في هذا المجال.
- و من بين النتائج التي تم تسجيلها على إثر الإجراءات التي قامت بها هذه اللجنة هو الانطلاق في إنجاز 16686 سكن ما بين فترة 1966-1968، بينما برامج السكنات من نوع " سكنات ذات الإيجار المتوسط HLM "، فقد تم الانطلاق في إتمام إنجازها ابتداءا و ذلك بفضل الموارد المالية المضمونة من طرف الخزينة الجزائرية لتمويل هذه المشاريع.
أولا: برنامـج السكـن الحضــري:
- لقد شمل المخطط الثلاثي انطلاقة برنامج إنجاز سكنات حضرية بغلاف مالي قدر بـ 160 مليون دج، و هذا من أجل إنجاز 9548 سكن و هذا طيلة سنوات المخطط.
- و لإيضاح صورة هذا البرنامج، فيما يلي عرض لأهم الإنجازات الفيزيائية و المالية المسجلة لبرامج السكن الحضري للفترة الممتدة من 1967 إلى 1969.
الجدول رقم 4: الإنجازات الفيزيائية و المالية المسجلة لبرامج السكن الحضري 1967-1969
السكنات المنجزة السكنات في طور الإنجاز (حتى 31/12/1969)
1967 1968 1969 مجموع السكنات مجموع القروض المستهلكة السكن في طور الإنجاز السكنات التي لم ينطلق في إنجازها
عدد السكنات عدد السكنات عدد السكنات 106 دج العدد العدد
2.292 2.201 5.055 9.548 160 10.608 13.943
المصـدر: الجدول أعلاه منجز انطلاقا من المعلومات المستخرجة من:
" pre-plan-(67-69), Ministère des travaux publics et de construction.
أشير إليه في رسالة ماجيستير لـ:
ZITARI Samia, étude analytique et économétrique du marché du logement (1962-1992), thèse pour l'obtention de magister, option économétrie institut des sciences économiques, Alger, 1994, P86.
- نلاحظ من الجدول أعلاه، أنه منذ بداية المخطط الثلاثي أي منذ 1967 تم إنجازها 9548 سكن حضري، بتكلفة قدرت بـ 160 مليون دج، و هي إلى حد نهاية المخطط أي سنة 1969 ما يقارب 10.608 سكن في طور الإنجاز و 13942 سكن لم ينطلق بعد في إنجازه (أي مبرمج فقط)، و هذا ما يعكس أن السلطات الجزائرية لم تستطع أن تنجز ما سطر من خلال المخطط الثلاثي، و تبقى نسبة إنجاز نسبة إنجاز السكنات مقارنة بالسكنات في طور الإنجاز أو غير المنجزة ضعيفة.
- أن التكلم عن السياسة السكنية التي تبنتها السلطات الفرنسية في إنجاز السكنات في الجزائر، يقودنا إلى التعرف و البحث عن المصادر التمويلية التي كانت تستعملها لتمويل مختلف المشاريع السكنية المحققة.
- فعند دراستنا لهذه المرحلة، وجدنا أن السلطات الفرنسية آنذاك، و لعدة سنوات لعبت دور المقاول المالي و ذلك عن طريق جمع بين الموارد الخاصة (les ressources des particuliers) و التسبيقات من الأموال العمومية (fonds publics).
- و عليه فالسلطة الفرنسية قبل الاستقلال، كانت تعتمد على الموارد السالفة الذكر من أجل تمويل السكنات و سنتعرض إلى هذه المصادر بنوع من التفصيل.
1- المـوارد العموميـة:
تعتبر المصادر التمويلية العمومية من أهم و أكثر المصادر التي اعتمدت عليها السلطات الفرنسية في عملية إنجاز السكنات، و بالتحديد، مؤسسات التعاونيات " السكنات ذات الإيجار المتوسط HLM " *، مؤسسات القروض العقارية، و مؤسسات التعاونيات للسكن الجزائري. (1).
فيما يخص مؤسسات التعاونيات للسكنات ذات الإيجار المتوسط، فإنها تستمد أموالها لإنجاز هذا النوع من السكنات من " صندوق الإيداع و لا ضمان " ** CDC
أما بالنسبة لمؤسس لا التعاونيات للسكن الجزائري فتستمد أموالها من "نظام الرهن العقاري " *** " FDH "
- لكن نظرا لعدم كفاية هذه المصادر التمويلية العمومية السابقة الذكر لتمويل عمليات إنجاز السكنات، كان لا بد على السلطات الفرنسية للبحث عن مصادر أخرى تؤخذ في الحسبان من أجل عملية إنجاز السكنات، و تتمثل في المصادر المتأتية من القطاع الخاص.
(1), Rachid HAMIDOU, Le logement un défit, OPU, Alger, 1988, P 84, P85
(*) HLM: Habitation à loyer modéré
(**) CDC: Caisse des dépôt et consignation
(***) FDH: Le fond de dotation d'habitat
2- المـوارد الخاصـة:
و هي عبارة عن تلك الموارد التي يخصصها القطاع لتمويل عملية إنجاز السكنات، و نميز بين نوعين من هذه الموارد، و هي القروض البنكية و الادخار الخاص. (1)
فبالنسبة للقروض البنكية فتمنح من طرف " القرض العقاري " " le crédit foncier "، كما أنها قابلة لإعادة الخصم لدى بنك الجزائر و هي قروض طويلة الأجل.
أما بالنسبة لادخار الخاص فيتمثل في ادخار المؤسسات الصناعية و التجارية التي تخصص نسبة تقدر بـ 8 % كمساهمة في عملية تمويل إنجاز السكنات، بالإضافة إلى ادخار الأفراد لدى البنوك.
- و في الأخير، تجدر الإشارة أنه إلى جانب المصدريين الرئيسيين السابق ذكرهما، توجد مصادر ثانوية أخرى، لجأت إليها السلطات الفرنسية من أجل تمويل عملية إنجاز السكنات إما بطريقة مباشرة أو غير مباشرة، و من أهمها: (2)
* القروض الممنوحة من طرف الجماعات المحلية.
* مساهمة صندوق الضمان الاجتماعي و المنح العائلية.
* الرأس المال الاجتماعي.
* التسبيقات الإدارية
المطلـب 2: قطـاع السكن غـداة الاستقـلال
غداة الاستقلال، عرف الاقتصاد الجزائري نوعا من التذبذب و الاستقرار ، و هذا الأخير مس كذلك الصعيد الاجتماعي و السياسي، و من هنا كان لا بد على السلطات الجزائرية أن تتدارك الأمر و أن تتخذ الإجراءات اللازمة لخلق نوع من الاستقرار الذي افتقد في هذه الفترة، و في هذا الصدد، قامت السلطات الجزائرية بتسليط اهتمامها أكثر على الفروع و القطاعات الإنتاجية النشطة كالفلاحة، الصناعة، قطاع البنوك و التأمينات، النقل، الخدمات و التجارة الداخلية و الخارجية.
والجدير بالذكر أن مثل هذا الاهتمام، مس كذلك الجهاز المالي عامة و بالخصوص الجهاز البنكي و مجال منح القروض، و يرجع السبب في ذلك للدور الذي يلعبه هذا الأخير بصفته الوسيط الذي من خلالـه
(1). (2) Rachid HAMIDOU, OP Cit, P 32.
تنجز الأشغال العمومية الكبرى خاصة عندما يتعلق الأمر بوتيرة البناء و الإنجاز السريعة التي تتطلبها ظروف البلاد لتدارك النقص الملحوظ.
و بهذا الصدد، فإن التغيرات العميقة و الجوهرية لمختلف الهياكل الأساسية ما كانت أن تنجز لو لا تدخل الدولة في القطاع المالي بمجموعة من الإجراءات التي ساهمت و تساهم في المحافظة و على استمرارية دوره في الاقتصاد الوطني باعتباره الجهاز التمويلي لمختلف المشروعات التي تقبل الدولة على إنجازها.
و الإشارة فقط، يرجع سبب التغيرات التي عرفها مجال منح القروض إلى عدة أسباب من أهمها: (1)
* أسباب الطبيعية اقتصادية التي أعطت وجهة جديدة لوظيفة منح القروض.
* أسباب عضوية راجعة لمقاطعة الجهاز المالي و النقدي البنكي لمختلف المنظمات المالية الفرنسية, فعلى سبيل المثال, كانت بعض التمويلات الطويلة الأجل مضمونة من طرف هيئات أو منظمات مالية كالقرض الوطني الفرنسي, القرض العقاري الفرنسي..., بمقابل جعل رؤوس الأموال تتجه نحو فرنسا, غير أنه و بعد الاستقلال تم توقيف مثل هذه العمليات.
- و أمام هذه الوضعية السابقة التي أشرنا إليها, فإن انخفاض الإنتاج الوطني الجزائري كان أمرا حتميا و هو ما يفسر انخفاض الموارد النقدية التي انتقلت من 64 % سنة 1962 إلى 53 % سنة 1963.
- و من هنا استدعت الضرورة بالسلطات الجزائرية لتكثيف جهودها, و تعمل على إنشاء عدّة مشاريع إنمائية لكل حسب تخصصاته و ذلك في جميع المجالات, السياسية, الاقتصادية, الاجتماعية, المالية و النقدية, و هذا في إطار إيجاد الحلول الأزمة لإنعاش الاقتصاد الوطني من جهة, و ليس الفراغ الذي تركته المنظمات المالية الفرنسية من جهة أخرى.
- و في هذا الصدد, قامت السلطات الجزائرية بخلق عدة هيئات من أهمها: (2)
♠ إنشاء البنك المركزي الجزائري بموجب القانون الصادر يوم 13 ديسمبر 1962، و الذي اتبعه إصدار للعملة الوطنية " الدينار الجزائري " بموجب القانون الصادر يوم 10 أفريل 1964، مما جعل السلطات الجزائرية تستعيد سلطتها النقدية الداخلية.
♠ انفصال الخزينة العمومية الجزائرية من الخزينة العمومية الفرنسية مع نهاية سنة 1962.
♠ قطع جميع العلاقات التي تربط السوق الجزائرية بالهيئات المالية الفرنسية.
♠ مراقبة التجارة الخارجية حسب المرسوم الصادر يوم 16 ماي 1963.
♠ إنشاء الصندوق الوطني للتنمية بموجب القانون الصادر يوم 7 ماي 1963.
(1). (2). Rachid HAMIDOU, OP Cit, P 31..
♠ إنشاء الصندوق الجزائري للتأمين و إعادة التأمين.
♠ إنشاء الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط بموجب القانون الصادر يوم 10 أوت 1964.
أما مجال قطاع السكن، و الذي نستعرض إليه بالتفصيل في المطلب الموالي، فلقد مسه هو كذلك اهتمام السلطات الجزائرية و ذلك حتى سنة 1965 عن طريق خلق أو تكوين لجنة للسكن أسندت رئاستها.
إلى وزارة الأشغال العمومية و البناء و التي من مهامها الرئيسية إتمام المشاريع السكنية المهملة سابقا و التي لم تكمل عملية إنجازها بعد و التي تتراوح بين 38000 سكن حضري و 4000 سكن ريفي و يتراوح معدل إتمامها بين 3 % و 65 % و فيما يلي عرض لأهم البرامج السكنية و كيفية تمويلها.
أولا: أهـم البرامـج السكنيـة لفتـرة 1962-1966
لقد عرفت عملية إنجاز السكنات في الجزائر توقفا خلال سنة 1962 بسبب الحدث العظيم الذي عرفته الجزائر في هذه الفترة و المتمثل في استقلالها و استقر الجزائريون في السكنات الفارغة التي تركها المعمرين الفرنسيين بعد رحيلهم، و عليه لم تول السلطات الجزائرية آنذاك الاهتمام لقطاع السكن على غرار القطاعات الأخرى ظانة أن السكنات الفارغة قادرة على استيعاب السكان الجزائريين، غير أنه و من خلال ميثاق طرابلس لسنة 1964، لوحظ أن السكنات الفارغة و المهجورة التي تركها الفرنسيين لا تكفي لإيواء و استيعاب العدد الهائل من المواطنين الجزائريين خاصة الذين تدفقوا من الأرياف نحو المدن، و كان لا بد على السلطات الجزائرية إنجاز أكثر من 75000 سكن جديد في المدن و أكثر من 35000 سكن في الأرياف حتى تخلق بذلك توازن بين الريف و المدينة. (1)
- و من هنا، أخذت الدولة الجزائرية على عاتقها مسؤولية إنجاز السكنات، فاتجهت السياسة البنكية في بادئ الأمر إلى عملية إتمام البرامج السكنية التي تركتها السلطات الفرنسية قيد الإنجاز، و لعل أهم هذه البرامج تمثلت في: (2)
1- برامج سكنات من نوع " هياكل les carcasses "
بعد الاستقلال، من بين أوائل عمليات تدخل الدولة في قطاع السكن، مثلت في إتمام إنجاز السكنات
(1). Rachid HAMIDOU, OP Cit, P 30.
(2) وزارة السكن، تقرير حول أهم البرامج السكنية من 1962 إلى 1988، 2000، ص 2.
التي لم يتم بعد إتمام عملية إنجازها أي السكنات قيد التنفيذ الذي يطلق عليها إسم " هياكلles carcasses ".
- هذه البرامج مثلث 16661 سكن و حدد تاريخ إتمامها سنة 1977.
2- برامج سكنات " نظام الرهن العقاري " FDH " le fond de dotation de l'habitat "
تتمثل هذه البرامج في السكنات ذات الطابع الاقتصادي التي يتم تمويلها من طرف " نظام الرهن العقاري " FDH " و في هذا الصدد، أصبح قرار تمويل هذا النمط من السكنات يقع على عاتق الخزينة الجزائرية.
- مثلث هذه البرامج 9985 سكن و حدد تاريخ إتمامها سنة 1970.
3- برامج سكنات " ذات الإيجار المتوسط " HLM " habitat à loyer modéré :
بعد الاستقلال، تدخل الدولة في مجال السكن، مس كذلك برامج السكنات " ذات الإيجار المتوسط HLM "، التي لم تتم إتمام إنجازها من طرف السلطات الفرنسية، و الملاحظ أن الدولة الجزائرية آنذاك، و نظرا لمراعاتها للظروف التي كان يعيشها المواطن الجزائري، حددت أن تكون الإيجارات المدفوعة من طرف المواطنين رمزية و مدعمة نظرا لأن الإيجار الحقيقي لا يتناسب مع القدرة المعيشية للمواطن الجزائري.
- قدر حجم هذه البرامج بـ 8303 سكن، و يتم توزيعها كليا إلى غاية سنة 1975.
♥ أهم إنجازات فترة 1962-1966:
* لوحظ أن فترة 1962-1966 أو بعبارة أخرى فترة التي سبقت المخططات التنموية بعد الاستقلال، أسفرت عن إنجازات التالية (1)
- 16000 سكن ريفي و القضاء على 1200 بيت قصديري.
(1) M.C. BENARBIA, M. ATMANI et autres, OP Cit, P 29.
- إنجاز 2000 مسكن من نوع " سكنات نظام الرهن العقاري " FDH "
- إنجاز 1400 سكن من نوع " سكنات ذات الإيجار المتوسط " HLM "
ثـانيـا: مصـادر تمويـل البرامـج السكنيــة
منذ 1962، عرف نظام تمويل السكنات توقفا كاملا، و لم يعد يعمل كما كان سابقا بمختلف المصادر التمويلية السابقة الذكر. فمن جهة توقف " القرض العقاري الفرنسي " le crédit foncier français" عن ممارسة نشاطه منذ سنة 1962 و لم تعد تمنح القروض الخاصة بإنجاز السكنات، كما لوحظ أن جميع الإعانات التي سطر لها لسنوات 1963-1964 توقفت عند سنة 1962 من جهة أخرى (1)
- و عليه وجدت الجزائر نفسها عاجزة عن إكمال البرامج السكنية السابقة الذكر و بالتالي وصلت في الأخير إلى تحقيق إنجازات خلال فترة " 1962-1966 " غير التي سطرت و النتائج أبرز دليل على ذلك.
- للإشارة فقط، فلقد أوكلت مهمة تمويل السكنات في هذه الفترة على كاهل الخزينة العمومية، أما بالنسبة لصندوق التوفير و الاحتياط " CNEP "، فلقد اقتصر نشاطه على منح القروض الفردية " les prêts individuels " و ذلك ابتداءا من سنة 1966، حيث توجه هذه الأخيرة لإنجاز السكنات الجديدة أو إتمام السكنات التي لم يتم بعد إتمام عملية إنجازها، و ذلك وفق شروط يتعين توفرها في المستفيد و بالموازاة مع القروض الفردية، يقوم الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط بمنح الجماعات المحلية و ذلك في إطار عملية تمويل السكنات أموال في شكل إعانات أو قروض.
المبحـث 2: السياسـة السكنيـة من خلال مخططات التنمية الجزائرية
بعد الاستقلال، مشكل السكن لم يكن بنفس الحدة بين المدن و الأرياف، فحالة الريف كانت أكثر تضررا، و هذا راجع للخراب الذي خلفته الحرب. بينما بالنسبة للمدن الجزائرية، فبمغادرة المعمرين أو الفرنسيين. جعلت العديد من السكنات في المدن خاصة فارغة، مما جعل السلطات الجزائرية آنذاك تعتقد أن المدن لن تعرف أزمة السكن، و عليه فحل الإجراءات المتخذة أعطت الأولوية لإنجاز السكنــات
(1) Rachid HAMIDOU, OP Cit, P 91.
الريفية و ذلك ابتداءا من 1963، كما قامت بإتمام البرامج السكنية التي تركها الفرنسيين قيد الإنجاز،
إلا أن النمو الديمغرافي الذي عرفته البلاد، استلزم الحاجة إلى السكن و من هنا و بعد تبني الجزائر لنظام الاقتصاد الموجه (المخطط من خلال مخططات التنمية، حاولت أن تلم بهذا المشكل (أي مشكل السكن)، و تبني كل مخطط سياسة سكنية خاصة به، و هذا ما سنحاول التعرض إليه في هذا المبحث.
المطلـب 1: مرحلـة المخطـط الثلاثـي 1967-1969
- أعطى المخطط الثلاثي انطلاقة جديدة لبعض الاستثمارات الصغيرة، و ذلك في سبيل خلق مؤسسات عمومية تنشط في مجالات متعددة، غير أنه أعطيت الأولوية للنشاطات الصناعية بصفة خاصة، حيث خصص ما يقارب 45 % من الاستثمارات للنشاط الصناعي. (1)
- أما فيما يخص مجال السكن، فأعطى المخطط الثلاثي أهمية له و عالج سياسته من خلال. (2)
* إنهاء إنجاز السكنات في طور الإنجاز، و هي إما سكنات من نوع " سكنات ذات الكراء المتوسط HLM "، أو هياكل السكنات " les carcasses " و قدر السكنات بـ 38000 سكن .
* تسطير برنامج سكني قدرت تكلفته بـ 100 مليون دج ينجز على مدى 3 سنوات (أي على عمر المخطط ) و يخص إنجاز 10500 سكن.
* كما تم تخصيص برنامج سكني خاص (لفترة المخطط) يخص إنجاز من 500 إلى 1500 سكن للمجاهدين و ذوي الحقوق.
- و مما تجدر الإشارة إليه، أن الانطلاقة في إنجاز السكنات، أو بعبارة أدق تبني سياسة سكنية جديدة – من خلال المخطط الثلاثي – على أساس تحقيق متطلبات الريف و المدن وجدت عوائق كثيرة خاصة في المرحلة الأولوية، و يرجع ذلك إلى عدة أسباب، فمن الناحية المالية، انعدام المصادر التمويلية البنكية السابقة و توقفها، وقفت كعائق أمام السلطات لإتمام برامج إنجاز السكنات بالإضافة إلى مشكل انطلاق المؤسسات الجديدة في ممارسة نشاطها التي عرفت بدورها عجزا فيما يخص تقنين القطاع.
- و عليه، و أمام هذه الوضعية الحرجة، تم تأسيس لجنة وزارية "une commission interministérielle " * يترأسها وزير مكلف بالإنجاز و البناء إلى جانب جماعة من رؤساء مختلف الوزارات (كالمالية، الداخلية، الأشغال العمومية )، و كان على عاتق
(1). LABOUSSINE Qasmi, Cise de l'habitat et perspective de co-développement avec les pays de Maghreb édition Punblised, Paris,France, 1987, P40.
(2). Rachid HAMIDOU, OP Cit, P 3.
* هذه اللجنة أسست عن طريق المرسوم الصادر بيوم 30/12/1965
هذه اللجنة، دراسة الوضعية التي يعيشها الاقتصاد خاصة قطاع البناء و دراسة مختلف الحلول و الإجراءات الواجب اتخاذها في هذا المجال.
- و من بين النتائج التي تم تسجيلها على إثر الإجراءات التي قامت بها هذه اللجنة هو الانطلاق في إنجاز 16686 سكن ما بين فترة 1966-1968، بينما برامج السكنات من نوع " سكنات ذات الإيجار المتوسط HLM "، فقد تم الانطلاق في إتمام إنجازها ابتداءا و ذلك بفضل الموارد المالية المضمونة من طرف الخزينة الجزائرية لتمويل هذه المشاريع.
أولا: برنامـج السكـن الحضــري:
- لقد شمل المخطط الثلاثي انطلاقة برنامج إنجاز سكنات حضرية بغلاف مالي قدر بـ 160 مليون دج، و هذا من أجل إنجاز 9548 سكن و هذا طيلة سنوات المخطط.
- و لإيضاح صورة هذا البرنامج، فيما يلي عرض لأهم الإنجازات الفيزيائية و المالية المسجلة لبرامج السكن الحضري للفترة الممتدة من 1967 إلى 1969.
الجدول رقم 4: الإنجازات الفيزيائية و المالية المسجلة لبرامج السكن الحضري 1967-1969
السكنات المنجزة السكنات في طور الإنجاز (حتى 31/12/1969)
1967 1968 1969 مجموع السكنات مجموع القروض المستهلكة السكن في طور الإنجاز السكنات التي لم ينطلق في إنجازها
عدد السكنات عدد السكنات عدد السكنات 106 دج العدد العدد
2.292 2.201 5.055 9.548 160 10.608 13.943
المصـدر: الجدول أعلاه منجز انطلاقا من المعلومات المستخرجة من:
" pre-plan-(67-69), Ministère des travaux publics et de construction.
أشير إليه في رسالة ماجيستير لـ:
ZITARI Samia, étude analytique et économétrique du marché du logement (1962-1992), thèse pour l'obtention de magister, option économétrie institut des sciences économiques, Alger, 1994, P86.
- نلاحظ من الجدول أعلاه، أنه منذ بداية المخطط الثلاثي أي منذ 1967 تم إنجازها 9548 سكن حضري، بتكلفة قدرت بـ 160 مليون دج، و هي إلى حد نهاية المخطط أي سنة 1969 ما يقارب 10.608 سكن في طور الإنجاز و 13942 سكن لم ينطلق بعد في إنجازه (أي مبرمج فقط)، و هذا ما يعكس أن السلطات الجزائرية لم تستطع أن تنجز ما سطر من خلال المخطط الثلاثي، و تبقى نسبة إنجاز نسبة إنجاز السكنات مقارنة بالسكنات في طور الإنجاز أو غير المنجزة ضعيفة.
admin- المدير العام
- عدد المساهمات : 1183
نقاط : 8982
تاريخ التسجيل : 18/05/2009
العمر : 35
الموقع : stars28.yoo7.com
الاوسمة
مشرف: مشرف عام
مراقب: 500
المشرفون: 100 -
رد: السياسة السكنية في الجزائر
من طرف admin الجمعة سبتمبر 24, 2010 1:17 pm
ثــانيــا : برنــامج السـكن الريـفي
- أما فيما برنامج السكنات الريفية, فعلى الرغم من الأهمية التي أولتها السلطات لمثل هذا النوع من السكنات, إلاّ أن النتائج المحققة بقيت بعيدة كل البعد عن إرضاء الطلبات على هذا النوع من السكن, و مع هذا نجب بعض البرامج حققت فقط 16877 سكن ما بين فترة 66,64,63 بتكلفة قدرت 125 مليون دج.(1)
- و الملاحظ أن شروط السكن أو مواصفات السكن, لم تتوفر في هذه السكنات مماّ جعل العديد منها بقي شاغرا.
- و في ظل هذه الظروف السيئة لإنجاز السكنات, سطر المخطط الثلاثي أهداف أخرى و تكمن في إتمام عملية إنجاز 7400 سكن.
- و فيما يلي عرض للحالة الفيزيائية و المالية لبرامج السكنات الريفية للفترة الممتدة من 1967-
1969.
(1).. ZITARI Samia, OP Cit, P87.
الجــدول رقـم 5: الحـالة الفـيزيائيــة و المـالية لبرامــج السـكنـات الـريفيـة من 1967 - 1969
السكنات المنجزة السـكنات في طـور الإنجاز حتى نهائية 1969)
1967
1968
1969 مجموع السكنات مجموع القروض 106 دج السكن في طور الإنجاز السكنات التي لم تنجز بعد
عدد السكنات عدد السكنات عدد السكنات العدد العدد
3.125 4.141 4.846 12.112 87 5.273 4.810
المــصـدر: الجدول أعلاه, تم إعداده إنطلاقا من المعطيات المستخرجة من:
"Pre- plan ( 67-69), ministère- des travaux publics et de construction"
أشير إليه في رسالة ماجيستير لـ:
ZITARI Samia, OP Cit , p87.
- نلاحظ من الجدول أعلاه, أنه من بين 12112 سكن جاهز، 9739 سكن انطلق في إنجازه قبل 1967 ، و عليه فالمخطط الثلاثي حقق قدر بـ 2373 سكن ريفي ، وبقي 10083 سكن في طور الإنجاز )منها 5273 سكن انطلق فيها ، و أكثر من 4810 سكن مبرمج فقط(.
- و من هنا، و من هذه النتائج المحققة، يمكن أن نستخلص أن ظروف إنجاز السكنات عرفت تحسنا في مرحلة المخطط الثلاثي بالفترات السابقة، حيث لوحظ ارتفاع في معدل إنجاز السكنات من 3375 سكن في السنة )أثناء مرحلة المخطط الثلاثي(، غير أنه رغم تحسن الظروف، إلا أن قطاع إنجاز السكنات بقي يعاني من مشاكل حتى بعد 1967.
- مع العلم أن الدولة كانت تتحمل عبئ تمويل هذه السكنات من الخزينة العمومية و لوحدها، أي أن هذه السكنات المخططة ممولة بـ 100 % من طرف الدولة.
المطلـب 2 : مرحلة المخطط الرباعي الأول 1970- 1973
- تعتبر الخطة الرباعية (1970 – 1973 )، الخطوة الأولى و الفعلية للتنمية في الجزائر، و يتجلى ذلك من خلال برامج الاستثمارات الاجتماعية و الثقافية الذي سطر من خلال هذا المخطط, و الذي كان يرمي أساسا إرساء سياسة وطنية تهدف إلى تحسين ظروف الحياة للمواطن و إرضاء طلباته و تلبية الحاجيات الأساسية للمجتمع في جميع الميادين سواء ميدان السكن، الخدمات الاجتماعية، الصحة العمومية و حتى ميدان النشاطات الرياضية و الثقافية و الإعلام.
- إن المرحلة التي مرت بها البلاد، تطلبت إعادة بناء صرح الاقتصاد الوطني و ذلك عن طريق تخصيص جميع الإمكانيات المالية و المادية المتاحة لديها لتطوير و زيادة ** الإنجاز، و من أجل ذلك جندت الدولة الجزائرية جميع الوسائل اللازمة لذلك للوصول إلى تحقيق سياسة استثمارية تتجاوب مع أهمية هذا البرنامج .
- و عليه فقد خصصت قيمة مالية مرخصة لهذا البرنامج قدرت في البداية بـ : 27،5 مليار دج للتجاوز فيما بعد ذلك مبلغ 36 مليار دج و هذا كل من أجل تحقيق البرامج الطموحة و التي أعطت الأولوية إلى1)
* تلبية الحاجيات الاجتماعية لشرائح المجتمع الأكثر تضررا من أجل الرفع من مستواه المعيشي.
* القيام بإنجاز التجهيزات الاجتماعية للحياة (إنجاز قنوات مياه الصالحة للشرب).
* إعطاء الأولوية للاستثمارات التي تسمح بخلق و تطوير مجالات التنمية المحلية لإنجاز الأسلاك الكهربائية الريفية.
- و فيما يلي عرض لأهم الاستثمارات التي برمجها المخطط الرباعي الأول و المبالغ المخصصة لها.
(1) LABOUSSINE Qasmi, OP Cit, p53
الجدول 6 :
توزيع الاستثمارات على الفروع في الخطة الرباعية الأولى (70-73) الوحدة مليون دج.
طبيعة الاستثمارات القطاعات الاستثمارات مخططة
المبلغ الإجمالي
الناحية مباشرة( الاستثمارات). *زراعة
* صناعة 3360
10118 12,1
36,5
البحث و التنجيم * بترول
*مناجم
*مياه 1310
267
200 4,7
0,9
0,7
تجديدات و إصلاحات *زراعة
*مواصلات
*نقل
* مواصلات لاسلكية 780
445
250
50 2,8
1,6
0,9
0,2
قاعدة هيكلية ثقافية و اقتصادية *مواصلات سلكية
*سدود و كهرباء
*مناطق صناعية 1432
1335
100 5,2
4,8
0,4
تجهيزات اجتماعية و جماعية *سكن
*تجهيزات جماعية
*صحة و خدمات اجتماعية 1520
792
934 5,5
2,8
3,4
تجهيزات سياحية *سياحة 700 3,5
تجهيزات إدارية *القطاع الإداري 870 3,5
الجموع 27740 100
المصدر: وزارة التخطيط ،تقرير عام حول المخطط الرباعي الأول, جانفي 1970, ص 30.
نلاحظ من الجدول السابق أنه في إطار برنامج الاستثمارات للمخطط الرباعي الأول، حضي قطاع السكن بنسبة 5,5 % مقارنة بإجمالي الاستثمارات الأخرى ، و على الرغم من أن الرقم يوحي بضآلة الاهتمام بهذا القطاع الحساس أو الاستثمار في هذا المجال غير أنه لو قورنت هذه النسبة إلى باقي النسب الأخرى الخاصة بالتجهيزات الاجتماعية للاحظنا أنها مرتفعة نسبيا و هذا دليل على الأهمية التي أعطيت لمجال الاستثمار في مجال إنجاز السكنات من خلال هذا المخطط .
- ولقد شمل المخطط الرباعي الأول انطلاق برنامج متوازي حضري وريفي عرضه فيما يلي1)
أولا: البرنامج السكن الحضـري
- بغلاف مالي قدره 1200 مليون دج، تم تسطير برنامج إنجاز السكنات حسب المخطط الرباعي الأول قدر بـ 45000 سكن حضري، خاصة و أن جل المدن الجزائرية آنذاك عرفت تمركز صناعي مما جعل الفئات الاجتماعية تتمركز حولها و بالتالي خلقت ظاهرة النزوح الريفي.
- غير أنه و في حقيقة الأمر، لم ينجز سوى 18000 سكن بغلاف مالي قدر بـ 1500 مليون دج.
- كما أنه على الرغم من زيادة الطلبات على السكن خاصة في المدن، إلا أنه و بالمقابل فإن التجهيزات الاجتماعية المرافقة لهذه السكنات أصبحت تظهر بالقدر الكاف و بنوعية مقبولة.
ثـانيــا: بــرنامج السكـن الريفـي:
- إن انشغال السلطات العمومية بترقية المستوى المعيشي للفلاح بالريف، كان من أولويات برامج التنمية الشاملة التي عرفتها بلادنا في مرحلة المخطط الرباعي الأول، فكان ذلك عن طريق إقامة المئات من التجمعات السكانية و الاهتمام أكثر بتحديث القطاع الزراعي مع إعطائه الأهمية القصوى بالتدعيمات المالية المعتبرة و التي من شانها أن تضمن نوعا من الاستقرار لدى الفلاح ليتحقق بذلك التنمية الشاملة المتسرعة من جهة، إحداث التوازن عبر التراب الوطني من جهة أخرى.
- الجدير بالذكر، أنه تم إنجاز خلال الفترة (1970-1973) 24000 سكن ريفي من أصل 40000 سكن ريفي برمج إنجازه، و تطلب هذا الإنجاز غلاف مالي قدره 994 مليون دج في الوقت الذي كان مخصص للبرنامج 305 مليون دج.
- و فيما يلي عرض لأهم البرامج السكنية (الحضرية و الريفية) المقدرة و المنجزة خلال الفترة الممتدة من 1970، 1973.
(1) Rachid HAMIDOU, OP Cit, p35,p36
الجدول رقم 7 البرامج السكنية (الحضرية و الريفية) لفترة 1970-1973.
البرامج السكنية عدد السكنـات القـروض المستهلكـة
المقدرة المنجزة الفرق بينهما نسبة الإنجاز المبرمجة المستهلكة نسبة الاستهلاك
السكنات الحضرية 45000 18000 (27000) 40 % 1200 1500 125%
السكنات الريفية 40000 24000 (16000) 60% 305 994 325%
المصـدر: وزارة التخطيط، تقرير عام حول المخطط الرباعي الثاني، ماي 1974، ص 40.
نلاحظ من الجدول أعلاه أنه ن وجود نفس عدد السكنات الحضرية و الريفية(45000 و40000) إلاّ أن المبالغ المخصصة لبرامج السكن الريفي جد منخفضة مقارنة بالمبالغ المخصصة لبرامج السكن الحضري(1200مليون دج بالنسبة للسكن الحضري و, 305مليون دج بالنسبة للسكن الريفي, و يرجع السبب في ذلك إلى إدراج مختلف التدعيمات المالية التي أعدت للسكنات الريفية في إطار ما يسمى "بالبناء الذاتي" *,
أو إلى أي شكل من أشكال الإعانات التي تخصصها الدولة بغض تدعيم السكن الريفي.
- أماّ فيما يخص جانب توزيع السكنات, فلقد حققت النتائج- لهذه الفترة- وتيرة توزيع السكنات قدرت ب 21000 سكن ريفي و حضري في المتوسط أي ما يعادل زيادة تقدر ب 3,2 مرّة مقارنة بوتيرة التوزيع في المرحل السابقة, غير أنه رغم الجهود الكبيرة التي قامت بها الدولة في هذه المرحلة,إلاّ أنها بقيت غير كافية لتلبية الحاجات المتزايدة للسكان من سنة لأخرى.
- و مع ذلك فإنه يمكن اعتبار هذه الخطوة أو هذا البرنامج بمثابة انطلاقة حقيقية لبرنامج مستقبلية و طموحة في مجال البناء و التعمير.
3 – جــانـب التــمويــل
- فيما يخص جانب تمويل السكنات, فانطلاقا من المخطط الرباعي الأول, لم تستطع الدولة أو السلطات العمومية أن تتحمل عبء تمويل السكنات كما كان سابقا, و عليه فقد اتخذت إجراءات من بينها (1).
1 * تحويل ادخار العائلات المستفيدة من السكنات لتمويل هذه الأخيرة وفق نمط جديد يسمى" إدخار- سكنات".*
2 * صدور تعليمة وزارية , سنة 1971, و بموجبها أصبح نظام تمويل السكنات يقع على عاتق الخزينة العمومية و الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط على النحو التالي:
- الخزينة العمومية: بنسبة 50 % على مدّة 30 سنة و بمعدل فائدة 1 %.
- الصندوق الوطني للتوفير و الإحتياط CNEP: بنسبة 50 % على مدّة 20 سنة و بمعدل فائدة 4,75 %.
- كما لوحظ أنه, مع نهائية مرحلة المخطط الرباعي الأول, صدرت تعليمة وزارية أخرى مع نهاية سنة 1973, حددت مفهوم جديد للسكن الحضري المخطط و أصبح تحت اسم " السكن الاجتماعي المخطط وهذه السكنات تنجز من طرف " الديوان الترقية و التسيير العقاري " *** و ذلك إبتداءا من سنة 1974. (2)
المــطلـب 3: مـرحـلة المـخـطط الـرباعـي الثـاني( 1974 – 1977)
- تعتبر هذه المرحلة من المراحل التي أعطت دفعا قويا للاقتصاد الوطني, حيث أعطت مجالات واسعة للاستثمار خاصة الثقيلة منها, مما خلق مجال واسع للتصديرات و ذلك لضمان الاستقلالية المالية للبلاد.
- و الجدير بالذكر, أن حجم الأموال المستثمرة في هذه المرحلة أعطى نتائج جد معتبرة, حيث عرف حجم الاستثمارات في جميع المجالات( بما فيها مجال السكن) قفزة قدرت ب 3 مرات عن التي سبقتها, مما أعطى للاقتصاد دفعا قويا, و يظهر ذلك جليا من خلال الجدول الموالي الذي يعطي حوله عن حجم الاستثمارات المبرمجة من خلال المخطط الرباعي الثاني.
الجدول رقم 8 : توزيع الإستثمارات في الخطة الرباعية الثانية 1974 - 1977
الوحدة:مليون دج
الـقطـاعــات قيـمة الإستثمـارات المخططة نـسبتها إلى الإجمــالي
الصـــناعــة 48000 43,3%
القاعدة الهيكلة الاقتصادية 15531 14,1%
الــزراعــة 12003 10,9%
التــربيـة و التكويــن 9947 9%
الســكــن 8300 7,5%
تجهيزات اجتماعية أخرى 6310 5,7%
المنشــآت المائيـــة 4600 4,2%
دراســات مختلفــة 2520 2,3%
السيــاحــة 1500 1,4%
تجهيــزات إداريــة 1399 1,3%
الصــيــد 155 0,1%
المــجمــــوع 110257 100%
المصـدر: وزارة التخطيط, تقرير عام حول المخطط الرباعي الثاني, ماي 1974, ص15
و مع النتائج المسجلة من خلال الجدول السابق, نلاحظ أن حجم الاستثمارات عرف ارتفاع محسوس, و يتضح ذلك من خلال الأرقام المسجلة, حيث قدرت حجم الاستثمارات تقريبا 120 مليار ربح, و هو ما يمثل 3,3 مرّة عن حجم الاستثمارات في المخطط الرباعي الأول.
- أما فيما يخص قطاع السكن, فنلاحظ أن حجم الاستثمار في هذا المجال عرف بدوره ارتفاع من خلال برنامج المخطط الرباعي الثاني, حيث أولت السلطات الجزائرية آنذاك الاهتمام أكثر بهذا الجانب, نظرا للنمو الديمغرافي الذي عرفته البلاد و زيادة الطلب على السكنات, و يظهر هذا الاهتمام من خلال ارتفاع نسبة الاستثمار في قطاع السكن إلى 7,5 % بعد ما كانت 5,5 % في المخطط الرباعي الأول.
- و من الملاحظ أنه خلال السنوات التي سبقت المخطط الرباعي الثاني, تدهور معدل شغل السكنات الحضرية, و هذا راجع لعدّة أسباب من أهمها, النمو الديمغرافي السريع الذي عرفته المدن الناتج عن النزوح الريفي, و من هنا أخذت السياسة السكنية وتيرة أكثر حركية( plus dynamique ) حيث خصصت موارد مالية جديدة لتمويل السكنات, و كذلك تدعيم المؤسسات التي تشارك في دعم إنجاز هذه السكنات من خلال تمويلها و تأطيرها.
- و لقد خصص البرنامج السكني للمخطط الرباعي الثاني شطرين من السكنات هما: (1 )
أولا: بــرنــامــج السكــن الاجتمــاعي (الحـضــري )
- و من أجل الوصول إلى إنجاز 100.000 سكن مع بداية الثمانيات, حددت السلطات العمومية برنامج للسكن الاجتماعي من خلال المخطط الرباعي الثاني على النحو التالي:
* الإنطلاق في إنجاز 100.000 سكن بما فيها السكنات قيد التنفيذ.
* توزيع 90.000 سكن خلال هذه المرحلة كحد أدنى مع مراعاة تكلفة إنجاز هذه السكنات, حتى لا يكون مبلغ الكراء الذي يدفعه المستفيد من السكن يراعي قدرته الشرائية.
ثــانــيــا: برنــامــج السكــن الريفــي
- بالرغم من النقائض الموجودة في قطاع إنجاز السكنات الريفية, إلاّ أن الريف الجزائري من خلال هذا
المخطط عرف نشاطا يتمثل في البرامج الخاصة بالبناء الذاتي*, و إتمام 1000 قرية فلاحية خلال هذه المرحلة,كما تمت الانطلاقة في إنجاز أكثر من 300 قرية فلاحية و التي مثلت الثلث 1/3 من الأهداف المسطرة, و التي ساهمت بصفة سريعة على تنشيط الريف في جميع النشاطات الاقتصادية منها و الاجتماعية, و ذلك في إطار تحسين المستوى المعيشي للمواطن, باعتبار السكن أحد الركائز الأساسية له.
- و بالإضافة إلى البرامج الطموحة التي سبق الإشارة إليها من خلال هذا المخطط, تمت العمليات التالية:
* إنجاز 20.000 سكن ريفي في إطار تحديث و توسيع القرى المتواجدة.
* إتمام عمليات البناء الذاتي في حدوث 40.000 سكن.
- و بهذا تكون الأهداف المسطرة لكل من السكن الاجتماعي و السكن الريفي قد حققت طموحات جديدة في التنمية الشاملة إذا ما قورنت بالإنجازات السابقة في المخطط الرباعي الأول.
و الجدول التالي يعطي لنا حوصلة عن أهم النتائج التي حققها المخطط الرباعي الثاني في ميدان إنجاز السكنات الاجتماعية و الريفية.
جـدول رقــم 9 : تطـور البرامـج السـكنية خـلال المـخطط الربـاعي الــثاني
الوحدة : عدد السكنات الوحدة : مليون دينار
البرامج السكنية عدد السكنات الفرق بينهما نسبة الإنجاز تصريحات بمصاريف الإنجاز استهلاك المصاريف الفرق بينهما نسبة الاستهلاك
المقدرة المنجزة
السكن الإجتماعي المخطط
100000
45000
(55000)
45%
5670
5200
470
91%
السكن الريفي 100000 75000 (25000) 75 % 2630 4300 (1670) 163%
Source: Rachid Hamidou, OP Cit, P42
- إن تطور إنجاز السكنات خلال المخطط الرباعي الثاني، يظهر بوضوح من خلال الجدول السابق و النسب المحسوبة دليل على ذلك، لاسيما السكنات الريفية، حيث أنجز أكثر من 75000 سكن و هو ما يمثل 75 % من الإنجازات خلال هذه المرحلة، بينما أنجز ما يقارب 45000 سكن اجتماعي أي نسبة 45 %، و من خلال هذه النتائج يظهر جليا الاهتمام الذي أولته السلطات الجزائرية في هذه الفترة بالريف و هذا في إطار الحد من ظاهرة النزوح الريفي الذي عرفته المدن و بالتالي خلق جو من التوازن الجهوي.
- غير أنه و من جهة أخرى، نلاحظ أن نسبة الإستهلاكات للمبالغ المخصصة لهذا لنوع من الاستثمارات في المخطط الرباعي الثاني، قد تضاعفت مقارنة مع مجموع التمويلات المخصصة للسكنات الحضرية و الريفية خلال المخطط الرباعي الأول، و يرجع السبب في ذلك إلى ارتفاع حجم الإنجازات في هذه الفترة بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف الإنجاز.
* جانـب التمويـل:
لقد عرفت بداية مرحلة المخطط الرباعي الثاني (أي بداية سنة 1974)، تغيير في نمط تمويل السكنات و هذا تبعا للتعليمة الوزارية التي أشرنا إليها في المطلب السباق (الصادرة سنة 1973)، حيث أصبح تمويل السكنات على النحو التالي: (1)
* الخزينة العمومية: نسبة 75 % لمدة 40 سنة و بمعدل فائدة 1 %
* الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط: نسبة 25 % لمدة 20 سنة و بمعـــدل
4,75 %.
المطلـب4: مرحلـة المخططين الخماسيـين (1980-1989)
لقد تزامنت مرحلة 1980 و 1989 مع المخططين الخماسيين الأول و الثاني (1980/1984) و (1985/1989) فأمام النتائج المحققة خلال الفترات السابقة و التي سبق الإشارة إليها، و أمام البرامج السكنية التي برمجت ضمن المخططات و لم تكمل و لم تحقق نظرا لظروف معينة، جاء المخطط الخماسي الأول و الثاني ليعطي دفعا قويا و يرسم سياسة سكنية اختلفت عن الطريقة السابقة،فعن دراستنا لهذه الفترة، وقفنا أمام نتائج اختلفت عن النتائج السابقة و لاحظنا خلق لظروف أكثر تطورا و ملائمة من أجل تطوير و تشجيع إنجاز السكنات العائلية.
(1). وزارة السكن ، وثيقة حول كيفية تمويل السكنات الاجتماعية من 1962 إلى 1998، مرجع سبق ذكره.
- و يتجلى ذلك من خلال اعتبار قطاع السكن قطاع أولي و ذلك ابتداءا من المخطط الخماسي الأول (80/84) حيث تمحورت تصورات المخطط الخماسي الأول لتنمية السكن حول ثلاثة محاور أساسية و هي: (1)
1- تنظيم المدن القديمة و توسيعها
2- تطوير الحياة السكنية في الريف و تحديث مراكزه الحضرية في الولايات و الدوائر و البلديات.
3- بعث مدن جديدة في مناطق الهضاب العليا و الصحراء.
- كما خصص ما يقارب 60 مليار دج لهذا القطاع، أي ما يعادل نسبة 15 % من إجمالي الاستثمارات المتوقع إنجازها (2) (مقارنة بـ 7,5 % في المخطط الرباعي الثاني).
- و الملاحظ أنه، عند تتبع مسار السياسة السكنية في مرحلة المخطط الخماسي الثاني، أنها لم تختلف كثيرا عن الأهداف التي سطرت ضمن المخطط الخماسي الأول، حيث حظي قطاع السكن بالأولوية الكبيرة في توزيع البرامج الاستثمارية الاجتماعية، إن بلغت حصته نحو 42 % و معظمها موجهة للسكن الاجتماعي، و هو قطاع تتميز نسبة كبيرة من برامجه ببرامج قديمة (حوالي 49 %)، خاصة في مجال السكن الحضري الذي تزيد فيه نسبة باقي الإنجاز عن 50 % و الذي شغل بالمخطط الخماسي الثاني في تنمية هذا القطاع هو إعادة تنظيم المدن بالاهتمام أكثر بجانبين هما تجديد الأحياء القديمة على أساس أنماط حديثة و تكامل المرافق، ثم التشغيل الأقل للمساحات لتفادي تبديد الأراضي المفيدة للفلاحة. (3)
- و الجدول التالي يبين لنا أهم البرامج السكنية خلال مرحلة المخططين الخماسيين.
جدول رقم 10: البرامج السكنية المبرمجة و المحققة خلال مرحلة المخططين الخماسيين
الوحدة : عدد السكنات
الفتـرة حجـم البرنامـج (اجتماعي و ريفي) السكنات في طور الإنجاز السكنات المبرمجة و غير المنجزة نسبـة الإنجاز
من 80/84 217444 171476 45968 78 %
من 85/89 353123 231236 121887 65 %
المصـدر: وزارة السكن
نلاحظ من الجدول السابق، أنه من خلال مرحلة المخطط الخماسي الأول، كانت نسبة الإنجاز معتبرة على حسب ما برمج، إذ قدرت بـ 78 %، أما فيما يخص مرحلة المخطط الخماسي الثاني، فلاحظنا تراجع في نسبة الإنجاز إلى 68 %، على الرغم من الجهود التي سلطتها الدولة لقطاع السكن، يرجع السبب في ذلك إلى الأزمة التي عرفتها الجزائر سنة 1986 على إثر انخفاض الإيرادات البترولية، فكانت علامة إخفاق نسبي للسلطات العمومية في جميع القطاعات بما فيها قطاع السكن على أساس الدور الكبير الذي يلعبه قطاع المحروقات في تمويل خزينة الدولة.
- غير أنه ما يمكن ملاحظته في هذه الفترة، أن الدولة أعطت نفسا قويا لسياستها السكنية، و يتضح ذلك من خلال تحرير للمبادرة الفردية في الثمانيات على إثر صدور قانون 86-07 في 04 مارس 1986، الذي فتح الأبواب للقطاع الخاص لمواجهة الطلب المتزايد على السكن مما أسفر عن ازدهار عقاري مفاجئ (1)
- و عليه فبعدما عرفت الجزائر في المراحل السابقة نوع واحد من السكنات الحضرية إلى جانب السكن الريفي و المتمثلة في السكن الحضري الذي أصبح يعرف فيما بعد بالسكن الاجتماعي، ظهر نمط سكني جديد عرف بالسكن الترقوي*، إلى جانب فتح المجال أمام التعاونيات العقارية لتمارس نشاطها في إنجاز السكنات.
أولا: برنامـج السكنـات الحضريـة
1- برنامج السكن الاجتماعي:
بغطاء مالي قدره 96,6 مليار دج، تم تخصيصها لإنجاز برامج سكنية اجتماعية من 1980 إلى 1989 و هي موزعة من خلال السنوات على حسب الجدول الموالي:
الجـدول رقم 11: تطور توزع الاستهلاكات المالية للسكنات الاجتماعية مقارنة بتوزيعها للفتــرة 1980-1989
السنــوات الاستهلاكات المالية (مليون دج) عدد السكنات الموزعة
1980-1981 8.954 77.258
1982 6.455 67.916
1983 6.932 81.069
1984 8.662 68.606
1985 8.900 59.555
1986 9.058 83.627
1987 7.800 63.360
1988 6.786 62.847
1989 5.965 49.150
المجمــوع 69.601 613388
المصـدر: وزارة السكن
نلاحظ من الجدول السابق أن حجم الأموال المستهلكة مقارنة بعدد السكنات الموزعة لا يتماشيان و لا يتطوران بنفس الطريقة، و بعد التحليل، استنتجت أنه يرجع السبب في ذلك إلى أن الأموال المستهلكة في عملية إنجاز السكنات يحتاج إليها عند الشروع في عملية الإنجاز، بينما عامل توزيع السكنات المنجزة، قد لا يكون في نفس السنة الإنجاز بل سنة بعدها أو أكثر على حسب قرارات السلطات في ذلك.
و بصفة عامة، نلاحظ من الجدول السابق أن نسبة استهلاك القروض بين فترة 1980 و 1986 لم تعرف تغير كبير حيث أنها بقيت محصورة بين 8954 مليون دج و 9058 مليون دج.
أما فيما يخص جانب توزيع السكنات فلقد سجل ارتفاع سنة 1986 و ذلك عن طريق الانتقال من 59555 سكن سنة 1985 إلى 83627 سكن سنة 1986.
- و بالموازاة مع حجم الاستهلاك الأموال لسنة 1987، فلقد عرف توزيع السكنات بدوره انخفاض محسوس و هذا راجع إلى الأزمة الاقتصادية التي عرفتها الجزائر في تلك الفترة بسبب انخفاض العائدات البترولية، حيث سجل توزيع السكنات مقدار 63360 سكن بعدما كان 83627 سكن سنة 1986، أما فيما يخص استهلاك القروض، فسجل 7800 مليون دج بعدما كان 9058 مليون دج سنة 1986، و الرسم البياني يوضح ذلك.
الشكل رقم 1: تطور توزيع الاستهلاكات المالية للسكنات الاجتماعية مقارنة بتوزيعها
(1980-1989)
المصـدر: شكل معد انطلاقا من معطيات الجدول رقم 11
جانب التمويل :
لقد عرف نمط تمويل السكنات الاجتماعية في هذه الفترة تغييرا, فبعدما كان عبء تمويل السكنات يقع على الخزينة العمومية إلى جانب الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط, صدرت تعليمة وزارية رقم 1 في 23 ديسمبر1979 و أوكلت مرّة أخرى مسؤولية تمويل السكن الاجتماعي على عاتق الخزينة العمومية و لوحدها ( أي نسبة 100 % ), و ذلك بمعدل فائدة 1 % و على مدة 40 سنة, و يرجع السبب في ذلك إلى التمهيد إلى تبني سياسة جديدة و ذلك عن طريق ظهور نمط سكني جديد و هو" السكن الترقوي " الذي يقع عبء تمويله على الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط.(1)
2 – برنــامــج السكــن التــرقــوي
- منذ الاستقلال, عدّة نصوص متعلقة بالسكن تم المصادقة عليها, غير أنه و لا واحدة منها عالجت الإطار القانوني للنشاط العقاري.
- ففي بداية الأمر النوع الأول من السكنات الذي اعتبر" ترقوي" كان يسمى" الترقية الخاصة
الفردية" *, أين كان المواطنون يقومون ببناء السكنات عن طريق مواردهم الخاصة, و بعدها جاءت الترقية الجماعية بفضل التعليمة رقم 76 -92 الصادرة في 23 أكتوبر 1976, التي سمحت للمواطنين تشكيل تعاونيات عقارية** من أجل إنجاز سكنات الاستعمال العائلي.
- و في سنة 1986, تم تحديد الإطار القانوني المنظم للسكنات الترقوية, عن طريق القانون رقم 86 -07 ل 04 مارس 1986, تم المصادقة عليه و دخل حيز التنفيذ في فترة تميزت بظهور الأزمة الاقتصادية بسبب انخفاض الإيرادات البترولية و ظهور بوادر انتهاء الاقتصاد الاشتراكي و الجدير بالذكر أن هذا النص جاء ليملأ الفراغ القانوني الذي كان يسود منذ الاستقلال.(2)
جانــب التمــويــل:
أماّ بالنسبة لتمويل هذا النوع من السكنات( أي السكنات الترقوية), فيقع على عبء الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط عن طريق موارده أي ادخار الأفراد, و يوجه هذا النوع من السكن للبيع, و يتكفل بإنشاء هذه السكنات عدّة أطراف
مثل: مؤسسة ترقية السكن العائلي* ، ديوان الترقية و التسيير العقاري, الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط, المؤسسات و الخواص, البلديات...الخ.
- و تجدر الإشارة أننا نستعرض لمزيد من التفصيل عن هذا النمط من السكن( أي نمط السكن الترقوي) في الفصل الثالث نظرا لكون أهم التطورات عرفها بعد الإصلاحات و تزامن ظهوره مع الأزمة البترولية التي عرفتها الجزائر, فلم يعني بالاهتمام الكبير.
ثانياً : برنامج السكن الريفي .
ـ عمدت الدولة في هذه المرحلة ( مرحلة المخططين الخماسيين ) على إعطاء للريف الجزائري أولوية في برامجها ، و ذلك في إطار خلق تنمية شاملة في الريف بالإضافة إلى الحد من ظاهرة النزوح الريفي نحو المدن .
ـ غير أنه و على الرغم من هذه الجهود الطامحة لخلق التوازن الجهوي ، إلا أن نهاية سنوات الثمانينات أفرزت على أزمة سكن خانقة خاصة في المناطق الحضرية ( المدن ) ، مما جعل السلطات تفكر في إعادة النظر في سياستها السكنية اتجاه إنجاز السكنات الريفية ، ذلك أن جل الجهود الرامية لتنمية الريف الجزائري لم تف بالغرض و بقيت العديد من السكنات شاغرة .
(*) مؤسسات ترقية السكن العائلي: EPLF: Entreprise promotionnelle de logement : أنشأت سنة 1984 تحت وصاية وزارة السكن، و قد ضمنت التحكم في الأشغال المنتدبة لحساب الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط لبناء برامج السكنات التنموية.
المـبحـث الثـالـث : مـدى نجـاح مخططـات التنميـة في معالجة إشكاليـة السـكن
- بعد تعرضنا لأهم ما حققته مخططات التنمية الخمس( المخطط الثلاثي, المخطط الرباعي الأول, المخطط الرباعي الثاني, المخطط الخماسي الأول و المخطط الخماسي الثاني) في قطاع السكن خلال ما يقارب عشرتين مت الزمن عرفتها الجزائر إبان تبنها نهج الاقتصاد المخطط أو قبل قيامها بالإصلاحات الكافية على حل قطاعاتها, يقودنا الحديث في الأخير إلى معرفة مدى نجاحه السياسة السكنية المتبناة من خلال كل مخطط على حدا في حل أزمة سكن خانقة عرفتها أو عانت منها الجزائر في هذه الفترة, و عليه فبالنظر إلى النتائج المحققة في قطاع السكن, ما أنجز من سكنات مقارنة بالطلبات المتزايدة يعطينا حوصلة عن نجاحه أو نجاح كل مخطط تنموي في معالجة إشكالية السكن و كذلك ذكر الأسباب التي تحول دون الوصول إلى النتائج المرجوة.
المطلــب الأول: حالـة قطــاع السكـن مـا بعد المخططـات التـنميـة
- تميزت فترة المخططات التنمية بسيطرة الهيئات العمومية على السوق السكنية, باعتبارها صاحبة العرض الوحيد في هذا المجال, حيث كانت الدولة المتعهد الوحيد من الناحية العملية في بناء المساكن, و قد خصصت 10 ملايير دج لقطاع السكن فيما بين 1962 و 1979 و أكثر من 71 مليار دج ما بين 1980 و 1989 (1)
- كما منع قانونيا للقطاع الخاص من الدخول إلى السوق العقارية( حتى سنة 1987), حيث كانت الوسيلة الوحيدة لاقتناء مسكن هي الإيجار من طرف الهيئات العمومية, فبالرغم من وجود ميزات خاصة لتمويل المشاريع السكنية إلاّ أن كل العوامل السابقة الذكر أدت إلى تقليص العرض(2)
- فعلى الرغم من الجهود التي بدلتها الدولة في هذا المجال, حيث حضي قطاع السكن بالاهتمام ز الازدهار في فترة المخططات ما بين 1973 و 1986, غير أن مجهود الدولة لم يسفر عن النتائج المرجوة, بل على العكس من ذلك, أصبح العجز في مجال السكن مع تراجع النمو الذي أعقب أزمة الإيرادات البترولية سنة 1986 علامة على إخفاق نسبي للسلطات العمومية في قطاع السكن على الرغم من تحرير المبادرة الفردية في الثابتات و ما أعقبه من ازدهار عقاري.
- و بإلقاء النظرة خاطفة على مجريات أحداث كيفية تمويل السكن, فإنما تدل على وجود سياسة غير واضحة المعالم في هذا الميدان سواء أكان ذلك يتعلق بالسكن الاجتماعي أو السكن الترقوي, إضافة إلى غياب إستراتجية على المدى المتوسط و الطويل بالنسبة لحل مشكلة السكن في الجزائر, و عليه, فلقد كانت أغلب السياسات المتبعة من طرف الحكومات التي تعاقبت على الحكم في هذه الفترة فيما يتعلق بتمويل السكنات تتسم أغلبها بالغموض تارة و الجدل تارة أخرى.
- فمنذ سنة 1989لجأت أغلب الحكومات التي تعاقبت على إدارة شؤون البلاد إلى الحلول الانتقالية فيما يخص مشكلة تمويل السكن. فمثلا في سنة 1989, لجأت الحكومة إلى توقيع مرسوم(رقم 98 - 89 المؤرخ في 20 جوان 1989) يقضي بأن يكون مستوى إيجار السكنات الاجتماعية قادرا على تحقيق التوازن في الميزانيات التسيير التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري OPGI الخاضعة لوزارة السكن, ثم إنشاء نظام الإيجار يمكن بواسطته مساعدة العائلات ذات الدخل الضعيف الغير قادرة على تحمل مستوى الإيجار المطلوب, غير أن الواقع أثبت غير ذلك لأن المرسوم بقي خبرا على ورق ولم يتم
تطبيقه في الميدان و بقي مرسوم 1983 هو المعمول به (1).
و حتى و إن تم التسجيل في هذه الفترة أكثر من مليون سكن كزيادة في الحضيرة السكنية، إلا أن هذا الرقم لم يساهم لو بقليل في تقليص العجز الشامل الذي شهده قطاع السكن خاصة مع نهاية سنوات الثمانيات و الدليل على ذلك ارتفاع معدل شغل السكن عبر سنوات التي تلت الاستقلال و الجدول التالي يعطي صورة واضحة عن ذلك.
(1). عبد القادر بلطاس، مرجع سبق ذكره، ص 36.
الجدول رقم 12 : تطور معدلات شغل السكن للسنوات 1966-1977-1987
السنـوات
البيـــان سنة 1966 سنـة 1977 سنة 1987
عدد السكان ( بالآلاف) 12316 17200 23477
عدد الوحدات السكنية (وحدة) 2002 2201 3029
عدد المساكن لكل 1000نسمة 162,5 125,77 129
معدل شغل السكن TOL 6,15 7,95 7,75
المصـدر: وزارة السكن
-نلاحظ من خلال الجدول أعلاه، أن معدل شغل السكن عرف تدهورا عبر السنوات (1966،1977 ،1987 ) إن ارتفع من 6,15 = TOL لسنة 1966 إلى 7,75 = TOL سنة 1987 ، مع العلم أن المعدل المقبول دوليا ، و سبق الإشارة إليه هو 6=TOL، و من هنا يتبين ضخامة العجز الذي عرفه قطاع السكن في هذه الفترة .
-إن مثل هذه النتائج السابقة من شانها أن تؤثر على المستهلك أو بعبارة أخرى على المواطن، حيث أن هذا الأخير، لم يتوفر له حق من حقوق التي لا يستطيع الاستغناء عنها،
- و بالموازاة مع تدهور معدل شغل السكن عبر السنوات، لوحظ كذلك تدهور في رفاهية السكن سنة بعد سنة، حيث أنه لم تتوفر المتطلبات اللازمة للإقامة، مما جعل بعض السكنات بقيت شاغرة بسبب انعدام للشروط الضرورية و للرفاهية اللازمة، و الجدول التالي يعطي صورة واضحة حول ذلك، إن يعرض مسار انخفاض السكنات خلال مرحلة 1962-1989.
الجدول رقم 13: مسار انخفاض رفاهية السكنات الريفية و الحضرية خلال مرحلة 1962-1989 باستخدام " معدل شغل السكن = 7 " الوحدة الآلاف
السنوات رفاهية السكنات السنوات رفاهية السكنات السنوات رفاهية السكنات
بداية 1962 + 149,1 1972 - 52,3 1983 - 181,6
نهاية 1962 + 112 1973 - 73,3 1984 - 157,3
1963 + 85 1974 - 107,1 1985 - 137,4
1964 + 55,9 1975 - 148,9 1986 - 115,9
1965 + 20,9 1976 - 180,1 1987 - 133
1966 + 23,7 1977 - 186 1988 - 137,6
1967 + 15,6 1978 - 188,3 1989 - 152
1968 + 10,9 1979 - 176,9
1969 + 3,6 1980 - 192,7
1970 + 13,3 1981 - 202,3
1971 - 28,1 1982 - 197,1
المصـدر: وزارة السكن
نلاحظ من الجدول أعلاه، أنه عندما تتبعنا لمسار رفاهية السكنات خلال مرحلة 1962 إلى 1989، أن هذه الرفاهية ما فتكت أن عرفت تدهورا ملحوظا خاصة مع بداية سنوات السبعينات، ليزيد في شدة التدهور مع سنوات الثمانيات، و هذا دليل على أن برامج السكنات التي سطرتها و أنجزتها مخططات التنموية التي عرفتها الجزائر، أهملت عنصر رفاهية السكنات، سنة بعد سنة، مما خلق مشاكل عرفها قطاع السكن.
- و لإعطاء صورة أوضح لتتبع مسار رفاهية السكنات، أدرجنا الشكل الموالي انطلاقا من الجدول السابق.
الشكل رقم 02: مسار رفاهية السكنات الحضرية و الريفية خلال مرحلة 1962-1989.
المصـدر: شكل معد انطلاقا من معطيات الجدول رقم 13.
و بإعطائنا لهذه الصورة المبسطة و المختصرة عن أهم ما حقق و ما آل إليه قطاع السكن بعد مرحلة المخططات التنموية التي عرفتها الجزائر، يقودنا الحديث إلى القول أن سياسة السكن في هذه المرحلة (أي مرحلة ما قبل الإصلاحات)، عرفت فشلا ملحوظا، و يتبين ذلك من خلال النتائج المحققة و من خلال أزمة سكن خانقة عرفتها الجزائر في سنوات الثمانيات، فعلى الرغم من المجهودات التي بدلتها الدولة من خلال المخططات، فكل واحدة من هذه الأخيرة أعطت لقطاع السكن أهمية و عالجته من زاوية خاصة بها، غير أنها لم تصل في الأخير إلى ما تصبوا إليه.
- و لعل السؤال الذي يبقى مطروحا، يتمثل في معرفة الأسباب التي جعلت سياسة السكن من خلال مخططات التنموية تعرف إخفاق، و هذا ما سنحاول التطرق إليه في المطلب الموالي.
- أما فيما برنامج السكنات الريفية, فعلى الرغم من الأهمية التي أولتها السلطات لمثل هذا النوع من السكنات, إلاّ أن النتائج المحققة بقيت بعيدة كل البعد عن إرضاء الطلبات على هذا النوع من السكن, و مع هذا نجب بعض البرامج حققت فقط 16877 سكن ما بين فترة 66,64,63 بتكلفة قدرت 125 مليون دج.(1)
- و الملاحظ أن شروط السكن أو مواصفات السكن, لم تتوفر في هذه السكنات مماّ جعل العديد منها بقي شاغرا.
- و في ظل هذه الظروف السيئة لإنجاز السكنات, سطر المخطط الثلاثي أهداف أخرى و تكمن في إتمام عملية إنجاز 7400 سكن.
- و فيما يلي عرض للحالة الفيزيائية و المالية لبرامج السكنات الريفية للفترة الممتدة من 1967-
1969.
(1).. ZITARI Samia, OP Cit, P87.
الجــدول رقـم 5: الحـالة الفـيزيائيــة و المـالية لبرامــج السـكنـات الـريفيـة من 1967 - 1969
السكنات المنجزة السـكنات في طـور الإنجاز حتى نهائية 1969)
1967
1968
1969 مجموع السكنات مجموع القروض 106 دج السكن في طور الإنجاز السكنات التي لم تنجز بعد
عدد السكنات عدد السكنات عدد السكنات العدد العدد
3.125 4.141 4.846 12.112 87 5.273 4.810
المــصـدر: الجدول أعلاه, تم إعداده إنطلاقا من المعطيات المستخرجة من:
"Pre- plan ( 67-69), ministère- des travaux publics et de construction"
أشير إليه في رسالة ماجيستير لـ:
ZITARI Samia, OP Cit , p87.
- نلاحظ من الجدول أعلاه, أنه من بين 12112 سكن جاهز، 9739 سكن انطلق في إنجازه قبل 1967 ، و عليه فالمخطط الثلاثي حقق قدر بـ 2373 سكن ريفي ، وبقي 10083 سكن في طور الإنجاز )منها 5273 سكن انطلق فيها ، و أكثر من 4810 سكن مبرمج فقط(.
- و من هنا، و من هذه النتائج المحققة، يمكن أن نستخلص أن ظروف إنجاز السكنات عرفت تحسنا في مرحلة المخطط الثلاثي بالفترات السابقة، حيث لوحظ ارتفاع في معدل إنجاز السكنات من 3375 سكن في السنة )أثناء مرحلة المخطط الثلاثي(، غير أنه رغم تحسن الظروف، إلا أن قطاع إنجاز السكنات بقي يعاني من مشاكل حتى بعد 1967.
- مع العلم أن الدولة كانت تتحمل عبئ تمويل هذه السكنات من الخزينة العمومية و لوحدها، أي أن هذه السكنات المخططة ممولة بـ 100 % من طرف الدولة.
المطلـب 2 : مرحلة المخطط الرباعي الأول 1970- 1973
- تعتبر الخطة الرباعية (1970 – 1973 )، الخطوة الأولى و الفعلية للتنمية في الجزائر، و يتجلى ذلك من خلال برامج الاستثمارات الاجتماعية و الثقافية الذي سطر من خلال هذا المخطط, و الذي كان يرمي أساسا إرساء سياسة وطنية تهدف إلى تحسين ظروف الحياة للمواطن و إرضاء طلباته و تلبية الحاجيات الأساسية للمجتمع في جميع الميادين سواء ميدان السكن، الخدمات الاجتماعية، الصحة العمومية و حتى ميدان النشاطات الرياضية و الثقافية و الإعلام.
- إن المرحلة التي مرت بها البلاد، تطلبت إعادة بناء صرح الاقتصاد الوطني و ذلك عن طريق تخصيص جميع الإمكانيات المالية و المادية المتاحة لديها لتطوير و زيادة ** الإنجاز، و من أجل ذلك جندت الدولة الجزائرية جميع الوسائل اللازمة لذلك للوصول إلى تحقيق سياسة استثمارية تتجاوب مع أهمية هذا البرنامج .
- و عليه فقد خصصت قيمة مالية مرخصة لهذا البرنامج قدرت في البداية بـ : 27،5 مليار دج للتجاوز فيما بعد ذلك مبلغ 36 مليار دج و هذا كل من أجل تحقيق البرامج الطموحة و التي أعطت الأولوية إلى1)
* تلبية الحاجيات الاجتماعية لشرائح المجتمع الأكثر تضررا من أجل الرفع من مستواه المعيشي.
* القيام بإنجاز التجهيزات الاجتماعية للحياة (إنجاز قنوات مياه الصالحة للشرب).
* إعطاء الأولوية للاستثمارات التي تسمح بخلق و تطوير مجالات التنمية المحلية لإنجاز الأسلاك الكهربائية الريفية.
- و فيما يلي عرض لأهم الاستثمارات التي برمجها المخطط الرباعي الأول و المبالغ المخصصة لها.
(1) LABOUSSINE Qasmi, OP Cit, p53
الجدول 6 :
توزيع الاستثمارات على الفروع في الخطة الرباعية الأولى (70-73) الوحدة مليون دج.
طبيعة الاستثمارات القطاعات الاستثمارات مخططة
المبلغ الإجمالي
الناحية مباشرة( الاستثمارات). *زراعة
* صناعة 3360
10118 12,1
36,5
البحث و التنجيم * بترول
*مناجم
*مياه 1310
267
200 4,7
0,9
0,7
تجديدات و إصلاحات *زراعة
*مواصلات
*نقل
* مواصلات لاسلكية 780
445
250
50 2,8
1,6
0,9
0,2
قاعدة هيكلية ثقافية و اقتصادية *مواصلات سلكية
*سدود و كهرباء
*مناطق صناعية 1432
1335
100 5,2
4,8
0,4
تجهيزات اجتماعية و جماعية *سكن
*تجهيزات جماعية
*صحة و خدمات اجتماعية 1520
792
934 5,5
2,8
3,4
تجهيزات سياحية *سياحة 700 3,5
تجهيزات إدارية *القطاع الإداري 870 3,5
الجموع 27740 100
المصدر: وزارة التخطيط ،تقرير عام حول المخطط الرباعي الأول, جانفي 1970, ص 30.
نلاحظ من الجدول السابق أنه في إطار برنامج الاستثمارات للمخطط الرباعي الأول، حضي قطاع السكن بنسبة 5,5 % مقارنة بإجمالي الاستثمارات الأخرى ، و على الرغم من أن الرقم يوحي بضآلة الاهتمام بهذا القطاع الحساس أو الاستثمار في هذا المجال غير أنه لو قورنت هذه النسبة إلى باقي النسب الأخرى الخاصة بالتجهيزات الاجتماعية للاحظنا أنها مرتفعة نسبيا و هذا دليل على الأهمية التي أعطيت لمجال الاستثمار في مجال إنجاز السكنات من خلال هذا المخطط .
- ولقد شمل المخطط الرباعي الأول انطلاق برنامج متوازي حضري وريفي عرضه فيما يلي1)
أولا: البرنامج السكن الحضـري
- بغلاف مالي قدره 1200 مليون دج، تم تسطير برنامج إنجاز السكنات حسب المخطط الرباعي الأول قدر بـ 45000 سكن حضري، خاصة و أن جل المدن الجزائرية آنذاك عرفت تمركز صناعي مما جعل الفئات الاجتماعية تتمركز حولها و بالتالي خلقت ظاهرة النزوح الريفي.
- غير أنه و في حقيقة الأمر، لم ينجز سوى 18000 سكن بغلاف مالي قدر بـ 1500 مليون دج.
- كما أنه على الرغم من زيادة الطلبات على السكن خاصة في المدن، إلا أنه و بالمقابل فإن التجهيزات الاجتماعية المرافقة لهذه السكنات أصبحت تظهر بالقدر الكاف و بنوعية مقبولة.
ثـانيــا: بــرنامج السكـن الريفـي:
- إن انشغال السلطات العمومية بترقية المستوى المعيشي للفلاح بالريف، كان من أولويات برامج التنمية الشاملة التي عرفتها بلادنا في مرحلة المخطط الرباعي الأول، فكان ذلك عن طريق إقامة المئات من التجمعات السكانية و الاهتمام أكثر بتحديث القطاع الزراعي مع إعطائه الأهمية القصوى بالتدعيمات المالية المعتبرة و التي من شانها أن تضمن نوعا من الاستقرار لدى الفلاح ليتحقق بذلك التنمية الشاملة المتسرعة من جهة، إحداث التوازن عبر التراب الوطني من جهة أخرى.
- الجدير بالذكر، أنه تم إنجاز خلال الفترة (1970-1973) 24000 سكن ريفي من أصل 40000 سكن ريفي برمج إنجازه، و تطلب هذا الإنجاز غلاف مالي قدره 994 مليون دج في الوقت الذي كان مخصص للبرنامج 305 مليون دج.
- و فيما يلي عرض لأهم البرامج السكنية (الحضرية و الريفية) المقدرة و المنجزة خلال الفترة الممتدة من 1970، 1973.
(1) Rachid HAMIDOU, OP Cit, p35,p36
الجدول رقم 7 البرامج السكنية (الحضرية و الريفية) لفترة 1970-1973.
البرامج السكنية عدد السكنـات القـروض المستهلكـة
المقدرة المنجزة الفرق بينهما نسبة الإنجاز المبرمجة المستهلكة نسبة الاستهلاك
السكنات الحضرية 45000 18000 (27000) 40 % 1200 1500 125%
السكنات الريفية 40000 24000 (16000) 60% 305 994 325%
المصـدر: وزارة التخطيط، تقرير عام حول المخطط الرباعي الثاني، ماي 1974، ص 40.
نلاحظ من الجدول أعلاه أنه ن وجود نفس عدد السكنات الحضرية و الريفية(45000 و40000) إلاّ أن المبالغ المخصصة لبرامج السكن الريفي جد منخفضة مقارنة بالمبالغ المخصصة لبرامج السكن الحضري(1200مليون دج بالنسبة للسكن الحضري و, 305مليون دج بالنسبة للسكن الريفي, و يرجع السبب في ذلك إلى إدراج مختلف التدعيمات المالية التي أعدت للسكنات الريفية في إطار ما يسمى "بالبناء الذاتي" *,
أو إلى أي شكل من أشكال الإعانات التي تخصصها الدولة بغض تدعيم السكن الريفي.
- أماّ فيما يخص جانب توزيع السكنات, فلقد حققت النتائج- لهذه الفترة- وتيرة توزيع السكنات قدرت ب 21000 سكن ريفي و حضري في المتوسط أي ما يعادل زيادة تقدر ب 3,2 مرّة مقارنة بوتيرة التوزيع في المرحل السابقة, غير أنه رغم الجهود الكبيرة التي قامت بها الدولة في هذه المرحلة,إلاّ أنها بقيت غير كافية لتلبية الحاجات المتزايدة للسكان من سنة لأخرى.
- و مع ذلك فإنه يمكن اعتبار هذه الخطوة أو هذا البرنامج بمثابة انطلاقة حقيقية لبرنامج مستقبلية و طموحة في مجال البناء و التعمير.
3 – جــانـب التــمويــل
- فيما يخص جانب تمويل السكنات, فانطلاقا من المخطط الرباعي الأول, لم تستطع الدولة أو السلطات العمومية أن تتحمل عبء تمويل السكنات كما كان سابقا, و عليه فقد اتخذت إجراءات من بينها (1).
1 * تحويل ادخار العائلات المستفيدة من السكنات لتمويل هذه الأخيرة وفق نمط جديد يسمى" إدخار- سكنات".*
2 * صدور تعليمة وزارية , سنة 1971, و بموجبها أصبح نظام تمويل السكنات يقع على عاتق الخزينة العمومية و الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط على النحو التالي:
- الخزينة العمومية: بنسبة 50 % على مدّة 30 سنة و بمعدل فائدة 1 %.
- الصندوق الوطني للتوفير و الإحتياط CNEP: بنسبة 50 % على مدّة 20 سنة و بمعدل فائدة 4,75 %.
- كما لوحظ أنه, مع نهائية مرحلة المخطط الرباعي الأول, صدرت تعليمة وزارية أخرى مع نهاية سنة 1973, حددت مفهوم جديد للسكن الحضري المخطط و أصبح تحت اسم " السكن الاجتماعي المخطط وهذه السكنات تنجز من طرف " الديوان الترقية و التسيير العقاري " *** و ذلك إبتداءا من سنة 1974. (2)
المــطلـب 3: مـرحـلة المـخـطط الـرباعـي الثـاني( 1974 – 1977)
- تعتبر هذه المرحلة من المراحل التي أعطت دفعا قويا للاقتصاد الوطني, حيث أعطت مجالات واسعة للاستثمار خاصة الثقيلة منها, مما خلق مجال واسع للتصديرات و ذلك لضمان الاستقلالية المالية للبلاد.
- و الجدير بالذكر, أن حجم الأموال المستثمرة في هذه المرحلة أعطى نتائج جد معتبرة, حيث عرف حجم الاستثمارات في جميع المجالات( بما فيها مجال السكن) قفزة قدرت ب 3 مرات عن التي سبقتها, مما أعطى للاقتصاد دفعا قويا, و يظهر ذلك جليا من خلال الجدول الموالي الذي يعطي حوله عن حجم الاستثمارات المبرمجة من خلال المخطط الرباعي الثاني.
الجدول رقم 8 : توزيع الإستثمارات في الخطة الرباعية الثانية 1974 - 1977
الوحدة:مليون دج
الـقطـاعــات قيـمة الإستثمـارات المخططة نـسبتها إلى الإجمــالي
الصـــناعــة 48000 43,3%
القاعدة الهيكلة الاقتصادية 15531 14,1%
الــزراعــة 12003 10,9%
التــربيـة و التكويــن 9947 9%
الســكــن 8300 7,5%
تجهيزات اجتماعية أخرى 6310 5,7%
المنشــآت المائيـــة 4600 4,2%
دراســات مختلفــة 2520 2,3%
السيــاحــة 1500 1,4%
تجهيــزات إداريــة 1399 1,3%
الصــيــد 155 0,1%
المــجمــــوع 110257 100%
المصـدر: وزارة التخطيط, تقرير عام حول المخطط الرباعي الثاني, ماي 1974, ص15
و مع النتائج المسجلة من خلال الجدول السابق, نلاحظ أن حجم الاستثمارات عرف ارتفاع محسوس, و يتضح ذلك من خلال الأرقام المسجلة, حيث قدرت حجم الاستثمارات تقريبا 120 مليار ربح, و هو ما يمثل 3,3 مرّة عن حجم الاستثمارات في المخطط الرباعي الأول.
- أما فيما يخص قطاع السكن, فنلاحظ أن حجم الاستثمار في هذا المجال عرف بدوره ارتفاع من خلال برنامج المخطط الرباعي الثاني, حيث أولت السلطات الجزائرية آنذاك الاهتمام أكثر بهذا الجانب, نظرا للنمو الديمغرافي الذي عرفته البلاد و زيادة الطلب على السكنات, و يظهر هذا الاهتمام من خلال ارتفاع نسبة الاستثمار في قطاع السكن إلى 7,5 % بعد ما كانت 5,5 % في المخطط الرباعي الأول.
- و من الملاحظ أنه خلال السنوات التي سبقت المخطط الرباعي الثاني, تدهور معدل شغل السكنات الحضرية, و هذا راجع لعدّة أسباب من أهمها, النمو الديمغرافي السريع الذي عرفته المدن الناتج عن النزوح الريفي, و من هنا أخذت السياسة السكنية وتيرة أكثر حركية( plus dynamique ) حيث خصصت موارد مالية جديدة لتمويل السكنات, و كذلك تدعيم المؤسسات التي تشارك في دعم إنجاز هذه السكنات من خلال تمويلها و تأطيرها.
- و لقد خصص البرنامج السكني للمخطط الرباعي الثاني شطرين من السكنات هما: (1 )
أولا: بــرنــامــج السكــن الاجتمــاعي (الحـضــري )
- و من أجل الوصول إلى إنجاز 100.000 سكن مع بداية الثمانيات, حددت السلطات العمومية برنامج للسكن الاجتماعي من خلال المخطط الرباعي الثاني على النحو التالي:
* الإنطلاق في إنجاز 100.000 سكن بما فيها السكنات قيد التنفيذ.
* توزيع 90.000 سكن خلال هذه المرحلة كحد أدنى مع مراعاة تكلفة إنجاز هذه السكنات, حتى لا يكون مبلغ الكراء الذي يدفعه المستفيد من السكن يراعي قدرته الشرائية.
ثــانــيــا: برنــامــج السكــن الريفــي
- بالرغم من النقائض الموجودة في قطاع إنجاز السكنات الريفية, إلاّ أن الريف الجزائري من خلال هذا
المخطط عرف نشاطا يتمثل في البرامج الخاصة بالبناء الذاتي*, و إتمام 1000 قرية فلاحية خلال هذه المرحلة,كما تمت الانطلاقة في إنجاز أكثر من 300 قرية فلاحية و التي مثلت الثلث 1/3 من الأهداف المسطرة, و التي ساهمت بصفة سريعة على تنشيط الريف في جميع النشاطات الاقتصادية منها و الاجتماعية, و ذلك في إطار تحسين المستوى المعيشي للمواطن, باعتبار السكن أحد الركائز الأساسية له.
- و بالإضافة إلى البرامج الطموحة التي سبق الإشارة إليها من خلال هذا المخطط, تمت العمليات التالية:
* إنجاز 20.000 سكن ريفي في إطار تحديث و توسيع القرى المتواجدة.
* إتمام عمليات البناء الذاتي في حدوث 40.000 سكن.
- و بهذا تكون الأهداف المسطرة لكل من السكن الاجتماعي و السكن الريفي قد حققت طموحات جديدة في التنمية الشاملة إذا ما قورنت بالإنجازات السابقة في المخطط الرباعي الأول.
و الجدول التالي يعطي لنا حوصلة عن أهم النتائج التي حققها المخطط الرباعي الثاني في ميدان إنجاز السكنات الاجتماعية و الريفية.
جـدول رقــم 9 : تطـور البرامـج السـكنية خـلال المـخطط الربـاعي الــثاني
الوحدة : عدد السكنات الوحدة : مليون دينار
البرامج السكنية عدد السكنات الفرق بينهما نسبة الإنجاز تصريحات بمصاريف الإنجاز استهلاك المصاريف الفرق بينهما نسبة الاستهلاك
المقدرة المنجزة
السكن الإجتماعي المخطط
100000
45000
(55000)
45%
5670
5200
470
91%
السكن الريفي 100000 75000 (25000) 75 % 2630 4300 (1670) 163%
Source: Rachid Hamidou, OP Cit, P42
- إن تطور إنجاز السكنات خلال المخطط الرباعي الثاني، يظهر بوضوح من خلال الجدول السابق و النسب المحسوبة دليل على ذلك، لاسيما السكنات الريفية، حيث أنجز أكثر من 75000 سكن و هو ما يمثل 75 % من الإنجازات خلال هذه المرحلة، بينما أنجز ما يقارب 45000 سكن اجتماعي أي نسبة 45 %، و من خلال هذه النتائج يظهر جليا الاهتمام الذي أولته السلطات الجزائرية في هذه الفترة بالريف و هذا في إطار الحد من ظاهرة النزوح الريفي الذي عرفته المدن و بالتالي خلق جو من التوازن الجهوي.
- غير أنه و من جهة أخرى، نلاحظ أن نسبة الإستهلاكات للمبالغ المخصصة لهذا لنوع من الاستثمارات في المخطط الرباعي الثاني، قد تضاعفت مقارنة مع مجموع التمويلات المخصصة للسكنات الحضرية و الريفية خلال المخطط الرباعي الأول، و يرجع السبب في ذلك إلى ارتفاع حجم الإنجازات في هذه الفترة بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف الإنجاز.
* جانـب التمويـل:
لقد عرفت بداية مرحلة المخطط الرباعي الثاني (أي بداية سنة 1974)، تغيير في نمط تمويل السكنات و هذا تبعا للتعليمة الوزارية التي أشرنا إليها في المطلب السباق (الصادرة سنة 1973)، حيث أصبح تمويل السكنات على النحو التالي: (1)
* الخزينة العمومية: نسبة 75 % لمدة 40 سنة و بمعدل فائدة 1 %
* الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط: نسبة 25 % لمدة 20 سنة و بمعـــدل
4,75 %.
المطلـب4: مرحلـة المخططين الخماسيـين (1980-1989)
لقد تزامنت مرحلة 1980 و 1989 مع المخططين الخماسيين الأول و الثاني (1980/1984) و (1985/1989) فأمام النتائج المحققة خلال الفترات السابقة و التي سبق الإشارة إليها، و أمام البرامج السكنية التي برمجت ضمن المخططات و لم تكمل و لم تحقق نظرا لظروف معينة، جاء المخطط الخماسي الأول و الثاني ليعطي دفعا قويا و يرسم سياسة سكنية اختلفت عن الطريقة السابقة،فعن دراستنا لهذه الفترة، وقفنا أمام نتائج اختلفت عن النتائج السابقة و لاحظنا خلق لظروف أكثر تطورا و ملائمة من أجل تطوير و تشجيع إنجاز السكنات العائلية.
(1). وزارة السكن ، وثيقة حول كيفية تمويل السكنات الاجتماعية من 1962 إلى 1998، مرجع سبق ذكره.
- و يتجلى ذلك من خلال اعتبار قطاع السكن قطاع أولي و ذلك ابتداءا من المخطط الخماسي الأول (80/84) حيث تمحورت تصورات المخطط الخماسي الأول لتنمية السكن حول ثلاثة محاور أساسية و هي: (1)
1- تنظيم المدن القديمة و توسيعها
2- تطوير الحياة السكنية في الريف و تحديث مراكزه الحضرية في الولايات و الدوائر و البلديات.
3- بعث مدن جديدة في مناطق الهضاب العليا و الصحراء.
- كما خصص ما يقارب 60 مليار دج لهذا القطاع، أي ما يعادل نسبة 15 % من إجمالي الاستثمارات المتوقع إنجازها (2) (مقارنة بـ 7,5 % في المخطط الرباعي الثاني).
- و الملاحظ أنه، عند تتبع مسار السياسة السكنية في مرحلة المخطط الخماسي الثاني، أنها لم تختلف كثيرا عن الأهداف التي سطرت ضمن المخطط الخماسي الأول، حيث حظي قطاع السكن بالأولوية الكبيرة في توزيع البرامج الاستثمارية الاجتماعية، إن بلغت حصته نحو 42 % و معظمها موجهة للسكن الاجتماعي، و هو قطاع تتميز نسبة كبيرة من برامجه ببرامج قديمة (حوالي 49 %)، خاصة في مجال السكن الحضري الذي تزيد فيه نسبة باقي الإنجاز عن 50 % و الذي شغل بالمخطط الخماسي الثاني في تنمية هذا القطاع هو إعادة تنظيم المدن بالاهتمام أكثر بجانبين هما تجديد الأحياء القديمة على أساس أنماط حديثة و تكامل المرافق، ثم التشغيل الأقل للمساحات لتفادي تبديد الأراضي المفيدة للفلاحة. (3)
- و الجدول التالي يبين لنا أهم البرامج السكنية خلال مرحلة المخططين الخماسيين.
جدول رقم 10: البرامج السكنية المبرمجة و المحققة خلال مرحلة المخططين الخماسيين
الوحدة : عدد السكنات
الفتـرة حجـم البرنامـج (اجتماعي و ريفي) السكنات في طور الإنجاز السكنات المبرمجة و غير المنجزة نسبـة الإنجاز
من 80/84 217444 171476 45968 78 %
من 85/89 353123 231236 121887 65 %
المصـدر: وزارة السكن
نلاحظ من الجدول السابق، أنه من خلال مرحلة المخطط الخماسي الأول، كانت نسبة الإنجاز معتبرة على حسب ما برمج، إذ قدرت بـ 78 %، أما فيما يخص مرحلة المخطط الخماسي الثاني، فلاحظنا تراجع في نسبة الإنجاز إلى 68 %، على الرغم من الجهود التي سلطتها الدولة لقطاع السكن، يرجع السبب في ذلك إلى الأزمة التي عرفتها الجزائر سنة 1986 على إثر انخفاض الإيرادات البترولية، فكانت علامة إخفاق نسبي للسلطات العمومية في جميع القطاعات بما فيها قطاع السكن على أساس الدور الكبير الذي يلعبه قطاع المحروقات في تمويل خزينة الدولة.
- غير أنه ما يمكن ملاحظته في هذه الفترة، أن الدولة أعطت نفسا قويا لسياستها السكنية، و يتضح ذلك من خلال تحرير للمبادرة الفردية في الثمانيات على إثر صدور قانون 86-07 في 04 مارس 1986، الذي فتح الأبواب للقطاع الخاص لمواجهة الطلب المتزايد على السكن مما أسفر عن ازدهار عقاري مفاجئ (1)
- و عليه فبعدما عرفت الجزائر في المراحل السابقة نوع واحد من السكنات الحضرية إلى جانب السكن الريفي و المتمثلة في السكن الحضري الذي أصبح يعرف فيما بعد بالسكن الاجتماعي، ظهر نمط سكني جديد عرف بالسكن الترقوي*، إلى جانب فتح المجال أمام التعاونيات العقارية لتمارس نشاطها في إنجاز السكنات.
أولا: برنامـج السكنـات الحضريـة
1- برنامج السكن الاجتماعي:
بغطاء مالي قدره 96,6 مليار دج، تم تخصيصها لإنجاز برامج سكنية اجتماعية من 1980 إلى 1989 و هي موزعة من خلال السنوات على حسب الجدول الموالي:
الجـدول رقم 11: تطور توزع الاستهلاكات المالية للسكنات الاجتماعية مقارنة بتوزيعها للفتــرة 1980-1989
السنــوات الاستهلاكات المالية (مليون دج) عدد السكنات الموزعة
1980-1981 8.954 77.258
1982 6.455 67.916
1983 6.932 81.069
1984 8.662 68.606
1985 8.900 59.555
1986 9.058 83.627
1987 7.800 63.360
1988 6.786 62.847
1989 5.965 49.150
المجمــوع 69.601 613388
المصـدر: وزارة السكن
نلاحظ من الجدول السابق أن حجم الأموال المستهلكة مقارنة بعدد السكنات الموزعة لا يتماشيان و لا يتطوران بنفس الطريقة، و بعد التحليل، استنتجت أنه يرجع السبب في ذلك إلى أن الأموال المستهلكة في عملية إنجاز السكنات يحتاج إليها عند الشروع في عملية الإنجاز، بينما عامل توزيع السكنات المنجزة، قد لا يكون في نفس السنة الإنجاز بل سنة بعدها أو أكثر على حسب قرارات السلطات في ذلك.
و بصفة عامة، نلاحظ من الجدول السابق أن نسبة استهلاك القروض بين فترة 1980 و 1986 لم تعرف تغير كبير حيث أنها بقيت محصورة بين 8954 مليون دج و 9058 مليون دج.
أما فيما يخص جانب توزيع السكنات فلقد سجل ارتفاع سنة 1986 و ذلك عن طريق الانتقال من 59555 سكن سنة 1985 إلى 83627 سكن سنة 1986.
- و بالموازاة مع حجم الاستهلاك الأموال لسنة 1987، فلقد عرف توزيع السكنات بدوره انخفاض محسوس و هذا راجع إلى الأزمة الاقتصادية التي عرفتها الجزائر في تلك الفترة بسبب انخفاض العائدات البترولية، حيث سجل توزيع السكنات مقدار 63360 سكن بعدما كان 83627 سكن سنة 1986، أما فيما يخص استهلاك القروض، فسجل 7800 مليون دج بعدما كان 9058 مليون دج سنة 1986، و الرسم البياني يوضح ذلك.
الشكل رقم 1: تطور توزيع الاستهلاكات المالية للسكنات الاجتماعية مقارنة بتوزيعها
(1980-1989)
المصـدر: شكل معد انطلاقا من معطيات الجدول رقم 11
جانب التمويل :
لقد عرف نمط تمويل السكنات الاجتماعية في هذه الفترة تغييرا, فبعدما كان عبء تمويل السكنات يقع على الخزينة العمومية إلى جانب الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط, صدرت تعليمة وزارية رقم 1 في 23 ديسمبر1979 و أوكلت مرّة أخرى مسؤولية تمويل السكن الاجتماعي على عاتق الخزينة العمومية و لوحدها ( أي نسبة 100 % ), و ذلك بمعدل فائدة 1 % و على مدة 40 سنة, و يرجع السبب في ذلك إلى التمهيد إلى تبني سياسة جديدة و ذلك عن طريق ظهور نمط سكني جديد و هو" السكن الترقوي " الذي يقع عبء تمويله على الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط.(1)
2 – برنــامــج السكــن التــرقــوي
- منذ الاستقلال, عدّة نصوص متعلقة بالسكن تم المصادقة عليها, غير أنه و لا واحدة منها عالجت الإطار القانوني للنشاط العقاري.
- ففي بداية الأمر النوع الأول من السكنات الذي اعتبر" ترقوي" كان يسمى" الترقية الخاصة
الفردية" *, أين كان المواطنون يقومون ببناء السكنات عن طريق مواردهم الخاصة, و بعدها جاءت الترقية الجماعية بفضل التعليمة رقم 76 -92 الصادرة في 23 أكتوبر 1976, التي سمحت للمواطنين تشكيل تعاونيات عقارية** من أجل إنجاز سكنات الاستعمال العائلي.
- و في سنة 1986, تم تحديد الإطار القانوني المنظم للسكنات الترقوية, عن طريق القانون رقم 86 -07 ل 04 مارس 1986, تم المصادقة عليه و دخل حيز التنفيذ في فترة تميزت بظهور الأزمة الاقتصادية بسبب انخفاض الإيرادات البترولية و ظهور بوادر انتهاء الاقتصاد الاشتراكي و الجدير بالذكر أن هذا النص جاء ليملأ الفراغ القانوني الذي كان يسود منذ الاستقلال.(2)
جانــب التمــويــل:
أماّ بالنسبة لتمويل هذا النوع من السكنات( أي السكنات الترقوية), فيقع على عبء الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط عن طريق موارده أي ادخار الأفراد, و يوجه هذا النوع من السكن للبيع, و يتكفل بإنشاء هذه السكنات عدّة أطراف
مثل: مؤسسة ترقية السكن العائلي* ، ديوان الترقية و التسيير العقاري, الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط, المؤسسات و الخواص, البلديات...الخ.
- و تجدر الإشارة أننا نستعرض لمزيد من التفصيل عن هذا النمط من السكن( أي نمط السكن الترقوي) في الفصل الثالث نظرا لكون أهم التطورات عرفها بعد الإصلاحات و تزامن ظهوره مع الأزمة البترولية التي عرفتها الجزائر, فلم يعني بالاهتمام الكبير.
ثانياً : برنامج السكن الريفي .
ـ عمدت الدولة في هذه المرحلة ( مرحلة المخططين الخماسيين ) على إعطاء للريف الجزائري أولوية في برامجها ، و ذلك في إطار خلق تنمية شاملة في الريف بالإضافة إلى الحد من ظاهرة النزوح الريفي نحو المدن .
ـ غير أنه و على الرغم من هذه الجهود الطامحة لخلق التوازن الجهوي ، إلا أن نهاية سنوات الثمانينات أفرزت على أزمة سكن خانقة خاصة في المناطق الحضرية ( المدن ) ، مما جعل السلطات تفكر في إعادة النظر في سياستها السكنية اتجاه إنجاز السكنات الريفية ، ذلك أن جل الجهود الرامية لتنمية الريف الجزائري لم تف بالغرض و بقيت العديد من السكنات شاغرة .
(*) مؤسسات ترقية السكن العائلي: EPLF: Entreprise promotionnelle de logement : أنشأت سنة 1984 تحت وصاية وزارة السكن، و قد ضمنت التحكم في الأشغال المنتدبة لحساب الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط لبناء برامج السكنات التنموية.
المـبحـث الثـالـث : مـدى نجـاح مخططـات التنميـة في معالجة إشكاليـة السـكن
- بعد تعرضنا لأهم ما حققته مخططات التنمية الخمس( المخطط الثلاثي, المخطط الرباعي الأول, المخطط الرباعي الثاني, المخطط الخماسي الأول و المخطط الخماسي الثاني) في قطاع السكن خلال ما يقارب عشرتين مت الزمن عرفتها الجزائر إبان تبنها نهج الاقتصاد المخطط أو قبل قيامها بالإصلاحات الكافية على حل قطاعاتها, يقودنا الحديث في الأخير إلى معرفة مدى نجاحه السياسة السكنية المتبناة من خلال كل مخطط على حدا في حل أزمة سكن خانقة عرفتها أو عانت منها الجزائر في هذه الفترة, و عليه فبالنظر إلى النتائج المحققة في قطاع السكن, ما أنجز من سكنات مقارنة بالطلبات المتزايدة يعطينا حوصلة عن نجاحه أو نجاح كل مخطط تنموي في معالجة إشكالية السكن و كذلك ذكر الأسباب التي تحول دون الوصول إلى النتائج المرجوة.
المطلــب الأول: حالـة قطــاع السكـن مـا بعد المخططـات التـنميـة
- تميزت فترة المخططات التنمية بسيطرة الهيئات العمومية على السوق السكنية, باعتبارها صاحبة العرض الوحيد في هذا المجال, حيث كانت الدولة المتعهد الوحيد من الناحية العملية في بناء المساكن, و قد خصصت 10 ملايير دج لقطاع السكن فيما بين 1962 و 1979 و أكثر من 71 مليار دج ما بين 1980 و 1989 (1)
- كما منع قانونيا للقطاع الخاص من الدخول إلى السوق العقارية( حتى سنة 1987), حيث كانت الوسيلة الوحيدة لاقتناء مسكن هي الإيجار من طرف الهيئات العمومية, فبالرغم من وجود ميزات خاصة لتمويل المشاريع السكنية إلاّ أن كل العوامل السابقة الذكر أدت إلى تقليص العرض(2)
- فعلى الرغم من الجهود التي بدلتها الدولة في هذا المجال, حيث حضي قطاع السكن بالاهتمام ز الازدهار في فترة المخططات ما بين 1973 و 1986, غير أن مجهود الدولة لم يسفر عن النتائج المرجوة, بل على العكس من ذلك, أصبح العجز في مجال السكن مع تراجع النمو الذي أعقب أزمة الإيرادات البترولية سنة 1986 علامة على إخفاق نسبي للسلطات العمومية في قطاع السكن على الرغم من تحرير المبادرة الفردية في الثابتات و ما أعقبه من ازدهار عقاري.
- و بإلقاء النظرة خاطفة على مجريات أحداث كيفية تمويل السكن, فإنما تدل على وجود سياسة غير واضحة المعالم في هذا الميدان سواء أكان ذلك يتعلق بالسكن الاجتماعي أو السكن الترقوي, إضافة إلى غياب إستراتجية على المدى المتوسط و الطويل بالنسبة لحل مشكلة السكن في الجزائر, و عليه, فلقد كانت أغلب السياسات المتبعة من طرف الحكومات التي تعاقبت على الحكم في هذه الفترة فيما يتعلق بتمويل السكنات تتسم أغلبها بالغموض تارة و الجدل تارة أخرى.
- فمنذ سنة 1989لجأت أغلب الحكومات التي تعاقبت على إدارة شؤون البلاد إلى الحلول الانتقالية فيما يخص مشكلة تمويل السكن. فمثلا في سنة 1989, لجأت الحكومة إلى توقيع مرسوم(رقم 98 - 89 المؤرخ في 20 جوان 1989) يقضي بأن يكون مستوى إيجار السكنات الاجتماعية قادرا على تحقيق التوازن في الميزانيات التسيير التابعة لدواوين الترقية و التسيير العقاري OPGI الخاضعة لوزارة السكن, ثم إنشاء نظام الإيجار يمكن بواسطته مساعدة العائلات ذات الدخل الضعيف الغير قادرة على تحمل مستوى الإيجار المطلوب, غير أن الواقع أثبت غير ذلك لأن المرسوم بقي خبرا على ورق ولم يتم
تطبيقه في الميدان و بقي مرسوم 1983 هو المعمول به (1).
و حتى و إن تم التسجيل في هذه الفترة أكثر من مليون سكن كزيادة في الحضيرة السكنية، إلا أن هذا الرقم لم يساهم لو بقليل في تقليص العجز الشامل الذي شهده قطاع السكن خاصة مع نهاية سنوات الثمانيات و الدليل على ذلك ارتفاع معدل شغل السكن عبر سنوات التي تلت الاستقلال و الجدول التالي يعطي صورة واضحة عن ذلك.
(1). عبد القادر بلطاس، مرجع سبق ذكره، ص 36.
الجدول رقم 12 : تطور معدلات شغل السكن للسنوات 1966-1977-1987
السنـوات
البيـــان سنة 1966 سنـة 1977 سنة 1987
عدد السكان ( بالآلاف) 12316 17200 23477
عدد الوحدات السكنية (وحدة) 2002 2201 3029
عدد المساكن لكل 1000نسمة 162,5 125,77 129
معدل شغل السكن TOL 6,15 7,95 7,75
المصـدر: وزارة السكن
-نلاحظ من خلال الجدول أعلاه، أن معدل شغل السكن عرف تدهورا عبر السنوات (1966،1977 ،1987 ) إن ارتفع من 6,15 = TOL لسنة 1966 إلى 7,75 = TOL سنة 1987 ، مع العلم أن المعدل المقبول دوليا ، و سبق الإشارة إليه هو 6=TOL، و من هنا يتبين ضخامة العجز الذي عرفه قطاع السكن في هذه الفترة .
-إن مثل هذه النتائج السابقة من شانها أن تؤثر على المستهلك أو بعبارة أخرى على المواطن، حيث أن هذا الأخير، لم يتوفر له حق من حقوق التي لا يستطيع الاستغناء عنها،
- و بالموازاة مع تدهور معدل شغل السكن عبر السنوات، لوحظ كذلك تدهور في رفاهية السكن سنة بعد سنة، حيث أنه لم تتوفر المتطلبات اللازمة للإقامة، مما جعل بعض السكنات بقيت شاغرة بسبب انعدام للشروط الضرورية و للرفاهية اللازمة، و الجدول التالي يعطي صورة واضحة حول ذلك، إن يعرض مسار انخفاض السكنات خلال مرحلة 1962-1989.
الجدول رقم 13: مسار انخفاض رفاهية السكنات الريفية و الحضرية خلال مرحلة 1962-1989 باستخدام " معدل شغل السكن = 7 " الوحدة الآلاف
السنوات رفاهية السكنات السنوات رفاهية السكنات السنوات رفاهية السكنات
بداية 1962 + 149,1 1972 - 52,3 1983 - 181,6
نهاية 1962 + 112 1973 - 73,3 1984 - 157,3
1963 + 85 1974 - 107,1 1985 - 137,4
1964 + 55,9 1975 - 148,9 1986 - 115,9
1965 + 20,9 1976 - 180,1 1987 - 133
1966 + 23,7 1977 - 186 1988 - 137,6
1967 + 15,6 1978 - 188,3 1989 - 152
1968 + 10,9 1979 - 176,9
1969 + 3,6 1980 - 192,7
1970 + 13,3 1981 - 202,3
1971 - 28,1 1982 - 197,1
المصـدر: وزارة السكن
نلاحظ من الجدول أعلاه، أنه عندما تتبعنا لمسار رفاهية السكنات خلال مرحلة 1962 إلى 1989، أن هذه الرفاهية ما فتكت أن عرفت تدهورا ملحوظا خاصة مع بداية سنوات السبعينات، ليزيد في شدة التدهور مع سنوات الثمانيات، و هذا دليل على أن برامج السكنات التي سطرتها و أنجزتها مخططات التنموية التي عرفتها الجزائر، أهملت عنصر رفاهية السكنات، سنة بعد سنة، مما خلق مشاكل عرفها قطاع السكن.
- و لإعطاء صورة أوضح لتتبع مسار رفاهية السكنات، أدرجنا الشكل الموالي انطلاقا من الجدول السابق.
الشكل رقم 02: مسار رفاهية السكنات الحضرية و الريفية خلال مرحلة 1962-1989.
المصـدر: شكل معد انطلاقا من معطيات الجدول رقم 13.
و بإعطائنا لهذه الصورة المبسطة و المختصرة عن أهم ما حقق و ما آل إليه قطاع السكن بعد مرحلة المخططات التنموية التي عرفتها الجزائر، يقودنا الحديث إلى القول أن سياسة السكن في هذه المرحلة (أي مرحلة ما قبل الإصلاحات)، عرفت فشلا ملحوظا، و يتبين ذلك من خلال النتائج المحققة و من خلال أزمة سكن خانقة عرفتها الجزائر في سنوات الثمانيات، فعلى الرغم من المجهودات التي بدلتها الدولة من خلال المخططات، فكل واحدة من هذه الأخيرة أعطت لقطاع السكن أهمية و عالجته من زاوية خاصة بها، غير أنها لم تصل في الأخير إلى ما تصبوا إليه.
- و لعل السؤال الذي يبقى مطروحا، يتمثل في معرفة الأسباب التي جعلت سياسة السكن من خلال مخططات التنموية تعرف إخفاق، و هذا ما سنحاول التطرق إليه في المطلب الموالي.
admin- المدير العام
- عدد المساهمات : 1183
نقاط : 8982
تاريخ التسجيل : 18/05/2009
العمر : 35
الموقع : stars28.yoo7.com
الاوسمة
مشرف: مشرف عام
مراقب: 500
المشرفون: 100 -
رد: السياسة السكنية في الجزائر
من طرف admin الجمعة سبتمبر 24, 2010 1:21 pm
المطلـب 2: أسبـاب فشـل المخططـات في حل أزمة السكـن
- إن الوضعية السيئة التي آل إليها قطاع السكن في نهاية سنة 1989، دليل على عدم نجاح السياسة السكنية التي اتبعتها الدولة من خلال المخططات التنموية، رغم محاولة كل مخطط أن يعطي لقطاع السكن أولوية و يتبنى برنامج خاص به، غير أننا لاحظنا في حل البرامج أن كل ما سطر له لا ينجز بصفة كلية، و لعل أهم الأسباب التي جعلت قطاع السكن يؤول إلى هذه الوضعية الحرجة تعود إلى1)
أولا: عدم امتلاك الدولة للوسائل المالية
- لم تعد الدولة تملك الوسائل المالية الملائمة لطموحها الأول في البناء الإطلاع به وحدها لتلبية الطلب الاجتماعي على المساكن، فالموارد العامة محدودة بسبب ركود الإيرادات المالية من جهة، و القيد الذي تفرضه العودة إلى التوازن المالي لميزانية الدولة حسب ما يتطلب التصحيح الهيكلي من جهة أخرى.
- كما أن إعادة الهيكلة المالية و تشوش تنظيم في تسيير المؤسسات العمومية للبناء يفرضان كلفة باهظة للقيام بالتصحيح الفعلي في الأمد القصير، و لن يكون التطهير المالي لهذه المؤسسات بالذي يكفي وحده لإعادتها إلى وضع يسمح لها بالإنتاج المثمر.
ثــانيــا: عـدم استقـرار نمط تمويـل السكنـات:
- إن عدم استقرار طريقة لتمويل السكنات العمومية بالإضافة إلى انعدام ميكانيزمات التمويل الخاص كان من شأنه أن يخلق عراقيل في عملية إنجاز المشاريع السكنية مما جعل العديد من السكنات في طور الإنجاز تعرف توقفا في عملية إنجازها.
ثــالثــا: صعوبـة تحصيـل مواد البنـاء:
- إن توفر مواد البناء رهن في جانبه الأكبر بالواردات المشكوك في تمويلها، كما أن القروض الخارجية، في حالة توفرها، لا تحشد في الوقت اللازم.
1- المجلس الاقتصادي و الاجتماعي ، تقرير حول السكن الاجتماعي ، مرجع سبق ذكره ، ص 7و8 .
رابــعا: ضعـف السوق العقـارية الإيجاريـة:
حيث لا يكاد يوجد أثر للسوق العقارية في بلادنا خلافا على ما يمكن ملاحظته في معظم البلدان الأخرى و يرجع ذلك إلى عدة أسباب منها:
- أن الجزء الأكبر من المساكن التي أنجزتها الدولة، بيعت بفضل نظام التنازل التمليكي للمستفيد و بأسعار محددة إداريا مما يتيح دائما إلى إمكانية إعادة بيعها في السوق العقارية الحرة مما تحقيق فائض قيمة جوهرية و حتى المساكن الوظيفية كانت موضوع مثل هذه العملية مما جعل معظم الإدارات و المؤسسات العمومية محرومة من ممتلكات إيجارية تسمح لها بإسكان موظفيها على ما هو معمول به في معظم البلدان، و كان نتيجة هذه الآليات أ جزءا كبيرا من المساكن العمومية ضاع في " فخ " المضاربة دون أن يساعد ذلك على تحسين ظروف الحصول على سكن.
- أن العرض من جانب القطاع الخاص في مجال السكن الإيجاري لا وجود له عمليا و ينبغي أن نتساءل عن الأسباب التي تجعل الملاكين الخواص للمساكن يعرفون عن خوض غمار السوق العقارية الإيجارية و يفضلون الاحتفاظ في غالب الأحيان " بأملاكهم فارغة " إلا ما قل و ندر بدلا من تأجيرها * و يرجع التفسير ذلك إلى:
- وجود عامل سوسيولوجي أو حتى مؤسساتي مفاده أن ملاك المساكن الممكن إيجارها يشعرون بارتياب و حذر إزاء شروط الإيجار و السلطة التأسيسية المكلفة بضمان احترامه، و قد قدم التنظيم المعمول به ضمانات جديدة بصدد حفظ حقوق الملاك، غير أن هذا لم يؤثر على ما يبدوا في موقف المالكين.
- وجود عامل اقتصادي يعوق في الواقع توسيع السوق العقارية الإيجارية إذا ما اعتبرنا أن هذه السوق يحب أن تبقى مفتوحة الاستثمار العقاري المربح من جانب حائزي رؤوس الأموال الخواص.
- و بالإضافة إلى الأسباب السابقة الذكر، نشير إلى أسباب أخرى كان لها أن أعاقت مسار السياسة السكنية في فترة المخططات التنموية لتحقيق الأهداف المرجوة، و من بينها: (1)
خامسا : الثقـل الديمغـرافي:
لقد عرفت الجزائر خاصة بعد استقلالها، ارتفاع في عدد السكان من سنة أخرى، و يرجع سبب ذلك
(*). تذكر بعض المعطيات غير الرسمية (حتى سنة 1989) أن هناك ما يزيد عن 450000 سكن غير مشغول و الأسف فإن هذا الرقم غير مدعوم بدوافع مدققة لمعرفة ما إذا كان يشمل مساكن عمومية لم تخصص بعد.
(1). Ministère d'habitat, plan d'action (2000-2004), 2000 P4.
إلى تحسين ظروف المعيشة للمواطن الجزائري خاصة بعد انتهاء الحرب التي عان منها لعدة سنوات، غير أن ظاهرة زيادة عدد السكان عرفت وتيرة سريعة خاصة مع نهاية السبعينات و بداية الثمانيات، مما جعل ظاهرة الطلب على السكنات ترتفع هي كذلك، إلا أن الدولة الجزائرية آنذاك،
لم تستطع أن تمتص هذا الطلب بتوفير العرض اللازم لذلك نظرا لظروف تم الإشارة إليها سابقا، مما جعل الجزائر تعرف أزمة سكن بدأت بوادرها تظهر شيئا فشيئا إلى غاية نهاية الثمانيات، أين تجسدت أزمة خانقة عرفتها الجزائر.
- و الجدول الموالي بين تطور عدد السكان الجزائريين الحضريين و الريفيين للفترة الممتدة من 1962 إلى غاية 1989.
الجدول رقم 14: تطور عدد السكان الحضريين و الريفيين للفترة الممتدة من 1962 إلى غاية 1989
الوحــدة: الآلاف
السنـوات عدد السكان الحضريين عدد السكان الريفيين المجمـوع
1962 3143 7578 10721
1963 3355 7805 11160
1964 3578 8037 11615
1965 3796 8294 12090
1966 4019 8297 12316
1967 4236 8375 12611
1968 4404 8436 12900
1969 4706 8494 13200
1972 5510 8992 14502
1973 5807 9193 15000
1974 6121 9479 15600
1975 6452 9848 16300
1976 6800 10200 17000
1977 7161 10339 17500
1978 7533 10467 18000
1979 7924 10576 18500
1980 8336 10764 19100
1981 8770 10950 19720
1982 9226 11124 20350
1983 9705 11295 21000
1985 10741 11363 22104
1986 11300 11448 22748
1987 11640 11528 23168
1988 11993 11837 23830
1989 12355 12348 24703
المجمــوع 178611 247067 425678
و من الجدول السابق، نلاحظ أن عدد السكان عرف فعلا تطورا ملحوظا سواء أكان من السكان الحضريين أو الريفيين، لقد قدرت نسبة الزيادة في المتوسط بـ 2,5 % سنويا، و هذا دليل على أن الجزائر عرفت منذ استقلالها ثقلا ديمغرافيا أثقل كاهل السلطات الجزائرية من أجل تلبية الحاجيات الضرورية للمواطن و لعل من أهم هذه الحاجيات هو توفير المسكن الملائم للعيش به.
6- ارتفــاع نسبة التمــدن:
- بالموازاة مع ظاهرة ارتفاع عدد السكان التي تم الإشارة إليها سابقا، لقد عرفت الجزائر كذلك اختلالا في توزيع سكانها بين المدن و الأرياف، و هذا الاختلال عرف بدوره تطورا ملحوظا خاصة مع بداية السبعينات مما خلق ظاهرة عرفت " بظاهرة النزوح الريفي نحو المدن "، و يرجع السبب في ذلك إلى تحسن الظروف المعيشية في المدن خاصة مع توفر فرص العمل و المرافق الضرورية للعيش باعتبار أن جل المصانع الكبرى تمركزت في المدن آنذاك.
- هذا العامل، أدى إلى خلق طلب متزايد على السكنات في المدن مما جعل الدولة الجزائرية تقف عاجزة على تلبية هذه الحاجيات المتزايدة.
- و الجدول الموالي يعطي لنا بالأرقام نسبة تطور عدد السكان الحضريين و الريفيين للفترة الممتدة من 1962 إلى 1989.
الجدول رقم 15: نسبة السكان الحضريين و الريفيين للفترة الممتدة من سنة 1962 إلى 1989.
السنـوات عدد السكان الحضريين (بالآلاف) نسبة السكان الحضريين (%) عدد السكان الريفيين (بالآلاف) نسبة السكان الريفيين (%)
1962 3000 29,1 % 7300 70,9 %
1966 4019 32,6 % 8297 67,4 %
1977 7161 41,0 % 10339 59 %
1987 11640 49,6 % 11837 50,4 %
1989 12355 50 % 12348 49,9 %
المصدر: المجلس الاقتصادي و الاجتماعي، تقرير حول السكن الاجتماعي، مارس 1995، ص 04.
- نلاحظ من الجدول أعلاه أن نسبة التمدن عرفت تطورا ملحوظا بعد السنوات التي تلت الاستقلال و يتجلى ذلك من خلال الأرقام الواضحة في الجدول، حيث نلاحظ أن نسبة السكان الحضريين عرفت تطورا من 1962 إلى غاية 1989، بينما عرفت نسبة عدد السكان الريفيين انخفاضا لنفس الفترة، ز لتبيان ذلك بصورة أوضح، أدرجنا المعطيات السابقة في الشكل الموالي:
الشكـل رقم 03: تطور عدد السكان الحضريين و الريفيين خلال الفترة 1962-1989
المصـدر: منحنى معد بناءا على معطيات الجدول رقم 15.
- و عليه، نلاحظ من الشكل السابق أن ارتفاع عدد السكان الحضريين عرف وتيرة أسرع مقارنة بارتفاع عدد السكان الريفيين، هذا دليل على نزوح السكان الأرياف نحو المدن، أو بعبارة أخرى ارتفاع نسبة التمدن، و الملاحظ أن هذه الظاهرة بقيت مستمرة على الرغم من قيام السلطات الجزائرية ببعض الإجراءات لتحقيق التوازن، غير أنه و مع نهاية سنوات الثمانيات، عرفت هذه الظاهرة حد أقصى خاصة مع تعدي عدد سكان المدن لعدد سكان الأرياف مما خلق ضغط كبير على السلطات الجزائرية في الطلب على السكنات.
خاتمة الفصل
- إن النظام الاقتصادي الذي سارت عليه الجزائر منذ الاستقلال إلى أواخر الثمانيات، المتمثل في النظام الاشتراكي، قد أدى بها إلى الدخول إلى أزمات يصعب عليها التحرر منها، و كان دليل على فشل المخططات التنموية في حل مشكل أو أزمة سكن تفاقمت سنة بعد سنة و أدى إلى دخول الجزائر إلى متاهة جعلتها تتخبط فيها لسنوات و أعاقت مسارها نحو التطور و الازدهار.
- إن فشل السياسة السكنية في هذه المرحلة – أي فترة ما قبل الإصلاحات – على الرغم من المحاولات و المجهودات التي قامت بها السلطات في كل مرة استوجب الأمر بها في أواخر الثمانيات الرضوخ إلى شروط نظام اقتصاد السوق الذي يدعوا إلى خوصصة القطاعات و هذا ما لمسناه في قطاع السكن و العمران، بإصدار قانون 86-07 في 4 مارس 1986 الذي سمح أو صرّح بمساهمة القطاع الخاص بالعرض في السوق السكنية، كما اتخذت الحكومة إجراءات مختلفة و عمدت وسائل شتى لإنعاش قطاع السكن بالإضافة إلى اعتمادها إلى آليات مختلفة في تمويل المشاريع السكنية و هذا ما لمسناه من خلال صدور تعليمات مختلفة غيرت نمط تمويل السكنات في كل فترة، غير أن هذه الإجراءات و الخطوات باءت بالفشل و النتائج المحققة دليل على ذلك و هذا ما لمسناه عند تفحصنا للنتائج التي آل إليها قطاع السكن.
الفصــل الثــالـث
السياسة السكنية في الجزائر بعد الإصلاحات
مدخل الفصل:
ـ إن إلقاء نظرة خاطفة على مجريات الأحداث فيما يخص مشكل توفير السكن للمواطن الجزائري خلال فترة مخططات التنمية أو فترة ما قبل الإصلاحات تدل على وجود سياسة غير واضحة المعالم في هذا الميدان سواء أكان ذلك يتعلق بالسكن الحضري أو السكن الريفي ، إضافة إلى غياب استراتيجية واضحة المعالم على المدى المتوسط و الطويل بالنسبة لحل مشكلة السكن في الجزائر .
ـ و في ظل هذه الأوضاع التي أفرزت على تفاقم أزمة السكن خاصة مع نهاية سنوات الثمانينات ، كان على الدولة أن تأخذ بزمام أمورها و تعيد النظر في مسار سياستها السكنية خاصة بعد شروعها في إصلاحات على مختلف قطاعاتها نتيجة التخلي عن النظام الاشتراكي و تبني نظام اقتصاد السوق .
ـ وعليه حاولنا في هذا الفصل الثالث و الأخير أن نعالج مسار السياسة السكنية في الجزائر لفترة ما بعد الإصلاحات من خلال مبحثين ، و هذا بالتطرق إلى أهم التحولات التي عرفها قطاع السكن من حيث التعدد في الأنماط السكنية و فتح المبادرة أمام القطاع الخاص و غيرها من التحولات خلال ثلاث مطالب ، أما المبحث الأخير أو الثاني فتعرضنا فيه إلى تشخيص لوضعية قطاع السكن حاليا بعد كل المحاولات التي قامت بها الدولة مع ذكر أهم الأسباب التي أدت إلى هذا الوضع و في الأخير اقتراح بعد الحلول التي نراها مناسبة لتقليل من حدّة أزمة السكن .
المبحث الأول : السياسة السكنية في ظل تحولات و أنماط سكنية جديدة .
لقد اتخذت السياسة السكنية بعد آخر ، اختلف على سابقه إبان حقبة النظام الاشتراكي حيث عرفت الجزائر عدة إصلاحات مست معظم القطاعات و بالأخص قطاع السكن ، الذي ظهرت فيه أنماط سكنية بعدما كانت تعتمد على نمطين فقط ، ألا و هما السكن الحضري المخطط و السكن الريفي هذا من جهة و من جهة أخرى عملت على خلق هيئات تمويلية أخرى متعلقة بالنشاط السكني لتعطى طابعا آخر ، اختلف عن سابقه ، اختلف عن سابقه ، محاولة منها أن تكبح زمام أزمة خانقة عرفتها الجزائر عرفت بأزمة السكن ،و الجدير بالذكر أن هذه التحولات في الأنماط السكنية ارتبطت أساسا ( كانت حصيلة ) بمستوى دخل المواطن الجزائري البسيط حتى يتمكن هذا الأخير من الحصول على حق من حقوقه و المتمثل في سكن يأويه هو و عائلته .
و من هنا حاولنا أن ندرج مجمل التحولات التي عرفها قطاع السكن خلال العشرية الأخيرة و
مختلف الأنماط السكنية الجديدة التي عرفت في هذه الفترة من خلال ثلاث مراحل :
المطلب الأول : مرحلة 1990-1994 .
- قامت الدولة في بداية هذه المرحلة أي بداية التسعينات ، على تبني استراتيجية جديدة في مجال بناء السكنات و بنيت هذه الأخيرة على الأسس التالية: (1)
* إعادة النظر في دور الدولة بالنسبة لإنجاز السكنات ، حيث أصبحت هذه الأخيرة تحمل على عاتقها مسؤولية تهيئة المحيط الخاص بعملية الإنجاز ، المعمار ، التحسين الحضري و الإنجاز .
* خلق سوق عقارية منتظمة ( غياب فادح في الفترات السابقة ) أين يكون بمقدور الدولة التدخل من أجل مساعدة الطبقات الفقيرة من المجتمع قصد الحيازة على ملكية سكن ، و كل هذا في إطار الشفافية خاصة في مجال تقديم المساعدات.
* إعادة الاعتبار أو خلق " سوق رهن " تمويلي للسكنات ( أي عن طريق القروض العقارية ) و ذلك من أجل تطوير ميكانيزمات و أدوات تمويل السكنات آخذين بعين الاعتبار مداخيل و حاجيات العائلات .
* تعزيز دور البلديات و إدماجها في عملية توزيع السكنات باعتبارها الأقرب إلى وضعية المواطن و على دراية بحالته ، وكذلك يكون باستطاعة المواطن معرفة جميع المعطيات الخاصة بكيفية الحيازة عن سكن .
(1) Ministère de l'habitat , plant d'action (2000-2004) ,OP Cit , p7.
* تخلي الدولة عن دورها في مجال إنجاز السكنات عن طريقة خوصصة مؤسساتها العمومية للإنجاز و ترك المجال أمام مؤسسات القطاع الخاص .
* تنظيم تسيير خاص للحضيرة العقارية .
* القضاء على السكنات القصديرية أو المزرية مع المشاركة المباشرة للمواطنين المعنيين في الحصول على سكن .
* العمل على خلق و تطوير دعم تقني لقطاع السكن و ذلك من أجل التزويد بالمعلومات اللازمة فيما يخص عملية إنجاز السكنات ، حجم الطلب عليها ... إلخ
- و الجدير بالذكر أن تبني هذه الاستراتيجية الجديدة كانت الطريقة الأنجع من أجل الحد من أزمة سكن خانقة و ذلك منذ بداية السبعينات و ازدادت حدتها مع نهاية الثمانينات خاصة وأن الجزائر عرفت :
* انخفاض في قيمة الدينار الجزائري .
* تدهور في القدرة الشرائية للمواطن .
* ارتفاع في معدلات الفائدة و ندرة القروض البنكية .
* إعادة هيكلة المؤسسات العمومية و ضعف القطاع الخاص .
* تحرير أسعار مواد البناء
و عليه فأهم ما تميزت به هذه المرحلة أي مرحلة 90 / 1994 يمكن حصرها فيما يلي :
أولا: برنامج السكنات الحضرية
لقد عرفت هذه المرحلة نمطين سكنيين حضريين يمكن حصرهما فيما يلي :
1- برنامج السكن الاجتماعي :
لقد استخدم السكن الاجتماعي على الرغم من التسمية التي أخذها ضمن نظام مشوش عرفته الجزائر سابقا و المتمثل في نظام اقتصاد موجه، حيث عرف أولا بالسكن الحضري و لم يكتسي طابع خاص به و لم يلبي الاحتياجات المرصود لها في تلك الفترة .
غير أنه و مع صدور المرسوم رقم 93 – 84 المؤرخ في 23 مارس 1993 حدد بمزيد من الوضوح مفهوم السكن الاجتماعي انطلاقا من طريقة تمويله و طابعه الإيجاري غير القابل للتنازل .
- فالسكن الاجتماعي إذن هو ذلك السكن تتكفل به الخزينة بصورة مباشرة أو غير مباشرة أي الدولة ، و عليه " فالمساكن الاجتماعية الحضرية الإيجارية ، مخصصة للأسر التي لا تسمح لها مداخيلها بالحصول على ملكية سكنية " و فضلا عن ذلك فهي غير قابلة للتنازل عنها مما يبين عزيمة السلطات العمومية على تكوين حضيرة عقارية إيجارية مخصصة لكي تستفيد منها الأسر ضعيفة المداخيل .( )
- و من المؤكد أن المرسوم رقم 93 – 84 المؤرخ في 23 مارس 1993 جاء ليجسد جديد في معالجة مشكل السكن الاجتماعي كون هذا الأخير يمكن تمويله من مساهمة مؤقتة بمعنى الالتزامات الإدارية التي سادت في السنوات السابقة قد تم التخلي عنها ، باعتبار أن الدولة لا تستطيع أن تنجز مساكن إلا بقدر ما تسمح قدراتها على الاستدانة ، و بقدر وجود الدائنين القادرين على الوفاء باحتياجاتها لكن إذا لم تسدد القروض ، و هذا يعني إضافة إلى خدمة الدين و من الواضح أن الخزينة سيؤول أمرها إلى مواجهة صعوبات تعزيز وضعيتها المالية .
- و يتم إنجاز السكن الاجتماعي من طرف وكالات الترقية و التسيير العقاري OPGI ، ويمول من قبل ميزانية الدولة و يوجه أساسا للفئات الاجتماعية المستضعفة ، يتم إسناد هذا النوع من السكنات " 3 غرف بمساحة 65 م2 ، 4 غرف بمساحة 75 م2 " من قبل هيئة يرأسها رئيس المجلس الشعبي البلدي " إن لم يكن رئيس الدائرة " بالتطابق مع الإجراءات المحددة من قبل الوزارة (2) .
- تحدد برامج السكن الاجتماعي إيجارا سنويا من قبل الدولة في إطار ميزانيتها، غير أن تكلفة الإيجار لا تضاهي أولا نطاق التكلفة الحقيقية له ، و يرجع السبب في ذلك إلى مراعاة الدولة للقدرة الشرائية للمواطن كمساعدة له من جهة ، وإلى طبيعة السكن الاجتماعي الذي يوجه أساسا للطبقات الفقيرة من جهة أخرى .
- كما تضمن دواوين الترقية و التسيير العقاري صيانة و ترميم التراث العقاري الإيجاري و هذا بتحقيق أشغال التصليح حيث يتكفل بتمويل هذه الأشغال مصالح تعتمد على أموال خاصة تصدر من تغطية الإيجار و التنازل عن الملكيات .
- غير أن الواقع أثبت تقهقر هذا التراث العقاري و تلف بسبب الكلفة الباهضة لعملية الصيانة و الحفاظ ، وكذلك إلى صعوبة تلقي دواوين الترقية و التسيير العقاري مبلغ الإيجار بسبب ضعف مداخيل المستفيدين بصفة دائمة و منتظمة.
• تمويل السكن الاجتماعي :
- يقع تمويل السكن الاجتماعي كله على عاتق الدولة ( أو الجماعات المحلية ) و بالتالي على عاتق الخزينة العمومية بمساهمات نهائية فيما يخص نفقات تهيئة الأرضية مثلا ، و مساهمات مؤقتة فيما يتعلق بتمويل برامج الإنجاز المسجلة بعنوان ديوان الترقية و التسيير العقاري ، و في هذه الحالة الأخيرة تكون موارد الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط ( ادخار العائلات ) هي التي تحشدها و تكافئها الخزينة في شكل قروض أو سلف (1) .
- غير أنه و مع بداية سنة 1990 ، و نظرا لعدم قدرة السلطات العمومية على تحمل عبء تمويل السكنات الاجتماعية لمدة طويلة ، اسند عبء تمويلها إلى الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط و ذلك باستعمال المدخرات و الودائع التي تم جمعها من المواطنين بعد أخذ الضمانات اللازمة من الخزينة العمومية(2) .
- و عليه ، فلقد تغيرت معايير تمويل السكن الاجتماعي و أصبحت على النحو التالي : (3)
• مدة الاسترجاع : 25 سنة .
• معدل الفائدة : 6 % حيث 2 % تتحملها الخزينة ( أي مغطاة من طرف الخزينة العمومية ) .
• ضمان القرض من قبل الخزينة العمومية .
- و انطلاقا من التاريخ ( 1990 ) عرفت المعطيات السابقة تغيرات سنوية على النحو التالي :
جدول رقم 16:معايير تمويل السكن الاجتماعي للفترة الممتدة من 1990-1994
السنوات معدل الفائدة نسبة تغطية الخزينة معدل الفائدة المتبقي مدة القرض
1990 6 % 2 % 4 % 25 سنة
1991 9 % 8 % 1 % 30 سنة
1992 9 % 8 % 1 % 30 سنة
1993 13.5% 12.5 % 1 % 30 سنة
1994 15 % 12.5 % 2.5 % 30 سنة
المصدر : وزارة السكن
- إن الوضعية السيئة التي آل إليها قطاع السكن في نهاية سنة 1989، دليل على عدم نجاح السياسة السكنية التي اتبعتها الدولة من خلال المخططات التنموية، رغم محاولة كل مخطط أن يعطي لقطاع السكن أولوية و يتبنى برنامج خاص به، غير أننا لاحظنا في حل البرامج أن كل ما سطر له لا ينجز بصفة كلية، و لعل أهم الأسباب التي جعلت قطاع السكن يؤول إلى هذه الوضعية الحرجة تعود إلى1)
أولا: عدم امتلاك الدولة للوسائل المالية
- لم تعد الدولة تملك الوسائل المالية الملائمة لطموحها الأول في البناء الإطلاع به وحدها لتلبية الطلب الاجتماعي على المساكن، فالموارد العامة محدودة بسبب ركود الإيرادات المالية من جهة، و القيد الذي تفرضه العودة إلى التوازن المالي لميزانية الدولة حسب ما يتطلب التصحيح الهيكلي من جهة أخرى.
- كما أن إعادة الهيكلة المالية و تشوش تنظيم في تسيير المؤسسات العمومية للبناء يفرضان كلفة باهظة للقيام بالتصحيح الفعلي في الأمد القصير، و لن يكون التطهير المالي لهذه المؤسسات بالذي يكفي وحده لإعادتها إلى وضع يسمح لها بالإنتاج المثمر.
ثــانيــا: عـدم استقـرار نمط تمويـل السكنـات:
- إن عدم استقرار طريقة لتمويل السكنات العمومية بالإضافة إلى انعدام ميكانيزمات التمويل الخاص كان من شأنه أن يخلق عراقيل في عملية إنجاز المشاريع السكنية مما جعل العديد من السكنات في طور الإنجاز تعرف توقفا في عملية إنجازها.
ثــالثــا: صعوبـة تحصيـل مواد البنـاء:
- إن توفر مواد البناء رهن في جانبه الأكبر بالواردات المشكوك في تمويلها، كما أن القروض الخارجية، في حالة توفرها، لا تحشد في الوقت اللازم.
1- المجلس الاقتصادي و الاجتماعي ، تقرير حول السكن الاجتماعي ، مرجع سبق ذكره ، ص 7و8 .
رابــعا: ضعـف السوق العقـارية الإيجاريـة:
حيث لا يكاد يوجد أثر للسوق العقارية في بلادنا خلافا على ما يمكن ملاحظته في معظم البلدان الأخرى و يرجع ذلك إلى عدة أسباب منها:
- أن الجزء الأكبر من المساكن التي أنجزتها الدولة، بيعت بفضل نظام التنازل التمليكي للمستفيد و بأسعار محددة إداريا مما يتيح دائما إلى إمكانية إعادة بيعها في السوق العقارية الحرة مما تحقيق فائض قيمة جوهرية و حتى المساكن الوظيفية كانت موضوع مثل هذه العملية مما جعل معظم الإدارات و المؤسسات العمومية محرومة من ممتلكات إيجارية تسمح لها بإسكان موظفيها على ما هو معمول به في معظم البلدان، و كان نتيجة هذه الآليات أ جزءا كبيرا من المساكن العمومية ضاع في " فخ " المضاربة دون أن يساعد ذلك على تحسين ظروف الحصول على سكن.
- أن العرض من جانب القطاع الخاص في مجال السكن الإيجاري لا وجود له عمليا و ينبغي أن نتساءل عن الأسباب التي تجعل الملاكين الخواص للمساكن يعرفون عن خوض غمار السوق العقارية الإيجارية و يفضلون الاحتفاظ في غالب الأحيان " بأملاكهم فارغة " إلا ما قل و ندر بدلا من تأجيرها * و يرجع التفسير ذلك إلى:
- وجود عامل سوسيولوجي أو حتى مؤسساتي مفاده أن ملاك المساكن الممكن إيجارها يشعرون بارتياب و حذر إزاء شروط الإيجار و السلطة التأسيسية المكلفة بضمان احترامه، و قد قدم التنظيم المعمول به ضمانات جديدة بصدد حفظ حقوق الملاك، غير أن هذا لم يؤثر على ما يبدوا في موقف المالكين.
- وجود عامل اقتصادي يعوق في الواقع توسيع السوق العقارية الإيجارية إذا ما اعتبرنا أن هذه السوق يحب أن تبقى مفتوحة الاستثمار العقاري المربح من جانب حائزي رؤوس الأموال الخواص.
- و بالإضافة إلى الأسباب السابقة الذكر، نشير إلى أسباب أخرى كان لها أن أعاقت مسار السياسة السكنية في فترة المخططات التنموية لتحقيق الأهداف المرجوة، و من بينها: (1)
خامسا : الثقـل الديمغـرافي:
لقد عرفت الجزائر خاصة بعد استقلالها، ارتفاع في عدد السكان من سنة أخرى، و يرجع سبب ذلك
(*). تذكر بعض المعطيات غير الرسمية (حتى سنة 1989) أن هناك ما يزيد عن 450000 سكن غير مشغول و الأسف فإن هذا الرقم غير مدعوم بدوافع مدققة لمعرفة ما إذا كان يشمل مساكن عمومية لم تخصص بعد.
(1). Ministère d'habitat, plan d'action (2000-2004), 2000 P4.
إلى تحسين ظروف المعيشة للمواطن الجزائري خاصة بعد انتهاء الحرب التي عان منها لعدة سنوات، غير أن ظاهرة زيادة عدد السكان عرفت وتيرة سريعة خاصة مع نهاية السبعينات و بداية الثمانيات، مما جعل ظاهرة الطلب على السكنات ترتفع هي كذلك، إلا أن الدولة الجزائرية آنذاك،
لم تستطع أن تمتص هذا الطلب بتوفير العرض اللازم لذلك نظرا لظروف تم الإشارة إليها سابقا، مما جعل الجزائر تعرف أزمة سكن بدأت بوادرها تظهر شيئا فشيئا إلى غاية نهاية الثمانيات، أين تجسدت أزمة خانقة عرفتها الجزائر.
- و الجدول الموالي بين تطور عدد السكان الجزائريين الحضريين و الريفيين للفترة الممتدة من 1962 إلى غاية 1989.
الجدول رقم 14: تطور عدد السكان الحضريين و الريفيين للفترة الممتدة من 1962 إلى غاية 1989
الوحــدة: الآلاف
السنـوات عدد السكان الحضريين عدد السكان الريفيين المجمـوع
1962 3143 7578 10721
1963 3355 7805 11160
1964 3578 8037 11615
1965 3796 8294 12090
1966 4019 8297 12316
1967 4236 8375 12611
1968 4404 8436 12900
1969 4706 8494 13200
1972 5510 8992 14502
1973 5807 9193 15000
1974 6121 9479 15600
1975 6452 9848 16300
1976 6800 10200 17000
1977 7161 10339 17500
1978 7533 10467 18000
1979 7924 10576 18500
1980 8336 10764 19100
1981 8770 10950 19720
1982 9226 11124 20350
1983 9705 11295 21000
1985 10741 11363 22104
1986 11300 11448 22748
1987 11640 11528 23168
1988 11993 11837 23830
1989 12355 12348 24703
المجمــوع 178611 247067 425678
و من الجدول السابق، نلاحظ أن عدد السكان عرف فعلا تطورا ملحوظا سواء أكان من السكان الحضريين أو الريفيين، لقد قدرت نسبة الزيادة في المتوسط بـ 2,5 % سنويا، و هذا دليل على أن الجزائر عرفت منذ استقلالها ثقلا ديمغرافيا أثقل كاهل السلطات الجزائرية من أجل تلبية الحاجيات الضرورية للمواطن و لعل من أهم هذه الحاجيات هو توفير المسكن الملائم للعيش به.
6- ارتفــاع نسبة التمــدن:
- بالموازاة مع ظاهرة ارتفاع عدد السكان التي تم الإشارة إليها سابقا، لقد عرفت الجزائر كذلك اختلالا في توزيع سكانها بين المدن و الأرياف، و هذا الاختلال عرف بدوره تطورا ملحوظا خاصة مع بداية السبعينات مما خلق ظاهرة عرفت " بظاهرة النزوح الريفي نحو المدن "، و يرجع السبب في ذلك إلى تحسن الظروف المعيشية في المدن خاصة مع توفر فرص العمل و المرافق الضرورية للعيش باعتبار أن جل المصانع الكبرى تمركزت في المدن آنذاك.
- هذا العامل، أدى إلى خلق طلب متزايد على السكنات في المدن مما جعل الدولة الجزائرية تقف عاجزة على تلبية هذه الحاجيات المتزايدة.
- و الجدول الموالي يعطي لنا بالأرقام نسبة تطور عدد السكان الحضريين و الريفيين للفترة الممتدة من 1962 إلى 1989.
الجدول رقم 15: نسبة السكان الحضريين و الريفيين للفترة الممتدة من سنة 1962 إلى 1989.
السنـوات عدد السكان الحضريين (بالآلاف) نسبة السكان الحضريين (%) عدد السكان الريفيين (بالآلاف) نسبة السكان الريفيين (%)
1962 3000 29,1 % 7300 70,9 %
1966 4019 32,6 % 8297 67,4 %
1977 7161 41,0 % 10339 59 %
1987 11640 49,6 % 11837 50,4 %
1989 12355 50 % 12348 49,9 %
المصدر: المجلس الاقتصادي و الاجتماعي، تقرير حول السكن الاجتماعي، مارس 1995، ص 04.
- نلاحظ من الجدول أعلاه أن نسبة التمدن عرفت تطورا ملحوظا بعد السنوات التي تلت الاستقلال و يتجلى ذلك من خلال الأرقام الواضحة في الجدول، حيث نلاحظ أن نسبة السكان الحضريين عرفت تطورا من 1962 إلى غاية 1989، بينما عرفت نسبة عدد السكان الريفيين انخفاضا لنفس الفترة، ز لتبيان ذلك بصورة أوضح، أدرجنا المعطيات السابقة في الشكل الموالي:
الشكـل رقم 03: تطور عدد السكان الحضريين و الريفيين خلال الفترة 1962-1989
المصـدر: منحنى معد بناءا على معطيات الجدول رقم 15.
- و عليه، نلاحظ من الشكل السابق أن ارتفاع عدد السكان الحضريين عرف وتيرة أسرع مقارنة بارتفاع عدد السكان الريفيين، هذا دليل على نزوح السكان الأرياف نحو المدن، أو بعبارة أخرى ارتفاع نسبة التمدن، و الملاحظ أن هذه الظاهرة بقيت مستمرة على الرغم من قيام السلطات الجزائرية ببعض الإجراءات لتحقيق التوازن، غير أنه و مع نهاية سنوات الثمانيات، عرفت هذه الظاهرة حد أقصى خاصة مع تعدي عدد سكان المدن لعدد سكان الأرياف مما خلق ضغط كبير على السلطات الجزائرية في الطلب على السكنات.
خاتمة الفصل
- إن النظام الاقتصادي الذي سارت عليه الجزائر منذ الاستقلال إلى أواخر الثمانيات، المتمثل في النظام الاشتراكي، قد أدى بها إلى الدخول إلى أزمات يصعب عليها التحرر منها، و كان دليل على فشل المخططات التنموية في حل مشكل أو أزمة سكن تفاقمت سنة بعد سنة و أدى إلى دخول الجزائر إلى متاهة جعلتها تتخبط فيها لسنوات و أعاقت مسارها نحو التطور و الازدهار.
- إن فشل السياسة السكنية في هذه المرحلة – أي فترة ما قبل الإصلاحات – على الرغم من المحاولات و المجهودات التي قامت بها السلطات في كل مرة استوجب الأمر بها في أواخر الثمانيات الرضوخ إلى شروط نظام اقتصاد السوق الذي يدعوا إلى خوصصة القطاعات و هذا ما لمسناه في قطاع السكن و العمران، بإصدار قانون 86-07 في 4 مارس 1986 الذي سمح أو صرّح بمساهمة القطاع الخاص بالعرض في السوق السكنية، كما اتخذت الحكومة إجراءات مختلفة و عمدت وسائل شتى لإنعاش قطاع السكن بالإضافة إلى اعتمادها إلى آليات مختلفة في تمويل المشاريع السكنية و هذا ما لمسناه من خلال صدور تعليمات مختلفة غيرت نمط تمويل السكنات في كل فترة، غير أن هذه الإجراءات و الخطوات باءت بالفشل و النتائج المحققة دليل على ذلك و هذا ما لمسناه عند تفحصنا للنتائج التي آل إليها قطاع السكن.
الفصــل الثــالـث
السياسة السكنية في الجزائر بعد الإصلاحات
مدخل الفصل:
ـ إن إلقاء نظرة خاطفة على مجريات الأحداث فيما يخص مشكل توفير السكن للمواطن الجزائري خلال فترة مخططات التنمية أو فترة ما قبل الإصلاحات تدل على وجود سياسة غير واضحة المعالم في هذا الميدان سواء أكان ذلك يتعلق بالسكن الحضري أو السكن الريفي ، إضافة إلى غياب استراتيجية واضحة المعالم على المدى المتوسط و الطويل بالنسبة لحل مشكلة السكن في الجزائر .
ـ و في ظل هذه الأوضاع التي أفرزت على تفاقم أزمة السكن خاصة مع نهاية سنوات الثمانينات ، كان على الدولة أن تأخذ بزمام أمورها و تعيد النظر في مسار سياستها السكنية خاصة بعد شروعها في إصلاحات على مختلف قطاعاتها نتيجة التخلي عن النظام الاشتراكي و تبني نظام اقتصاد السوق .
ـ وعليه حاولنا في هذا الفصل الثالث و الأخير أن نعالج مسار السياسة السكنية في الجزائر لفترة ما بعد الإصلاحات من خلال مبحثين ، و هذا بالتطرق إلى أهم التحولات التي عرفها قطاع السكن من حيث التعدد في الأنماط السكنية و فتح المبادرة أمام القطاع الخاص و غيرها من التحولات خلال ثلاث مطالب ، أما المبحث الأخير أو الثاني فتعرضنا فيه إلى تشخيص لوضعية قطاع السكن حاليا بعد كل المحاولات التي قامت بها الدولة مع ذكر أهم الأسباب التي أدت إلى هذا الوضع و في الأخير اقتراح بعد الحلول التي نراها مناسبة لتقليل من حدّة أزمة السكن .
المبحث الأول : السياسة السكنية في ظل تحولات و أنماط سكنية جديدة .
لقد اتخذت السياسة السكنية بعد آخر ، اختلف على سابقه إبان حقبة النظام الاشتراكي حيث عرفت الجزائر عدة إصلاحات مست معظم القطاعات و بالأخص قطاع السكن ، الذي ظهرت فيه أنماط سكنية بعدما كانت تعتمد على نمطين فقط ، ألا و هما السكن الحضري المخطط و السكن الريفي هذا من جهة و من جهة أخرى عملت على خلق هيئات تمويلية أخرى متعلقة بالنشاط السكني لتعطى طابعا آخر ، اختلف عن سابقه ، اختلف عن سابقه ، محاولة منها أن تكبح زمام أزمة خانقة عرفتها الجزائر عرفت بأزمة السكن ،و الجدير بالذكر أن هذه التحولات في الأنماط السكنية ارتبطت أساسا ( كانت حصيلة ) بمستوى دخل المواطن الجزائري البسيط حتى يتمكن هذا الأخير من الحصول على حق من حقوقه و المتمثل في سكن يأويه هو و عائلته .
و من هنا حاولنا أن ندرج مجمل التحولات التي عرفها قطاع السكن خلال العشرية الأخيرة و
مختلف الأنماط السكنية الجديدة التي عرفت في هذه الفترة من خلال ثلاث مراحل :
المطلب الأول : مرحلة 1990-1994 .
- قامت الدولة في بداية هذه المرحلة أي بداية التسعينات ، على تبني استراتيجية جديدة في مجال بناء السكنات و بنيت هذه الأخيرة على الأسس التالية: (1)
* إعادة النظر في دور الدولة بالنسبة لإنجاز السكنات ، حيث أصبحت هذه الأخيرة تحمل على عاتقها مسؤولية تهيئة المحيط الخاص بعملية الإنجاز ، المعمار ، التحسين الحضري و الإنجاز .
* خلق سوق عقارية منتظمة ( غياب فادح في الفترات السابقة ) أين يكون بمقدور الدولة التدخل من أجل مساعدة الطبقات الفقيرة من المجتمع قصد الحيازة على ملكية سكن ، و كل هذا في إطار الشفافية خاصة في مجال تقديم المساعدات.
* إعادة الاعتبار أو خلق " سوق رهن " تمويلي للسكنات ( أي عن طريق القروض العقارية ) و ذلك من أجل تطوير ميكانيزمات و أدوات تمويل السكنات آخذين بعين الاعتبار مداخيل و حاجيات العائلات .
* تعزيز دور البلديات و إدماجها في عملية توزيع السكنات باعتبارها الأقرب إلى وضعية المواطن و على دراية بحالته ، وكذلك يكون باستطاعة المواطن معرفة جميع المعطيات الخاصة بكيفية الحيازة عن سكن .
(1) Ministère de l'habitat , plant d'action (2000-2004) ,OP Cit , p7.
* تخلي الدولة عن دورها في مجال إنجاز السكنات عن طريقة خوصصة مؤسساتها العمومية للإنجاز و ترك المجال أمام مؤسسات القطاع الخاص .
* تنظيم تسيير خاص للحضيرة العقارية .
* القضاء على السكنات القصديرية أو المزرية مع المشاركة المباشرة للمواطنين المعنيين في الحصول على سكن .
* العمل على خلق و تطوير دعم تقني لقطاع السكن و ذلك من أجل التزويد بالمعلومات اللازمة فيما يخص عملية إنجاز السكنات ، حجم الطلب عليها ... إلخ
- و الجدير بالذكر أن تبني هذه الاستراتيجية الجديدة كانت الطريقة الأنجع من أجل الحد من أزمة سكن خانقة و ذلك منذ بداية السبعينات و ازدادت حدتها مع نهاية الثمانينات خاصة وأن الجزائر عرفت :
* انخفاض في قيمة الدينار الجزائري .
* تدهور في القدرة الشرائية للمواطن .
* ارتفاع في معدلات الفائدة و ندرة القروض البنكية .
* إعادة هيكلة المؤسسات العمومية و ضعف القطاع الخاص .
* تحرير أسعار مواد البناء
و عليه فأهم ما تميزت به هذه المرحلة أي مرحلة 90 / 1994 يمكن حصرها فيما يلي :
أولا: برنامج السكنات الحضرية
لقد عرفت هذه المرحلة نمطين سكنيين حضريين يمكن حصرهما فيما يلي :
1- برنامج السكن الاجتماعي :
لقد استخدم السكن الاجتماعي على الرغم من التسمية التي أخذها ضمن نظام مشوش عرفته الجزائر سابقا و المتمثل في نظام اقتصاد موجه، حيث عرف أولا بالسكن الحضري و لم يكتسي طابع خاص به و لم يلبي الاحتياجات المرصود لها في تلك الفترة .
غير أنه و مع صدور المرسوم رقم 93 – 84 المؤرخ في 23 مارس 1993 حدد بمزيد من الوضوح مفهوم السكن الاجتماعي انطلاقا من طريقة تمويله و طابعه الإيجاري غير القابل للتنازل .
- فالسكن الاجتماعي إذن هو ذلك السكن تتكفل به الخزينة بصورة مباشرة أو غير مباشرة أي الدولة ، و عليه " فالمساكن الاجتماعية الحضرية الإيجارية ، مخصصة للأسر التي لا تسمح لها مداخيلها بالحصول على ملكية سكنية " و فضلا عن ذلك فهي غير قابلة للتنازل عنها مما يبين عزيمة السلطات العمومية على تكوين حضيرة عقارية إيجارية مخصصة لكي تستفيد منها الأسر ضعيفة المداخيل .( )
- و من المؤكد أن المرسوم رقم 93 – 84 المؤرخ في 23 مارس 1993 جاء ليجسد جديد في معالجة مشكل السكن الاجتماعي كون هذا الأخير يمكن تمويله من مساهمة مؤقتة بمعنى الالتزامات الإدارية التي سادت في السنوات السابقة قد تم التخلي عنها ، باعتبار أن الدولة لا تستطيع أن تنجز مساكن إلا بقدر ما تسمح قدراتها على الاستدانة ، و بقدر وجود الدائنين القادرين على الوفاء باحتياجاتها لكن إذا لم تسدد القروض ، و هذا يعني إضافة إلى خدمة الدين و من الواضح أن الخزينة سيؤول أمرها إلى مواجهة صعوبات تعزيز وضعيتها المالية .
- و يتم إنجاز السكن الاجتماعي من طرف وكالات الترقية و التسيير العقاري OPGI ، ويمول من قبل ميزانية الدولة و يوجه أساسا للفئات الاجتماعية المستضعفة ، يتم إسناد هذا النوع من السكنات " 3 غرف بمساحة 65 م2 ، 4 غرف بمساحة 75 م2 " من قبل هيئة يرأسها رئيس المجلس الشعبي البلدي " إن لم يكن رئيس الدائرة " بالتطابق مع الإجراءات المحددة من قبل الوزارة (2) .
- تحدد برامج السكن الاجتماعي إيجارا سنويا من قبل الدولة في إطار ميزانيتها، غير أن تكلفة الإيجار لا تضاهي أولا نطاق التكلفة الحقيقية له ، و يرجع السبب في ذلك إلى مراعاة الدولة للقدرة الشرائية للمواطن كمساعدة له من جهة ، وإلى طبيعة السكن الاجتماعي الذي يوجه أساسا للطبقات الفقيرة من جهة أخرى .
- كما تضمن دواوين الترقية و التسيير العقاري صيانة و ترميم التراث العقاري الإيجاري و هذا بتحقيق أشغال التصليح حيث يتكفل بتمويل هذه الأشغال مصالح تعتمد على أموال خاصة تصدر من تغطية الإيجار و التنازل عن الملكيات .
- غير أن الواقع أثبت تقهقر هذا التراث العقاري و تلف بسبب الكلفة الباهضة لعملية الصيانة و الحفاظ ، وكذلك إلى صعوبة تلقي دواوين الترقية و التسيير العقاري مبلغ الإيجار بسبب ضعف مداخيل المستفيدين بصفة دائمة و منتظمة.
• تمويل السكن الاجتماعي :
- يقع تمويل السكن الاجتماعي كله على عاتق الدولة ( أو الجماعات المحلية ) و بالتالي على عاتق الخزينة العمومية بمساهمات نهائية فيما يخص نفقات تهيئة الأرضية مثلا ، و مساهمات مؤقتة فيما يتعلق بتمويل برامج الإنجاز المسجلة بعنوان ديوان الترقية و التسيير العقاري ، و في هذه الحالة الأخيرة تكون موارد الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط ( ادخار العائلات ) هي التي تحشدها و تكافئها الخزينة في شكل قروض أو سلف (1) .
- غير أنه و مع بداية سنة 1990 ، و نظرا لعدم قدرة السلطات العمومية على تحمل عبء تمويل السكنات الاجتماعية لمدة طويلة ، اسند عبء تمويلها إلى الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط و ذلك باستعمال المدخرات و الودائع التي تم جمعها من المواطنين بعد أخذ الضمانات اللازمة من الخزينة العمومية(2) .
- و عليه ، فلقد تغيرت معايير تمويل السكن الاجتماعي و أصبحت على النحو التالي : (3)
• مدة الاسترجاع : 25 سنة .
• معدل الفائدة : 6 % حيث 2 % تتحملها الخزينة ( أي مغطاة من طرف الخزينة العمومية ) .
• ضمان القرض من قبل الخزينة العمومية .
- و انطلاقا من التاريخ ( 1990 ) عرفت المعطيات السابقة تغيرات سنوية على النحو التالي :
جدول رقم 16:معايير تمويل السكن الاجتماعي للفترة الممتدة من 1990-1994
السنوات معدل الفائدة نسبة تغطية الخزينة معدل الفائدة المتبقي مدة القرض
1990 6 % 2 % 4 % 25 سنة
1991 9 % 8 % 1 % 30 سنة
1992 9 % 8 % 1 % 30 سنة
1993 13.5% 12.5 % 1 % 30 سنة
1994 15 % 12.5 % 2.5 % 30 سنة
المصدر : وزارة السكن
admin- المدير العام
- عدد المساهمات : 1183
نقاط : 8982
تاريخ التسجيل : 18/05/2009
العمر : 35
الموقع : stars28.yoo7.com
الاوسمة
مشرف: مشرف عام
مراقب: 500
المشرفون: 100 -
رد: السياسة السكنية في الجزائر
من طرف admin الجمعة سبتمبر 24, 2010 1:23 pm
برنامج السكن الترقوي :
- بعد ظهور السكن الترقوي كصيغة سكنية جديدة حددها المرسوم رقم 86 -07 الصادر في 4 مارس 1986 ، غير أن الظروف التي سادت فترة ما بعد سنة 1986 نتيجة الأزمة الاقتصادية
(1) المجلس الاقتصادي و الاجتماعي ، تقرير حول السكن الاجتماعي، دورة مارس 1995 ، مرجع سبق ذكره، ص 7 .
(2) عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 38 .
(3) Ministère de l'habitat, Plan d'action (2000-2004) , OP Cit , p 15 .
الخانقة التي عرفتها الجزائر بعد انخفاض عائداتها البترولية من جهة ، و ظهور بوادر التخلي عن النظام الاشتراكي و الدخول إلى نظام اقتصاد السوق من جهة أخرى ، جعلت صعوبة في تطبيق هذا المرسوم و لم تحظى صيغة السكن الترقوي بالاهتمام المطلوب .
- و من هنا ، أخذت السلطات على عاتقها هذا المشكل ، و أعادت الاعتبار للسكن الترقوي في سنة 1993 بموجب المرسوم التنفيذي رقم 93 – 03 الصادر في 1 مارس 1993 (*) ، بما يتماشى مع التحولات الاقتصادية الجديدة التي شرع في تطبيقها مع بداية التسعينات و مع النظام
الجديد الذي شرعت في تبنيه الجزائر أي نظام اقتصاد السوق .
- إن الهدف الأساسي الذي جاء به هذا المرسوم ، هو تصحيح النقائص التي جاء بها قانون سنة 1986 ، بالإضافة إلى اهتمامه بمشكل السكنات الشاغرة ( أي السكنات المنجزة و الملاك لا يسكنونها ) الموجهة للكراء ، حيث تم وضع قواعد صارمة تسمح للمالكين لمثل هذه السكنات بحيازتها بدون أي خوف أو خطر يهدد ملكيتهم (1)
- و لقد أوكلت مهمة إنجاز السكنات الترقوية لعدة مرقين عقاريين (**) و يتكفل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP بصفة مطلقة بتمويل هذا النوع من السكنات عن طريق موارده الخاصة ( ادخار العائدات ) ، و يمكن أن يكون المرقون العقاريون تابعين للقطاع العام و بالتالي يدخلون في إطار إنجاز السكنات الترقوية العمومية (***) أو تابعين للقطاع الخاص و بالتالي يدخلون في إطار إنجاز السكنات الترقوية الخاصة (****) و هذا ما سنورده بمزيد من التوضيح فيما يلي 2)
1- الترقية العقارية العمومية
- و يتكفل بإنجاز مثل هذا النوع من السكنات كل من :
1 – 1 – مؤسسات ترقية السكن العائلي EPLF
- منذ 1980 ، ثم خلق 23 مؤسسة ترقية السكن العائلي و ذلك بقرار من الولايات ، و في سنة 1993 ثم نقل ملكية هذه المؤسسات إلى الدولة .
- أما فيما يخص عملية إنجاز السكنات ، تقوم مؤسسات ترقية السكن العائلي بالمساهمة بصورة
)*( - أنظر الىالملحق الرقم (1)
(1) وزارة السكن، وثيقة حول السكن الترقوي، مرجع سبق ذكره .
(**) - مرقي عقاري : promoteur immobilier
(**) - الترقية العقارية العمومية : promotion immobilier publique
(*** )- الترقية العقارية الخاصة : promotion immobilier privée
(2) نفس المرجع أعلاه.
بسيطة وضعيفة في عرض السكنات على المستوى الوطني ، حيث يقدر المعدل المتوسط لتوزيع السكنات سنويا ( منذ سنة 1986 ) ب 4000 سكن سنويا و في بعض الأحيان لا يتجاوز هذا الرقم ، و أحسن معدل سجل كان سنة 1995 ب 9377 سكن ترقوي .
1- 2 – دواوين الترقية و التسيير العقاري OPGI
- بالإضافة إلى تكفل دواوين الترقية و التسيير العقاري بإنجاز السكنات الاجتماعية الموجهة للطبقات الفقيرة ، فإنها تقوم في بعض الأحيان بالتكفل بإنجاز السكنات الترقوية العمومية .
1 – 3 مؤسسة الترقية العقارية للمدخرين SPIE
- تعد مؤسسة الترقية العقارية للمدخرين SPIE (*) ، كفرع من الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط ، وقد تم إنشاؤها سنة 1993 من أجل ضمان السير الحسن و الفعلي لعملية إنجاز السكنات الترقوية لفائدة المدخرين لدى الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط .
1- 4 – المجلس الشعبي البلدي APC :
- انطلاقا لما جاء في القانون الصادر سنة 1993 و المتعلق بالترقية العقارية ، فلقد سمح لبعض المجالس الشعبية البلدية APC (**) للتكفل بإنجاز برامج سكنات ترقوية موجهة للمواطنين المقيمين في حيزها ، ويتم تمويل هذه الأخيرة بطبيعة الحال من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط .و بمساهمة ابتدائية من طرف المستفيد .
- غير أن طبيعة عمل البلديات و المشاكل التي تواجهها ،جعلت عمل هذه الأخيرة في ميدان التكفل بإنجاز السكنات الترقوية يعرف صعوبات و تأخرات ، وعليه تبقى نسبة الإنجاز منخفضة مقارنة بباقي الأطراف الأخرى المسؤولة عن إنجاز هذا النوع من السكنات .
1-5 – المؤسسات العمومية :
- تتكفل بعض المؤسسات العمومية بإنجاز سكنات ترقوية في إطار نشاطها .
2- الترقية العمومية الخاصة :
- على الرغم من فتح المجال أمام المرقين العقاريين الخواص لممارسة النشاط العقاري خاصة بعد صدور القانون رقم 93-03 لـ : 04 مارس 1993 المتعلق بالترقية العقارية ، إلا أن هذا النوع من الترقية ( الترقية الخاصة ) لم يعرف نشاطا و تطورا في مجال القطاع الخاص .
(*) SPIE : Société de promotion immobiliers des épargnants .
(**)APC : Assemblées populaires communales .
- تجدر الإشارة في الأخير أن السكنات الترقوية هي سكنات موجهة للطبقات ذات التدخل المرتفع نوعا ما ، نظرا لارتفاع تكلفتها من جهة بسبب ارتفاع تكاليف الإنجاز بالإضافة إلى كون المتعاملين أو المرقين العقاريين سواء كانوا خواص أو عموميين يتعهدون بعملية إنجاز السكنات الترقوية كنشاط تجاري لهم و عليه لهم هامش ربح يعود إليهم ، و من جهة أخرى عدم تدخل الدولة لمنح أي مساعدة للمستفيد من أجل الحيازة على سكن ، وعليه فحجم الطلب على السكنات الترقوية مقارنة بباقي الأنماط منخفض نوعا ما .
ثانيا – برنامج السكنات الريفية :
- ابتداء من سنوات التسعينات ، عرفت السياسة السكنية في مجال إنجاز السكنات الريفية اتجاه آخر ، اختلف عن سابقه ( أي مرحلة المخططات التنموية ) ، فبعدما حضي الريف الجزائري بالاهتمام و العناية و بتكفل السلطات الجزائرية بعملية إنجاز السكنات ، غير أن ظاهرة النزوح الريفي نحو المدن التي عرفتها الجزائر منذ سنوات السبعينات و ما خلفته من إهمال للريف الجزائري ، بالإضافة إلى تفاقم أزمة السكن في المدن خاصة مع سنوات الثمانينات ، جعل السلطات الجزائرية تصب اهتمامها خاصة بعد الإصلاحات على إنجاز السكنات الحضرية، أما السكن الريفي فقد عمدت السلطات الجزائرية على تقديم للمواطن الريفي إعانة مالية كمساعدة من أجل إنجاز سكنه بنفسه ، ولقد حددت حجم الإعانة المقدمة من طرف الدولة ب 120000 دج لإنجاز مسكن واحد .(1)
- يكمن الهدف من تبني استراتيجية مماثلة في مجال إنجاز السكنات الريفية إلى تشجيع الاستقرار بالمناطق الريفية من أجل خدمة الاقتصاد الوطني الريفي و كبح النزوح نحو المدن ، بالإضافة إلى تشجيع سياسة البناء الذاتي و جعل المستفيد يتحمل مسؤولية إنجاز مسكنه بنفسه (2) .
- و تجدر الإشارة أن قيمة الإعانة المالية المقدمة لا تساوي تكلفة إنجاز مسكن بل تعد كمساعدة فقط تمنح وفق شروط :
• أن يكون المستفيد مقيم بالريف الجزائري .
• أن يكون المستفيد مالك لقطعة أرض بالريف صالحة لإنجاز مسكن .
• تمنح الإعانة على حسب مستوى دخل المستفيد .
(1),( 2) GUELLEB Salima , OP Cit , p 29 .
- و تقدم الإعانة للمستفيد من طرف هيئات مختصة بعد موافقة الشروط على ثلاث دفعات ( الدفعة الأولى 40 % ، الدفعة الثانية 40 % الدفعة الثالثة 20 % ) و هذا على حسب درجة تقدمه في إنجاز السكن .
- و كمثال عن كيفية البرمجة لتقديم المساعدات المالية من أجل دعم عملية إنجاز السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعرض برنامج سنة 1993 و 1994 .
الجدول رقم 19 : برنامج تقديم المساعدات المالية للسكن الريفي لسنتي 1993 – 1994 .
البرامج عدد المساعدات
المسجلة المسلمة
كليا جزئيا
غير مسلمة
برنامج سنة 93 25000 24637 361 2
برنامج سنة 94 29097 28272 824 1
المصدر : وزارة السكن ، تقرير حول حصيلة السكن الريفي للثلاثي الثالث لعام 2002 ، سبتمبر 2002 ، ص 10 .
- نلاحظ من الجدول أعلاه أنه إذا ما قورن بين حجم المساعدات المسجلة على أساس الطلبات و المقدمة للأشخاص في لإطار إنجاز السكنات الريفية ، يتضح عدم وجود فرق كبير ، حيث عمدت السلطات الجزائرية على تقديم جميع المساعدات سواء أكانت بصفة كلية أو جزئية و ذلك على حسب ما برمج له .
- و من هنا نستنتج أن الدولة الجزائرية حرصت على تنفيذ البرنامج الجديد لدعم السكنات الريفية خاصة للسنتين 1993 – 1994 .
- غير أنه نظرا لانخفاض القدرة الشرائية للمواطن و ارتفاع تكاليف إنجاز السكنات أخذت الدولة على عاتقها هذا المشكل ، وأعادت النظر في حجم الإعانة المالية المقدمة في إطار إنجاز السكنات الريفية ، و تم تحديد قيمتها ب 200000 دج بدلا من 120000 دج (1) .
-
(1)- GUELLEB Salima , OP Cit , p 30 .
ثالثا : أهم إنجازات المرحلة
- بعدما تعرضنا سابقا لأهم التحولات التي طرأت على السياسة السكنية في مرحلة 1990 – 1994 و أهم ما ميزها هو إعادة الاعتبار للسكن الاجتماعي و للسكن الترقوي ، و إعادة النظر في كيفية إنجاز السكنات الريفية ، وعليه سنقوم بعرض أهم البرامج السكنية لمختلف الأنماط و أهم الإنجازات المحققة .
الجدول رقم 18 : برنامج السكنات الاجتماعية لفترة 1990 – 1995 .
السنوات المبرمج إنجازه المنجز نسبة الإنجاز
1990 45731 18955 41 %
1991 32102 11893 37 %
1992 23381 23105 99 %
1993 31823 15761 50 %
1994 27368 17268 63 %
المصدر : وزارة السكن
- نلاحظ من الجدول أعلاه أن نسبة إنجاز السكنات الاجتماعية ، عرفت تزايد من سنة على أخرى و هذا على حسب ما برمج و ما أنجز ، علما أنه يتم تقدير حجم السكنات الاجتماعية المبرمجة على حسب حجم طلبات الأفراد أو العائلات على هذا النوع من السكن ، و بالموازاة تقوم السلطات المعنية بالإنجاز ( دواوين الترقية و التسيير العقاري ) بتحقيق هذا النوع من السكنات بالقدر الذي يلبي هذا الطلب .
- و من هنا نجد أن نسبة الإنجاز عرفت ارتفاع عبر المرحلة الممتدة من 1990 إلى 1994 ، لتعرف ذروتها سنة 1992 بنسبة 99 % ، و تعرف بعدها كذلك تطورا ملحوظا لكن بنسبة أقل ، أما عن النسب المنخفضة التي سجلت في سنتي 1990 و 1991 فيعود سبب ذلك إلى الإصلاحات الاقتصادية التي قامت بها الدولة على مختلف هياكلها و قطاعاتها نتيجة تخليها عن نظام الاقتصاد الموجه و محاولة تأقلمها مع قواعد اقتصاد السوق و هذا إلا دليل على تحكم السلطات في زمام الأمور و عزمها على تطويق أزمة السكن .
أما بالنسبة لإنجازات السكنات الترقوية فيمكن حصرها من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 19 : برنامج السكنات الترقوية المنجزة من طرف المرقين العقاريين
( خواص و عموميين) لفترة 1990-1995.
السنوات
المقاولين العقاريين 1990
1991 1992 1993 1994
ديوان الترقية و التسيير العقاري OPGI 863 1038 1585 2440 1924
مؤسسة ترقية السكن العائلي EPLF 2015 2421 3699 6250 5702
الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP 938 699 1879 3409 4295
المؤسسات 403 626 1334 1525 955
المجلس الشعبي البلدي APC 1609 1404 3124 2448 3334
مجموع السكنات الترقوية العمومية 5828 6188 11621 16072 16210
نسبتها إلى الإجمالي 92.61 % 94.24 % 95.16 % 95.41 % 93.17 %
السكنات الترقوية الخاصة 465 378 591 773 1187
نسبتها إلى الإجمالي 7.89 % 5.76 % 4.83 % 4.58 % 6.82 %
إجمالي السكنات الترقوية 6293 6566 12212 16845 17397
المصدر : وزارة السكن
- إن ما يمكن ملاحظته من الجدول السابق هو أن إجمالي السكنات الترقوية ( عمومية و خاصة ) ارتفع من سنة إلى لأخرى و هذا دليل على تشجيع السلطات العمومية لمثل هذا النمط السكني و فتح المبادرة أمام المقاولين العقاريين خاصة بعد صدور مرسوم سنة 1993 المتعلق بالترقية العقارية لممارسة نشاطهم بكل حرية.
- كما أنه إذا أمعنا النظر من جهة أخرى إلى إجمالي السكنات الترقوية العمومية مقارنة بإجمالي السكنات الترقوية الخاصة و هذا من سنة لأخرى ، فنلاحظ أنها أخذت حصة الأسد ، حيث لم تقل نسبتها مقارنة بالإجمالي عن 90 % ،و تبقى مساهمة السكنات الترقوية في مجال إنجاز السكنات ضعيفة و ضئيلة نظرا لعدم تدعيم و تشجيع السلطات لمثل هذا النشاط العقاري .
- و للمزيد من التوضيح و المقارنة ، أدرجنا الشكل البياني التالي الخاص ببرامج السكنات الترقوية بين عمومية و خاصة .
الشكل رقم 04 : برامج السكنات الترقوية بين عمومية و خاصة .
المصدر : رقم شكل من إعداد الطالبة بناءا على معطيات جدول 19 .
- من خلال الشكل السابق ، تتضح صورة التحليل الذي أدرجناه انطلاقا من معطيات الجدول المتعلق ببرامج السكنات الترقوية العمومية و الخاصة لفترة 1990 -1994 ،حيث تبقى حصة الأسد دائما لمجال إنجاز السكنات الترقوية العمومية .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عما ذكرناه سابقا من برامج سكنية حضرية و التي تتفرع إلى سكنات اجتماعية و سكنات ترقوية و بالإضافة إلى برامج السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعطي حوصلة أهم إنجازات قطاع السكن لفترة 1990 – 1994 .
الجدول رقم 20 : برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية للفترة 1990 – 1994
برنامج السكنات
السنوات السكنات الحضرية
السكن الاجتماعي % السكن الاجتماعي الآخر % السكن الترقوي % السكنات
الريفية % المجموع
1990 18955 48 1757 4 6293 16 12230 31 39235
1991 11893 47 808 3 6566 26 5530 22 24797
1992 23105 46 854 2 12212 24 13738 27 49909
1993 15761 37 1452 3 16845 39 8516 20 42574
1994 17268 21 2920 3 17397 21 43999 53 81584
المجموع 86982 36 7791 3 59313 24 84013 35 238099
المصدر : وزارة السكن
- بناءا على معطيات الجدول السابق ، نلاحظ أولا أنه من جانب برنامج السكنات الحضرية ، ثم إدراج نمط سكني لم نشر إليه سابقا و هو السكنات الاجتماعية الأخرى و للتذكير فقط ، فإن هذه السكنات موجهة لفئة اجتماعية خاصة و التي تحق لهم الحيازة على سكن اجتماعي يحكم عملهم كالسكنات الوظيفية أو ما شابه ذلك ، ومع هذا تبقى حصة هذه السكنات ضعيفة و تبقى حصة السكنات الاجتماعية كأكبر حصة مقارنة بالسكنات الترقوية و الاجتماعية الأخرى و هذا حتى سنة 1992 .
- غير أنه ابتداء من سنة 1993 ، لاحظنا أن السياسة السكنية في الجزائر أخذت بعدا آخر حيث أصبحت حصة السكنات الحضرية تفوق السكنات الحضرية ، و يرجع السبب في ذلك إلى تدعيم الدولة لمجال الترقية العقارية و فتح زمام المبادرة خاصة بعد صدور المرسوم المتعلق بالترقية العقارية لسنة 1993 .
- أما عن جانب السكنات الريفية ، فنلاحظ أنها بدورها عرفت تطورات ملحوظة على طول الفترة ، و هذا دليل على مواصلة الدولة لدعم عملية إنجاز السكنات .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عن أهم البرامج السكنية الحضرية و الريفية لفترة 1990 – 1994 أدرجنا الشكل الموالي .
الشكل رقم 5: برنامج السكنات الحضرية و الريفية لفترة 1990 – 1994
المصدر : شكل معد بناءا على معطيات الجدول رقم 20 .
برنامج السكن الترقوي :
- بعد ظهور السكن الترقوي كصيغة سكنية جديدة حددها المرسوم رقم 86 -07 الصادر في 4 مارس 1986 ، غير أن الظروف التي سادت فترة ما بعد سنة 1986 نتيجة الأزمة الاقتصادية
(1) المجلس الاقتصادي و الاجتماعي ، تقرير حول السكن الاجتماعي، دورة مارس 1995 ، مرجع سبق ذكره، ص 7 .
(2) عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 38 .
(3) Ministère de l'habitat, Plan d'action (2000-2004) , OP Cit , p 15 .
الخانقة التي عرفتها الجزائر بعد انخفاض عائداتها البترولية من جهة ، و ظهور بوادر التخلي عن النظام الاشتراكي و الدخول إلى نظام اقتصاد السوق من جهة أخرى ، جعلت صعوبة في تطبيق هذا المرسوم و لم تحظى صيغة السكن الترقوي بالاهتمام المطلوب .
- و من هنا ، أخذت السلطات على عاتقها هذا المشكل ، و أعادت الاعتبار للسكن الترقوي في سنة 1993 بموجب المرسوم التنفيذي رقم 93 – 03 الصادر في 1 مارس 1993 (*) ، بما يتماشى مع التحولات الاقتصادية الجديدة التي شرع في تطبيقها مع بداية التسعينات و مع النظام
الجديد الذي شرعت في تبنيه الجزائر أي نظام اقتصاد السوق .
- إن الهدف الأساسي الذي جاء به هذا المرسوم ، هو تصحيح النقائص التي جاء بها قانون سنة 1986 ، بالإضافة إلى اهتمامه بمشكل السكنات الشاغرة ( أي السكنات المنجزة و الملاك لا يسكنونها ) الموجهة للكراء ، حيث تم وضع قواعد صارمة تسمح للمالكين لمثل هذه السكنات بحيازتها بدون أي خوف أو خطر يهدد ملكيتهم (1)
- و لقد أوكلت مهمة إنجاز السكنات الترقوية لعدة مرقين عقاريين (**) و يتكفل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP بصفة مطلقة بتمويل هذا النوع من السكنات عن طريق موارده الخاصة ( ادخار العائدات ) ، و يمكن أن يكون المرقون العقاريون تابعين للقطاع العام و بالتالي يدخلون في إطار إنجاز السكنات الترقوية العمومية (***) أو تابعين للقطاع الخاص و بالتالي يدخلون في إطار إنجاز السكنات الترقوية الخاصة (****) و هذا ما سنورده بمزيد من التوضيح فيما يلي 2)
1- الترقية العقارية العمومية
- و يتكفل بإنجاز مثل هذا النوع من السكنات كل من :
1 – 1 – مؤسسات ترقية السكن العائلي EPLF
- منذ 1980 ، ثم خلق 23 مؤسسة ترقية السكن العائلي و ذلك بقرار من الولايات ، و في سنة 1993 ثم نقل ملكية هذه المؤسسات إلى الدولة .
- أما فيما يخص عملية إنجاز السكنات ، تقوم مؤسسات ترقية السكن العائلي بالمساهمة بصورة
)*( - أنظر الىالملحق الرقم (1)
(1) وزارة السكن، وثيقة حول السكن الترقوي، مرجع سبق ذكره .
(**) - مرقي عقاري : promoteur immobilier
(**) - الترقية العقارية العمومية : promotion immobilier publique
(*** )- الترقية العقارية الخاصة : promotion immobilier privée
(2) نفس المرجع أعلاه.
بسيطة وضعيفة في عرض السكنات على المستوى الوطني ، حيث يقدر المعدل المتوسط لتوزيع السكنات سنويا ( منذ سنة 1986 ) ب 4000 سكن سنويا و في بعض الأحيان لا يتجاوز هذا الرقم ، و أحسن معدل سجل كان سنة 1995 ب 9377 سكن ترقوي .
1- 2 – دواوين الترقية و التسيير العقاري OPGI
- بالإضافة إلى تكفل دواوين الترقية و التسيير العقاري بإنجاز السكنات الاجتماعية الموجهة للطبقات الفقيرة ، فإنها تقوم في بعض الأحيان بالتكفل بإنجاز السكنات الترقوية العمومية .
1 – 3 مؤسسة الترقية العقارية للمدخرين SPIE
- تعد مؤسسة الترقية العقارية للمدخرين SPIE (*) ، كفرع من الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط ، وقد تم إنشاؤها سنة 1993 من أجل ضمان السير الحسن و الفعلي لعملية إنجاز السكنات الترقوية لفائدة المدخرين لدى الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط .
1- 4 – المجلس الشعبي البلدي APC :
- انطلاقا لما جاء في القانون الصادر سنة 1993 و المتعلق بالترقية العقارية ، فلقد سمح لبعض المجالس الشعبية البلدية APC (**) للتكفل بإنجاز برامج سكنات ترقوية موجهة للمواطنين المقيمين في حيزها ، ويتم تمويل هذه الأخيرة بطبيعة الحال من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط .و بمساهمة ابتدائية من طرف المستفيد .
- غير أن طبيعة عمل البلديات و المشاكل التي تواجهها ،جعلت عمل هذه الأخيرة في ميدان التكفل بإنجاز السكنات الترقوية يعرف صعوبات و تأخرات ، وعليه تبقى نسبة الإنجاز منخفضة مقارنة بباقي الأطراف الأخرى المسؤولة عن إنجاز هذا النوع من السكنات .
1-5 – المؤسسات العمومية :
- تتكفل بعض المؤسسات العمومية بإنجاز سكنات ترقوية في إطار نشاطها .
2- الترقية العمومية الخاصة :
- على الرغم من فتح المجال أمام المرقين العقاريين الخواص لممارسة النشاط العقاري خاصة بعد صدور القانون رقم 93-03 لـ : 04 مارس 1993 المتعلق بالترقية العقارية ، إلا أن هذا النوع من الترقية ( الترقية الخاصة ) لم يعرف نشاطا و تطورا في مجال القطاع الخاص .
(*) SPIE : Société de promotion immobiliers des épargnants .
(**)APC : Assemblées populaires communales .
- تجدر الإشارة في الأخير أن السكنات الترقوية هي سكنات موجهة للطبقات ذات التدخل المرتفع نوعا ما ، نظرا لارتفاع تكلفتها من جهة بسبب ارتفاع تكاليف الإنجاز بالإضافة إلى كون المتعاملين أو المرقين العقاريين سواء كانوا خواص أو عموميين يتعهدون بعملية إنجاز السكنات الترقوية كنشاط تجاري لهم و عليه لهم هامش ربح يعود إليهم ، و من جهة أخرى عدم تدخل الدولة لمنح أي مساعدة للمستفيد من أجل الحيازة على سكن ، وعليه فحجم الطلب على السكنات الترقوية مقارنة بباقي الأنماط منخفض نوعا ما .
ثانيا – برنامج السكنات الريفية :
- ابتداء من سنوات التسعينات ، عرفت السياسة السكنية في مجال إنجاز السكنات الريفية اتجاه آخر ، اختلف عن سابقه ( أي مرحلة المخططات التنموية ) ، فبعدما حضي الريف الجزائري بالاهتمام و العناية و بتكفل السلطات الجزائرية بعملية إنجاز السكنات ، غير أن ظاهرة النزوح الريفي نحو المدن التي عرفتها الجزائر منذ سنوات السبعينات و ما خلفته من إهمال للريف الجزائري ، بالإضافة إلى تفاقم أزمة السكن في المدن خاصة مع سنوات الثمانينات ، جعل السلطات الجزائرية تصب اهتمامها خاصة بعد الإصلاحات على إنجاز السكنات الحضرية، أما السكن الريفي فقد عمدت السلطات الجزائرية على تقديم للمواطن الريفي إعانة مالية كمساعدة من أجل إنجاز سكنه بنفسه ، ولقد حددت حجم الإعانة المقدمة من طرف الدولة ب 120000 دج لإنجاز مسكن واحد .(1)
- يكمن الهدف من تبني استراتيجية مماثلة في مجال إنجاز السكنات الريفية إلى تشجيع الاستقرار بالمناطق الريفية من أجل خدمة الاقتصاد الوطني الريفي و كبح النزوح نحو المدن ، بالإضافة إلى تشجيع سياسة البناء الذاتي و جعل المستفيد يتحمل مسؤولية إنجاز مسكنه بنفسه (2) .
- و تجدر الإشارة أن قيمة الإعانة المالية المقدمة لا تساوي تكلفة إنجاز مسكن بل تعد كمساعدة فقط تمنح وفق شروط :
• أن يكون المستفيد مقيم بالريف الجزائري .
• أن يكون المستفيد مالك لقطعة أرض بالريف صالحة لإنجاز مسكن .
• تمنح الإعانة على حسب مستوى دخل المستفيد .
(1),( 2) GUELLEB Salima , OP Cit , p 29 .
- و تقدم الإعانة للمستفيد من طرف هيئات مختصة بعد موافقة الشروط على ثلاث دفعات ( الدفعة الأولى 40 % ، الدفعة الثانية 40 % الدفعة الثالثة 20 % ) و هذا على حسب درجة تقدمه في إنجاز السكن .
- و كمثال عن كيفية البرمجة لتقديم المساعدات المالية من أجل دعم عملية إنجاز السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعرض برنامج سنة 1993 و 1994 .
الجدول رقم 19 : برنامج تقديم المساعدات المالية للسكن الريفي لسنتي 1993 – 1994 .
البرامج عدد المساعدات
المسجلة المسلمة
كليا جزئيا
غير مسلمة
برنامج سنة 93 25000 24637 361 2
برنامج سنة 94 29097 28272 824 1
المصدر : وزارة السكن ، تقرير حول حصيلة السكن الريفي للثلاثي الثالث لعام 2002 ، سبتمبر 2002 ، ص 10 .
- نلاحظ من الجدول أعلاه أنه إذا ما قورن بين حجم المساعدات المسجلة على أساس الطلبات و المقدمة للأشخاص في لإطار إنجاز السكنات الريفية ، يتضح عدم وجود فرق كبير ، حيث عمدت السلطات الجزائرية على تقديم جميع المساعدات سواء أكانت بصفة كلية أو جزئية و ذلك على حسب ما برمج له .
- و من هنا نستنتج أن الدولة الجزائرية حرصت على تنفيذ البرنامج الجديد لدعم السكنات الريفية خاصة للسنتين 1993 – 1994 .
- غير أنه نظرا لانخفاض القدرة الشرائية للمواطن و ارتفاع تكاليف إنجاز السكنات أخذت الدولة على عاتقها هذا المشكل ، وأعادت النظر في حجم الإعانة المالية المقدمة في إطار إنجاز السكنات الريفية ، و تم تحديد قيمتها ب 200000 دج بدلا من 120000 دج (1) .
-
(1)- GUELLEB Salima , OP Cit , p 30 .
ثالثا : أهم إنجازات المرحلة
- بعدما تعرضنا سابقا لأهم التحولات التي طرأت على السياسة السكنية في مرحلة 1990 – 1994 و أهم ما ميزها هو إعادة الاعتبار للسكن الاجتماعي و للسكن الترقوي ، و إعادة النظر في كيفية إنجاز السكنات الريفية ، وعليه سنقوم بعرض أهم البرامج السكنية لمختلف الأنماط و أهم الإنجازات المحققة .
الجدول رقم 18 : برنامج السكنات الاجتماعية لفترة 1990 – 1995 .
السنوات المبرمج إنجازه المنجز نسبة الإنجاز
1990 45731 18955 41 %
1991 32102 11893 37 %
1992 23381 23105 99 %
1993 31823 15761 50 %
1994 27368 17268 63 %
المصدر : وزارة السكن
- نلاحظ من الجدول أعلاه أن نسبة إنجاز السكنات الاجتماعية ، عرفت تزايد من سنة على أخرى و هذا على حسب ما برمج و ما أنجز ، علما أنه يتم تقدير حجم السكنات الاجتماعية المبرمجة على حسب حجم طلبات الأفراد أو العائلات على هذا النوع من السكن ، و بالموازاة تقوم السلطات المعنية بالإنجاز ( دواوين الترقية و التسيير العقاري ) بتحقيق هذا النوع من السكنات بالقدر الذي يلبي هذا الطلب .
- و من هنا نجد أن نسبة الإنجاز عرفت ارتفاع عبر المرحلة الممتدة من 1990 إلى 1994 ، لتعرف ذروتها سنة 1992 بنسبة 99 % ، و تعرف بعدها كذلك تطورا ملحوظا لكن بنسبة أقل ، أما عن النسب المنخفضة التي سجلت في سنتي 1990 و 1991 فيعود سبب ذلك إلى الإصلاحات الاقتصادية التي قامت بها الدولة على مختلف هياكلها و قطاعاتها نتيجة تخليها عن نظام الاقتصاد الموجه و محاولة تأقلمها مع قواعد اقتصاد السوق و هذا إلا دليل على تحكم السلطات في زمام الأمور و عزمها على تطويق أزمة السكن .
أما بالنسبة لإنجازات السكنات الترقوية فيمكن حصرها من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 19 : برنامج السكنات الترقوية المنجزة من طرف المرقين العقاريين
( خواص و عموميين) لفترة 1990-1995.
السنوات
المقاولين العقاريين 1990
1991 1992 1993 1994
ديوان الترقية و التسيير العقاري OPGI 863 1038 1585 2440 1924
مؤسسة ترقية السكن العائلي EPLF 2015 2421 3699 6250 5702
الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP 938 699 1879 3409 4295
المؤسسات 403 626 1334 1525 955
المجلس الشعبي البلدي APC 1609 1404 3124 2448 3334
مجموع السكنات الترقوية العمومية 5828 6188 11621 16072 16210
نسبتها إلى الإجمالي 92.61 % 94.24 % 95.16 % 95.41 % 93.17 %
السكنات الترقوية الخاصة 465 378 591 773 1187
نسبتها إلى الإجمالي 7.89 % 5.76 % 4.83 % 4.58 % 6.82 %
إجمالي السكنات الترقوية 6293 6566 12212 16845 17397
المصدر : وزارة السكن
- إن ما يمكن ملاحظته من الجدول السابق هو أن إجمالي السكنات الترقوية ( عمومية و خاصة ) ارتفع من سنة إلى لأخرى و هذا دليل على تشجيع السلطات العمومية لمثل هذا النمط السكني و فتح المبادرة أمام المقاولين العقاريين خاصة بعد صدور مرسوم سنة 1993 المتعلق بالترقية العقارية لممارسة نشاطهم بكل حرية.
- كما أنه إذا أمعنا النظر من جهة أخرى إلى إجمالي السكنات الترقوية العمومية مقارنة بإجمالي السكنات الترقوية الخاصة و هذا من سنة لأخرى ، فنلاحظ أنها أخذت حصة الأسد ، حيث لم تقل نسبتها مقارنة بالإجمالي عن 90 % ،و تبقى مساهمة السكنات الترقوية في مجال إنجاز السكنات ضعيفة و ضئيلة نظرا لعدم تدعيم و تشجيع السلطات لمثل هذا النشاط العقاري .
- و للمزيد من التوضيح و المقارنة ، أدرجنا الشكل البياني التالي الخاص ببرامج السكنات الترقوية بين عمومية و خاصة .
الشكل رقم 04 : برامج السكنات الترقوية بين عمومية و خاصة .
المصدر : رقم شكل من إعداد الطالبة بناءا على معطيات جدول 19 .
- من خلال الشكل السابق ، تتضح صورة التحليل الذي أدرجناه انطلاقا من معطيات الجدول المتعلق ببرامج السكنات الترقوية العمومية و الخاصة لفترة 1990 -1994 ،حيث تبقى حصة الأسد دائما لمجال إنجاز السكنات الترقوية العمومية .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عما ذكرناه سابقا من برامج سكنية حضرية و التي تتفرع إلى سكنات اجتماعية و سكنات ترقوية و بالإضافة إلى برامج السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعطي حوصلة أهم إنجازات قطاع السكن لفترة 1990 – 1994 .
الجدول رقم 20 : برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية للفترة 1990 – 1994
برنامج السكنات
السنوات السكنات الحضرية
السكن الاجتماعي % السكن الاجتماعي الآخر % السكن الترقوي % السكنات
الريفية % المجموع
1990 18955 48 1757 4 6293 16 12230 31 39235
1991 11893 47 808 3 6566 26 5530 22 24797
1992 23105 46 854 2 12212 24 13738 27 49909
1993 15761 37 1452 3 16845 39 8516 20 42574
1994 17268 21 2920 3 17397 21 43999 53 81584
المجموع 86982 36 7791 3 59313 24 84013 35 238099
المصدر : وزارة السكن
- بناءا على معطيات الجدول السابق ، نلاحظ أولا أنه من جانب برنامج السكنات الحضرية ، ثم إدراج نمط سكني لم نشر إليه سابقا و هو السكنات الاجتماعية الأخرى و للتذكير فقط ، فإن هذه السكنات موجهة لفئة اجتماعية خاصة و التي تحق لهم الحيازة على سكن اجتماعي يحكم عملهم كالسكنات الوظيفية أو ما شابه ذلك ، ومع هذا تبقى حصة هذه السكنات ضعيفة و تبقى حصة السكنات الاجتماعية كأكبر حصة مقارنة بالسكنات الترقوية و الاجتماعية الأخرى و هذا حتى سنة 1992 .
- غير أنه ابتداء من سنة 1993 ، لاحظنا أن السياسة السكنية في الجزائر أخذت بعدا آخر حيث أصبحت حصة السكنات الحضرية تفوق السكنات الحضرية ، و يرجع السبب في ذلك إلى تدعيم الدولة لمجال الترقية العقارية و فتح زمام المبادرة خاصة بعد صدور المرسوم المتعلق بالترقية العقارية لسنة 1993 .
- أما عن جانب السكنات الريفية ، فنلاحظ أنها بدورها عرفت تطورات ملحوظة على طول الفترة ، و هذا دليل على مواصلة الدولة لدعم عملية إنجاز السكنات .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عن أهم البرامج السكنية الحضرية و الريفية لفترة 1990 – 1994 أدرجنا الشكل الموالي .
الشكل رقم 5: برنامج السكنات الحضرية و الريفية لفترة 1990 – 1994
المصدر : شكل معد بناءا على معطيات الجدول رقم 20 .
- بعد ظهور السكن الترقوي كصيغة سكنية جديدة حددها المرسوم رقم 86 -07 الصادر في 4 مارس 1986 ، غير أن الظروف التي سادت فترة ما بعد سنة 1986 نتيجة الأزمة الاقتصادية
(1) المجلس الاقتصادي و الاجتماعي ، تقرير حول السكن الاجتماعي، دورة مارس 1995 ، مرجع سبق ذكره، ص 7 .
(2) عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 38 .
(3) Ministère de l'habitat, Plan d'action (2000-2004) , OP Cit , p 15 .
الخانقة التي عرفتها الجزائر بعد انخفاض عائداتها البترولية من جهة ، و ظهور بوادر التخلي عن النظام الاشتراكي و الدخول إلى نظام اقتصاد السوق من جهة أخرى ، جعلت صعوبة في تطبيق هذا المرسوم و لم تحظى صيغة السكن الترقوي بالاهتمام المطلوب .
- و من هنا ، أخذت السلطات على عاتقها هذا المشكل ، و أعادت الاعتبار للسكن الترقوي في سنة 1993 بموجب المرسوم التنفيذي رقم 93 – 03 الصادر في 1 مارس 1993 (*) ، بما يتماشى مع التحولات الاقتصادية الجديدة التي شرع في تطبيقها مع بداية التسعينات و مع النظام
الجديد الذي شرعت في تبنيه الجزائر أي نظام اقتصاد السوق .
- إن الهدف الأساسي الذي جاء به هذا المرسوم ، هو تصحيح النقائص التي جاء بها قانون سنة 1986 ، بالإضافة إلى اهتمامه بمشكل السكنات الشاغرة ( أي السكنات المنجزة و الملاك لا يسكنونها ) الموجهة للكراء ، حيث تم وضع قواعد صارمة تسمح للمالكين لمثل هذه السكنات بحيازتها بدون أي خوف أو خطر يهدد ملكيتهم (1)
- و لقد أوكلت مهمة إنجاز السكنات الترقوية لعدة مرقين عقاريين (**) و يتكفل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP بصفة مطلقة بتمويل هذا النوع من السكنات عن طريق موارده الخاصة ( ادخار العائدات ) ، و يمكن أن يكون المرقون العقاريون تابعين للقطاع العام و بالتالي يدخلون في إطار إنجاز السكنات الترقوية العمومية (***) أو تابعين للقطاع الخاص و بالتالي يدخلون في إطار إنجاز السكنات الترقوية الخاصة (****) و هذا ما سنورده بمزيد من التوضيح فيما يلي 2)
1- الترقية العقارية العمومية
- و يتكفل بإنجاز مثل هذا النوع من السكنات كل من :
1 – 1 – مؤسسات ترقية السكن العائلي EPLF
- منذ 1980 ، ثم خلق 23 مؤسسة ترقية السكن العائلي و ذلك بقرار من الولايات ، و في سنة 1993 ثم نقل ملكية هذه المؤسسات إلى الدولة .
- أما فيما يخص عملية إنجاز السكنات ، تقوم مؤسسات ترقية السكن العائلي بالمساهمة بصورة
)*( - أنظر الىالملحق الرقم (1)
(1) وزارة السكن، وثيقة حول السكن الترقوي، مرجع سبق ذكره .
(**) - مرقي عقاري : promoteur immobilier
(**) - الترقية العقارية العمومية : promotion immobilier publique
(*** )- الترقية العقارية الخاصة : promotion immobilier privée
(2) نفس المرجع أعلاه.
بسيطة وضعيفة في عرض السكنات على المستوى الوطني ، حيث يقدر المعدل المتوسط لتوزيع السكنات سنويا ( منذ سنة 1986 ) ب 4000 سكن سنويا و في بعض الأحيان لا يتجاوز هذا الرقم ، و أحسن معدل سجل كان سنة 1995 ب 9377 سكن ترقوي .
1- 2 – دواوين الترقية و التسيير العقاري OPGI
- بالإضافة إلى تكفل دواوين الترقية و التسيير العقاري بإنجاز السكنات الاجتماعية الموجهة للطبقات الفقيرة ، فإنها تقوم في بعض الأحيان بالتكفل بإنجاز السكنات الترقوية العمومية .
1 – 3 مؤسسة الترقية العقارية للمدخرين SPIE
- تعد مؤسسة الترقية العقارية للمدخرين SPIE (*) ، كفرع من الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط ، وقد تم إنشاؤها سنة 1993 من أجل ضمان السير الحسن و الفعلي لعملية إنجاز السكنات الترقوية لفائدة المدخرين لدى الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط .
1- 4 – المجلس الشعبي البلدي APC :
- انطلاقا لما جاء في القانون الصادر سنة 1993 و المتعلق بالترقية العقارية ، فلقد سمح لبعض المجالس الشعبية البلدية APC (**) للتكفل بإنجاز برامج سكنات ترقوية موجهة للمواطنين المقيمين في حيزها ، ويتم تمويل هذه الأخيرة بطبيعة الحال من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط .و بمساهمة ابتدائية من طرف المستفيد .
- غير أن طبيعة عمل البلديات و المشاكل التي تواجهها ،جعلت عمل هذه الأخيرة في ميدان التكفل بإنجاز السكنات الترقوية يعرف صعوبات و تأخرات ، وعليه تبقى نسبة الإنجاز منخفضة مقارنة بباقي الأطراف الأخرى المسؤولة عن إنجاز هذا النوع من السكنات .
1-5 – المؤسسات العمومية :
- تتكفل بعض المؤسسات العمومية بإنجاز سكنات ترقوية في إطار نشاطها .
2- الترقية العمومية الخاصة :
- على الرغم من فتح المجال أمام المرقين العقاريين الخواص لممارسة النشاط العقاري خاصة بعد صدور القانون رقم 93-03 لـ : 04 مارس 1993 المتعلق بالترقية العقارية ، إلا أن هذا النوع من الترقية ( الترقية الخاصة ) لم يعرف نشاطا و تطورا في مجال القطاع الخاص .
(*) SPIE : Société de promotion immobiliers des épargnants .
(**)APC : Assemblées populaires communales .
- تجدر الإشارة في الأخير أن السكنات الترقوية هي سكنات موجهة للطبقات ذات التدخل المرتفع نوعا ما ، نظرا لارتفاع تكلفتها من جهة بسبب ارتفاع تكاليف الإنجاز بالإضافة إلى كون المتعاملين أو المرقين العقاريين سواء كانوا خواص أو عموميين يتعهدون بعملية إنجاز السكنات الترقوية كنشاط تجاري لهم و عليه لهم هامش ربح يعود إليهم ، و من جهة أخرى عدم تدخل الدولة لمنح أي مساعدة للمستفيد من أجل الحيازة على سكن ، وعليه فحجم الطلب على السكنات الترقوية مقارنة بباقي الأنماط منخفض نوعا ما .
ثانيا – برنامج السكنات الريفية :
- ابتداء من سنوات التسعينات ، عرفت السياسة السكنية في مجال إنجاز السكنات الريفية اتجاه آخر ، اختلف عن سابقه ( أي مرحلة المخططات التنموية ) ، فبعدما حضي الريف الجزائري بالاهتمام و العناية و بتكفل السلطات الجزائرية بعملية إنجاز السكنات ، غير أن ظاهرة النزوح الريفي نحو المدن التي عرفتها الجزائر منذ سنوات السبعينات و ما خلفته من إهمال للريف الجزائري ، بالإضافة إلى تفاقم أزمة السكن في المدن خاصة مع سنوات الثمانينات ، جعل السلطات الجزائرية تصب اهتمامها خاصة بعد الإصلاحات على إنجاز السكنات الحضرية، أما السكن الريفي فقد عمدت السلطات الجزائرية على تقديم للمواطن الريفي إعانة مالية كمساعدة من أجل إنجاز سكنه بنفسه ، ولقد حددت حجم الإعانة المقدمة من طرف الدولة ب 120000 دج لإنجاز مسكن واحد .(1)
- يكمن الهدف من تبني استراتيجية مماثلة في مجال إنجاز السكنات الريفية إلى تشجيع الاستقرار بالمناطق الريفية من أجل خدمة الاقتصاد الوطني الريفي و كبح النزوح نحو المدن ، بالإضافة إلى تشجيع سياسة البناء الذاتي و جعل المستفيد يتحمل مسؤولية إنجاز مسكنه بنفسه (2) .
- و تجدر الإشارة أن قيمة الإعانة المالية المقدمة لا تساوي تكلفة إنجاز مسكن بل تعد كمساعدة فقط تمنح وفق شروط :
• أن يكون المستفيد مقيم بالريف الجزائري .
• أن يكون المستفيد مالك لقطعة أرض بالريف صالحة لإنجاز مسكن .
• تمنح الإعانة على حسب مستوى دخل المستفيد .
(1),( 2) GUELLEB Salima , OP Cit , p 29 .
- و تقدم الإعانة للمستفيد من طرف هيئات مختصة بعد موافقة الشروط على ثلاث دفعات ( الدفعة الأولى 40 % ، الدفعة الثانية 40 % الدفعة الثالثة 20 % ) و هذا على حسب درجة تقدمه في إنجاز السكن .
- و كمثال عن كيفية البرمجة لتقديم المساعدات المالية من أجل دعم عملية إنجاز السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعرض برنامج سنة 1993 و 1994 .
الجدول رقم 19 : برنامج تقديم المساعدات المالية للسكن الريفي لسنتي 1993 – 1994 .
البرامج عدد المساعدات
المسجلة المسلمة
كليا جزئيا
غير مسلمة
برنامج سنة 93 25000 24637 361 2
برنامج سنة 94 29097 28272 824 1
المصدر : وزارة السكن ، تقرير حول حصيلة السكن الريفي للثلاثي الثالث لعام 2002 ، سبتمبر 2002 ، ص 10 .
- نلاحظ من الجدول أعلاه أنه إذا ما قورن بين حجم المساعدات المسجلة على أساس الطلبات و المقدمة للأشخاص في لإطار إنجاز السكنات الريفية ، يتضح عدم وجود فرق كبير ، حيث عمدت السلطات الجزائرية على تقديم جميع المساعدات سواء أكانت بصفة كلية أو جزئية و ذلك على حسب ما برمج له .
- و من هنا نستنتج أن الدولة الجزائرية حرصت على تنفيذ البرنامج الجديد لدعم السكنات الريفية خاصة للسنتين 1993 – 1994 .
- غير أنه نظرا لانخفاض القدرة الشرائية للمواطن و ارتفاع تكاليف إنجاز السكنات أخذت الدولة على عاتقها هذا المشكل ، وأعادت النظر في حجم الإعانة المالية المقدمة في إطار إنجاز السكنات الريفية ، و تم تحديد قيمتها ب 200000 دج بدلا من 120000 دج (1) .
-
(1)- GUELLEB Salima , OP Cit , p 30 .
ثالثا : أهم إنجازات المرحلة
- بعدما تعرضنا سابقا لأهم التحولات التي طرأت على السياسة السكنية في مرحلة 1990 – 1994 و أهم ما ميزها هو إعادة الاعتبار للسكن الاجتماعي و للسكن الترقوي ، و إعادة النظر في كيفية إنجاز السكنات الريفية ، وعليه سنقوم بعرض أهم البرامج السكنية لمختلف الأنماط و أهم الإنجازات المحققة .
الجدول رقم 18 : برنامج السكنات الاجتماعية لفترة 1990 – 1995 .
السنوات المبرمج إنجازه المنجز نسبة الإنجاز
1990 45731 18955 41 %
1991 32102 11893 37 %
1992 23381 23105 99 %
1993 31823 15761 50 %
1994 27368 17268 63 %
المصدر : وزارة السكن
- نلاحظ من الجدول أعلاه أن نسبة إنجاز السكنات الاجتماعية ، عرفت تزايد من سنة على أخرى و هذا على حسب ما برمج و ما أنجز ، علما أنه يتم تقدير حجم السكنات الاجتماعية المبرمجة على حسب حجم طلبات الأفراد أو العائلات على هذا النوع من السكن ، و بالموازاة تقوم السلطات المعنية بالإنجاز ( دواوين الترقية و التسيير العقاري ) بتحقيق هذا النوع من السكنات بالقدر الذي يلبي هذا الطلب .
- و من هنا نجد أن نسبة الإنجاز عرفت ارتفاع عبر المرحلة الممتدة من 1990 إلى 1994 ، لتعرف ذروتها سنة 1992 بنسبة 99 % ، و تعرف بعدها كذلك تطورا ملحوظا لكن بنسبة أقل ، أما عن النسب المنخفضة التي سجلت في سنتي 1990 و 1991 فيعود سبب ذلك إلى الإصلاحات الاقتصادية التي قامت بها الدولة على مختلف هياكلها و قطاعاتها نتيجة تخليها عن نظام الاقتصاد الموجه و محاولة تأقلمها مع قواعد اقتصاد السوق و هذا إلا دليل على تحكم السلطات في زمام الأمور و عزمها على تطويق أزمة السكن .
أما بالنسبة لإنجازات السكنات الترقوية فيمكن حصرها من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 19 : برنامج السكنات الترقوية المنجزة من طرف المرقين العقاريين
( خواص و عموميين) لفترة 1990-1995.
السنوات
المقاولين العقاريين 1990
1991 1992 1993 1994
ديوان الترقية و التسيير العقاري OPGI 863 1038 1585 2440 1924
مؤسسة ترقية السكن العائلي EPLF 2015 2421 3699 6250 5702
الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP 938 699 1879 3409 4295
المؤسسات 403 626 1334 1525 955
المجلس الشعبي البلدي APC 1609 1404 3124 2448 3334
مجموع السكنات الترقوية العمومية 5828 6188 11621 16072 16210
نسبتها إلى الإجمالي 92.61 % 94.24 % 95.16 % 95.41 % 93.17 %
السكنات الترقوية الخاصة 465 378 591 773 1187
نسبتها إلى الإجمالي 7.89 % 5.76 % 4.83 % 4.58 % 6.82 %
إجمالي السكنات الترقوية 6293 6566 12212 16845 17397
المصدر : وزارة السكن
- إن ما يمكن ملاحظته من الجدول السابق هو أن إجمالي السكنات الترقوية ( عمومية و خاصة ) ارتفع من سنة إلى لأخرى و هذا دليل على تشجيع السلطات العمومية لمثل هذا النمط السكني و فتح المبادرة أمام المقاولين العقاريين خاصة بعد صدور مرسوم سنة 1993 المتعلق بالترقية العقارية لممارسة نشاطهم بكل حرية.
- كما أنه إذا أمعنا النظر من جهة أخرى إلى إجمالي السكنات الترقوية العمومية مقارنة بإجمالي السكنات الترقوية الخاصة و هذا من سنة لأخرى ، فنلاحظ أنها أخذت حصة الأسد ، حيث لم تقل نسبتها مقارنة بالإجمالي عن 90 % ،و تبقى مساهمة السكنات الترقوية في مجال إنجاز السكنات ضعيفة و ضئيلة نظرا لعدم تدعيم و تشجيع السلطات لمثل هذا النشاط العقاري .
- و للمزيد من التوضيح و المقارنة ، أدرجنا الشكل البياني التالي الخاص ببرامج السكنات الترقوية بين عمومية و خاصة .
الشكل رقم 04 : برامج السكنات الترقوية بين عمومية و خاصة .
المصدر : رقم شكل من إعداد الطالبة بناءا على معطيات جدول 19 .
- من خلال الشكل السابق ، تتضح صورة التحليل الذي أدرجناه انطلاقا من معطيات الجدول المتعلق ببرامج السكنات الترقوية العمومية و الخاصة لفترة 1990 -1994 ،حيث تبقى حصة الأسد دائما لمجال إنجاز السكنات الترقوية العمومية .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عما ذكرناه سابقا من برامج سكنية حضرية و التي تتفرع إلى سكنات اجتماعية و سكنات ترقوية و بالإضافة إلى برامج السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعطي حوصلة أهم إنجازات قطاع السكن لفترة 1990 – 1994 .
الجدول رقم 20 : برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية للفترة 1990 – 1994
برنامج السكنات
السنوات السكنات الحضرية
السكن الاجتماعي % السكن الاجتماعي الآخر % السكن الترقوي % السكنات
الريفية % المجموع
1990 18955 48 1757 4 6293 16 12230 31 39235
1991 11893 47 808 3 6566 26 5530 22 24797
1992 23105 46 854 2 12212 24 13738 27 49909
1993 15761 37 1452 3 16845 39 8516 20 42574
1994 17268 21 2920 3 17397 21 43999 53 81584
المجموع 86982 36 7791 3 59313 24 84013 35 238099
المصدر : وزارة السكن
- بناءا على معطيات الجدول السابق ، نلاحظ أولا أنه من جانب برنامج السكنات الحضرية ، ثم إدراج نمط سكني لم نشر إليه سابقا و هو السكنات الاجتماعية الأخرى و للتذكير فقط ، فإن هذه السكنات موجهة لفئة اجتماعية خاصة و التي تحق لهم الحيازة على سكن اجتماعي يحكم عملهم كالسكنات الوظيفية أو ما شابه ذلك ، ومع هذا تبقى حصة هذه السكنات ضعيفة و تبقى حصة السكنات الاجتماعية كأكبر حصة مقارنة بالسكنات الترقوية و الاجتماعية الأخرى و هذا حتى سنة 1992 .
- غير أنه ابتداء من سنة 1993 ، لاحظنا أن السياسة السكنية في الجزائر أخذت بعدا آخر حيث أصبحت حصة السكنات الحضرية تفوق السكنات الحضرية ، و يرجع السبب في ذلك إلى تدعيم الدولة لمجال الترقية العقارية و فتح زمام المبادرة خاصة بعد صدور المرسوم المتعلق بالترقية العقارية لسنة 1993 .
- أما عن جانب السكنات الريفية ، فنلاحظ أنها بدورها عرفت تطورات ملحوظة على طول الفترة ، و هذا دليل على مواصلة الدولة لدعم عملية إنجاز السكنات .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عن أهم البرامج السكنية الحضرية و الريفية لفترة 1990 – 1994 أدرجنا الشكل الموالي .
الشكل رقم 5: برنامج السكنات الحضرية و الريفية لفترة 1990 – 1994
المصدر : شكل معد بناءا على معطيات الجدول رقم 20 .
برنامج السكن الترقوي :
- بعد ظهور السكن الترقوي كصيغة سكنية جديدة حددها المرسوم رقم 86 -07 الصادر في 4 مارس 1986 ، غير أن الظروف التي سادت فترة ما بعد سنة 1986 نتيجة الأزمة الاقتصادية
(1) المجلس الاقتصادي و الاجتماعي ، تقرير حول السكن الاجتماعي، دورة مارس 1995 ، مرجع سبق ذكره، ص 7 .
(2) عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 38 .
(3) Ministère de l'habitat, Plan d'action (2000-2004) , OP Cit , p 15 .
الخانقة التي عرفتها الجزائر بعد انخفاض عائداتها البترولية من جهة ، و ظهور بوادر التخلي عن النظام الاشتراكي و الدخول إلى نظام اقتصاد السوق من جهة أخرى ، جعلت صعوبة في تطبيق هذا المرسوم و لم تحظى صيغة السكن الترقوي بالاهتمام المطلوب .
- و من هنا ، أخذت السلطات على عاتقها هذا المشكل ، و أعادت الاعتبار للسكن الترقوي في سنة 1993 بموجب المرسوم التنفيذي رقم 93 – 03 الصادر في 1 مارس 1993 (*) ، بما يتماشى مع التحولات الاقتصادية الجديدة التي شرع في تطبيقها مع بداية التسعينات و مع النظام
الجديد الذي شرعت في تبنيه الجزائر أي نظام اقتصاد السوق .
- إن الهدف الأساسي الذي جاء به هذا المرسوم ، هو تصحيح النقائص التي جاء بها قانون سنة 1986 ، بالإضافة إلى اهتمامه بمشكل السكنات الشاغرة ( أي السكنات المنجزة و الملاك لا يسكنونها ) الموجهة للكراء ، حيث تم وضع قواعد صارمة تسمح للمالكين لمثل هذه السكنات بحيازتها بدون أي خوف أو خطر يهدد ملكيتهم (1)
- و لقد أوكلت مهمة إنجاز السكنات الترقوية لعدة مرقين عقاريين (**) و يتكفل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP بصفة مطلقة بتمويل هذا النوع من السكنات عن طريق موارده الخاصة ( ادخار العائدات ) ، و يمكن أن يكون المرقون العقاريون تابعين للقطاع العام و بالتالي يدخلون في إطار إنجاز السكنات الترقوية العمومية (***) أو تابعين للقطاع الخاص و بالتالي يدخلون في إطار إنجاز السكنات الترقوية الخاصة (****) و هذا ما سنورده بمزيد من التوضيح فيما يلي 2)
1- الترقية العقارية العمومية
- و يتكفل بإنجاز مثل هذا النوع من السكنات كل من :
1 – 1 – مؤسسات ترقية السكن العائلي EPLF
- منذ 1980 ، ثم خلق 23 مؤسسة ترقية السكن العائلي و ذلك بقرار من الولايات ، و في سنة 1993 ثم نقل ملكية هذه المؤسسات إلى الدولة .
- أما فيما يخص عملية إنجاز السكنات ، تقوم مؤسسات ترقية السكن العائلي بالمساهمة بصورة
)*( - أنظر الىالملحق الرقم (1)
(1) وزارة السكن، وثيقة حول السكن الترقوي، مرجع سبق ذكره .
(**) - مرقي عقاري : promoteur immobilier
(**) - الترقية العقارية العمومية : promotion immobilier publique
(*** )- الترقية العقارية الخاصة : promotion immobilier privée
(2) نفس المرجع أعلاه.
بسيطة وضعيفة في عرض السكنات على المستوى الوطني ، حيث يقدر المعدل المتوسط لتوزيع السكنات سنويا ( منذ سنة 1986 ) ب 4000 سكن سنويا و في بعض الأحيان لا يتجاوز هذا الرقم ، و أحسن معدل سجل كان سنة 1995 ب 9377 سكن ترقوي .
1- 2 – دواوين الترقية و التسيير العقاري OPGI
- بالإضافة إلى تكفل دواوين الترقية و التسيير العقاري بإنجاز السكنات الاجتماعية الموجهة للطبقات الفقيرة ، فإنها تقوم في بعض الأحيان بالتكفل بإنجاز السكنات الترقوية العمومية .
1 – 3 مؤسسة الترقية العقارية للمدخرين SPIE
- تعد مؤسسة الترقية العقارية للمدخرين SPIE (*) ، كفرع من الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط ، وقد تم إنشاؤها سنة 1993 من أجل ضمان السير الحسن و الفعلي لعملية إنجاز السكنات الترقوية لفائدة المدخرين لدى الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط .
1- 4 – المجلس الشعبي البلدي APC :
- انطلاقا لما جاء في القانون الصادر سنة 1993 و المتعلق بالترقية العقارية ، فلقد سمح لبعض المجالس الشعبية البلدية APC (**) للتكفل بإنجاز برامج سكنات ترقوية موجهة للمواطنين المقيمين في حيزها ، ويتم تمويل هذه الأخيرة بطبيعة الحال من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط .و بمساهمة ابتدائية من طرف المستفيد .
- غير أن طبيعة عمل البلديات و المشاكل التي تواجهها ،جعلت عمل هذه الأخيرة في ميدان التكفل بإنجاز السكنات الترقوية يعرف صعوبات و تأخرات ، وعليه تبقى نسبة الإنجاز منخفضة مقارنة بباقي الأطراف الأخرى المسؤولة عن إنجاز هذا النوع من السكنات .
1-5 – المؤسسات العمومية :
- تتكفل بعض المؤسسات العمومية بإنجاز سكنات ترقوية في إطار نشاطها .
2- الترقية العمومية الخاصة :
- على الرغم من فتح المجال أمام المرقين العقاريين الخواص لممارسة النشاط العقاري خاصة بعد صدور القانون رقم 93-03 لـ : 04 مارس 1993 المتعلق بالترقية العقارية ، إلا أن هذا النوع من الترقية ( الترقية الخاصة ) لم يعرف نشاطا و تطورا في مجال القطاع الخاص .
(*) SPIE : Société de promotion immobiliers des épargnants .
(**)APC : Assemblées populaires communales .
- تجدر الإشارة في الأخير أن السكنات الترقوية هي سكنات موجهة للطبقات ذات التدخل المرتفع نوعا ما ، نظرا لارتفاع تكلفتها من جهة بسبب ارتفاع تكاليف الإنجاز بالإضافة إلى كون المتعاملين أو المرقين العقاريين سواء كانوا خواص أو عموميين يتعهدون بعملية إنجاز السكنات الترقوية كنشاط تجاري لهم و عليه لهم هامش ربح يعود إليهم ، و من جهة أخرى عدم تدخل الدولة لمنح أي مساعدة للمستفيد من أجل الحيازة على سكن ، وعليه فحجم الطلب على السكنات الترقوية مقارنة بباقي الأنماط منخفض نوعا ما .
ثانيا – برنامج السكنات الريفية :
- ابتداء من سنوات التسعينات ، عرفت السياسة السكنية في مجال إنجاز السكنات الريفية اتجاه آخر ، اختلف عن سابقه ( أي مرحلة المخططات التنموية ) ، فبعدما حضي الريف الجزائري بالاهتمام و العناية و بتكفل السلطات الجزائرية بعملية إنجاز السكنات ، غير أن ظاهرة النزوح الريفي نحو المدن التي عرفتها الجزائر منذ سنوات السبعينات و ما خلفته من إهمال للريف الجزائري ، بالإضافة إلى تفاقم أزمة السكن في المدن خاصة مع سنوات الثمانينات ، جعل السلطات الجزائرية تصب اهتمامها خاصة بعد الإصلاحات على إنجاز السكنات الحضرية، أما السكن الريفي فقد عمدت السلطات الجزائرية على تقديم للمواطن الريفي إعانة مالية كمساعدة من أجل إنجاز سكنه بنفسه ، ولقد حددت حجم الإعانة المقدمة من طرف الدولة ب 120000 دج لإنجاز مسكن واحد .(1)
- يكمن الهدف من تبني استراتيجية مماثلة في مجال إنجاز السكنات الريفية إلى تشجيع الاستقرار بالمناطق الريفية من أجل خدمة الاقتصاد الوطني الريفي و كبح النزوح نحو المدن ، بالإضافة إلى تشجيع سياسة البناء الذاتي و جعل المستفيد يتحمل مسؤولية إنجاز مسكنه بنفسه (2) .
- و تجدر الإشارة أن قيمة الإعانة المالية المقدمة لا تساوي تكلفة إنجاز مسكن بل تعد كمساعدة فقط تمنح وفق شروط :
• أن يكون المستفيد مقيم بالريف الجزائري .
• أن يكون المستفيد مالك لقطعة أرض بالريف صالحة لإنجاز مسكن .
• تمنح الإعانة على حسب مستوى دخل المستفيد .
(1),( 2) GUELLEB Salima , OP Cit , p 29 .
- و تقدم الإعانة للمستفيد من طرف هيئات مختصة بعد موافقة الشروط على ثلاث دفعات ( الدفعة الأولى 40 % ، الدفعة الثانية 40 % الدفعة الثالثة 20 % ) و هذا على حسب درجة تقدمه في إنجاز السكن .
- و كمثال عن كيفية البرمجة لتقديم المساعدات المالية من أجل دعم عملية إنجاز السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعرض برنامج سنة 1993 و 1994 .
الجدول رقم 19 : برنامج تقديم المساعدات المالية للسكن الريفي لسنتي 1993 – 1994 .
البرامج عدد المساعدات
المسجلة المسلمة
كليا جزئيا
غير مسلمة
برنامج سنة 93 25000 24637 361 2
برنامج سنة 94 29097 28272 824 1
المصدر : وزارة السكن ، تقرير حول حصيلة السكن الريفي للثلاثي الثالث لعام 2002 ، سبتمبر 2002 ، ص 10 .
- نلاحظ من الجدول أعلاه أنه إذا ما قورن بين حجم المساعدات المسجلة على أساس الطلبات و المقدمة للأشخاص في لإطار إنجاز السكنات الريفية ، يتضح عدم وجود فرق كبير ، حيث عمدت السلطات الجزائرية على تقديم جميع المساعدات سواء أكانت بصفة كلية أو جزئية و ذلك على حسب ما برمج له .
- و من هنا نستنتج أن الدولة الجزائرية حرصت على تنفيذ البرنامج الجديد لدعم السكنات الريفية خاصة للسنتين 1993 – 1994 .
- غير أنه نظرا لانخفاض القدرة الشرائية للمواطن و ارتفاع تكاليف إنجاز السكنات أخذت الدولة على عاتقها هذا المشكل ، وأعادت النظر في حجم الإعانة المالية المقدمة في إطار إنجاز السكنات الريفية ، و تم تحديد قيمتها ب 200000 دج بدلا من 120000 دج (1) .
-
(1)- GUELLEB Salima , OP Cit , p 30 .
ثالثا : أهم إنجازات المرحلة
- بعدما تعرضنا سابقا لأهم التحولات التي طرأت على السياسة السكنية في مرحلة 1990 – 1994 و أهم ما ميزها هو إعادة الاعتبار للسكن الاجتماعي و للسكن الترقوي ، و إعادة النظر في كيفية إنجاز السكنات الريفية ، وعليه سنقوم بعرض أهم البرامج السكنية لمختلف الأنماط و أهم الإنجازات المحققة .
الجدول رقم 18 : برنامج السكنات الاجتماعية لفترة 1990 – 1995 .
السنوات المبرمج إنجازه المنجز نسبة الإنجاز
1990 45731 18955 41 %
1991 32102 11893 37 %
1992 23381 23105 99 %
1993 31823 15761 50 %
1994 27368 17268 63 %
المصدر : وزارة السكن
- نلاحظ من الجدول أعلاه أن نسبة إنجاز السكنات الاجتماعية ، عرفت تزايد من سنة على أخرى و هذا على حسب ما برمج و ما أنجز ، علما أنه يتم تقدير حجم السكنات الاجتماعية المبرمجة على حسب حجم طلبات الأفراد أو العائلات على هذا النوع من السكن ، و بالموازاة تقوم السلطات المعنية بالإنجاز ( دواوين الترقية و التسيير العقاري ) بتحقيق هذا النوع من السكنات بالقدر الذي يلبي هذا الطلب .
- و من هنا نجد أن نسبة الإنجاز عرفت ارتفاع عبر المرحلة الممتدة من 1990 إلى 1994 ، لتعرف ذروتها سنة 1992 بنسبة 99 % ، و تعرف بعدها كذلك تطورا ملحوظا لكن بنسبة أقل ، أما عن النسب المنخفضة التي سجلت في سنتي 1990 و 1991 فيعود سبب ذلك إلى الإصلاحات الاقتصادية التي قامت بها الدولة على مختلف هياكلها و قطاعاتها نتيجة تخليها عن نظام الاقتصاد الموجه و محاولة تأقلمها مع قواعد اقتصاد السوق و هذا إلا دليل على تحكم السلطات في زمام الأمور و عزمها على تطويق أزمة السكن .
أما بالنسبة لإنجازات السكنات الترقوية فيمكن حصرها من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 19 : برنامج السكنات الترقوية المنجزة من طرف المرقين العقاريين
( خواص و عموميين) لفترة 1990-1995.
السنوات
المقاولين العقاريين 1990
1991 1992 1993 1994
ديوان الترقية و التسيير العقاري OPGI 863 1038 1585 2440 1924
مؤسسة ترقية السكن العائلي EPLF 2015 2421 3699 6250 5702
الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP 938 699 1879 3409 4295
المؤسسات 403 626 1334 1525 955
المجلس الشعبي البلدي APC 1609 1404 3124 2448 3334
مجموع السكنات الترقوية العمومية 5828 6188 11621 16072 16210
نسبتها إلى الإجمالي 92.61 % 94.24 % 95.16 % 95.41 % 93.17 %
السكنات الترقوية الخاصة 465 378 591 773 1187
نسبتها إلى الإجمالي 7.89 % 5.76 % 4.83 % 4.58 % 6.82 %
إجمالي السكنات الترقوية 6293 6566 12212 16845 17397
المصدر : وزارة السكن
- إن ما يمكن ملاحظته من الجدول السابق هو أن إجمالي السكنات الترقوية ( عمومية و خاصة ) ارتفع من سنة إلى لأخرى و هذا دليل على تشجيع السلطات العمومية لمثل هذا النمط السكني و فتح المبادرة أمام المقاولين العقاريين خاصة بعد صدور مرسوم سنة 1993 المتعلق بالترقية العقارية لممارسة نشاطهم بكل حرية.
- كما أنه إذا أمعنا النظر من جهة أخرى إلى إجمالي السكنات الترقوية العمومية مقارنة بإجمالي السكنات الترقوية الخاصة و هذا من سنة لأخرى ، فنلاحظ أنها أخذت حصة الأسد ، حيث لم تقل نسبتها مقارنة بالإجمالي عن 90 % ،و تبقى مساهمة السكنات الترقوية في مجال إنجاز السكنات ضعيفة و ضئيلة نظرا لعدم تدعيم و تشجيع السلطات لمثل هذا النشاط العقاري .
- و للمزيد من التوضيح و المقارنة ، أدرجنا الشكل البياني التالي الخاص ببرامج السكنات الترقوية بين عمومية و خاصة .
الشكل رقم 04 : برامج السكنات الترقوية بين عمومية و خاصة .
المصدر : رقم شكل من إعداد الطالبة بناءا على معطيات جدول 19 .
- من خلال الشكل السابق ، تتضح صورة التحليل الذي أدرجناه انطلاقا من معطيات الجدول المتعلق ببرامج السكنات الترقوية العمومية و الخاصة لفترة 1990 -1994 ،حيث تبقى حصة الأسد دائما لمجال إنجاز السكنات الترقوية العمومية .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عما ذكرناه سابقا من برامج سكنية حضرية و التي تتفرع إلى سكنات اجتماعية و سكنات ترقوية و بالإضافة إلى برامج السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعطي حوصلة أهم إنجازات قطاع السكن لفترة 1990 – 1994 .
الجدول رقم 20 : برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية للفترة 1990 – 1994
برنامج السكنات
السنوات السكنات الحضرية
السكن الاجتماعي % السكن الاجتماعي الآخر % السكن الترقوي % السكنات
الريفية % المجموع
1990 18955 48 1757 4 6293 16 12230 31 39235
1991 11893 47 808 3 6566 26 5530 22 24797
1992 23105 46 854 2 12212 24 13738 27 49909
1993 15761 37 1452 3 16845 39 8516 20 42574
1994 17268 21 2920 3 17397 21 43999 53 81584
المجموع 86982 36 7791 3 59313 24 84013 35 238099
المصدر : وزارة السكن
- بناءا على معطيات الجدول السابق ، نلاحظ أولا أنه من جانب برنامج السكنات الحضرية ، ثم إدراج نمط سكني لم نشر إليه سابقا و هو السكنات الاجتماعية الأخرى و للتذكير فقط ، فإن هذه السكنات موجهة لفئة اجتماعية خاصة و التي تحق لهم الحيازة على سكن اجتماعي يحكم عملهم كالسكنات الوظيفية أو ما شابه ذلك ، ومع هذا تبقى حصة هذه السكنات ضعيفة و تبقى حصة السكنات الاجتماعية كأكبر حصة مقارنة بالسكنات الترقوية و الاجتماعية الأخرى و هذا حتى سنة 1992 .
- غير أنه ابتداء من سنة 1993 ، لاحظنا أن السياسة السكنية في الجزائر أخذت بعدا آخر حيث أصبحت حصة السكنات الحضرية تفوق السكنات الحضرية ، و يرجع السبب في ذلك إلى تدعيم الدولة لمجال الترقية العقارية و فتح زمام المبادرة خاصة بعد صدور المرسوم المتعلق بالترقية العقارية لسنة 1993 .
- أما عن جانب السكنات الريفية ، فنلاحظ أنها بدورها عرفت تطورات ملحوظة على طول الفترة ، و هذا دليل على مواصلة الدولة لدعم عملية إنجاز السكنات .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عن أهم البرامج السكنية الحضرية و الريفية لفترة 1990 – 1994 أدرجنا الشكل الموالي .
الشكل رقم 5: برنامج السكنات الحضرية و الريفية لفترة 1990 – 1994
المصدر : شكل معد بناءا على معطيات الجدول رقم 20 .
admin- المدير العام
- عدد المساهمات : 1183
نقاط : 8982
تاريخ التسجيل : 18/05/2009
العمر : 35
الموقع : stars28.yoo7.com
الاوسمة
مشرف: مشرف عام
مراقب: 500
المشرفون: 100 -
رد: السياسة السكنية في الجزائر
من طرف admin الجمعة سبتمبر 24, 2010 1:24 pm
المطلب 2 : مرحلة 1995 – 2000 :
تميزت هذه المرحلة بعدة تحولات عرفها قطاع السكن ، حيث عرفت السياسة السكنية عدة أبعاد و اتجاهات اختلفت عما كانت عليه سابقا ، و لعل أهم ما ميز بداية هذه المرحلة هو ظهور نمط سكني حضري جديد لم تعرفه الجزائر من قبل ، وهذا بهدف امتصاص كثرة الطلب المتزايد على السكنات مقارنة بالعرض الموجود .
- و عليه فإن تبني صيغة سكنية جديدة عرفت بداية بصيغة السكنات التطورية (*) لتعرف فيما بعد تسميات أخرى كالسكنات الترقوية ذات الطابع الاجتماعي (**) و السكنات التساهمية (***)و الأكثر استعمالا هي السكنات المساعدة (****) ما هي إلا خطوة جديدة للقضاء على أزمة السكن، أما التغيير المستمر في تسمية هذا النمط السكني الجديد ، فيعود إلى عدة أسباب سنتعرض إليها بالتفصيل من سياق البحث .
- كما عرفت هذه المرحلة تغيرات أخرى إلى جانب ظهور النمط السكني الجديد لفتح مجال المبادرة أمام البنوك التجارية في عملية تمويل السكنات عن طريق القروض العقارية ، بالإضافة إلى ظهور هيئات تمويلية جديدة أخرى متخصصة في تمويل السكنات .
أولا : برنامج السكنات الحضرية
- لقد عرفت هذه المرحلة ثلاث أنماط سكنية حضرية يمكن عرضها فيما يلي :
1 – برنامج السكنات التطورية ( التساهمية أو المساعدة )
- عرف هذا النوع من السكنات ابتداء من سنة 1995 تحت اسم السكنات التطورية و هذا بناءا
على المرسوم التنفيذي رقم 94 – 308 الصادر في 4 أكتوبر 1994 المتعلق بشروط تدخل
الصندوق الوطني للسكن لتقديم الإعانة المالية لفائدة العائلات من أجل الحصول على ملكية سكن(1)
- و بالفعل ، نظرا لعدم مقدرة الدولة الجزائرية لامتصاص الطلب المتزايد على السكنات فالسكن الاجتماعي لم يلبي طلبات أفراد المجتمع خاصة العائلات ذات الدخل الضعيف ، أما السكن الترقوي فنظرا لارتفاع تكلفته لم يتناسب مع القدرة الشرائية للمواطن الجزائري و أصبح يخصص لفئة معينة من المجتمع ذات الدخل المرتفع .
(*) - السكنات التطورية: les logements évolutifs
(**) - السكنات الترقوية ذات الطابع الاجتماعي:Les logements promotionnels à caractère sociales
(***) - السكنات التساهمية Les logements participatifs :
(****) - السكنات المساعدة : Les logements aides
1) Ministère de l'habitat ,recueil de textes législatives , octobre 1999 ,p7 .)
- و عليه و من أجل مساعدة العائلات للحصول على ملكية سكن ، تم تخصيص إعانة مالية مقدمة من قبل الدولة بدون تعويض و بمعدل على حسب المداخيل هذه الإعانة الصادرة عن ميزانية الدولة و التي فوضتها وزارة السكن للصندوق الوطني للسكن CNL (*) لضمان سيرها .
(*) الصندوق الوطني للسكن CNL :أنشيء بموجب المرسوم التنفيذي رقم 91 – 114 المؤرخ في 27 شوال 1411 الموافق ل 12 ماي 1991 ، على شكل مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي و تجاري تحت وصاية وزارة السكن و العمران و ذلك من أجل المساعدة على الحصول على ملكية سكن .
- و لقد أسندت للصندوق الوطني للسكن المهام الرئيسية التالية :
* تسيير إعانات ومساهمات الدولة في مجال الإسكان خاصة السكنات ذات الطابع الاجتماعي و السكن الإيجاري و امتصاص السكن القصديري و إعادة الهيكلة العمرانية و ترميم و صيانة البناءات .
* ترقية كل أشكال التمويل المتعلقة بالسكن خاصة ذات الطابع الاجتماعي منه ، بتدبير و تسخير موارد مالية غير مرتبطة بالميزانية .
- و بمقتضى المرسوم التنفيذي رقم 94 – 111 المؤرخ في 18 ماي 1994 المعدل و المتمم للمرسوم التنفيذي رقم 91- 145 المؤرخ في 12 ماي 1991 و المتضمن المهام الجديدة التي أسندت إلى الصندوق الوطني للسكن في المادة الخامسة و التي حددت كالتالي :
* المساهمة في تحديد سياسة تمويل السكن
* إدارة الأسهم و المساهمات التي تقدمها الدولة لفائدة السكن لاسيما المساعدات أو تخفيض نسبة الفائدة .
* النهوض بتمويل السكن الاجتماعي عن طريق البحث عن موارد للتمويل غير مرتبطة بالميزانية و تجنيدها .
* القيام بتدبير التمويلات المتوسطة الأجل عن طريق البنوك و المؤسسات المالية الأخرى لبرامج بناء مساكن اجتماعية .
* التكفل بكافة العمليات و الأعمال الخاصة ذات الصلة لمهامه و التي قد تسندها الخزينة إليه و تسيرها ،و غيرها من المهام .
-لقد عرف هذا النمط السكني في بداية الأمر بالسكن التطوري و يرجع السبب في ذلك أن الدولة تقوم بتقديم لفائدة العائلات التي لها الحق في الحصول عليه ( للإشارة فإن السكن التطوري يوجه لفائدة العائلات ذات الدخل المتوسط ) ، عن طريق تقديم إعانة مالية من قبل الصندوق الوطني للسكن ، و تحدد قيمة الإعانة على حسب دخل المستفيد و ذلك كما أشار إليه المرسوم 94 – 308 الصادر في 4 أكتوبر 1994 كما يلي :
الفئة الدخل الصلاحيات التي يتمتع بها المستفيد
1 الدخل ≤ 2 مرة الحد الأدنى للأجور - إعانة مالية
- طول مدة القرض
- إعفاء عن دفع معدل الفائدة
2
3 2 مرة الحد الأدنى للأجور < الدخل≤ 3 مرة الحد الأدنى للأجور
3 مرة الحد الأدنى للأجور < الدخل ≤ 4 مرة الحد الأدنى للأجور
- إعانة مالية
- طول مدة القرض
- إعانة مالية
- إعانة مالية
4 الدخل > 4 مرة الحد الأدنى للأجور
- ثم تقوم الدولة بإنجاز سكنات فردية للمستفيد على حسب حجم الإعانة و تعد سكنات غير جاهزة،عليه فإن هذه السكنات تحتوي فقط على غرفة و مرحاض و مطبخ غير تام لأن حجم الإعانة لا يكفي لإنجاز سكن تام ، ومن هنا على المستفيد أن يطور سكنه بنفسه و بموارده الخاصة
( إتمام إنجاز السكن التطوري ) ،لهذا السبب أطلقت تسمية السكنات التطورية في باديء الأمر على هذا النمط السكني الجديد .
- غير أنه ، لوحظ من خلا ل هذه السياسة السكنية الجديدة الطامحة لامتصاص ، حجم الطلب المتزايد على السكنات ، أنها لم تلقى الرواج المتوقع ، إلا بنسبة ضعيفة في بعض ولايات الوطن كولاية الجزائر العاصمة ، حيث نظرا لضعف الموارد المالية للمواطن الجزائري نتيجة تدهور قدرته الشرائية ، لم يتمكن هذا الأخير من إتمام حتى أن الكثير منها بقي شاغرا و مهجورا ، و البعض الآخر أصبح يشبه البيوت القصديرية نظرا لعدم إتمام عملية إنجازه بالمواصفات المقبولة ، ومن هنا عرفت السياسة السكنية في مجال إنجاز السكنات التطورية فشلا في بداية الأمر ، و لم تصل إلى الأهداف المرجوة .
- غير أنه ، و أمام هذه الوضعية الحرجة التي آل إليها قطاع السكن و لكبح زمام أزمة السكن الخانقة خاصة و أن تبني سياسة سكنية جديدة ابتداءا من سنة 1995 عن طريق خلق نمط سكني جديد ( السكن التطوري ) لم يلق النجاح المتوقع ، و عليه انطلاقا من سنة 1997 ، وبفضل التعليمة الوزارية رقم 1 لـ 8 أفريل 1997 (1) ، حاولت الدولة الجزائرية تدارك أمورها خاصة فيما يتعلق بالنمط السكني الجديد أي السكن التطوري و ذلك كما يلي :
* إعطاء مفهوم دقيق للسكن التطوري ، حيث أصبح يعرف السكن التطوري على أنه " السكن الذي يوجه لفائدة العائلات بغرض الحصول على الملكية ، ويتمتع هذا الأخير " السكن التطوري " بكل المواصفات الأساسية و الرئيسية للسكن و يقوم الصندوق الوطني للسكن CNL بالتدخل في عملية تمويله عن طريق تقديم إعانة مالية لفائدة المستفيد و ذلك على حسب دخله .
* يوجه السكن التطوري لفائدة الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ، كون أن هؤلاء يساهمون بنسبة معينة في عملية تمويل سكنهم من مواردهم الخاصة .
- غير أنه يؤخذ بعين الاعتبار ما يلي :
* أن لا يكون الشخص المستفيد من السكن التطوري قد استفاد سابقا من سكن اجتماعي أو أي
إعانة من قبل الدولة للحصول على ملكية سكن .
* تقدر حجم الإعانة على أساس مستوى دخل الشخص .
* مقدار مساهمة الشخص في تمويل عملية إنجاز سكنه
* الحالة العائلية للمستفيد ( متزوج ، أعزب ... ) لإعطاء الأولوية في ذلك
- و من هنا تقوم الدولة و عن طريق لجنة خاصة بإجراء تحقيق حول المستفيد من السكن حتى تتأكد من توفر الشروط و المؤهلات التي تسمح و تعطي له الحق للحيازة على ملكية السكن التطوري .
- أما بالنسبة للأشخاص أو العائلات التي ليس لهم الإمكانيات اللازمة للحصول على سكن تطوري بحكم ضعف مواردهم المالية ، فما عليهم إلا اللجوء إلى دواوين التسيير و الترقية العقارية OPGI و ذلك من أجل الحصول على ملكية سكن اجتماعي بتكلفة أقل (رمزية ) .
* بأخذ السكن التطوري شكلين :
- سكن فردي أو
- سكن اجتماعي
1-1 السكن التطوري الجماعي Les logements évolutifs collectives
- توكل مهمة إنجاز السكنات التطورية الجماعية إلى مرقي عقاري ، حيث يتكفل هذا الأخير
(1) Ministère de l'habitat , recueille de textes législatifs , Op .Cit , P16 .
بتجهيز هذه السكنات و ذلك بعد تحديد المساحة المخصصة لذلك ، كما يقوم بالإجراءات اللازمة لمشروع إنجاز هذه السكنات بإتباعه للخطوات التالية :
* تحديد قائمة للأشخاص الطالبين لهذا النوع من السكنات .
* القيام بالإجراءات اللازمة مع الصندوق الوطني للسكن لاستلام الإعانة المالية اللازمة بدلا من المستفيدين ( أي نيابة عنهم ) و هذا بعد دراسة الصندوق الوطني للسكن ملفات الأشخاص إذا ما توفرت شروط الإعانة وفق ما نص عليه المرسوم رقم 94 – 308 ( سبق الإشارة إليه ) .
- اتفاق المقاول العقاري مع المستفيد على نسبة المساهمة الأولية في عملية إنجاز السكن أما باقي المبلغ فيقدم على شكل أقساط أو على شكل كراء و هذا حسب طبيعة نشاط المرقي العقاري .
- وللإشارة فقط ،يمكن أن يكون المرقي العقاري :
* وكالة عقارية محلية .
* ديوان التسيير و الترقية العقارية OPGI .
* مؤسسة ترقية السكن العائلي EPLF .
* و كذلك كل هيئة لها صلاحية ممارسة عمل مرقي عقاري .
1-2السكن التطوري الفردي Le logement évolutif individuel
- يتم إنجاز السكنات الفردية التطورية من طرف الأشخاص الذين يملكون قطعة أرض صالحة لإنجاز سكن و تسمح لهم مواردهم المالية بإتمام إنجاز السكن بعد تحصلهم على إعانة مالية من قبل الصندوق الوطني و ذلك على حسب مستوى دخلهم ، مع العلم أن الإعانة تقدم على ثلاث دفعات :
40 % كدفعة أولية ، 30 % كدفعة ثانية ، 30 % كدفعة ثالثة ، وهذا على حسب تقدمه في إنجاز السكن .
- و من هنا ،فإنه ابتداء من سنة 1997 ، وبفضل التعليمة الوزارية الصادرة في هذه السنة ، أخذت السياسة السكنية بعدا آخر في مجال إنجاز السكنات التطورية اختلف عن سابقه ، حيث حاولت الدولة أن تتدارك و تصحح الإختلالات التي كانت من قبل و التي سببت فشل السياسة السكنية لسنة 1995 ، ويتجلى ذلك من خلال توكيل المرقين العقاريين بالسهر على عملية إنجاز السكنات التطورية و التكفل بجميع الإجراءات اللازمة بدلا من المستفيد كما كان سابقا ، بالإضافة إلى تنوع السكنات التطورية إلى سكنات جماعية و فردية ، بعدما كانت فردية فقط سابقا ، و هذا ما سمح للدولة باستغلال مساحات أقل لإنجازات أكبر و بالتالي امتصاص أكثر للطلب على السكنات .
- غير أنه ، مع التدهور المستمر للقدرة الشرائية للمواطن ، نتيجة ثبات مستوى دخله و ارتفاع تكاليف إنجاز السكنات ، لاحظت الدولة أن حجم الإعانة المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن CNL ( على حسب ما نص عليه مرسوم سنة 1994 ) لا تفي بالغرض كمساهمة في تكلفة الإنجاز .
- و من هنا صدرت تعليمة وزارية لـ 15 مارس 1998 المتعلقة بتعديل للمرسوم التنفيذي رقم 94 – 308 الصادر سنة 1994 فيما يخص حجم الإعانة و قد نصت على ما يلي : (1)
- يحدد حجم الإعانة المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن على حسب دخل الفرد كما يلي :
الفئة الدخل حجم الإعانة
1 1 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 2 مرة الحد الأدنى للأجور 350.000 دج
2 2 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 3 مرة الحد الأدنى للأجور 300.000 دج
3 3 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 4 مرة الحد الأدنى للأجور 250.000 دج
- و مما سبق ، نلاحظ أن حجم الإعانة ارتفع مقارنة عما كان عليه من قبل و هذا ما إلا دليل على دعم السلطات للمواطن من أجل الحصول على ملكية سكن )*(.
- كما أنه تم التغيير في تسمية السكن التطوري و أطلقت عليه تسميات أخرى كالسكنات التساهمية ، و الأكثر استعمالا هي السكنات المساعدة ، ويرجع السبب في تغيير التسمية هو أن المستفيد من السكن لم يصبح يطور سكنه بنفسه كما كان سابقا ، بل المرقي العقاري هو الذي يقوم بذلك .
- والجدير بالذكر ، أن ما يميز هذه المرحلة خاصة بعد المصادقة على برنامج الحكومة لسنة 1997 من طرف المجلس الشعبي الوطني هو تحويل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP إلى بنك إسكان باعتبارها تتدخل بصفة مطلقة في تمويل جميع الأنماط السكنية التي عرفتها الجزائر بالإضافة إلى إنشاء شركة التمويل الرهني SRH (**) التي أعطيت لها صلاحية إعادة تمويل حافظات القروض العقارية المقدمة من طرف البنوك التجارية و ذلك عن طريق المساهمة في تطوير السوق المالية بصفة عامة ، و السوق العقارية بصفة خاصة و هذا من شأنه أن يسمح للبنوك و المؤسسات المالية بالقيام
(1) جريدة رسمية رقم 41 لـ 10 جوان 1998 ، ص 16 .
(*)-لمزيد من التفاصيل ارجع الى الملحق رقم 2 .
(**)- شركة إعادة التمويل الرهني : Société de refinancement hypothécaire SRH: هي شركة ذات أسهم تخضع للقانون الخاص و لقانون النقد و القرض ، اعتمدت كمؤسسة مالية من طرف بنك الجزائر في السداسي الأول من سنة 1998 بمساهمة الخزينة العمومية ، البنوك وشركات التأمين و من أهدافها الرئيسية :
- ترقية نظام تمويل السكن على المدى المتوسط و الطويل .
- تشجيع المنافسة بين البنوك و المؤسسات المالية من أجل منح القرض السكنية .
- تمديد الاستحقاقات المتعلقة باستيراد الفوائد و المبالغ الأصلية للقروض .
بنشاطها في منح القروض السكنية للمواطنين في ظروف مالية ملائمة تتميز بالمنافسة الحرة (1) .
و لقد أوكلت مهمة تسيير هذه الشركة إلى شركة ضمان القرض العقاري SGCI (*) و هذا من
أجل ضمان و طمأنة البنوك و كل المؤسسات المالية المهيأة للتمويل العقاري حتى تشجعها في اتخاذ قراراتها و منح القروض لغرض التمويل العقاري (2) .
- ومن هنا أصبح القرض العقاري (**) الذي تمنحه البنوك التجارية أو المؤسسات المالية أحد المصادر التمويلية التي تمنح للمواطنين من أجل شراء سكن تساهمي أو سكن ترقوي و هذا في إطار دعم المواطنين و مساعدتهم من أجل الحصول على ملكية سكن ، و كمثال على ذلك نجد كل من القرض الشعبي الوطني CPA و البنك الوطني الجزائري BNA يقدم مثل هذه القروض الطويلة الأجل وفق شروط معمول بها .
- ومن هنا أصبحت شروط الحيازة على سكن تساهمي أكثر ملاءمة إذ أنها تتماشى أكثر مع القدرة الشرائية للمواطن ذو الدخل المتوسط .
(1) – عبد القادربلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 67 .
(*)- شركة ضمان القرض العقاري : SGCI Société de garantie de crédit immobilier : هي شركة ذات أسهم ذات رأس مال يقدر ب 1000000000 دج و هي مؤسسة اقتصادية و عمومية أنشأت في 5 أكتوبر 1997 و بدأت نشاطها في 1 جويلية 1998 بموجب القرار الوزاري رقم 95 – 07 المؤرخ في 25 جانفي 1995 ، ومن مهامها الرئيسية :
- منح ضمانات للمؤسسات المالية المقرضة
- تسيير شركة القرض العقاري
- مراقبة سير المؤسسات المقرضة و بشمولية و متابعة عملية القرض
- معالجة كل عمليات القرض الممنوحة للمقاولين العقاريين و بصفة عامة كل العمليات المالية العقارية
(2)- معمري يمينة ، مرجع سبق ذكره ، ص 17
(** )- القرض العقاري : Le crédit immobilier هو طريقة جديدة من طرق تمويل المشاريع العقارية موجه لغرض شراء سكن جديد سواء أكان تام أو قيد الإنجاز ، أو من أحد إنجاز سكن فردي ( البناء الذاتي ) ومن مميزاته :
- قرض طويل المدى (15 – 20 سنة )
- معدلات الفائدة متغيرة .
- نسبة سداد الدين تتراوح بين 30 إلى 40 % على الأكثر من دخل المستفيد و زوجته
- يتمثل الضمان في رهن العقار الممول من طرف البنك
- إن شروط الاستفادة من هذا القرض يمكن حصرها فيما يلي :
- تقديم عقد بيع أو عقد حجز
- و هذا كله في إطار : - ملك 20 % من قيمة السكن المراد حيازته
- حسب دخل الفرد للقدرة على الوفاء
- و يمكن القول أن صيغة السكن التساهمي عرفت انتعاشا كبيرا و حققت المسعى المرجو منه خاصة بعد سنة 1998 ، ذلك أن الدولة الجزائرية أخذت على عاتقها مسؤولية إعادة النظر في قيمة المساعدة المالية التي يقدمها الصندوق الوطني للسكن ( سبق الإشارة إليها ) من جهة ، وإعطاء مسعى
جديد أمام البنوك التجارية و المؤسسات المالية في مجال منح القروض العقارية من جهة أخرى ، مما جعل بمقدور المواطن أن يستفيد من هذا النوع من السكنات بسهولة أكثر .
- و بالإضافة إلى ما سبق ذكره ، أصبحت صيغة السكن التساهمي ( ابتداءا من سنة 1998 ) أكثر إيضاحا من حيث تعريفها و شروط حيازتها و التي يمكن عرضها فيما يلي : (1)
* السكن التساهمي هو السكن الموجه للأشخاص ذوي الدخل المتوسط من أجل الحصول على ملكية
سكن و بموجبها يتحصل المستفيد على إعانة مالية من طرف الصندوق الوطني للسكن ( غير ملزم بإرجاعها ) ، و تحدد قيمة الإعانة على حسب مستوى دخله .
* تحدد شروط منح الإعانة للمستفيد كما يلي :
- لم يتحصل على أي ملكية سكن من السلطات العمومية .
- لم يتحصل المستفيد على أي إعانة مالية من طرف الدولة .
- أن يكون مستوى دخله لا يتعدى أربع مرات الحد الأدنى للأجور .
- أن يدفع المستفيد قيمة أولية ( ابتدائية ) حددت قيمتها 250000 دج ، للمرقي العقاري المكلف بإنجاز هذا النوع من السكنات .
- إمكانية حصول المستفيد على قرض من البنوك لدفع باقي قيمة السكن .
- و مع كل هذه التحولات و التغيرات التي طرأت على السكن التطوري ، غير أنها لم تقف إلى حد
هذا التاريخ ، بل أعادت الدولة الجزائرية مرة أخرى في مقدار الإعانة المقدمة للفرد المستفيد من السكن التساهمي و هذا سنة 2000 بموجب التعليمة الوزارية الصادر في 15 نوفمبر 2000 الخاصة بمراجعة و تعديل المرسوم التنفيذي رقم 94 – 308 المؤرخ في 4 أكتوبر 1994 المتعلق بتحديد حجم الإعانة المالية المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن و المتعلقة بالحصول على ملكية سكن، حيث أصبح حجم الإعانة كما يلي : (2)
(1)- Ministère de l'habitat , Guide de logement participatif , 1999 , p 2 .
(2)- الجريدة الرسمية رقم 16، مارس 2001 ، ص 11 .
الفئة الدخل حجم الإعانة
1 الدخل ≤ 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور 400000 دج
2 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 4 مرة الحد الأدنى للأجور 350000 دج
3 4 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 5 مرة الحد الأدنى للأجور 300000 دج
- و عليه نجد أن حجم الإعانة قد ارتفع مرة أخرى عما كان عليه ، و ما هذا إلا دليل على تشجيع الدولة الجزائرية لسياستها السكنية عن طريق تشجيع صيغة السكن التساهمي من خلال رفع قيمة الدعم المالي المقدم من طرف الصندوق الوطني للسكن و ذلك بما يتماشى مع القدرة الشرائية .
2 – برنامج السكن الاجتماعي
- الملاحظ عند تفحصنا في هذه المرحلة ، أنه لم يحدث تغيير كبير في مجال إنجاز السكنات الاجتماعية، غير أنه ما استقطب اهتمامنا هو التغيير مرة أخرى في مجال تمويل السكنات الاجتماعية و
هذا ابتداءا من سنة 1996 حيث أصبحت على النحو التالي : (1)
* أصبح تمويل السكنات الاجتماعية يقع على عاتق الخزينة العمومية لوحدها دون تدخل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP ، بعدما تحمل مسؤولية تمويل هذا النمط السكني على مدار خمس سنوات ، ويرجع سبب عجز الصندوق عن مواصلة عملية التمويل إلى حجم القروض التي تم منحها في إطار تمويل السكنات التطورية مما جعل موارد الصندوق بما فيها المبالغ المحصلة من بيع سندات الخزينة تبلغ قيمتها 23 مليار دج في مارس 1995 ، كل ذلك لا يكفي لسد حاجيات تمويل السكن الاجتماعي و السكنات التطورية المبرمجة لسنة 1995 و 1996 ، مما جعل عبء تمويل السكنات الاجتماعية يقع على عبء الخزينة العمومية .
- غير أنه و مع حلول سنة 1998 ، عرف السكن الاجتماعي تغيير آخر في نمط تمويله ، حيث أخذ هذا الأخير و جهتين : (2)
الوجهة الأولى : تتعلق بالسكنات الاجتماعية في طور الإنجاز أو سوف تنطلق عملية إنجازها و عليه:
- فبالنسبة للسكنات الاجتماعية في طور الإنجاز فتمول عن طريق الخزينة العمومية .
- أما بالنسبة للسكنات الاجتماعية التي سوف تنطلق عملية إنجازها فسوف تمول عن طريق موارد خاصة من الميزانية .
) Ministère de l'habitat , plans d'action ( 2000- 2004 ) , OP Cit, p15..1(
(2) Ministère de l'habitat , plans d'action ( 2000 – 2004 ), Ibid , p 17 .
الوجهة الثانية : يتعلق بالسكنات الاجتماعية المبرمجة ابتداءا من سنة 1998 و عليه ، فلقد قرر أن كل سكن اجتماعي مبرمج يتم تمويله على النحو التالي :
- 50 % من ميزانية الدولة .
- 40 % من القروض البنكية .
- 10 % من مساهمة المستفيد .
- إن مثل هذه التغيرات المستمرة في نمط تمويل السكن الاجتماعي يرجع في حقيقة الأمر إلى مشاكل عدة ، و لعل أبرزها تعود إلى ضعف الموارد التمويلية للمستفيد بالإضافة إلى انخفاض في تكلفة كراء المساكن مما أدى إلى انخفاض مردود إنجاز هذه السكنات ، ولعل ما زاد من المشكلة تعقيدا هو رفض البنوك و في بعض الأحيان عدم قدرتها على المساهمة في تمويل السكنات الاجتماعية .
- من هنا ، أخذت الدولة على عاتقها عدة إجراءات من بينها تكفل الصندوق الوطني للسكن CNL بتسيير هذا النوع من السكنات و تسطير برنامج خاص من أجل الحد من المشاكل التمويلية عن طريق تخصيص دعم مالي على حسب الجدول التالي :
الجدول رقم21: توزيع الموارد المالية من طرف الصندوق الوطني للسكن لدعم السكنات الاجتماعية لفترة 1995 – 1999 .
السنوات 1995 1996 1997 1998 1999 المجموع
حجم الإعانة المقدمة 41.2 59.8 51 38 46 236
Source : Ministre de l'habitat , plans d'action (2000-2004) ,OP Cit , p16 .
- و من الجدول السابق نلاحظ أن حجم الإعانة المالية المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن لدعم عملية تمويل السكنات الاجتماعية قد ارتفع من سنة لأخرى ، وهذا دليل على عزم الصندوق الوطني للسكن CNL على تخطي عجز تمويل هذا النمط السكني
- بالإضافة إلى تدخل الصندوق الوطني للسكن CNL في عملية دعم السكنات الاجتماعية ، قامت السلطات الجزائرية بإجراءات أخرى للحد من مشكل التمويل و ذلك عن طريق التحكم في تكلفة الإنجاز عن طريق :
• حسن اختيار مواد البناء بتكلفة أقل و بجودة أعلى
• فتح مجال المنافسة أمام مكاتب الدراسات و مؤسسات الإنجاز للمشاركة في عملية إنجاز هذه السكنات .
- و الملاحظ أنه بإتباع الإجراءات السابقة الذكر ، أي التقليل من تكلفة إنجاز السكنات سمح للدولة بتخفيف عبء تمويل السكنات الاجتماعية ، و بالفعل فبعد إتباع السلطات الجزائرية لهذه الخطوة ، تم تحقيق نتائج إيجابية خاصة بين سنة 1996 و 1997 أين انخفضت تكلفة الإنجاز بحوالي 30% و هذا ما لمسناه من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 21: تكلفة إنجاز السكنات الاجتماعية لفترة 1996 – 1999
السنوات 1996 1997 1998 1999
تكلفة بـ م2 22000 16000 15000 15000
Source : Ministère de l'habitat , plan d'action ( 2000- 2004 ) , OP Cit , p17 .
- و من معطيات الجدول السابق ، يتضح لنا الفرق بين تكلفة الإنجاز في بداية فترة 1996 – 1999 و نهايتها ، حيث انخفضت هذه الأخيرة خاصة لسنوات 1998 – 1999 ، وهذا دليل على نجاح السلطات الجزائرية في الاستراتيجية الجديدة المتبناة و الطامحة للحد و التقليل من التكاليف بغرض تخفيف عبء تمويل السكنات الاجتماعية على الخزينة العمومية .
– برنامج السكن الترقوي
أمام فتح مجال المبادرة أمام البنوك و المؤسسات المالية لتقديم قروض سكنية ، أصبحت شروط الحيازة على السكنات الترقوية أسهل عما كانت عليه سابقا ، حيث على الرغم من ارتفاع تكلفة هذه السكنات مقارنة بالأنماط السكنية السابقة الذكر و التي عرفتها الجزائر في هذه المرحلة ، إلا أن الطالب للسكن الترقوي أصبح بمقدوره الحصول على هذا السكن حتى و إن كان دخله متوسط نوعا ما بفضل القرض العقاري الذي تمنحه له البنوك كأداة تمويلية لهذه المشاريع ، وفق شروط سبق الإشارة إليها سابقا .
- و عليه و بفضل هذه الخطوة الهامة التي فتحت المجال أمام البنوك و المؤسسات المالية لممارسة نشاطها و حتى تدخلها في مجال تمويل السكنات ، أصبحت شروط الحصول على السكنات الترقوية أسهل عما كانت عليه .
ثانيا- برنامج السكنات الريفية
- لم تعرف برامج إنجاز السكنات الريفية في هذه المرحلة تغير لا من حيث كيفية إنجازها أو من حيث نمط تمويلها ، ومن هنا بقيت الدولة في إطار سياستها السكنية لإنجاز السكنات الريفية تقدم دعم مالي للمواطن الريفي و ما عليه إلا أن يتم لوحده عملية إنجاز سكنه بشرط أن يكون مالك لقطعة أرض صالحة لإنجاز السكن و أن يكون مقيما بالريف الجزائري ، و للتذكير فقط ، نشير أن قيمة الإعانة المالية المقدمة من خزينة الدولة لفائدة المستفيد تحدد قيمتها على حسب مستوى دخله ، ولم تعد الدولة النظر في قيمتها بل بقيت كما كانت سابقا ( أي 200.000 دج ) و تقدم الإعانة من طرف هيئات مختصة بعد موافقة الشروط على ثلاث دفعات ، ويمكن عرض ما تم تقدمه من إعانات ( مساعدات ) لإنجاز السكنات الريفية للفترة الممتدة من 1995إلى 2000 من خلال الجدول التالي :
الجدول رقم 22: الإعانات المالية المقدمة في إطار دعم السكن الريفي لفترة 1995 – 2000
السنوات عدد المساعدات
المسجلة المسلمة
كليا جزئيا
غير مسلمة
1995 20500 20164 334 2
1996 28210 27440 662 108
1997 39485 38060 1333 92
1998 40400 36982 3203 215
1999 36942 29692 5995 1255
2000 40616 20900 9959 9757
المجموع 206153 173238 21486 9757
المصدر : وزارة السكن ، تقرير حول حصيلة السكن الريفي لسنة 2002 ، مرجع سبق ذكره ، ص16 .
- عند تفحصنا للجدول أعلاه ، نلاحظ أن حجم المساعدات المالية ( الإعانات ) المقدمة في إطار دعم إنجاز السكنات الريفية قد ارتفع من سنة لأخرى ( و هذا على طول فترة 1995 – 2000 ) ، وهذا الارتفاع لمسناه من خلال حجم الإعانات المسلمة بصفة كلية أو جزئية لفائدة المواطنين المستفيدين يتناقص من سنة لأخرى ، وهذا ما يدل على عدم مواصلة الدولة لدعم سياستها التمويلية في إطار إنجاز السكنات الريفية و بالتالي عدم حرصها على نجاح سياستها السكنية في مجال إنجاز السكن الريفي .
ثالثا : أهم إنجازات الفترة
- لقد عرفت هذه المرحلة ( 1995 – 2000 ) تحولات كبيرة سواء كان مجال برامج السكنات الريفية أو الحضرية ، فبالنسبة لبرامج السكنات الحضرية ،عرفت هذه الأخيرة نمط سكني جديد عرف بالسكن التطوري أو التساهمي و هذا من أجل كبح زمام أزمة السكن التي لطالما عان منها المجتمع الجزائري ، ولعل التغيرات التشريعية الكبيرة التي أولت هذا النمط السكني اهتماما ، جعلت مجال إنجاز هذه السكنات يعرف بدوره تطورات ، وحتى تتضح صورة ما تم عرضه سابقا من سياق البحث أدرجنا أهم الإنجازات التي عرفها قطاع السكن في هذه الفترة ، وذلك بعرض أهم البرامج السكنية التساهمية على حدى حتى يكون تحليل هذا النمط السكني أدق ، و من ثمة إدراج جميع البرامج السكنية حضرية و ريفية كحوصلة لأهم إنجازات قطاع السكن للمرحلة المدروسة .
- يمكن عرض أهم برنامج للسكن التساهمي من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 23: برنامج السكنات التطورية ( التساهمية ) لفترة 1995 – 2000
السنوات السكنات المبرمجة السكنات في طور الإنجاز السكنات المنجزة نسبة الإنجاز
1995 25699 19390 9060 35 %
1996 21129 23630 21092 99 %
1997 33191 9200 184482 55 %
1998 40000 43828 22366 55 %
1999 40194 31398 32445 80 %
2000 42260 24699 23535 55 %
المصدر : وزارة السكن
- نلاحظ من الجدول السابق ، أن نسبة إنجاز السكنات التساهمية أو السكنات المساعدة عرفت ارتفاع مستمر و استقرار في بعض الأحيان ، غير أن أقل نسبة سجلت سنة 1995 و قدرت بـ 35 % و يرجع السبب في ذلك إلى فشل السياسة السكنية في مجال إنجاز السكنات التطورية لأسباب سبق الإشارة إليها سابقا ، غير أنه و بعد تدارك الدولة لزمام الأمور و أعيد الاعتبار للسكن التطوري و أصبح سكن تساهمي أو مساعد بعد ذلك ، عرفت نسبة إنجاز هذا الأخير ارتفاع خاصة سنة 1996 ( قدرت نسبة ب 99 % ) ليعرف بعد ذلك استقرار نسبي في نسب إنجازه .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عن أهم الإنجازات السكنية الحضرية التي تتفرع إلى سكنات اجتماعية ، ترقوية ، تساهمية بالإضافة إلى برامج السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعطي حوصلة عما ذكرناه سابقا لفترة 1995 – 2000 .
الجدول رقم 22 : برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية للفترة 1995 – 2000
برامج السكنات
السنوات السكنات الحضرية
السكن % السكن الاجتماعي % السكن % السكن %
الاجتماعي الآخر التساهمي الترقوي السكنات
الريفية
% المجموع
1995 42208
32 5896 4 9060 6 26271 19 48087 36 131522
1996 39819 35 3127 2 21092 18 15724 14 32523 28 112285
1997 46513 41 3892 3 18482 16 15959 14 26751 23 111597
1998 51588 42 4176 3 22366 18 9299 7 33946 27 121375
1999 41984 33 3181 2 32445 26 7389 5 39209 31 124208
2000 60484 46 1999 2 23535 18 9561 7 34493 26 130072
المجموع 282596 38 22271 3 127180 17 84203 11 215009 29 731259
المصدر : وزارة السكن
- ما يمكن استنتاجه من الجدول السابق ، أن نسبة السكن الاجتماعي مقارنة إلى إجمالي السكنات الحضرية أخذت حصة الأسد ، وهذا دليل على مواصلة الدولة الجزائرية لدعم الطبقات الاجتماعية الفقيرة أي ذات الدخل الضعيف على الرغم من الصعوبات التي يتلقاها هذا النمط السكني كعدم استقرار تمط تمويله و غيره من المشاكل .
- أما بالنسبة للسكن التساهمي ( التطوري ) و الذي سبق الإشارة إليه سابقا ، فنلاحظ أن نسبته إلى الإجمالي بقيت متوسطة غير أنها عرفت ارتفاع مستمر و هذا راجع للنصوص القانونية التي عالجت على مدار هذه المرحلة الإختلالات التي عرفها هذا النمط السكني ، بينما عرفت نسبة السكنات الترقوية تقهقرا مستمر حيث انخفضت نسبتها إلى الإجمالي إلى ما دون النصف مقارنة بسنة 1995 ، ويرجع السبب في ذلك إلى توقف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط عن تمويل هذا النوع من السكنات بسبب ضعف موارده المالية و هذا ابتداءا من سنة 1996 .
- أما عن أهم إنجازات السكنات الريفية ، فنلاحظ أن هذه الأخيرة لم تعرف تطورات ملحوظة على طول الفترة المدروسة ، بل و في بعض الأحيان سجلت انخفاض في حجم الإنجاز و هذا ما لمسناه ستة 1996 و 1997 .
و لعل أهم سبب يعود إلى إهمال المواطن الريفي لعملية إنجاز سكنه نظرا لعدم تسلمه قيمة الإعانة بصفة كلية من جهة ( وهذا ما لمسناه من خلال معطيات الجدول رقم 24 ) أو إلى عدم كفاية قيمة الإعانة لإتمام إنجاز سكن خاصة و أن تكلفة مواد الإنجاز عرفت ارتفاع مستمر على مدار كل سنة .
- و حتى نكون صورة واضحة عن أهم الإنجازات الحضرية و الريفية ، أدرجنا الشكل الموالي :
الشكل 7 : برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية للفترة 1995 – 2000
المصدر : شكل معد انطلاقا من معطيات الجدول رقم 24 .
المطلب الثالث : مرحلة 2001 – 2003
لعل أهم ما ميز هذه المرحلة الحديثة ( 2001 – 2003 ) في قطاع السكن هو ظهور صيغة سكنية جديدة عرفت بصيغة البيع عن طريق الإيجار بالإضافة إلى تحولا ت سكنية أخرى و مراسيم تنفيذية جديدة عرفها قطاع السكن و مس بها بعض الأنماط السكنية الأخرى محاولا بذلك تخطي العراقيل الني عرفها و ما زال يعرفها هذا القطاع الحساس ، بالإضافة إلى كبح زمام أزمة سكن عرفتها الجزائر على مدار سنوات .
أولا – برنامج السكنات الحضرية :
- لقد عفت هذه المرحلة أبع أنماط سكنية حضرية جديدة يمكن حصرها فيما يلي
1 – برنامج سكنات البيع عن طريق الإيجار
1-1 – التعريف بهذه الصيغة
- لقد ظهرت صيغة البيع عن طريق الإيجار كتمهيد لسياسة سكنية جديدة بمقتضى المرسوم رقم 01- 105 لـ 23 أفريل 2001 (*) ، حيث لم تعد الدولة العنصر المطلق في إنجاز و تمويل المشاريع السكنية لما كانت قرابة أربع عشريات (1)
- و الجدير بالذكر ، أنه بفضل هذه الصيغة الجديدة أصبح للمستفيد دور هام و كبير و ذلك من خلال المساهمة النسبية في تمويل هذا المشروع ، و لقد نالت هذه العملية إعجاب المواطنين بما أنها تسهل لهم الاستفادة من سكنات في آجال قصيرة و بمبالغ مالية معقولة .
- إن مساهمة المواطنين في تمويل هذه العملية رغم أنها مساهمة بسيطة ، إلا أنها تجعلهم يلعبون دورا هاما في إنشاء مشروع سكني جديد يهدف إلى معالجة أزمة السكن في المجتمع .
(* ) يحدد المرسوم التنفيذي رقم 01 – 105 بتاريخ 23 أفريل 2001 ، النموذج الموحد للحصول على سكن في إطار تعاقد عملية البيع عن طريق الإيجار للسكنات المنجزة من الأموال العمومية .
- بالإضافة إلى المرسوم السابق ، نصوص قانونية أخرى عمل بها في إطار عملية البيع عن طريق الإيجار و المتمثلة في :
- الأمر الوزاري رقم 10 بتاريخ 21 أوت 2001 المحدد لشروط وطرق معالجة الطلبات للحصول على سكنات في إطار البيع عن طريق الإيجار .
- الأمر الوزاري رقم11 بتاريخ 21 أوت 2001 المتضمن النموذج الموحد لتعاقد البيع عن طريق الإيجار
- الأمر الوزاري رقم 05 بتاريخ 4 ماي 2002 المعدل و المكمل للأمر رقم 10 بتاريخ 21 ماي 2001 .
(1) – الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره ، دليل حول صيغة البيع عن طريق الإيجار ( صيغة كل الآمال ) ، 2003 ، ص6 .
- أسندت مهمة التكفل و الإشراف و تسيير عملية البيع عن طريق الإيجار للوكالة الوطنية لتحسين السكن و تطويره Aadl (*) ، حيث أنها تلقت الآلاف من الطلبات من قبل الجمهور منذ فتح هذه الصيغة الجديدة ، ومن هنا تبينت الحاجة الماسة للمواطنين للحصول على سكن و ظهر الجانب الاجتماعي لهذه الصيغة .
1 – 2 – شروط الحيازة :
- صيغة البيع عن طريق الإيجار موجهة لكل شخص : (1)
* لا يملك أي ملكية سكن و ليس في طور الحصول على أي ملكية سكن أو أي قطعة أرض .
* لا يكون قد تحصل على مساعدة مالية من طرف الدولة من أجل بناء أو شراء سكن .
* أن يكون دخل المستفيد يتراوح ما بين 15000 و 40000 دج شهريا أي لا يتجاوز 5 مرات الحد الأدنى للأجور .
* أن لا يتعدى سن المستفيد 65 سنة و ذلك انطلاقا من تاريخ دفع أول دفعة مالية للحيازة على سكن صيغة البيع عن طريق الإيجار .
(*)- الوكالة الوطنية لتحسين و تطويره Agence d'amélioration et du développement du logement
AADL:أنشأت عام 1991 بموجب المرسوم التنفيذي رقم 91 – 148 لـ 12 ماي 1991 في شكل مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي اقتصادي تجاري تحت وصاية وزارة السكن و العمران .
- تتمثل مهام الوكالة فيما يلي :
- التكفل بالبرنامج الوطني لصيغة البيع عن طريق الإيجار
- ترقية و تطوير سوق العقار
- تأطير و تنشيط حركية أعمال :
- احتواء السكن غير الصحي
- تجديد ترميم النسيج العمراني القديم
- الترميم الحضري
- إنشاء مدن جديدة
- تحضير و تعميم أساليب البناء التجديدي من خلال برنامج عملها
- تحرير و نشر الإعلام بأوسع ما يمكن تجاه نشاطات الأسواق العقارية للمواطنين ، مؤسسات مالية ، سلطات عمومية ، محلات ، منتجو مواد البناء ، مكاتب الدراسات ، منشآت الإنجازات ، مسيرو عمارات ، جمعيات ...
(1)- Agence d'amélioration et du développement du logement AADL ,guide pratique du demandeur de logement dans le cadre de la location vente , 2003 , p2 .
1 – 3 – مميزاتها :
- من بين المميزات الأساسية لهذه الصيغة و التي عرفت باسم صيغة كل الآمال أنها : (1)
* ذات مدة قصيرة لإنجاز السكنات ( بين 18 إلى 24 شهر) .
* نوعية راقية من السكنات الجماعية .
* كل برنامج سكن بيع عن طريق الإيجار يتكون من 50 % سكنات من نوع ثلاث غرف (F3) و 50 % سكنات من نوع أربع غرف (F4) .
* مساحة كل سكن محددة ب 70 م2 بالنسبة للسكنات من نوع ثلاث غرف و 85 م2 بالنسبة للسكنات من نوع أربع غرف .
* حددت تكلفة السكن من نوع ثلاث غرف 140.000.000 دج و أربع غرف بـ 170.000.000 دج حيث حددت كلفة المتر المربع الواحد بـ 20.000 دج .
1- 4 – التعامل مع الطلب :
- طالب السكن من نوع البيع عن طريق الإيجار عليه أن يتصل و بصفة فردية لإيداع ملفه و ذلك باستعمال وثيقة خاصة بوكالة تحسين و تطوير السكن AADL لدى دواوين الترقية و التسيير العقاري OPGI أو إلى مديرية العمران و الإنجاز DUC (*) أو إلى مديرية السكن و التجهيزات العمومية DLEP (**) ، ويتم التعامل مع هذا الطلب عبر المراحل التالية : (2)
• - المرحلة التمهيدية
- حسب ترتيبات الأمر الوزاري رقم 10 بتاريخ 21 جويلية 2001 ، فإن الطلب يجب أن يتبع المسلك التالي :
* يصاغ الطلب على مطبوع موحد يوضع لدى الشبابيك المفتوحة لهذا الغرض .
* يكون الطلب موضوع معالجة من طرف لجنة ولائية مؤسسة لهذا الغرض بقرار وزاري
*- المرحلة الأولى
- المستفيدون المحددون من طرف اللجنة ، يعملون بقرارها بواسطة مصالح وكالة تحسين السكن و تطويره برسالة مسجلة تدعو لإجراء دفع 10% من المبلغ الإجمالي لسكنات ثلاثة أو أربع غرف
(1) WWW . AADL . DZ . COM .
(*)DUC : Direction d'urbanisme et de construction
(**) DLEP : Direction de l'ogements et des équipements publiques
(2)- وكالة تحسين السكن وتطويره ، مرجع سبق ذكره ، ص 14 ، ص15 .
(F4 ، F3 ) تحت عنوان اختيار سقفي للحصول على سكن ( المادة 9 من الأمر الوزاري رقم 10 بتاريخ 21 جويلية 2001 ) مدة صلاحية أمر الدفع محددة بشهر ، بداية من تاريخ استلام الرسالة .
* - المرحلة الثانية
- بعد ثلاثة أشهر بداية من تاريخ أمر الدفع ، يسحب المستفيد شهادة اكتتابه ، تشتمل هذه الأخيرة على تعيين مواصفات السكن ، المساحة و الولاية .
* - المرحلة الثالثة
- على إثر سحب شهادة الاكتتاب ، وبعد مهلة ثلاثة أشهر يجب على المستفيد الاتجاه إلى مصلحة تحسين السكن و تطويره لملء مطبوع مرتبط بتعيين السكن ، المطبوع الذي يحتوي على الخانات المتعلقة باختيار الموقع .
* - المرحلة الرابعة
- بعد ستة أشهر من إيداع المطبوع الحامل لتعيين السكن ، يسحب المستفيد تعيين سكنه النهائي .
* - المرحلة الخامسة
- قبل تسليم مفاتيح السكن ، يجب أن يتم ترتيب تعاقد شراء بالكراء بين المستفيد ووكالة تحسين السكن و تطويره لدى مكتب دراسة توثيقه حسب نمط موحد موافق عليه بواسطة أمر وزير السكن و العمران ( المادة 11 و 17 من المرسوم التنفيذي رقم 01 – 105 بتاريخ 23 أفريل 2001 ، والمادة 10 من الأمر الوزاري رقم 10 بتاريخ 21 جويلية 2001 ) ، حيث يقوم المستفيد بدفع مساهمة أولية مقدرة بـ 25 % من مبلغ السكن سواء كان صنف ثلاث غرف أو صنف أربع غرف ، تدفع 10 % منها ( أي من 25 % ) عند إعلان العقد ، 5 % عند إعطاء المفاتيح،
5 % عند بعد سنة من ذلك و 5 % عند إحالة ملكية سكن . أما 75 % الباقية و لكونها من مساعدات الدولة بواسطة الصندوق الوطني للسكن CNL ، وعليه يقوم المستفيد بدفعها بتقسيط جد مريح خلال 20 سنة كحد أقصى و ذلك على شكل دفعات شهرية .
* - المرحلة السادسة : إن تسليم المفاتيح إلى المستفيد يتم بعد 18 شهر ا بداية من انطلاق الأعمال
1 – 5 – برامجها
- لقد خصصت صيغة البيع بالإيجار لإنجاز 55000 سكن من خلال برنامجين كانطلاقة أولية لها ، عرف الأول ، عرف الأول ببرنامج 2004 أما الثاني فعرف ببرنامج 2002 .
* برنامج 2001
- يقدر عدد السكنات المتوقعة لهذا البرنامج بـ 20000 سكن في 8 ولايات من التراب الوطني
( عنابة ، قسنطينة ، الجزائر ، البليدة ، تيبازة ، وهران )، وقد تم احتجاز عدة مواقع في كل منها مثلا تحصلت الجزائر على 11 موقع ، عنابة على 6 مواقع ، قسنطينة 4 مواقع …
- يأخذ هذا البرنامج في الحسبان احتياج المواطنين فيما يخص التجهيزات المرافقة للسكن ، و حدد تاريخ تسليم السكنات الأولى ببداية مارس 2003 .
- و قد أشرف على إنجاز هذه السكنات عدة شركات جزائرية كشركة كوسيدار ، ومن جنسيات مختلفة كشركات الإنجاز الصينية CSCEL ،و شركات الإنجاز المصرية ARAB Contractors ، ومن كوبا CASA FORMA ...
تميزت هذه المرحلة بعدة تحولات عرفها قطاع السكن ، حيث عرفت السياسة السكنية عدة أبعاد و اتجاهات اختلفت عما كانت عليه سابقا ، و لعل أهم ما ميز بداية هذه المرحلة هو ظهور نمط سكني حضري جديد لم تعرفه الجزائر من قبل ، وهذا بهدف امتصاص كثرة الطلب المتزايد على السكنات مقارنة بالعرض الموجود .
- و عليه فإن تبني صيغة سكنية جديدة عرفت بداية بصيغة السكنات التطورية (*) لتعرف فيما بعد تسميات أخرى كالسكنات الترقوية ذات الطابع الاجتماعي (**) و السكنات التساهمية (***)و الأكثر استعمالا هي السكنات المساعدة (****) ما هي إلا خطوة جديدة للقضاء على أزمة السكن، أما التغيير المستمر في تسمية هذا النمط السكني الجديد ، فيعود إلى عدة أسباب سنتعرض إليها بالتفصيل من سياق البحث .
- كما عرفت هذه المرحلة تغيرات أخرى إلى جانب ظهور النمط السكني الجديد لفتح مجال المبادرة أمام البنوك التجارية في عملية تمويل السكنات عن طريق القروض العقارية ، بالإضافة إلى ظهور هيئات تمويلية جديدة أخرى متخصصة في تمويل السكنات .
أولا : برنامج السكنات الحضرية
- لقد عرفت هذه المرحلة ثلاث أنماط سكنية حضرية يمكن عرضها فيما يلي :
1 – برنامج السكنات التطورية ( التساهمية أو المساعدة )
- عرف هذا النوع من السكنات ابتداء من سنة 1995 تحت اسم السكنات التطورية و هذا بناءا
على المرسوم التنفيذي رقم 94 – 308 الصادر في 4 أكتوبر 1994 المتعلق بشروط تدخل
الصندوق الوطني للسكن لتقديم الإعانة المالية لفائدة العائلات من أجل الحصول على ملكية سكن(1)
- و بالفعل ، نظرا لعدم مقدرة الدولة الجزائرية لامتصاص الطلب المتزايد على السكنات فالسكن الاجتماعي لم يلبي طلبات أفراد المجتمع خاصة العائلات ذات الدخل الضعيف ، أما السكن الترقوي فنظرا لارتفاع تكلفته لم يتناسب مع القدرة الشرائية للمواطن الجزائري و أصبح يخصص لفئة معينة من المجتمع ذات الدخل المرتفع .
(*) - السكنات التطورية: les logements évolutifs
(**) - السكنات الترقوية ذات الطابع الاجتماعي:Les logements promotionnels à caractère sociales
(***) - السكنات التساهمية Les logements participatifs :
(****) - السكنات المساعدة : Les logements aides
1) Ministère de l'habitat ,recueil de textes législatives , octobre 1999 ,p7 .)
- و عليه و من أجل مساعدة العائلات للحصول على ملكية سكن ، تم تخصيص إعانة مالية مقدمة من قبل الدولة بدون تعويض و بمعدل على حسب المداخيل هذه الإعانة الصادرة عن ميزانية الدولة و التي فوضتها وزارة السكن للصندوق الوطني للسكن CNL (*) لضمان سيرها .
(*) الصندوق الوطني للسكن CNL :أنشيء بموجب المرسوم التنفيذي رقم 91 – 114 المؤرخ في 27 شوال 1411 الموافق ل 12 ماي 1991 ، على شكل مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي و تجاري تحت وصاية وزارة السكن و العمران و ذلك من أجل المساعدة على الحصول على ملكية سكن .
- و لقد أسندت للصندوق الوطني للسكن المهام الرئيسية التالية :
* تسيير إعانات ومساهمات الدولة في مجال الإسكان خاصة السكنات ذات الطابع الاجتماعي و السكن الإيجاري و امتصاص السكن القصديري و إعادة الهيكلة العمرانية و ترميم و صيانة البناءات .
* ترقية كل أشكال التمويل المتعلقة بالسكن خاصة ذات الطابع الاجتماعي منه ، بتدبير و تسخير موارد مالية غير مرتبطة بالميزانية .
- و بمقتضى المرسوم التنفيذي رقم 94 – 111 المؤرخ في 18 ماي 1994 المعدل و المتمم للمرسوم التنفيذي رقم 91- 145 المؤرخ في 12 ماي 1991 و المتضمن المهام الجديدة التي أسندت إلى الصندوق الوطني للسكن في المادة الخامسة و التي حددت كالتالي :
* المساهمة في تحديد سياسة تمويل السكن
* إدارة الأسهم و المساهمات التي تقدمها الدولة لفائدة السكن لاسيما المساعدات أو تخفيض نسبة الفائدة .
* النهوض بتمويل السكن الاجتماعي عن طريق البحث عن موارد للتمويل غير مرتبطة بالميزانية و تجنيدها .
* القيام بتدبير التمويلات المتوسطة الأجل عن طريق البنوك و المؤسسات المالية الأخرى لبرامج بناء مساكن اجتماعية .
* التكفل بكافة العمليات و الأعمال الخاصة ذات الصلة لمهامه و التي قد تسندها الخزينة إليه و تسيرها ،و غيرها من المهام .
-لقد عرف هذا النمط السكني في بداية الأمر بالسكن التطوري و يرجع السبب في ذلك أن الدولة تقوم بتقديم لفائدة العائلات التي لها الحق في الحصول عليه ( للإشارة فإن السكن التطوري يوجه لفائدة العائلات ذات الدخل المتوسط ) ، عن طريق تقديم إعانة مالية من قبل الصندوق الوطني للسكن ، و تحدد قيمة الإعانة على حسب دخل المستفيد و ذلك كما أشار إليه المرسوم 94 – 308 الصادر في 4 أكتوبر 1994 كما يلي :
الفئة الدخل الصلاحيات التي يتمتع بها المستفيد
1 الدخل ≤ 2 مرة الحد الأدنى للأجور - إعانة مالية
- طول مدة القرض
- إعفاء عن دفع معدل الفائدة
2
3 2 مرة الحد الأدنى للأجور < الدخل≤ 3 مرة الحد الأدنى للأجور
3 مرة الحد الأدنى للأجور < الدخل ≤ 4 مرة الحد الأدنى للأجور
- إعانة مالية
- طول مدة القرض
- إعانة مالية
- إعانة مالية
4 الدخل > 4 مرة الحد الأدنى للأجور
- ثم تقوم الدولة بإنجاز سكنات فردية للمستفيد على حسب حجم الإعانة و تعد سكنات غير جاهزة،عليه فإن هذه السكنات تحتوي فقط على غرفة و مرحاض و مطبخ غير تام لأن حجم الإعانة لا يكفي لإنجاز سكن تام ، ومن هنا على المستفيد أن يطور سكنه بنفسه و بموارده الخاصة
( إتمام إنجاز السكن التطوري ) ،لهذا السبب أطلقت تسمية السكنات التطورية في باديء الأمر على هذا النمط السكني الجديد .
- غير أنه ، لوحظ من خلا ل هذه السياسة السكنية الجديدة الطامحة لامتصاص ، حجم الطلب المتزايد على السكنات ، أنها لم تلقى الرواج المتوقع ، إلا بنسبة ضعيفة في بعض ولايات الوطن كولاية الجزائر العاصمة ، حيث نظرا لضعف الموارد المالية للمواطن الجزائري نتيجة تدهور قدرته الشرائية ، لم يتمكن هذا الأخير من إتمام حتى أن الكثير منها بقي شاغرا و مهجورا ، و البعض الآخر أصبح يشبه البيوت القصديرية نظرا لعدم إتمام عملية إنجازه بالمواصفات المقبولة ، ومن هنا عرفت السياسة السكنية في مجال إنجاز السكنات التطورية فشلا في بداية الأمر ، و لم تصل إلى الأهداف المرجوة .
- غير أنه ، و أمام هذه الوضعية الحرجة التي آل إليها قطاع السكن و لكبح زمام أزمة السكن الخانقة خاصة و أن تبني سياسة سكنية جديدة ابتداءا من سنة 1995 عن طريق خلق نمط سكني جديد ( السكن التطوري ) لم يلق النجاح المتوقع ، و عليه انطلاقا من سنة 1997 ، وبفضل التعليمة الوزارية رقم 1 لـ 8 أفريل 1997 (1) ، حاولت الدولة الجزائرية تدارك أمورها خاصة فيما يتعلق بالنمط السكني الجديد أي السكن التطوري و ذلك كما يلي :
* إعطاء مفهوم دقيق للسكن التطوري ، حيث أصبح يعرف السكن التطوري على أنه " السكن الذي يوجه لفائدة العائلات بغرض الحصول على الملكية ، ويتمتع هذا الأخير " السكن التطوري " بكل المواصفات الأساسية و الرئيسية للسكن و يقوم الصندوق الوطني للسكن CNL بالتدخل في عملية تمويله عن طريق تقديم إعانة مالية لفائدة المستفيد و ذلك على حسب دخله .
* يوجه السكن التطوري لفائدة الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ، كون أن هؤلاء يساهمون بنسبة معينة في عملية تمويل سكنهم من مواردهم الخاصة .
- غير أنه يؤخذ بعين الاعتبار ما يلي :
* أن لا يكون الشخص المستفيد من السكن التطوري قد استفاد سابقا من سكن اجتماعي أو أي
إعانة من قبل الدولة للحصول على ملكية سكن .
* تقدر حجم الإعانة على أساس مستوى دخل الشخص .
* مقدار مساهمة الشخص في تمويل عملية إنجاز سكنه
* الحالة العائلية للمستفيد ( متزوج ، أعزب ... ) لإعطاء الأولوية في ذلك
- و من هنا تقوم الدولة و عن طريق لجنة خاصة بإجراء تحقيق حول المستفيد من السكن حتى تتأكد من توفر الشروط و المؤهلات التي تسمح و تعطي له الحق للحيازة على ملكية السكن التطوري .
- أما بالنسبة للأشخاص أو العائلات التي ليس لهم الإمكانيات اللازمة للحصول على سكن تطوري بحكم ضعف مواردهم المالية ، فما عليهم إلا اللجوء إلى دواوين التسيير و الترقية العقارية OPGI و ذلك من أجل الحصول على ملكية سكن اجتماعي بتكلفة أقل (رمزية ) .
* بأخذ السكن التطوري شكلين :
- سكن فردي أو
- سكن اجتماعي
1-1 السكن التطوري الجماعي Les logements évolutifs collectives
- توكل مهمة إنجاز السكنات التطورية الجماعية إلى مرقي عقاري ، حيث يتكفل هذا الأخير
(1) Ministère de l'habitat , recueille de textes législatifs , Op .Cit , P16 .
بتجهيز هذه السكنات و ذلك بعد تحديد المساحة المخصصة لذلك ، كما يقوم بالإجراءات اللازمة لمشروع إنجاز هذه السكنات بإتباعه للخطوات التالية :
* تحديد قائمة للأشخاص الطالبين لهذا النوع من السكنات .
* القيام بالإجراءات اللازمة مع الصندوق الوطني للسكن لاستلام الإعانة المالية اللازمة بدلا من المستفيدين ( أي نيابة عنهم ) و هذا بعد دراسة الصندوق الوطني للسكن ملفات الأشخاص إذا ما توفرت شروط الإعانة وفق ما نص عليه المرسوم رقم 94 – 308 ( سبق الإشارة إليه ) .
- اتفاق المقاول العقاري مع المستفيد على نسبة المساهمة الأولية في عملية إنجاز السكن أما باقي المبلغ فيقدم على شكل أقساط أو على شكل كراء و هذا حسب طبيعة نشاط المرقي العقاري .
- وللإشارة فقط ،يمكن أن يكون المرقي العقاري :
* وكالة عقارية محلية .
* ديوان التسيير و الترقية العقارية OPGI .
* مؤسسة ترقية السكن العائلي EPLF .
* و كذلك كل هيئة لها صلاحية ممارسة عمل مرقي عقاري .
1-2السكن التطوري الفردي Le logement évolutif individuel
- يتم إنجاز السكنات الفردية التطورية من طرف الأشخاص الذين يملكون قطعة أرض صالحة لإنجاز سكن و تسمح لهم مواردهم المالية بإتمام إنجاز السكن بعد تحصلهم على إعانة مالية من قبل الصندوق الوطني و ذلك على حسب مستوى دخلهم ، مع العلم أن الإعانة تقدم على ثلاث دفعات :
40 % كدفعة أولية ، 30 % كدفعة ثانية ، 30 % كدفعة ثالثة ، وهذا على حسب تقدمه في إنجاز السكن .
- و من هنا ،فإنه ابتداء من سنة 1997 ، وبفضل التعليمة الوزارية الصادرة في هذه السنة ، أخذت السياسة السكنية بعدا آخر في مجال إنجاز السكنات التطورية اختلف عن سابقه ، حيث حاولت الدولة أن تتدارك و تصحح الإختلالات التي كانت من قبل و التي سببت فشل السياسة السكنية لسنة 1995 ، ويتجلى ذلك من خلال توكيل المرقين العقاريين بالسهر على عملية إنجاز السكنات التطورية و التكفل بجميع الإجراءات اللازمة بدلا من المستفيد كما كان سابقا ، بالإضافة إلى تنوع السكنات التطورية إلى سكنات جماعية و فردية ، بعدما كانت فردية فقط سابقا ، و هذا ما سمح للدولة باستغلال مساحات أقل لإنجازات أكبر و بالتالي امتصاص أكثر للطلب على السكنات .
- غير أنه ، مع التدهور المستمر للقدرة الشرائية للمواطن ، نتيجة ثبات مستوى دخله و ارتفاع تكاليف إنجاز السكنات ، لاحظت الدولة أن حجم الإعانة المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن CNL ( على حسب ما نص عليه مرسوم سنة 1994 ) لا تفي بالغرض كمساهمة في تكلفة الإنجاز .
- و من هنا صدرت تعليمة وزارية لـ 15 مارس 1998 المتعلقة بتعديل للمرسوم التنفيذي رقم 94 – 308 الصادر سنة 1994 فيما يخص حجم الإعانة و قد نصت على ما يلي : (1)
- يحدد حجم الإعانة المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن على حسب دخل الفرد كما يلي :
الفئة الدخل حجم الإعانة
1 1 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 2 مرة الحد الأدنى للأجور 350.000 دج
2 2 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 3 مرة الحد الأدنى للأجور 300.000 دج
3 3 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 4 مرة الحد الأدنى للأجور 250.000 دج
- و مما سبق ، نلاحظ أن حجم الإعانة ارتفع مقارنة عما كان عليه من قبل و هذا ما إلا دليل على دعم السلطات للمواطن من أجل الحصول على ملكية سكن )*(.
- كما أنه تم التغيير في تسمية السكن التطوري و أطلقت عليه تسميات أخرى كالسكنات التساهمية ، و الأكثر استعمالا هي السكنات المساعدة ، ويرجع السبب في تغيير التسمية هو أن المستفيد من السكن لم يصبح يطور سكنه بنفسه كما كان سابقا ، بل المرقي العقاري هو الذي يقوم بذلك .
- والجدير بالذكر ، أن ما يميز هذه المرحلة خاصة بعد المصادقة على برنامج الحكومة لسنة 1997 من طرف المجلس الشعبي الوطني هو تحويل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP إلى بنك إسكان باعتبارها تتدخل بصفة مطلقة في تمويل جميع الأنماط السكنية التي عرفتها الجزائر بالإضافة إلى إنشاء شركة التمويل الرهني SRH (**) التي أعطيت لها صلاحية إعادة تمويل حافظات القروض العقارية المقدمة من طرف البنوك التجارية و ذلك عن طريق المساهمة في تطوير السوق المالية بصفة عامة ، و السوق العقارية بصفة خاصة و هذا من شأنه أن يسمح للبنوك و المؤسسات المالية بالقيام
(1) جريدة رسمية رقم 41 لـ 10 جوان 1998 ، ص 16 .
(*)-لمزيد من التفاصيل ارجع الى الملحق رقم 2 .
(**)- شركة إعادة التمويل الرهني : Société de refinancement hypothécaire SRH: هي شركة ذات أسهم تخضع للقانون الخاص و لقانون النقد و القرض ، اعتمدت كمؤسسة مالية من طرف بنك الجزائر في السداسي الأول من سنة 1998 بمساهمة الخزينة العمومية ، البنوك وشركات التأمين و من أهدافها الرئيسية :
- ترقية نظام تمويل السكن على المدى المتوسط و الطويل .
- تشجيع المنافسة بين البنوك و المؤسسات المالية من أجل منح القرض السكنية .
- تمديد الاستحقاقات المتعلقة باستيراد الفوائد و المبالغ الأصلية للقروض .
بنشاطها في منح القروض السكنية للمواطنين في ظروف مالية ملائمة تتميز بالمنافسة الحرة (1) .
و لقد أوكلت مهمة تسيير هذه الشركة إلى شركة ضمان القرض العقاري SGCI (*) و هذا من
أجل ضمان و طمأنة البنوك و كل المؤسسات المالية المهيأة للتمويل العقاري حتى تشجعها في اتخاذ قراراتها و منح القروض لغرض التمويل العقاري (2) .
- ومن هنا أصبح القرض العقاري (**) الذي تمنحه البنوك التجارية أو المؤسسات المالية أحد المصادر التمويلية التي تمنح للمواطنين من أجل شراء سكن تساهمي أو سكن ترقوي و هذا في إطار دعم المواطنين و مساعدتهم من أجل الحصول على ملكية سكن ، و كمثال على ذلك نجد كل من القرض الشعبي الوطني CPA و البنك الوطني الجزائري BNA يقدم مثل هذه القروض الطويلة الأجل وفق شروط معمول بها .
- ومن هنا أصبحت شروط الحيازة على سكن تساهمي أكثر ملاءمة إذ أنها تتماشى أكثر مع القدرة الشرائية للمواطن ذو الدخل المتوسط .
(1) – عبد القادربلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 67 .
(*)- شركة ضمان القرض العقاري : SGCI Société de garantie de crédit immobilier : هي شركة ذات أسهم ذات رأس مال يقدر ب 1000000000 دج و هي مؤسسة اقتصادية و عمومية أنشأت في 5 أكتوبر 1997 و بدأت نشاطها في 1 جويلية 1998 بموجب القرار الوزاري رقم 95 – 07 المؤرخ في 25 جانفي 1995 ، ومن مهامها الرئيسية :
- منح ضمانات للمؤسسات المالية المقرضة
- تسيير شركة القرض العقاري
- مراقبة سير المؤسسات المقرضة و بشمولية و متابعة عملية القرض
- معالجة كل عمليات القرض الممنوحة للمقاولين العقاريين و بصفة عامة كل العمليات المالية العقارية
(2)- معمري يمينة ، مرجع سبق ذكره ، ص 17
(** )- القرض العقاري : Le crédit immobilier هو طريقة جديدة من طرق تمويل المشاريع العقارية موجه لغرض شراء سكن جديد سواء أكان تام أو قيد الإنجاز ، أو من أحد إنجاز سكن فردي ( البناء الذاتي ) ومن مميزاته :
- قرض طويل المدى (15 – 20 سنة )
- معدلات الفائدة متغيرة .
- نسبة سداد الدين تتراوح بين 30 إلى 40 % على الأكثر من دخل المستفيد و زوجته
- يتمثل الضمان في رهن العقار الممول من طرف البنك
- إن شروط الاستفادة من هذا القرض يمكن حصرها فيما يلي :
- تقديم عقد بيع أو عقد حجز
- و هذا كله في إطار : - ملك 20 % من قيمة السكن المراد حيازته
- حسب دخل الفرد للقدرة على الوفاء
- و يمكن القول أن صيغة السكن التساهمي عرفت انتعاشا كبيرا و حققت المسعى المرجو منه خاصة بعد سنة 1998 ، ذلك أن الدولة الجزائرية أخذت على عاتقها مسؤولية إعادة النظر في قيمة المساعدة المالية التي يقدمها الصندوق الوطني للسكن ( سبق الإشارة إليها ) من جهة ، وإعطاء مسعى
جديد أمام البنوك التجارية و المؤسسات المالية في مجال منح القروض العقارية من جهة أخرى ، مما جعل بمقدور المواطن أن يستفيد من هذا النوع من السكنات بسهولة أكثر .
- و بالإضافة إلى ما سبق ذكره ، أصبحت صيغة السكن التساهمي ( ابتداءا من سنة 1998 ) أكثر إيضاحا من حيث تعريفها و شروط حيازتها و التي يمكن عرضها فيما يلي : (1)
* السكن التساهمي هو السكن الموجه للأشخاص ذوي الدخل المتوسط من أجل الحصول على ملكية
سكن و بموجبها يتحصل المستفيد على إعانة مالية من طرف الصندوق الوطني للسكن ( غير ملزم بإرجاعها ) ، و تحدد قيمة الإعانة على حسب مستوى دخله .
* تحدد شروط منح الإعانة للمستفيد كما يلي :
- لم يتحصل على أي ملكية سكن من السلطات العمومية .
- لم يتحصل المستفيد على أي إعانة مالية من طرف الدولة .
- أن يكون مستوى دخله لا يتعدى أربع مرات الحد الأدنى للأجور .
- أن يدفع المستفيد قيمة أولية ( ابتدائية ) حددت قيمتها 250000 دج ، للمرقي العقاري المكلف بإنجاز هذا النوع من السكنات .
- إمكانية حصول المستفيد على قرض من البنوك لدفع باقي قيمة السكن .
- و مع كل هذه التحولات و التغيرات التي طرأت على السكن التطوري ، غير أنها لم تقف إلى حد
هذا التاريخ ، بل أعادت الدولة الجزائرية مرة أخرى في مقدار الإعانة المقدمة للفرد المستفيد من السكن التساهمي و هذا سنة 2000 بموجب التعليمة الوزارية الصادر في 15 نوفمبر 2000 الخاصة بمراجعة و تعديل المرسوم التنفيذي رقم 94 – 308 المؤرخ في 4 أكتوبر 1994 المتعلق بتحديد حجم الإعانة المالية المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن و المتعلقة بالحصول على ملكية سكن، حيث أصبح حجم الإعانة كما يلي : (2)
(1)- Ministère de l'habitat , Guide de logement participatif , 1999 , p 2 .
(2)- الجريدة الرسمية رقم 16، مارس 2001 ، ص 11 .
الفئة الدخل حجم الإعانة
1 الدخل ≤ 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور 400000 دج
2 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 4 مرة الحد الأدنى للأجور 350000 دج
3 4 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 5 مرة الحد الأدنى للأجور 300000 دج
- و عليه نجد أن حجم الإعانة قد ارتفع مرة أخرى عما كان عليه ، و ما هذا إلا دليل على تشجيع الدولة الجزائرية لسياستها السكنية عن طريق تشجيع صيغة السكن التساهمي من خلال رفع قيمة الدعم المالي المقدم من طرف الصندوق الوطني للسكن و ذلك بما يتماشى مع القدرة الشرائية .
2 – برنامج السكن الاجتماعي
- الملاحظ عند تفحصنا في هذه المرحلة ، أنه لم يحدث تغيير كبير في مجال إنجاز السكنات الاجتماعية، غير أنه ما استقطب اهتمامنا هو التغيير مرة أخرى في مجال تمويل السكنات الاجتماعية و
هذا ابتداءا من سنة 1996 حيث أصبحت على النحو التالي : (1)
* أصبح تمويل السكنات الاجتماعية يقع على عاتق الخزينة العمومية لوحدها دون تدخل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP ، بعدما تحمل مسؤولية تمويل هذا النمط السكني على مدار خمس سنوات ، ويرجع سبب عجز الصندوق عن مواصلة عملية التمويل إلى حجم القروض التي تم منحها في إطار تمويل السكنات التطورية مما جعل موارد الصندوق بما فيها المبالغ المحصلة من بيع سندات الخزينة تبلغ قيمتها 23 مليار دج في مارس 1995 ، كل ذلك لا يكفي لسد حاجيات تمويل السكن الاجتماعي و السكنات التطورية المبرمجة لسنة 1995 و 1996 ، مما جعل عبء تمويل السكنات الاجتماعية يقع على عبء الخزينة العمومية .
- غير أنه و مع حلول سنة 1998 ، عرف السكن الاجتماعي تغيير آخر في نمط تمويله ، حيث أخذ هذا الأخير و جهتين : (2)
الوجهة الأولى : تتعلق بالسكنات الاجتماعية في طور الإنجاز أو سوف تنطلق عملية إنجازها و عليه:
- فبالنسبة للسكنات الاجتماعية في طور الإنجاز فتمول عن طريق الخزينة العمومية .
- أما بالنسبة للسكنات الاجتماعية التي سوف تنطلق عملية إنجازها فسوف تمول عن طريق موارد خاصة من الميزانية .
) Ministère de l'habitat , plans d'action ( 2000- 2004 ) , OP Cit, p15..1(
(2) Ministère de l'habitat , plans d'action ( 2000 – 2004 ), Ibid , p 17 .
الوجهة الثانية : يتعلق بالسكنات الاجتماعية المبرمجة ابتداءا من سنة 1998 و عليه ، فلقد قرر أن كل سكن اجتماعي مبرمج يتم تمويله على النحو التالي :
- 50 % من ميزانية الدولة .
- 40 % من القروض البنكية .
- 10 % من مساهمة المستفيد .
- إن مثل هذه التغيرات المستمرة في نمط تمويل السكن الاجتماعي يرجع في حقيقة الأمر إلى مشاكل عدة ، و لعل أبرزها تعود إلى ضعف الموارد التمويلية للمستفيد بالإضافة إلى انخفاض في تكلفة كراء المساكن مما أدى إلى انخفاض مردود إنجاز هذه السكنات ، ولعل ما زاد من المشكلة تعقيدا هو رفض البنوك و في بعض الأحيان عدم قدرتها على المساهمة في تمويل السكنات الاجتماعية .
- من هنا ، أخذت الدولة على عاتقها عدة إجراءات من بينها تكفل الصندوق الوطني للسكن CNL بتسيير هذا النوع من السكنات و تسطير برنامج خاص من أجل الحد من المشاكل التمويلية عن طريق تخصيص دعم مالي على حسب الجدول التالي :
الجدول رقم21: توزيع الموارد المالية من طرف الصندوق الوطني للسكن لدعم السكنات الاجتماعية لفترة 1995 – 1999 .
السنوات 1995 1996 1997 1998 1999 المجموع
حجم الإعانة المقدمة 41.2 59.8 51 38 46 236
Source : Ministre de l'habitat , plans d'action (2000-2004) ,OP Cit , p16 .
- و من الجدول السابق نلاحظ أن حجم الإعانة المالية المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن لدعم عملية تمويل السكنات الاجتماعية قد ارتفع من سنة لأخرى ، وهذا دليل على عزم الصندوق الوطني للسكن CNL على تخطي عجز تمويل هذا النمط السكني
- بالإضافة إلى تدخل الصندوق الوطني للسكن CNL في عملية دعم السكنات الاجتماعية ، قامت السلطات الجزائرية بإجراءات أخرى للحد من مشكل التمويل و ذلك عن طريق التحكم في تكلفة الإنجاز عن طريق :
• حسن اختيار مواد البناء بتكلفة أقل و بجودة أعلى
• فتح مجال المنافسة أمام مكاتب الدراسات و مؤسسات الإنجاز للمشاركة في عملية إنجاز هذه السكنات .
- و الملاحظ أنه بإتباع الإجراءات السابقة الذكر ، أي التقليل من تكلفة إنجاز السكنات سمح للدولة بتخفيف عبء تمويل السكنات الاجتماعية ، و بالفعل فبعد إتباع السلطات الجزائرية لهذه الخطوة ، تم تحقيق نتائج إيجابية خاصة بين سنة 1996 و 1997 أين انخفضت تكلفة الإنجاز بحوالي 30% و هذا ما لمسناه من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 21: تكلفة إنجاز السكنات الاجتماعية لفترة 1996 – 1999
السنوات 1996 1997 1998 1999
تكلفة بـ م2 22000 16000 15000 15000
Source : Ministère de l'habitat , plan d'action ( 2000- 2004 ) , OP Cit , p17 .
- و من معطيات الجدول السابق ، يتضح لنا الفرق بين تكلفة الإنجاز في بداية فترة 1996 – 1999 و نهايتها ، حيث انخفضت هذه الأخيرة خاصة لسنوات 1998 – 1999 ، وهذا دليل على نجاح السلطات الجزائرية في الاستراتيجية الجديدة المتبناة و الطامحة للحد و التقليل من التكاليف بغرض تخفيف عبء تمويل السكنات الاجتماعية على الخزينة العمومية .
– برنامج السكن الترقوي
أمام فتح مجال المبادرة أمام البنوك و المؤسسات المالية لتقديم قروض سكنية ، أصبحت شروط الحيازة على السكنات الترقوية أسهل عما كانت عليه سابقا ، حيث على الرغم من ارتفاع تكلفة هذه السكنات مقارنة بالأنماط السكنية السابقة الذكر و التي عرفتها الجزائر في هذه المرحلة ، إلا أن الطالب للسكن الترقوي أصبح بمقدوره الحصول على هذا السكن حتى و إن كان دخله متوسط نوعا ما بفضل القرض العقاري الذي تمنحه له البنوك كأداة تمويلية لهذه المشاريع ، وفق شروط سبق الإشارة إليها سابقا .
- و عليه و بفضل هذه الخطوة الهامة التي فتحت المجال أمام البنوك و المؤسسات المالية لممارسة نشاطها و حتى تدخلها في مجال تمويل السكنات ، أصبحت شروط الحصول على السكنات الترقوية أسهل عما كانت عليه .
ثانيا- برنامج السكنات الريفية
- لم تعرف برامج إنجاز السكنات الريفية في هذه المرحلة تغير لا من حيث كيفية إنجازها أو من حيث نمط تمويلها ، ومن هنا بقيت الدولة في إطار سياستها السكنية لإنجاز السكنات الريفية تقدم دعم مالي للمواطن الريفي و ما عليه إلا أن يتم لوحده عملية إنجاز سكنه بشرط أن يكون مالك لقطعة أرض صالحة لإنجاز السكن و أن يكون مقيما بالريف الجزائري ، و للتذكير فقط ، نشير أن قيمة الإعانة المالية المقدمة من خزينة الدولة لفائدة المستفيد تحدد قيمتها على حسب مستوى دخله ، ولم تعد الدولة النظر في قيمتها بل بقيت كما كانت سابقا ( أي 200.000 دج ) و تقدم الإعانة من طرف هيئات مختصة بعد موافقة الشروط على ثلاث دفعات ، ويمكن عرض ما تم تقدمه من إعانات ( مساعدات ) لإنجاز السكنات الريفية للفترة الممتدة من 1995إلى 2000 من خلال الجدول التالي :
الجدول رقم 22: الإعانات المالية المقدمة في إطار دعم السكن الريفي لفترة 1995 – 2000
السنوات عدد المساعدات
المسجلة المسلمة
كليا جزئيا
غير مسلمة
1995 20500 20164 334 2
1996 28210 27440 662 108
1997 39485 38060 1333 92
1998 40400 36982 3203 215
1999 36942 29692 5995 1255
2000 40616 20900 9959 9757
المجموع 206153 173238 21486 9757
المصدر : وزارة السكن ، تقرير حول حصيلة السكن الريفي لسنة 2002 ، مرجع سبق ذكره ، ص16 .
- عند تفحصنا للجدول أعلاه ، نلاحظ أن حجم المساعدات المالية ( الإعانات ) المقدمة في إطار دعم إنجاز السكنات الريفية قد ارتفع من سنة لأخرى ( و هذا على طول فترة 1995 – 2000 ) ، وهذا الارتفاع لمسناه من خلال حجم الإعانات المسلمة بصفة كلية أو جزئية لفائدة المواطنين المستفيدين يتناقص من سنة لأخرى ، وهذا ما يدل على عدم مواصلة الدولة لدعم سياستها التمويلية في إطار إنجاز السكنات الريفية و بالتالي عدم حرصها على نجاح سياستها السكنية في مجال إنجاز السكن الريفي .
ثالثا : أهم إنجازات الفترة
- لقد عرفت هذه المرحلة ( 1995 – 2000 ) تحولات كبيرة سواء كان مجال برامج السكنات الريفية أو الحضرية ، فبالنسبة لبرامج السكنات الحضرية ،عرفت هذه الأخيرة نمط سكني جديد عرف بالسكن التطوري أو التساهمي و هذا من أجل كبح زمام أزمة السكن التي لطالما عان منها المجتمع الجزائري ، ولعل التغيرات التشريعية الكبيرة التي أولت هذا النمط السكني اهتماما ، جعلت مجال إنجاز هذه السكنات يعرف بدوره تطورات ، وحتى تتضح صورة ما تم عرضه سابقا من سياق البحث أدرجنا أهم الإنجازات التي عرفها قطاع السكن في هذه الفترة ، وذلك بعرض أهم البرامج السكنية التساهمية على حدى حتى يكون تحليل هذا النمط السكني أدق ، و من ثمة إدراج جميع البرامج السكنية حضرية و ريفية كحوصلة لأهم إنجازات قطاع السكن للمرحلة المدروسة .
- يمكن عرض أهم برنامج للسكن التساهمي من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 23: برنامج السكنات التطورية ( التساهمية ) لفترة 1995 – 2000
السنوات السكنات المبرمجة السكنات في طور الإنجاز السكنات المنجزة نسبة الإنجاز
1995 25699 19390 9060 35 %
1996 21129 23630 21092 99 %
1997 33191 9200 184482 55 %
1998 40000 43828 22366 55 %
1999 40194 31398 32445 80 %
2000 42260 24699 23535 55 %
المصدر : وزارة السكن
- نلاحظ من الجدول السابق ، أن نسبة إنجاز السكنات التساهمية أو السكنات المساعدة عرفت ارتفاع مستمر و استقرار في بعض الأحيان ، غير أن أقل نسبة سجلت سنة 1995 و قدرت بـ 35 % و يرجع السبب في ذلك إلى فشل السياسة السكنية في مجال إنجاز السكنات التطورية لأسباب سبق الإشارة إليها سابقا ، غير أنه و بعد تدارك الدولة لزمام الأمور و أعيد الاعتبار للسكن التطوري و أصبح سكن تساهمي أو مساعد بعد ذلك ، عرفت نسبة إنجاز هذا الأخير ارتفاع خاصة سنة 1996 ( قدرت نسبة ب 99 % ) ليعرف بعد ذلك استقرار نسبي في نسب إنجازه .
- و لإعطاء صورة شاملة وواضحة عن أهم الإنجازات السكنية الحضرية التي تتفرع إلى سكنات اجتماعية ، ترقوية ، تساهمية بالإضافة إلى برامج السكنات الريفية ، أدرجنا الجدول الموالي الذي يعطي حوصلة عما ذكرناه سابقا لفترة 1995 – 2000 .
الجدول رقم 22 : برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية للفترة 1995 – 2000
برامج السكنات
السنوات السكنات الحضرية
السكن % السكن الاجتماعي % السكن % السكن %
الاجتماعي الآخر التساهمي الترقوي السكنات
الريفية
% المجموع
1995 42208
32 5896 4 9060 6 26271 19 48087 36 131522
1996 39819 35 3127 2 21092 18 15724 14 32523 28 112285
1997 46513 41 3892 3 18482 16 15959 14 26751 23 111597
1998 51588 42 4176 3 22366 18 9299 7 33946 27 121375
1999 41984 33 3181 2 32445 26 7389 5 39209 31 124208
2000 60484 46 1999 2 23535 18 9561 7 34493 26 130072
المجموع 282596 38 22271 3 127180 17 84203 11 215009 29 731259
المصدر : وزارة السكن
- ما يمكن استنتاجه من الجدول السابق ، أن نسبة السكن الاجتماعي مقارنة إلى إجمالي السكنات الحضرية أخذت حصة الأسد ، وهذا دليل على مواصلة الدولة الجزائرية لدعم الطبقات الاجتماعية الفقيرة أي ذات الدخل الضعيف على الرغم من الصعوبات التي يتلقاها هذا النمط السكني كعدم استقرار تمط تمويله و غيره من المشاكل .
- أما بالنسبة للسكن التساهمي ( التطوري ) و الذي سبق الإشارة إليه سابقا ، فنلاحظ أن نسبته إلى الإجمالي بقيت متوسطة غير أنها عرفت ارتفاع مستمر و هذا راجع للنصوص القانونية التي عالجت على مدار هذه المرحلة الإختلالات التي عرفها هذا النمط السكني ، بينما عرفت نسبة السكنات الترقوية تقهقرا مستمر حيث انخفضت نسبتها إلى الإجمالي إلى ما دون النصف مقارنة بسنة 1995 ، ويرجع السبب في ذلك إلى توقف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط عن تمويل هذا النوع من السكنات بسبب ضعف موارده المالية و هذا ابتداءا من سنة 1996 .
- أما عن أهم إنجازات السكنات الريفية ، فنلاحظ أن هذه الأخيرة لم تعرف تطورات ملحوظة على طول الفترة المدروسة ، بل و في بعض الأحيان سجلت انخفاض في حجم الإنجاز و هذا ما لمسناه ستة 1996 و 1997 .
و لعل أهم سبب يعود إلى إهمال المواطن الريفي لعملية إنجاز سكنه نظرا لعدم تسلمه قيمة الإعانة بصفة كلية من جهة ( وهذا ما لمسناه من خلال معطيات الجدول رقم 24 ) أو إلى عدم كفاية قيمة الإعانة لإتمام إنجاز سكن خاصة و أن تكلفة مواد الإنجاز عرفت ارتفاع مستمر على مدار كل سنة .
- و حتى نكون صورة واضحة عن أهم الإنجازات الحضرية و الريفية ، أدرجنا الشكل الموالي :
الشكل 7 : برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية للفترة 1995 – 2000
المصدر : شكل معد انطلاقا من معطيات الجدول رقم 24 .
المطلب الثالث : مرحلة 2001 – 2003
لعل أهم ما ميز هذه المرحلة الحديثة ( 2001 – 2003 ) في قطاع السكن هو ظهور صيغة سكنية جديدة عرفت بصيغة البيع عن طريق الإيجار بالإضافة إلى تحولا ت سكنية أخرى و مراسيم تنفيذية جديدة عرفها قطاع السكن و مس بها بعض الأنماط السكنية الأخرى محاولا بذلك تخطي العراقيل الني عرفها و ما زال يعرفها هذا القطاع الحساس ، بالإضافة إلى كبح زمام أزمة سكن عرفتها الجزائر على مدار سنوات .
أولا – برنامج السكنات الحضرية :
- لقد عفت هذه المرحلة أبع أنماط سكنية حضرية جديدة يمكن حصرها فيما يلي
1 – برنامج سكنات البيع عن طريق الإيجار
1-1 – التعريف بهذه الصيغة
- لقد ظهرت صيغة البيع عن طريق الإيجار كتمهيد لسياسة سكنية جديدة بمقتضى المرسوم رقم 01- 105 لـ 23 أفريل 2001 (*) ، حيث لم تعد الدولة العنصر المطلق في إنجاز و تمويل المشاريع السكنية لما كانت قرابة أربع عشريات (1)
- و الجدير بالذكر ، أنه بفضل هذه الصيغة الجديدة أصبح للمستفيد دور هام و كبير و ذلك من خلال المساهمة النسبية في تمويل هذا المشروع ، و لقد نالت هذه العملية إعجاب المواطنين بما أنها تسهل لهم الاستفادة من سكنات في آجال قصيرة و بمبالغ مالية معقولة .
- إن مساهمة المواطنين في تمويل هذه العملية رغم أنها مساهمة بسيطة ، إلا أنها تجعلهم يلعبون دورا هاما في إنشاء مشروع سكني جديد يهدف إلى معالجة أزمة السكن في المجتمع .
(* ) يحدد المرسوم التنفيذي رقم 01 – 105 بتاريخ 23 أفريل 2001 ، النموذج الموحد للحصول على سكن في إطار تعاقد عملية البيع عن طريق الإيجار للسكنات المنجزة من الأموال العمومية .
- بالإضافة إلى المرسوم السابق ، نصوص قانونية أخرى عمل بها في إطار عملية البيع عن طريق الإيجار و المتمثلة في :
- الأمر الوزاري رقم 10 بتاريخ 21 أوت 2001 المحدد لشروط وطرق معالجة الطلبات للحصول على سكنات في إطار البيع عن طريق الإيجار .
- الأمر الوزاري رقم11 بتاريخ 21 أوت 2001 المتضمن النموذج الموحد لتعاقد البيع عن طريق الإيجار
- الأمر الوزاري رقم 05 بتاريخ 4 ماي 2002 المعدل و المكمل للأمر رقم 10 بتاريخ 21 ماي 2001 .
(1) – الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره ، دليل حول صيغة البيع عن طريق الإيجار ( صيغة كل الآمال ) ، 2003 ، ص6 .
- أسندت مهمة التكفل و الإشراف و تسيير عملية البيع عن طريق الإيجار للوكالة الوطنية لتحسين السكن و تطويره Aadl (*) ، حيث أنها تلقت الآلاف من الطلبات من قبل الجمهور منذ فتح هذه الصيغة الجديدة ، ومن هنا تبينت الحاجة الماسة للمواطنين للحصول على سكن و ظهر الجانب الاجتماعي لهذه الصيغة .
1 – 2 – شروط الحيازة :
- صيغة البيع عن طريق الإيجار موجهة لكل شخص : (1)
* لا يملك أي ملكية سكن و ليس في طور الحصول على أي ملكية سكن أو أي قطعة أرض .
* لا يكون قد تحصل على مساعدة مالية من طرف الدولة من أجل بناء أو شراء سكن .
* أن يكون دخل المستفيد يتراوح ما بين 15000 و 40000 دج شهريا أي لا يتجاوز 5 مرات الحد الأدنى للأجور .
* أن لا يتعدى سن المستفيد 65 سنة و ذلك انطلاقا من تاريخ دفع أول دفعة مالية للحيازة على سكن صيغة البيع عن طريق الإيجار .
(*)- الوكالة الوطنية لتحسين و تطويره Agence d'amélioration et du développement du logement
AADL:أنشأت عام 1991 بموجب المرسوم التنفيذي رقم 91 – 148 لـ 12 ماي 1991 في شكل مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي اقتصادي تجاري تحت وصاية وزارة السكن و العمران .
- تتمثل مهام الوكالة فيما يلي :
- التكفل بالبرنامج الوطني لصيغة البيع عن طريق الإيجار
- ترقية و تطوير سوق العقار
- تأطير و تنشيط حركية أعمال :
- احتواء السكن غير الصحي
- تجديد ترميم النسيج العمراني القديم
- الترميم الحضري
- إنشاء مدن جديدة
- تحضير و تعميم أساليب البناء التجديدي من خلال برنامج عملها
- تحرير و نشر الإعلام بأوسع ما يمكن تجاه نشاطات الأسواق العقارية للمواطنين ، مؤسسات مالية ، سلطات عمومية ، محلات ، منتجو مواد البناء ، مكاتب الدراسات ، منشآت الإنجازات ، مسيرو عمارات ، جمعيات ...
(1)- Agence d'amélioration et du développement du logement AADL ,guide pratique du demandeur de logement dans le cadre de la location vente , 2003 , p2 .
1 – 3 – مميزاتها :
- من بين المميزات الأساسية لهذه الصيغة و التي عرفت باسم صيغة كل الآمال أنها : (1)
* ذات مدة قصيرة لإنجاز السكنات ( بين 18 إلى 24 شهر) .
* نوعية راقية من السكنات الجماعية .
* كل برنامج سكن بيع عن طريق الإيجار يتكون من 50 % سكنات من نوع ثلاث غرف (F3) و 50 % سكنات من نوع أربع غرف (F4) .
* مساحة كل سكن محددة ب 70 م2 بالنسبة للسكنات من نوع ثلاث غرف و 85 م2 بالنسبة للسكنات من نوع أربع غرف .
* حددت تكلفة السكن من نوع ثلاث غرف 140.000.000 دج و أربع غرف بـ 170.000.000 دج حيث حددت كلفة المتر المربع الواحد بـ 20.000 دج .
1- 4 – التعامل مع الطلب :
- طالب السكن من نوع البيع عن طريق الإيجار عليه أن يتصل و بصفة فردية لإيداع ملفه و ذلك باستعمال وثيقة خاصة بوكالة تحسين و تطوير السكن AADL لدى دواوين الترقية و التسيير العقاري OPGI أو إلى مديرية العمران و الإنجاز DUC (*) أو إلى مديرية السكن و التجهيزات العمومية DLEP (**) ، ويتم التعامل مع هذا الطلب عبر المراحل التالية : (2)
• - المرحلة التمهيدية
- حسب ترتيبات الأمر الوزاري رقم 10 بتاريخ 21 جويلية 2001 ، فإن الطلب يجب أن يتبع المسلك التالي :
* يصاغ الطلب على مطبوع موحد يوضع لدى الشبابيك المفتوحة لهذا الغرض .
* يكون الطلب موضوع معالجة من طرف لجنة ولائية مؤسسة لهذا الغرض بقرار وزاري
*- المرحلة الأولى
- المستفيدون المحددون من طرف اللجنة ، يعملون بقرارها بواسطة مصالح وكالة تحسين السكن و تطويره برسالة مسجلة تدعو لإجراء دفع 10% من المبلغ الإجمالي لسكنات ثلاثة أو أربع غرف
(1) WWW . AADL . DZ . COM .
(*)DUC : Direction d'urbanisme et de construction
(**) DLEP : Direction de l'ogements et des équipements publiques
(2)- وكالة تحسين السكن وتطويره ، مرجع سبق ذكره ، ص 14 ، ص15 .
(F4 ، F3 ) تحت عنوان اختيار سقفي للحصول على سكن ( المادة 9 من الأمر الوزاري رقم 10 بتاريخ 21 جويلية 2001 ) مدة صلاحية أمر الدفع محددة بشهر ، بداية من تاريخ استلام الرسالة .
* - المرحلة الثانية
- بعد ثلاثة أشهر بداية من تاريخ أمر الدفع ، يسحب المستفيد شهادة اكتتابه ، تشتمل هذه الأخيرة على تعيين مواصفات السكن ، المساحة و الولاية .
* - المرحلة الثالثة
- على إثر سحب شهادة الاكتتاب ، وبعد مهلة ثلاثة أشهر يجب على المستفيد الاتجاه إلى مصلحة تحسين السكن و تطويره لملء مطبوع مرتبط بتعيين السكن ، المطبوع الذي يحتوي على الخانات المتعلقة باختيار الموقع .
* - المرحلة الرابعة
- بعد ستة أشهر من إيداع المطبوع الحامل لتعيين السكن ، يسحب المستفيد تعيين سكنه النهائي .
* - المرحلة الخامسة
- قبل تسليم مفاتيح السكن ، يجب أن يتم ترتيب تعاقد شراء بالكراء بين المستفيد ووكالة تحسين السكن و تطويره لدى مكتب دراسة توثيقه حسب نمط موحد موافق عليه بواسطة أمر وزير السكن و العمران ( المادة 11 و 17 من المرسوم التنفيذي رقم 01 – 105 بتاريخ 23 أفريل 2001 ، والمادة 10 من الأمر الوزاري رقم 10 بتاريخ 21 جويلية 2001 ) ، حيث يقوم المستفيد بدفع مساهمة أولية مقدرة بـ 25 % من مبلغ السكن سواء كان صنف ثلاث غرف أو صنف أربع غرف ، تدفع 10 % منها ( أي من 25 % ) عند إعلان العقد ، 5 % عند إعطاء المفاتيح،
5 % عند بعد سنة من ذلك و 5 % عند إحالة ملكية سكن . أما 75 % الباقية و لكونها من مساعدات الدولة بواسطة الصندوق الوطني للسكن CNL ، وعليه يقوم المستفيد بدفعها بتقسيط جد مريح خلال 20 سنة كحد أقصى و ذلك على شكل دفعات شهرية .
* - المرحلة السادسة : إن تسليم المفاتيح إلى المستفيد يتم بعد 18 شهر ا بداية من انطلاق الأعمال
1 – 5 – برامجها
- لقد خصصت صيغة البيع بالإيجار لإنجاز 55000 سكن من خلال برنامجين كانطلاقة أولية لها ، عرف الأول ، عرف الأول ببرنامج 2004 أما الثاني فعرف ببرنامج 2002 .
* برنامج 2001
- يقدر عدد السكنات المتوقعة لهذا البرنامج بـ 20000 سكن في 8 ولايات من التراب الوطني
( عنابة ، قسنطينة ، الجزائر ، البليدة ، تيبازة ، وهران )، وقد تم احتجاز عدة مواقع في كل منها مثلا تحصلت الجزائر على 11 موقع ، عنابة على 6 مواقع ، قسنطينة 4 مواقع …
- يأخذ هذا البرنامج في الحسبان احتياج المواطنين فيما يخص التجهيزات المرافقة للسكن ، و حدد تاريخ تسليم السكنات الأولى ببداية مارس 2003 .
- و قد أشرف على إنجاز هذه السكنات عدة شركات جزائرية كشركة كوسيدار ، ومن جنسيات مختلفة كشركات الإنجاز الصينية CSCEL ،و شركات الإنجاز المصرية ARAB Contractors ، ومن كوبا CASA FORMA ...
admin- المدير العام
- عدد المساهمات : 1183
نقاط : 8982
تاريخ التسجيل : 18/05/2009
العمر : 35
الموقع : stars28.yoo7.com
الاوسمة
مشرف: مشرف عام
مراقب: 500
المشرفون: 100 -
رد: السياسة السكنية في الجزائر
من طرف admin الجمعة سبتمبر 24, 2010 1:26 pm
* - برنامج 2002
- أمام النجاح الذي أحرزه برنامج 2001 ، انطلق برنامج آخر أكثر أهمية يخص إنجاز 35000 سكن ، على مستوى 24 ولاية ، و ذلك ابتداءا من 25 سبتمبر 2002 ، ويعد هذا البرنامج بمثابة خطوة حاسمة ضمن المشاورة في السياسة الجديدة للسكن في الجزائر .
- إن أهمية هذه المرحلة تكمن في رفع التحدي المتمثل في احترام مهل الإنجاز المحددة بـ 18 شهرا و هكذا تتحقق واحدة من المهام النبيلة المحددة لوكالة تحسين السكن وتطويره ، و هي سقف لعائلة جزائرية في مرحلة قياسية .
- و قد أشرف كذلك على إنجاز السكنات شركات إنجاز محلية و أجنبية لكن بعدد أكبر نظرا لحجم البرنامج .
- كما لوحظ أن حجم السكنات المبرمجة من ولاية إلى أخرى يختلف و يعود السبب في ذلك إلى أخذ السلطات بعين الاعتبار معيار الطلب على السكن في كل ولاية محاولة في ذلك إرضاء الطلب المتزايد و القضاء على أزمة السكن بشكل يتماشى مع حجم المجتمع ، وليس هناك علاقة بين حجم السكنات و مساحة الولاية .
- و الجدير بالذكر أن كلا من برنامج 2001 و 2002 لا يدفع المستفيد أي معدل فائدة على ما قيمته 75 % من تكلفة الإنجاز المقدمة على شكل كراء لمدة 20 سنة بل تتحمل الدولة كل التكاليف .
• - البرامج المستقبلية Les programmes futures :
- كثيرا ما كان الرد على بعض طلبات الأشخاص لسكنات البيع عن طريق الإيجار بالحصول عليها في إطار البرامج المستقبلية ، هذه الأخيرة هي تلك البرامج التي لم تخصص لها بعد المواقع ، و لا الولايات المعنية بالإنجاز ، و الأكثر أهمية في ذلك هو أنها لم تخصص لها بعد القيمة المالية التمويلية اللازمة لها من قبل ميزانية الدولة .
- غير أنه و في إطار إجراءات قامت بها وزارة السكن ، وحتى تضمن إرضاء أكبر عدد من شريحة المجتمع الطالبة لهذا النوع من السكنات ، قامت بتوقيع عقد مع الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP في 12 سبتمبر 2002 من أجل تمويل عملية إنجاز 65000 سكن موجهين لصيغة البيع عن طريق الإيجار ( حيث 50 % منها سكنات من نوع ثلاث غرف F3، و 50 % سكنات من نوع 4 غرف F4 ) .
- كما أنه ، تم وضع شروط و كيفية الحيازة على هذه السكنات الممولة من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP ، و هي نفس الشروط الخاصة بالبرنامجين السابقين(2001 – 2002 ) ، إلا أن التغيير الوحيد يكمن في دفع معدل فائدة على ما قيمته 75 % من مبلغ السكن المدفوعة على مدار 20سنة ، ويقدر معدل فائدة بـ 1 % للسكنات من نوع ثلاث غرف ، و 2 % للسكنات من نوع أربع غرف ، ويرجع السبب في ذلك إلى طبيعة عمل البنوك ( أي الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP ) (1) .
(1)- Bulletin d'information de la CNEP , flash info , N° 8 , Octobre 2002 ,p2 .
- و على حسب ما قرر لعملية إنجاز البرامج المستقبلية في إطار صيغة البيع عن طريق الإيجار ، فلقد اتخذت إجراءات من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP من أجل إنجاز شريحة أولى تقدر بـ 10.107 سكن من أصل 65000 سكن المبرمج ، و هذا ابتداءا من جوان 2004 ، ويتم توزيعهم بعد 24 شهرا من تاريخ الإنجاز ، ولقد حددت المواقع 17 ولاية و هي : تيبازة ، بومرداس ، البليدة ، بويرة ، تيزي وزو ، وهران ، شلف ، مستغانم ، سكيكدة ، تبسة ،ورقلة ، باتنة، و تيارت . (1)
2 – برنامج السكن التساهمي
- لقد عرفت السكنات التساهمية في هذه المرحلة ( 2001 – 2003 ) ، اتجاه آخر و ذلك من حيث إعادة النظر مرة أخرى في حجم الإعانة المالية المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن
CNL ، و هذا بفضل التعليمة الوزارية لـ 15 نوفمبر 2000 المتعلقة بتعديل المرسوم رقم 94 – 308 المؤرخ في 14 أكتوبر 1994 و المحدد لكيفية تدخل الصندوق الوطني للسكن للدعم المالي للعائلات (*)
- و من هنا حددت هذه التعليمة شروط و ظروف و طرق منح الإعانة المالية لصالح المقاولين العقاريين لتحقيق برامج السكنات التساهمية ( المدعمة ) ، بالإضافة إلى إعادة النظر في قيمة الإعانة المقدمة حيث أصبحت على النحو التالي :
الفئة الدخل حجم الإعانة
1 الدخل ≤ 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور 500000 دج
2 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 4 مرة الحد الأدنى للأجور 450000 دج
3 4 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 5 مرة الحد الأدنى للأجور 400000 دج
- و تكمن الفائدة من هذا التعديل في حجم الإعانة ( الذي ارتفع عما كان عليه ) ، إلى التكيف أكثر مع الوضع في تلبية حاجيات العائلات ذات الدخل المتوسط بواسطة التحسينات المدرجة مسبقا لتعطي دفع جديد لعرض السكنات .
- و بالإضافة إلى التعديل في حجم الإعانة ، تم تحديد حد أعلى لتكلفة السكن التساهمي و الذي لا يجب أن يتعدى 20.000.000 للسكن مهما كان عدد الغرف .
(1)- Journal l'actualité , N° 1974 , 23 septembre 2003 , p4
(* )- أنظر إلى الملحق رقم 3 .
3: برنامج السكن الإجتماعي .
ـ لقد عرفت هذه المرحلة تحولات مسّت كذلك برنامج السكنات الإجتماعية ، هذه السكنات ذات الطابع الغير قابل للتنازل عن ملكيتها من قبل الدولة ، عرفت تغيير ابتداءاً من سنة 2003بصدور المرسوم رقم 269 - 03 المؤرخ في 7 أوت 2003و المتعلق بشروط الحصول على ملكية عقارية تابعة للدولة أو لدواوين الترقية و التسيير العقاري القابلة للاستغلال قبل1 جانفي 2004، حيث ابتداءاً من هذا التاريخ ، سمحت الدولة بالتنازل عن أملاكها و بالتالي أصبح السكن الإجتماعي قابل للبيع لفائدة المستفيد منه و ذلك وفق الشروط التالية )
- يمكن للأشخاص الحائزين على ملكية سكن إجتماعي بصفة الكراء أن يتحصلوا على سكناهم بصفة الشراء من قبل الدولة آخذ بعين الاعتبار أقساط الكراء المدفوعة في تكلفة السكن الإجتماعي .
- يمكن للمستفيد من السكن الإجتماعي أن يدفع مبلغ السكن الإجتماعي دفعة وواحدة أو على شكل أقساط .
- إذا قام المستفيد من السكن الإجتماعي بدفع مبلغ السكن دفعة واحدة يتحصل على تخفيض بقيمة % 10 من مبلغ شراء المسكن .
- إذا قام المستفيد من السكن الإجتماعي بدفع مبلغ السكن على شكل أقساط فتمنح له مدة 20 سنة كأقصى حد لدفع المبلغ ، و يجب على المستفيد دفع قيمة أولية تقدر ب 5 % من المبلغ أما الباقي فيدفع زيادة عن الأقساط معدل فائدة سنوي يقدر ب 1 % .
4 – برنامج السكن الترقوي
- لم تعرف هذه البرامج ( أي برامج السكنات الترقوية ) تغييرا في هذه المرحلة ، حيث بقيت بنفس الشروط ، حتى من الجانب التشريعي لم تعنى السكنات الترقوية العقارية حتى تتدارك النقائص التي عانت منها هذه الأخيرة مما جعل نسب إنجاز هذه السكنات مقارنة بالأنماط السكنية الأخرى ضعيفة.
ثانيا :برنامج السكنات الريفية
- في إطار إنجاز برنامج بخصوص التنمية الريفية و من أجل تدعيم و إتمام المخطط الوطني للتنمية الفلاحية ، و التكفل الحقيقي و الفعال لأهم انشغالات سكان الريف ، وذلك في إطار ترقية الفضاءات الريفية قامت الدولة بإعادة النظر في سياستها السكنية لتنمية الريف الجزائري ، وهذا ابتداءا من سنة 2002 المحددة لكيفية إنجاز السكنات في إطار جهاز التنمية الريفية(1)
- و أهم ما جاءت به هذه التعليمة يمكن حصره فيما يلي :
* - يجب على الدولة في إطار تنمية الريف الجزائري أن تقوم بتحقيق الأهداف التالية :
- إعادة تنمية الفضاءات الفلاحية و الريفية
- تثبيت سكان الريف
- عودة السكان الذين فروا من المجمعات المعزولة أو المتضررة من جراء الظروف الأمنية
- إن تحقيق هذه الأهداف يتطلب ليس فقط تنشيط و تدعيم و توجيه مختلف برامج المخطط الوطني للتنمية الفلاحية بل و خاصة إنجاز مخطط عملي متعدد القطاعات الذي يرمي إلى تحسين الظروف المعيشية لسكان الريف .
* في إطار الدعم المالي لفائدة التنمية الريفية و بهدف خلق شروط استقرار سكان الريف و ضمان ديمومة النشاطات الفلاحية و الغابية و الرعوية ، فإنه تقرر إسناد مهمة هذا الدعم إلى الصندوق الوطني للسكن CNL ( بعدما كانت تدعم مباشرة من الخزينة العمومية ) و لقد تقرر طبقا للنصوص التنظيمية منح إعانة للسكن الريفي محددة كما يلي :
- من 400.000 دج إلى 500.000 دج ، حسب الدخل لبناء مسكن جديد .
- 250.000 دج لتهيئة أو توسيع مسكن موجود .
- توزع الإعانات المقررة في إطار هذا البرنامج حسب كل ولاية بموجب مقرر مشترك بين وزير السكن و العمران ووزير الداخلية و الجماعات المحلية ووزير الفلاحة و التنمية الريفية .
(1)- وزارة السكن ، تقرير حول حصيلة السكن الريفي للثلاثي الثالث لعام 2002 ، مرجع سبق ذكره ، ص5 .
* - يؤهل الدعم الخاص بالبناء الريفي ، الأشخاص الطبيعيون الذين ينخرطون في مختلف برامج المخطط الوطني للتنمية الفلاحية أو الذين يمارسون نشاط في الوسط الريفي ، حسب الشروط التالية :
- لم يستفيدوا بعد من تنازل عن سكن تابع للقطاع العمومي و لم يتحصلوا على إعانة الدولة المخصصة للسكن .
- لا يمتلكون أي بناية مخصصة للسكن ، عندما يتعلق الأمر بإعانة من أجل بناء مسكن جديد .
- يتوفرون على دخل شهري أقل من 5 مرات الحد الأدنى للأجور .
- يمتلك وعاء عقاري في الوسط الريفي عندما يتعلق الأمر بإعانة من أجل بناء مسكن جديد .
- يمتلك مسكن في الوسط الريفي عندما يتعلق الأمر بإعانة من أجل تهيئة أو توسيع مسكن .
و من هنا نلاحظ أن الدولة الجزائرية أخذت على عاتقها مشكل التنمية الريفية ، و حاولت بفضل هذه التعليمة أن تتدارك النقائص التي عرفها الريف الجزائري خاصة في مجال إنجاز السكنات .
ثالثا : أهم إنجازات الفترة
- لقد عرفت هذه الفترة إنجازات هامة و انطلاقة في مشاريع سكنية خاصة بالنمط السكني الجديد و المتعلق بصيغة البيع عن طريق الإيجار .
- و يمكن عرض أهم البرامج السكنية الحضرية و الريفية من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 25: برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية لفترة 2001 – 2002 .
البرامج السكنية
السنوات السكنــــــــــــات الحضـــــــــرية السكنات الريفية
السكنات الاجتماعية السكنات التساهمية السكنات الترقوية السكنات البيع عن طريق الإيجار
في طور الإنجاز المنجزة في طور الإنجاز المنجزة في طور الإنجاز المنجزة في طور الإنجاز المنجزة في طور الإنجاز المنجزة
2001 64355 48941 24680 17099 1610 5989 20000 0 26989 29933
2002 36984 54310 22774 19048 5199 8634 35000 0 10941 22283
المصدر : وزارة السكن ، مجلة الصندوق الوطني للسكن CNL ، 2003 ، ص6 .
- نلاحظ من الجدول أعلاه ، أن نسبة السكنات الاجتماعية مقارنة بباقي الأنماط السكنية أخذت حصة الأسد ككل مرة ، و هذا دليل على مواصلة الدولة لدعم مثل هذه السكنات لفائدة الطبقات ذات الدخل الضعيف و التي لا تسمح لها مواردها بالحصول على ملكية سكن ، وبالموازاة نجد ارتفاع في نسبة السكنات التساهمية خاصة سنة 2002 ، ويرجع السبب في ذلك إلى رفع قيمة الإعانة المالية المقدمة في إطار الحصول على هذا النمط السكني و هذا ما يتماشى مع قدرة المواطن للحصول على سكن ، أما بالنسبة للسكنات الترقوية فسجلت أقل نسبة نظرا لانعدام الموارد التمويلية الخاصة بها و عدم تشجيع الدولة للترقية العقارية بالإضافة إلى طبيعة السكنات الترقوية كونها موجهة للطبقات الاجتماعية ذات الدخل المرتفع نظرا لارتفاع تكلفة هذه السكنات و عدم مقدرة حصول المستفيد على إعانة مالية من طرف الدولة .
- و أخيرا بالنسبة للسكنات الحضرية ، نلاحظ أن سكنات الصيغة الجديدة و المتمثلة في صيغة البيع عن طريق الإيجار ، أنها لم تسجل أي سكنات جاهزة و هذا خلال سنة 2001 و 2002 كون أن البرنامج حدد أول تسليم انطلاقا من مارس 2003 ، غير أنه على الرغم من أنه انطلق في إنجاز هذه السكنات كما برمج له ، إلا أنه واجهت وكالة تحسين السكن و تطويره " عدل " جملة من الصعوبات و المشاكل أعاقت مشاريعها و من بين هذه العراقيل نذكر : (1)
• مواجهة الشركات الأجنبية التي أسندت لها مهمة إنجاز السكنات مشاكل مع الممثليات الدبلوماسية للجزائر في بغض العواصم مثل بكين من أجل الحصول على تأشيرات عمل و هو ما يؤثر بشكل سلبي على تقدم بعض المشاريع .
• تعرض وكالة ترقية و تطوير السكن " عدل " إلى ما يعرف بـ " مافيا العقار " و التي تبدي مخاوف جدية من نجاح من نجاح هذه التجربة التي ستوفر 55 ألف سكن في سوق العقار مما يعني أن ذلك سيؤثر على المضاربة التي كانت سائدة في السابق في هذا القطاع الحساس .
- و بالإضافة إلى المشاكل السابقة الذكر ، هناك مشكل آخر أعاق مشاريع صيغة البيع عن طريق الإيجار و المتمثل في : (2)
• مواجهة الشركات الصينية المشرفة على إنجاز المشاريع السكنية لصيغة البيع عن طريق الإيجار مشكل نقص اليد العاملة الصينية المتخصصة مما جعلها تطلب في أقرب الآجال يد عاملة جزائرية مؤهلة للقيام بأشغال إنجاز السكنات ، ويعود سبب هذا المشكل إلى منع السلطات الجزائرية ما يقارب 400 عامل صيني على الالتحاق بالجزائر و هذا في إطار سياسة الوقاية التي تبنتها نتيجة خوفها من تفشي المرض القاتل و المعدي << سارس >> إلى أرض الوطن .
(1) جريدة الوطن ، العدد 3509 ، 26 جوان 2002 ، ص5 .
(2)- Journal l'actualité , N° 547 , 6 mai 2003 , p4 .
• و مع هذه العراقيل إلى جانب مشاكل أخرى لم نذكرها ، لم يتم الانتهاء من مشاريع صيغة البيع عن طريق الإيجار كما برمج له ، و لم تسلم أي سكنات في شهر مارس 2003 .
• غير أنه يرتقب تقديم ما يقارب 10.000 شقة قبل نهاية شهر ديسمبر 2003 و تشمل مواقع درارية بنسبة 100 % و جزء من موقع السبالة بالعاشور إلى جانب جسر قسنطينة و باب الزوار 2 و جزء من باب الزوار 1 التي تشرف عليها شركات صينية و حي الموز بالمحمدية التي تشرف عليها شركة كوسيدار إضافة إلى جزء من موقع أولاد فايت الذي تشرف على إنجازه مؤسسة مصرية ، أما الجزء الثاني فيسلم في أفريل 2004 و تستمر عمليات التسليم خلال جانفي ثم فيفري و مارس على أن يتم الانتهاء من تسليم كل سكنات " عدل " لبرنامج 2001
في أفريل 2004 .
• فضلا عن ذلك فإن مواقع من برنامج 2002 جاهزة و أخرى تعرف نسبة تطور كبيرة مثل مواقع توقرت و حاسي مسعود (1)
• أما عن برنامج السكن الريفي فنلاحظ أنه إذا ما قارنا بين نسبة الإنجاز في سنة 2001 مع سنة 2002 ، لوجدنا أنها ارتفعت ، حيث يرجع السبب في ذلك إلى رفع قيمة الدعم المالي لمثل هذه السكنات و تدخل الصندوق الوطني للسكن للسهر على هذه العملية و هذا من أجل تنمية الريف الجزائري .
(1) جريدة الخبر ، العدد 3888 ، 20 سبتمبر 2003، ص 5 .
المبحث 2 : الوضعية الحالية و الآفاق المستقبلية لقطاع السكن في الجزائر .
ـ على الرغم من التحولات و الإجراءات التي عرفها قطاع السكن و التي سبق الإلمام بها خلال فترة ما بعد الإصلاحات ، إلا أن الواقع حال دون وصول السياسة السكنية في كل مرحلة إلى أهدافها المسطرة ، فمشكل السكن مازال الهاجس الذي لطالما عان و مازال يعاني منه المواطن الجزائري و لم يتخط عقبته . و من هذا المنطلق حاولنا أن نشخص الوضعية الحالية لقطاع السكن في الجزائر معرجين على أهم الأسباب التي وقفت كعائق أمام مسار السياسة السكنية و طرح بعض الاقتراحات و الحلول لتخطي ثقل هذه الأزمة .
المطلب 1 : مشكل السكن مازال قائماً .
ـ إن مشكلة السكن التي يعاني منها تقريباً معظم الجزائريين مما جعلت الكثير منهم يملكون سكنات أقل ما يقال عتها أنها بيوت مزرية لم تكن مصادفة ، فجذورها تمتد إلى عهد الاستعمار فمع زيادة النمو الديمغرافي ، أدى إلى زيادة الاحتياجات في مجال السكن مما جعل الهوة بين الطلب على السكنات و عرضها يتسع سلبا خاصة مع بداية السبعينات إلى يومنا هذا ،و هذا رغم المحاولات التي أقدمت عليها السلطات و ذلك من خلال تبني سياسات سكنية جديدة للحد من هذه الأزمة ، غير أن مشكل السكن لا يزال قائما إلى يومنا ، وتتخذ هذه مشكلة في الجزائر عدة مظاهر نذكر من بينها :
أولاً : المساكن القديمة و المفتقرة إلى الصيانة .
ـ من أهم المشاكل التي يعاني منها قطاع السكن في الجزائر ، وجود نسبة كبيرة من المساكن القديمة و الآيلة للسقوط و هو ما ينبغي اتخاذها بعين الاعتبار عند تقدير الطلب على السكن .
ـ و إذ اعتبرنا أن العمر الإنتاجي للسكن يقدر ب 75سنة ، فإن البنايات القديمة التي أنجزت قبل 1962 أصبح من الضروري استبدالها بأخرى حديثة ، و تحديدنا لنسبة المساكن القديمة من شأنه أن يكون عاملا مساعدا في تحديد عدد الوحدات السكنية التي ينبغي بنائها في المستقبل .
ـ و تبرز مشكلة المساكن القديمة في الجزائر في كل المدن العريقة خاصة بعض السكنات التي تؤول جذورها إلى عهد الأتراك كحي القصبة في الجزائر العاصمة و معظم الأحياء العريقة في الجسور المعلقة " قسنطينة " و غيرها .
ـ إلا أننا و في الكثير من الأحيان ما نلاحظ مباني ليست قديمة إلاّ أنها بدأت تتآكل بسرعة شديدة لعدم متابعة جيدة من قبل الهيئة المختصة للمراقبة من جهة و قلة الصيانة الدورية للمحافظة على العمر الإنتاجي لهذه العمارات.
ثانياً : ارتفاع درجة التزاحم أو الاكتظاظ .
ـ من مظاهر مشكلة السكن في الجزائر هو التزاحم في الوحدات السكنية ، حيث نجد في كثير من الأحيان ، أن المسكن الواحد تتواجد فيه عائلتان أو أكثر في الغالب .
ـ و لعل ما زاد من حدّة هذا المشكل ، هو التزايد المستمر في عدد السكنات بوتيرة أكبر من تطور الحظيرة السكنية . و هذا ما يوضحه الجدول التالي :
الجدول رقم 27 : تطور عدد السكان مقارنة بتطور الحظيرة السكنية
للفترة : 2002-1990
السنوات عدد السكان مجموع الحظيرة السكنية معدل شغل السكنات Tol
1990 25.321.000 3.283.000 7.71
1991 25.393.000 3.345.000 7.59
1992 26.172.000 3.437.000 7.61
1993 27.172.000 3.517.000 7.72
1994 27.756.000 3.588.000 7.73
1995 28.353.000 3.640.514 7.78
1996 28.962.000 3.662.983 7.90
1997 29.585.000 3.685.849 8.02
1998 30.221.000 3.773.278 8.20
1999 30.813.000 3.858.277 7.98
2000 31.515.000 3.953.856 77.9
2001 32.112.000 4.025.885 7.97
2002 32.731.000 4.107.877 8.13
المصدر :عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 53 .
نلاحظ من الجدول أعلاه ، أنه بالموازنة مع تطور عدد السكان عبر السنوات ، عرفت الحظيرة السكنية تطوراً كذلك ، غير أن مجال المقارنة لا يكون واضحاً إلا بحساب معدل شغل السكنات ( و هو حاصل قسمة عدد السكان على الحظيرة السكنية لكل سنة ) ، و الملاحظ أن هذا المعدل عرف ارتفاع مستمر طيلة سنوات ( ما بين 1990 إلى غاية 2002 ) ، و لم يقل عن 7 أشخاص في المسكن الواحد ، ليرتفع في بعض الأحيان إلى8 أشخاص في المسكن الواحد مثلما عرفت سنة 1997 و 1998 ، وهو ما يعبر عن ارتفاع درجة التزاحم و الاكتظاظ في المساكن ، و دليل على اشتداد أزمة السكن في هذه السنوات ، و حتى السنوات الأخرى أين كان المعدل يقدر ب 7 ، فهو غير محبب لأن المعدل المقبول به دوليا يقدر ب 6 أشخاص في المسكن الواحد ، و لعل السبب في ذلك يعود في واقع الأمر ، إلى قلة المساكن بالنسبة للطلب عليها من جهة ، و تفاقم الأوضاع الاقتصادية مما أدى إلى انخفاض القدرة الشرائية للفرد من جهة أخرى ، فأصبح هذا الأخير لا يفكر في المسكن البسيط الذي يرتقبه بل في الطريقة التي تسمح له بتصرف دخله مقابل اقتناء جميع الحاجات الضرورية للمعيشة ، لمثل هذه الأسباب ، فإن درجة التزاحم ما فتئت تتعدد من سنة إلى أخرى ، و هذا ما يمكن ملاحظته (رؤيته ) من خلال الشكل الموالي :
الشكل رقم 9 : تطور عدد السكان مقارنة بتطور الحظيرة السكنية
للفترة الممتدة من 2002 – 1990
المصدر : شكل معد بناءا على معطيات الجدول رقم 27
ـ إن ما يمكن ملاحظته من هذه المنحنيات هو تطور عدد السكان بوثيرة أسرع مقارنة بتطور الحظيرة السكنية ، و هذا ما جعل شغل السكن يعرف ارتفاع بدوره و هو ما يفسر عدم عجز السلطات عن توفير المسكن المناسب للمواطن .
ـ و الجدير بالذكر ، أن معيار تقييم درجة التزاحم و الاكتظاظ لا يكون على أساس معدل شغل السكن فحسب بل يجب النظر كذلك في مساحة السكن الواحد ، حيث حددت المنظمة العالمية للصحة أن يكون متوسط نصيب الفرد من الرقعة السكنية يتراوح ما بين 8 م² إلى 10 م² ، و من هنا يجب أخذه بعين الاعتبار لتحليل الوضعية السكنية للمواطن .
ـ و لعل من بين الأسباب التي جعلت تفاقم أزمة السكن في الجزائر ، و ارتفاع درجة التزاحم و الاكتظاظ للوحدات السكنية ،هو وجود عدد كبير من السكنات الشاغرة أو بعبارة أخرى المغلقة التي لم تستغل بتاتا لعدة اعتبارات ، فعلى سبيل المثال ، قدرت حسب تعداد سنة 1998 بأكثر من 10000000 مسكن ، لما تم التقييم الأولي لحصيلة الاستفادة من السكنات في الجزائر على النحو التالي : (1)
ـ 6 ملايين من الجزائريين : في وضعية جيدة و لديهم مستويات معيشية جيدة و معدل شغل السكن لديهم يقدر ب 4 أشخاص في المسكن الواحد .
ـ 14 مليون شخص يعيشون بمعدل شغل سكن محصور بين 7 و 10 أشخاص في المسكن الواحد .
ـ 10 ملايين شخص يعيشون بمعدل شغل سكن أكبر من 12 شخص في المسكن الواحد و من هنا تظهر حلياً الوضعية السيئة للسكان في الجزائر و التي تتعقد من السيئ إلى الأسوأ .
ثالثاً : نقص رفاهية السكنات و تزايد الأحياء و البيوت القصديرية .
ـ حتى الآن ، لا يوجد تصنيف واضح يحدد مواصفات للمساكن حتى تتميز بمستويات معيشية مقبولة و أخرى غير مقبولة ، و من هذا المنطلق نجد أن هذه المواصفات تتفاوت من دولة لأخرى بل وقد تختلف داخل الدولة الواحدة ومن منطقة لأخرى بل و في بعض الأحياء في المكان الواحد و من مسكن لآخر .
ـ و بصفة عامة ، فالمساكن ذات المستويات الدنيا لمتطلبات الحياة ؛ هي التي تنعدم فيها أبسط متطلبات السكن الصحي و هي عادة ما تتمثل في البيوت القصديرية أو المزرية و التي تتألف من الصفيح لتتخذ في البداية صفة المسكن المؤقت ثم تنتقل إلى صفة المسكن الرسمي .
ـ إن مثل هذه الأكواخ و الأحياء القصديرية غالبا ما يسكنها ذوي الدخول المنخفضة ، حيث تشتمل على مباني لا يتوفر فبها أي مرفق مثل مصدر المياه النقية و لا يوجد لها متسع لدورة المياه و ربما قد يتمكن سكانها من الحصول بشكل غير قانوني على الكهرباء من مصادرها المختلفة .
ـ إن مثل هذه الظاهرة – أي ظاهرة البيوت القصديرية – لم تكن بشكل منفرد بل عرفت توسعاً و شملت العديد من المدن الجزائرية حتى شكلت في بعض الأحيان مجمعات سكنية ، ممّا نجم عنه في غالب الأحيان اختلال على مستوى المساحات الحضرية .
ـ فعلى الصعيد التنظيمي ، تتميز هذه الأوضاع بسوق عقارية غير شفافة تشجع في آن واحد انتشار البناء الغير شرعي و انتشار المضاربة العقارية و استعمال غير عقلاني للعقارات الصالحة للعمران . و فيما يخص العمران ، أدت هذه الإختلالات إلى تشييد مساكن في مواقع غير صالحة للبناء و بدون رخصة و لا تهيئة و مرافق جماعية .
ـ و من جهة أخرى ، ساهم المحيط المؤسساتي و التشريعي و القانون في غالب الأحيان في إبقاء هذه الفوضى العمرانية بل تفاقمها . و بالفعل ، بمقتضى القانون البلدي ، كلفت الجماعات المحلية بسلسلة من المهام الأساسية في مجال العمران في حين أن أغلبيتها تعاني من نقص الإمكانيات المالية و البشرية المناسبة للقيام بمثل هذه المهام .
ـ و على الرغم من المحاولات التي تقوم بها السلطات للقضاء على البيوت القصديرية إلاّ أنها تبقى ضعيفة مقارنة بالحجم الهائل و الكبير لانتشارها ، فعلى سبيل المثال ؛ أشار الإحصاء العام للسكان و السكن لسنة 1998 على وجود 291000 سكن مؤقت ( فوضوي ) منها 170000 سكن تقع في المدن ، و قد تم القضاء على 5000 سكن مؤقت تقريبا في سنة 2000 ، مما يدل على عدم تمكن السلطات من التحكم في هذه الظاهرة بشكل لائق.(1)
ـ و فيما يلي عرض لتطور السكنات التقليدية و الفوضوية ( غير لائقة ) لفترة 1998 – 1990 .
الجدول رقم 28 : تطور عدد السكنات التقليدية و المؤقتة .
لفترة : 1998 – 1990
السنوات
البيان 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
عدد السكنات التقليدية 2442000 2484000 2537000 2575000 2724328 2778550 2818367 2775496 2785108
عدد السكنات المؤقتة ( غير اللائقة ) 211000 212000 214000 214000 203664 55990 242857 167503 155450
المجموع 3653000 2696000 2751000 2789000 2927992 2834540 3061224 2942999 2940558
المصدر : عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره . ص 53 .
ـ نلاحظ من معطيات الجدول السابق أنها تؤكد على أن ظاهرة انتشار البيوت القصديرية أو المزرية عرفت تطوراً على مدار فترة ( 1998 – 1990 ) و هذا إنما يدل على اشتداد حدّة أزمة السكن في الجزائر و بالتالي عدم مقدرة السلطات أن تلبي الطلبات على السكنات من قبل المواطنين .
رابعاً : نقص عرض الوحدات السكنية مقارنة بالطلب عليها .
ـ على الرغم من الجهود التي قامت بها الدولة على مدار السنوات من أجل تنمية قطاع السكن خاصة في فترة ما بعد الإصلاحات ، حيث عمّدت على توفير أكبر عدد من السكنات بمختلف الأنماط الحضرية و الريفية لامتصاص الطلب المتزايد ، إلا أنه و بالمقابل ، مازال المجتمع الجزائري يتخبط في مشكلة أزمة السكن ، و مازال العديد من الطلبات على السكنات لم يتم تلبيتها و هذا ما أسفر في الأخير إلى تفاقم حدّة العجز من سنة لأخرى و الذي يمكن ملاحظته من خلال معطيات الجدول التالي :
الجدول رقم 29 : تحليل العرض و الطلب على السكن لفترة : 1998 – 1998
الطلب غير معطى (الحظيرة السكنية – عدد العائلات).العجز
- تفاقم حدة العجز.
الحظيرة السكنية
الطلب
.1 السكان
.2 عدد العائلات المجموع العرض
.1 السكن الإجتماعي.
.2 السكن الترقوي.
.. 3 السكن الذاتي .
.4 السكن التطوري السنوات
البيان
217597
--------- 3283000
25321000
3500597 91838
19427
19189
41172
--------
1990
260615
20 %
3345000 25393000
3605615 70388
12397
6399
46062
-------- 1991
276783
6%
6%
3437000 26172000
3713783 68106
27490
10177
16701
--------- 1992
308197
11%
3517000 27172000
3825197 59308
10993
12997
26802
-------- 1993
351387
14 % 3588566 27756000
3939953 89190
20188
17397
33518
-------- 1994
417637
19 % 3640514
28353000
4058151 141139
57108
26271
34463
9850 1995
516913
24 % 3662983 28962000
4179896 163608
94350
15908
20000
20000 1996
619443
20 % 3685849 29585000
4305293 186475
110630
15959
30000
14925 1997
752320
21%
21 % 3682132 30221000
4434452 182756
112075
9299
30000
17463 1998
المصدر : عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 53 .
ـ نلاحظ من الجدول السابق أنه على الرغم من الجهود التي بذلتها الدولة على مدار السنوات الأخيرة و هذا ابتداءاً من 1990 في توفير أكبر عدد من السكنات ( جانب العرض ) مما جعل الحظيرة السكنية تعرف بدورها ارتفاع مستمر من سنة لأخرى ، إلاّ أنه و بالموازنة مع جانب الطلب على السكنات من فبل العائلات نلاحظ وجود هوة بين الطلب و العرض ، و هذا ما يفسر تفاقم حدة العجز من سنة لأخرى .
ـ و عليه فعلى الرغم من التوسع العمراني الذي شهدته المدن و على الرغم من التعدد في الأنماط السكنية إلاّ أن الطلب على السكنات مازال يعرف عجزاً في تلبيته و هذا ما يمكن استنتاجه من خلال نسبة تفاقم حدة العجز التي عرفت ارتفاع منذ سنة 1991 إلى غاية 1998 إلاّ في بعض السنوات التي عرفت فيها انخفاض ملحوظ كسنة 1992 .
ـ و من هنا فإن السكن لم يعرف على مدار السنوات و لو حتى لسنة واحدة . و هذا إنما يدل على عدم إمكانية الدولة في التحكم أكثر في سياستها السكنية بما يلبي الطلب من جهة و يزيد من العرض من جهة أخرى .
المطلب 2 : ثقل الأزمة السكنية و أسباب تفاقمها :
ـ عرف قطاع السكن في العشرية المنصرمة مشاكل كبيرة زادت من الأزمة تعقيدًا و جعلت المواطن الجزائري يتخبط فيها ؛ فعلى الرغم من جهود الدولة خاصة بعد قيامها بإصلاحات على مختلف قطاعاتها منذ التسعينات، و بالأخص على قطاع السكن الذي عرف اتجاهات أخرى اختلفت عن سابقها في مرحلة المخططات التنموية ، وهذا
بظهور أنماط سكنية جديدة ، فتح المجال أمام الترقية العقارية ، دعم المواطن بإعانات مالية للحصول على ملكية سكن و غيرها ، إلاّ أن الوضع الذي مازال يعاني منه المجتمع و الذي شخصناه سابقاً من خلال ارتفاع درجة التزاحم في البيوت ، تفشي ظاهرة البيوت القصديرية و المزرية ...، كل هذا يوحي إلى عدم إمكانية السلطات في تحديد سياسة سكنية تحقق لها نجاح لا نقول عنه مطلق و إنما يحد من سنة إلى أخرى من أزمة السكن و يرضي طلبات الأفراد .
ـ و من هذا المنطلق فإن التساؤل حول حقيقة الإخفاق في هذا المجال تتطلب منا الوقوف أمام الأسباب الحقيقية التي زادت من حدّة أزمة السكن و جعلت جهود السلطات لا تصل إلى الأهداف المسطرة و هذا ما سنحاول عرضه .
أولاً : اختلال بنية قطاع البناء .
ـ إن الأوضاع الاقتصادية التي عرفتها البلاد منذ بداية التسعينات (تبني نظام اقتصاد السوق ) جعلت العديد من المؤسسات التي تنشط في قطاع البناء تعرف مسار آخر اختلف عن سابقه ، حيث أفرزت إعادة الهيكلة المؤسسات العمومية كثيرًا من التنظيمات ، فمن بين 500 مؤسسة تم هيكلتها ، لم تستند لأي دراسة مسبقة للمردودية و لا حتى في كثير من الأحيان لرأسمال معتبر ، و هو ما نتج عنه سوء تسيير نتيجة لتسرب العديد من الإطارات العليا التي اكتسبت تجربة في هذا القطاع .
ـ كل هذا انعكس سلبا على مردوديته مما جعله يعرف ظاهرة انخفاض الإنتاجية على مدار السنوات و نقص تموينه بمواد البناء لصالح إنجاز السكنات الذي يعرف بدوره تراجعًا و هذا ما عكسته الحصيلة الرقمية للسداسي الأول لسنة 2002 حيث أظهرت غياب تحسن في مستوى انطلاق عملية إنجاز المساكن بنسبة %4.68 - و انخفاض حجم التسليم ب13.15 %. (1)
ثانيا : عدم وجود مراقبة فعلية على عملية إنجاز السكنات
ـ لقد كشفت الكارثة الطبيعية التي تعرضت إليها الجزائر إثر زلزال عين تيموشنت و زلزال بومرداس على وجود عيوب خطيرة على مستوى بعض البناءان خاصة تلك التي بنيت في إطار التعاونيات العقارية حيث عرف معظمها انهيار و كلف ذلك العديد من أرواح المواطنين ، و هذا ما يؤكد على عدم وجود مراقبة ميدانية مما جعل العديد من المشاريع السكنية تنطلق بدون أي مصادقة أو رأي من المصالح المعنية .
ـ و يبدو أن هذه النقائص التي اكتشفت في حينها لا تقتصر على منطقة عين تيموشنت أو بومرداس ، بل هناك نقائص مشابهة في معظم المناطق خاصة ضمن السكنات التابعة للبناء الذاتي كما نلاحظ نفس النقائص في مراقبة مخططات العمران حيث تشيد أحياء كاملة مع عدم احترام قواعد التعمير الأساسية مما يشوه الجوانب الوظيفية و الجوانب المرتبطة بمحيط المعيشة .
ـ إن مسألة المراقبة التقنية و العمرانية تطرح إجمالاً بحدّة كبيرة ، وقد أصبح من الضروري و العاجل فرض مراقبة مستمرة و أكثر فعالية ، خاصة و أن هذه الظاهرة تزيد من حدّة أزمة السكن ، فهي من جهة جعلت العديد من المواطنين بعد تهدم منازلهم يلجؤون إلى الخيم كمؤوى مؤقت لهم و من جهة أخرى جعلت السلطات تحمل على عاتقها مشكل توفير سكنات إجتماعية لإيواء العدد الهائل منهم .(1)
ثالثا : نقص الموارد المالية .
ـ إن إنجاز السكنات في الآجال و بالأعداد و الحصص المقدرة في جميع البرامج كان دائماً يصطدم بنقص في الموارد المالية المخصصة للبناء سواء تعلق الأمر بمقاول خاص أو عمومي أو في إطار البناء الذاتي .
ـ فعلى سبيل المثال ، نجد أن تمويل السكنات الاجتماعية يتطلب قروضا كبيرة بسبب الطلب الاجتماعي المرتفع هذا بالرغم من تطبيق صيغة جديدة للتمويل منذ سنة 1998 : %50 تمويل الميزانية ، %40 تمويل بنكي ، %10 تمويل المستفيد ، غير انه لم يتم التطبيق الفعلي لهذا النمط من التمويل في العديد من الحالات بسبب عدم القدرة على التسديد من طرف المستفيدين ( 2) ، و حتى السكنات الترقوية اصطدمت بنفس المشكل ، حيث أنه في كثير من الأحيان جعل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط يتخذ إجراءات بإلغاء تمويل هذه البرامج نظراً لضعف
موارده أو لعدم ملاءمة شروط القرض المقدمة لفائدة المستفيد .
رابعاً :نقص الأراضي المخصصة للبناء .
ـ كثيراً ما نسجل تعطل في إنجاز البرامج السكنية نتيجة نقص في المساحات المخصصة للبناء ، خاصة في المدن أين يكون الطلب متزايد ، و يشكل ضعف تغطية مسح الأراضي أحد الأسباب الرئيسية لهذه الوضعية ، على الرغم من إقدام وزارة السكن بالاشتراك مع الوكالة الوطنية لمسح الأراضي في عملية وطنية للتغطية الجوية و أعدت برنامجاً أولياً عملياً لمسح الأراضي الحضرية .
ـ ونلاحظ أن هذا المشكل يصادف بالخصوص إنجاز السكنات الاجتماعية و السكنات الريفية حيث تقوم بعض البلديات بتعين بعض المستفيدين الذين لا يملكون قطع أرضية توجه لتشيد المساكن الريفية المبرمجة ، والبعض الآخر يعاني من حالات الملكية الشائعة ، ينتج عن ذلك عدم حصولهم على رخصة البناء لمباشرة الأشغال .(1)
خامسا : ارتفاع الاعتمادات المالية يقابله عجز في الإنجاز .
ـ على الرغم من المشاكل التمويلية التي عرفها مختلف البرامج السكنية في إطار إنجاز السكنات ، إلاّ أن الدولة عمدت بمختلف وسائلها على تحاشي هذا المشكل ، و هذا بدعمها لقطاع السكن بقروض مالية متفاوتة القيم على مختلف السنوات و هذا من أجل الحد من أزمة السكن و تلبية حاجيات المواطنين منه .
ـ فعلى سبيل المثال ، فإن دعم السكن من طرف الدولة تطلب حشد قروضا مالية قدرها 430.5 مليون دينار في المعدل خلال سنوات السبعينات ، و 12894مليون دينار خلال سنوات الثمانينات ، و 73085 مليون دينار خلال السنوات 2000 -2002 .
- أمام النجاح الذي أحرزه برنامج 2001 ، انطلق برنامج آخر أكثر أهمية يخص إنجاز 35000 سكن ، على مستوى 24 ولاية ، و ذلك ابتداءا من 25 سبتمبر 2002 ، ويعد هذا البرنامج بمثابة خطوة حاسمة ضمن المشاورة في السياسة الجديدة للسكن في الجزائر .
- إن أهمية هذه المرحلة تكمن في رفع التحدي المتمثل في احترام مهل الإنجاز المحددة بـ 18 شهرا و هكذا تتحقق واحدة من المهام النبيلة المحددة لوكالة تحسين السكن وتطويره ، و هي سقف لعائلة جزائرية في مرحلة قياسية .
- و قد أشرف كذلك على إنجاز السكنات شركات إنجاز محلية و أجنبية لكن بعدد أكبر نظرا لحجم البرنامج .
- كما لوحظ أن حجم السكنات المبرمجة من ولاية إلى أخرى يختلف و يعود السبب في ذلك إلى أخذ السلطات بعين الاعتبار معيار الطلب على السكن في كل ولاية محاولة في ذلك إرضاء الطلب المتزايد و القضاء على أزمة السكن بشكل يتماشى مع حجم المجتمع ، وليس هناك علاقة بين حجم السكنات و مساحة الولاية .
- و الجدير بالذكر أن كلا من برنامج 2001 و 2002 لا يدفع المستفيد أي معدل فائدة على ما قيمته 75 % من تكلفة الإنجاز المقدمة على شكل كراء لمدة 20 سنة بل تتحمل الدولة كل التكاليف .
• - البرامج المستقبلية Les programmes futures :
- كثيرا ما كان الرد على بعض طلبات الأشخاص لسكنات البيع عن طريق الإيجار بالحصول عليها في إطار البرامج المستقبلية ، هذه الأخيرة هي تلك البرامج التي لم تخصص لها بعد المواقع ، و لا الولايات المعنية بالإنجاز ، و الأكثر أهمية في ذلك هو أنها لم تخصص لها بعد القيمة المالية التمويلية اللازمة لها من قبل ميزانية الدولة .
- غير أنه و في إطار إجراءات قامت بها وزارة السكن ، وحتى تضمن إرضاء أكبر عدد من شريحة المجتمع الطالبة لهذا النوع من السكنات ، قامت بتوقيع عقد مع الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP في 12 سبتمبر 2002 من أجل تمويل عملية إنجاز 65000 سكن موجهين لصيغة البيع عن طريق الإيجار ( حيث 50 % منها سكنات من نوع ثلاث غرف F3، و 50 % سكنات من نوع 4 غرف F4 ) .
- كما أنه ، تم وضع شروط و كيفية الحيازة على هذه السكنات الممولة من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP ، و هي نفس الشروط الخاصة بالبرنامجين السابقين(2001 – 2002 ) ، إلا أن التغيير الوحيد يكمن في دفع معدل فائدة على ما قيمته 75 % من مبلغ السكن المدفوعة على مدار 20سنة ، ويقدر معدل فائدة بـ 1 % للسكنات من نوع ثلاث غرف ، و 2 % للسكنات من نوع أربع غرف ، ويرجع السبب في ذلك إلى طبيعة عمل البنوك ( أي الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP ) (1) .
(1)- Bulletin d'information de la CNEP , flash info , N° 8 , Octobre 2002 ,p2 .
- و على حسب ما قرر لعملية إنجاز البرامج المستقبلية في إطار صيغة البيع عن طريق الإيجار ، فلقد اتخذت إجراءات من طرف الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط CNEP من أجل إنجاز شريحة أولى تقدر بـ 10.107 سكن من أصل 65000 سكن المبرمج ، و هذا ابتداءا من جوان 2004 ، ويتم توزيعهم بعد 24 شهرا من تاريخ الإنجاز ، ولقد حددت المواقع 17 ولاية و هي : تيبازة ، بومرداس ، البليدة ، بويرة ، تيزي وزو ، وهران ، شلف ، مستغانم ، سكيكدة ، تبسة ،ورقلة ، باتنة، و تيارت . (1)
2 – برنامج السكن التساهمي
- لقد عرفت السكنات التساهمية في هذه المرحلة ( 2001 – 2003 ) ، اتجاه آخر و ذلك من حيث إعادة النظر مرة أخرى في حجم الإعانة المالية المقدمة من طرف الصندوق الوطني للسكن
CNL ، و هذا بفضل التعليمة الوزارية لـ 15 نوفمبر 2000 المتعلقة بتعديل المرسوم رقم 94 – 308 المؤرخ في 14 أكتوبر 1994 و المحدد لكيفية تدخل الصندوق الوطني للسكن للدعم المالي للعائلات (*)
- و من هنا حددت هذه التعليمة شروط و ظروف و طرق منح الإعانة المالية لصالح المقاولين العقاريين لتحقيق برامج السكنات التساهمية ( المدعمة ) ، بالإضافة إلى إعادة النظر في قيمة الإعانة المقدمة حيث أصبحت على النحو التالي :
الفئة الدخل حجم الإعانة
1 الدخل ≤ 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور 500000 دج
2 2.5 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 4 مرة الحد الأدنى للأجور 450000 دج
3 4 مرة الحد الأدنى للأجور≤ الدخل < 5 مرة الحد الأدنى للأجور 400000 دج
- و تكمن الفائدة من هذا التعديل في حجم الإعانة ( الذي ارتفع عما كان عليه ) ، إلى التكيف أكثر مع الوضع في تلبية حاجيات العائلات ذات الدخل المتوسط بواسطة التحسينات المدرجة مسبقا لتعطي دفع جديد لعرض السكنات .
- و بالإضافة إلى التعديل في حجم الإعانة ، تم تحديد حد أعلى لتكلفة السكن التساهمي و الذي لا يجب أن يتعدى 20.000.000 للسكن مهما كان عدد الغرف .
(1)- Journal l'actualité , N° 1974 , 23 septembre 2003 , p4
(* )- أنظر إلى الملحق رقم 3 .
3: برنامج السكن الإجتماعي .
ـ لقد عرفت هذه المرحلة تحولات مسّت كذلك برنامج السكنات الإجتماعية ، هذه السكنات ذات الطابع الغير قابل للتنازل عن ملكيتها من قبل الدولة ، عرفت تغيير ابتداءاً من سنة 2003بصدور المرسوم رقم 269 - 03 المؤرخ في 7 أوت 2003و المتعلق بشروط الحصول على ملكية عقارية تابعة للدولة أو لدواوين الترقية و التسيير العقاري القابلة للاستغلال قبل1 جانفي 2004، حيث ابتداءاً من هذا التاريخ ، سمحت الدولة بالتنازل عن أملاكها و بالتالي أصبح السكن الإجتماعي قابل للبيع لفائدة المستفيد منه و ذلك وفق الشروط التالية )
- يمكن للأشخاص الحائزين على ملكية سكن إجتماعي بصفة الكراء أن يتحصلوا على سكناهم بصفة الشراء من قبل الدولة آخذ بعين الاعتبار أقساط الكراء المدفوعة في تكلفة السكن الإجتماعي .
- يمكن للمستفيد من السكن الإجتماعي أن يدفع مبلغ السكن الإجتماعي دفعة وواحدة أو على شكل أقساط .
- إذا قام المستفيد من السكن الإجتماعي بدفع مبلغ السكن دفعة واحدة يتحصل على تخفيض بقيمة % 10 من مبلغ شراء المسكن .
- إذا قام المستفيد من السكن الإجتماعي بدفع مبلغ السكن على شكل أقساط فتمنح له مدة 20 سنة كأقصى حد لدفع المبلغ ، و يجب على المستفيد دفع قيمة أولية تقدر ب 5 % من المبلغ أما الباقي فيدفع زيادة عن الأقساط معدل فائدة سنوي يقدر ب 1 % .
4 – برنامج السكن الترقوي
- لم تعرف هذه البرامج ( أي برامج السكنات الترقوية ) تغييرا في هذه المرحلة ، حيث بقيت بنفس الشروط ، حتى من الجانب التشريعي لم تعنى السكنات الترقوية العقارية حتى تتدارك النقائص التي عانت منها هذه الأخيرة مما جعل نسب إنجاز هذه السكنات مقارنة بالأنماط السكنية الأخرى ضعيفة.
ثانيا :برنامج السكنات الريفية
- في إطار إنجاز برنامج بخصوص التنمية الريفية و من أجل تدعيم و إتمام المخطط الوطني للتنمية الفلاحية ، و التكفل الحقيقي و الفعال لأهم انشغالات سكان الريف ، وذلك في إطار ترقية الفضاءات الريفية قامت الدولة بإعادة النظر في سياستها السكنية لتنمية الريف الجزائري ، وهذا ابتداءا من سنة 2002 المحددة لكيفية إنجاز السكنات في إطار جهاز التنمية الريفية(1)
- و أهم ما جاءت به هذه التعليمة يمكن حصره فيما يلي :
* - يجب على الدولة في إطار تنمية الريف الجزائري أن تقوم بتحقيق الأهداف التالية :
- إعادة تنمية الفضاءات الفلاحية و الريفية
- تثبيت سكان الريف
- عودة السكان الذين فروا من المجمعات المعزولة أو المتضررة من جراء الظروف الأمنية
- إن تحقيق هذه الأهداف يتطلب ليس فقط تنشيط و تدعيم و توجيه مختلف برامج المخطط الوطني للتنمية الفلاحية بل و خاصة إنجاز مخطط عملي متعدد القطاعات الذي يرمي إلى تحسين الظروف المعيشية لسكان الريف .
* في إطار الدعم المالي لفائدة التنمية الريفية و بهدف خلق شروط استقرار سكان الريف و ضمان ديمومة النشاطات الفلاحية و الغابية و الرعوية ، فإنه تقرر إسناد مهمة هذا الدعم إلى الصندوق الوطني للسكن CNL ( بعدما كانت تدعم مباشرة من الخزينة العمومية ) و لقد تقرر طبقا للنصوص التنظيمية منح إعانة للسكن الريفي محددة كما يلي :
- من 400.000 دج إلى 500.000 دج ، حسب الدخل لبناء مسكن جديد .
- 250.000 دج لتهيئة أو توسيع مسكن موجود .
- توزع الإعانات المقررة في إطار هذا البرنامج حسب كل ولاية بموجب مقرر مشترك بين وزير السكن و العمران ووزير الداخلية و الجماعات المحلية ووزير الفلاحة و التنمية الريفية .
(1)- وزارة السكن ، تقرير حول حصيلة السكن الريفي للثلاثي الثالث لعام 2002 ، مرجع سبق ذكره ، ص5 .
* - يؤهل الدعم الخاص بالبناء الريفي ، الأشخاص الطبيعيون الذين ينخرطون في مختلف برامج المخطط الوطني للتنمية الفلاحية أو الذين يمارسون نشاط في الوسط الريفي ، حسب الشروط التالية :
- لم يستفيدوا بعد من تنازل عن سكن تابع للقطاع العمومي و لم يتحصلوا على إعانة الدولة المخصصة للسكن .
- لا يمتلكون أي بناية مخصصة للسكن ، عندما يتعلق الأمر بإعانة من أجل بناء مسكن جديد .
- يتوفرون على دخل شهري أقل من 5 مرات الحد الأدنى للأجور .
- يمتلك وعاء عقاري في الوسط الريفي عندما يتعلق الأمر بإعانة من أجل بناء مسكن جديد .
- يمتلك مسكن في الوسط الريفي عندما يتعلق الأمر بإعانة من أجل تهيئة أو توسيع مسكن .
و من هنا نلاحظ أن الدولة الجزائرية أخذت على عاتقها مشكل التنمية الريفية ، و حاولت بفضل هذه التعليمة أن تتدارك النقائص التي عرفها الريف الجزائري خاصة في مجال إنجاز السكنات .
ثالثا : أهم إنجازات الفترة
- لقد عرفت هذه الفترة إنجازات هامة و انطلاقة في مشاريع سكنية خاصة بالنمط السكني الجديد و المتعلق بصيغة البيع عن طريق الإيجار .
- و يمكن عرض أهم البرامج السكنية الحضرية و الريفية من خلال الجدول الموالي :
الجدول رقم 25: برنامج السكنات المنجزة الحضرية و الريفية لفترة 2001 – 2002 .
البرامج السكنية
السنوات السكنــــــــــــات الحضـــــــــرية السكنات الريفية
السكنات الاجتماعية السكنات التساهمية السكنات الترقوية السكنات البيع عن طريق الإيجار
في طور الإنجاز المنجزة في طور الإنجاز المنجزة في طور الإنجاز المنجزة في طور الإنجاز المنجزة في طور الإنجاز المنجزة
2001 64355 48941 24680 17099 1610 5989 20000 0 26989 29933
2002 36984 54310 22774 19048 5199 8634 35000 0 10941 22283
المصدر : وزارة السكن ، مجلة الصندوق الوطني للسكن CNL ، 2003 ، ص6 .
- نلاحظ من الجدول أعلاه ، أن نسبة السكنات الاجتماعية مقارنة بباقي الأنماط السكنية أخذت حصة الأسد ككل مرة ، و هذا دليل على مواصلة الدولة لدعم مثل هذه السكنات لفائدة الطبقات ذات الدخل الضعيف و التي لا تسمح لها مواردها بالحصول على ملكية سكن ، وبالموازاة نجد ارتفاع في نسبة السكنات التساهمية خاصة سنة 2002 ، ويرجع السبب في ذلك إلى رفع قيمة الإعانة المالية المقدمة في إطار الحصول على هذا النمط السكني و هذا ما يتماشى مع قدرة المواطن للحصول على سكن ، أما بالنسبة للسكنات الترقوية فسجلت أقل نسبة نظرا لانعدام الموارد التمويلية الخاصة بها و عدم تشجيع الدولة للترقية العقارية بالإضافة إلى طبيعة السكنات الترقوية كونها موجهة للطبقات الاجتماعية ذات الدخل المرتفع نظرا لارتفاع تكلفة هذه السكنات و عدم مقدرة حصول المستفيد على إعانة مالية من طرف الدولة .
- و أخيرا بالنسبة للسكنات الحضرية ، نلاحظ أن سكنات الصيغة الجديدة و المتمثلة في صيغة البيع عن طريق الإيجار ، أنها لم تسجل أي سكنات جاهزة و هذا خلال سنة 2001 و 2002 كون أن البرنامج حدد أول تسليم انطلاقا من مارس 2003 ، غير أنه على الرغم من أنه انطلق في إنجاز هذه السكنات كما برمج له ، إلا أنه واجهت وكالة تحسين السكن و تطويره " عدل " جملة من الصعوبات و المشاكل أعاقت مشاريعها و من بين هذه العراقيل نذكر : (1)
• مواجهة الشركات الأجنبية التي أسندت لها مهمة إنجاز السكنات مشاكل مع الممثليات الدبلوماسية للجزائر في بغض العواصم مثل بكين من أجل الحصول على تأشيرات عمل و هو ما يؤثر بشكل سلبي على تقدم بعض المشاريع .
• تعرض وكالة ترقية و تطوير السكن " عدل " إلى ما يعرف بـ " مافيا العقار " و التي تبدي مخاوف جدية من نجاح من نجاح هذه التجربة التي ستوفر 55 ألف سكن في سوق العقار مما يعني أن ذلك سيؤثر على المضاربة التي كانت سائدة في السابق في هذا القطاع الحساس .
- و بالإضافة إلى المشاكل السابقة الذكر ، هناك مشكل آخر أعاق مشاريع صيغة البيع عن طريق الإيجار و المتمثل في : (2)
• مواجهة الشركات الصينية المشرفة على إنجاز المشاريع السكنية لصيغة البيع عن طريق الإيجار مشكل نقص اليد العاملة الصينية المتخصصة مما جعلها تطلب في أقرب الآجال يد عاملة جزائرية مؤهلة للقيام بأشغال إنجاز السكنات ، ويعود سبب هذا المشكل إلى منع السلطات الجزائرية ما يقارب 400 عامل صيني على الالتحاق بالجزائر و هذا في إطار سياسة الوقاية التي تبنتها نتيجة خوفها من تفشي المرض القاتل و المعدي << سارس >> إلى أرض الوطن .
(1) جريدة الوطن ، العدد 3509 ، 26 جوان 2002 ، ص5 .
(2)- Journal l'actualité , N° 547 , 6 mai 2003 , p4 .
• و مع هذه العراقيل إلى جانب مشاكل أخرى لم نذكرها ، لم يتم الانتهاء من مشاريع صيغة البيع عن طريق الإيجار كما برمج له ، و لم تسلم أي سكنات في شهر مارس 2003 .
• غير أنه يرتقب تقديم ما يقارب 10.000 شقة قبل نهاية شهر ديسمبر 2003 و تشمل مواقع درارية بنسبة 100 % و جزء من موقع السبالة بالعاشور إلى جانب جسر قسنطينة و باب الزوار 2 و جزء من باب الزوار 1 التي تشرف عليها شركات صينية و حي الموز بالمحمدية التي تشرف عليها شركة كوسيدار إضافة إلى جزء من موقع أولاد فايت الذي تشرف على إنجازه مؤسسة مصرية ، أما الجزء الثاني فيسلم في أفريل 2004 و تستمر عمليات التسليم خلال جانفي ثم فيفري و مارس على أن يتم الانتهاء من تسليم كل سكنات " عدل " لبرنامج 2001
في أفريل 2004 .
• فضلا عن ذلك فإن مواقع من برنامج 2002 جاهزة و أخرى تعرف نسبة تطور كبيرة مثل مواقع توقرت و حاسي مسعود (1)
• أما عن برنامج السكن الريفي فنلاحظ أنه إذا ما قارنا بين نسبة الإنجاز في سنة 2001 مع سنة 2002 ، لوجدنا أنها ارتفعت ، حيث يرجع السبب في ذلك إلى رفع قيمة الدعم المالي لمثل هذه السكنات و تدخل الصندوق الوطني للسكن للسهر على هذه العملية و هذا من أجل تنمية الريف الجزائري .
(1) جريدة الخبر ، العدد 3888 ، 20 سبتمبر 2003، ص 5 .
المبحث 2 : الوضعية الحالية و الآفاق المستقبلية لقطاع السكن في الجزائر .
ـ على الرغم من التحولات و الإجراءات التي عرفها قطاع السكن و التي سبق الإلمام بها خلال فترة ما بعد الإصلاحات ، إلا أن الواقع حال دون وصول السياسة السكنية في كل مرحلة إلى أهدافها المسطرة ، فمشكل السكن مازال الهاجس الذي لطالما عان و مازال يعاني منه المواطن الجزائري و لم يتخط عقبته . و من هذا المنطلق حاولنا أن نشخص الوضعية الحالية لقطاع السكن في الجزائر معرجين على أهم الأسباب التي وقفت كعائق أمام مسار السياسة السكنية و طرح بعض الاقتراحات و الحلول لتخطي ثقل هذه الأزمة .
المطلب 1 : مشكل السكن مازال قائماً .
ـ إن مشكلة السكن التي يعاني منها تقريباً معظم الجزائريين مما جعلت الكثير منهم يملكون سكنات أقل ما يقال عتها أنها بيوت مزرية لم تكن مصادفة ، فجذورها تمتد إلى عهد الاستعمار فمع زيادة النمو الديمغرافي ، أدى إلى زيادة الاحتياجات في مجال السكن مما جعل الهوة بين الطلب على السكنات و عرضها يتسع سلبا خاصة مع بداية السبعينات إلى يومنا هذا ،و هذا رغم المحاولات التي أقدمت عليها السلطات و ذلك من خلال تبني سياسات سكنية جديدة للحد من هذه الأزمة ، غير أن مشكل السكن لا يزال قائما إلى يومنا ، وتتخذ هذه مشكلة في الجزائر عدة مظاهر نذكر من بينها :
أولاً : المساكن القديمة و المفتقرة إلى الصيانة .
ـ من أهم المشاكل التي يعاني منها قطاع السكن في الجزائر ، وجود نسبة كبيرة من المساكن القديمة و الآيلة للسقوط و هو ما ينبغي اتخاذها بعين الاعتبار عند تقدير الطلب على السكن .
ـ و إذ اعتبرنا أن العمر الإنتاجي للسكن يقدر ب 75سنة ، فإن البنايات القديمة التي أنجزت قبل 1962 أصبح من الضروري استبدالها بأخرى حديثة ، و تحديدنا لنسبة المساكن القديمة من شأنه أن يكون عاملا مساعدا في تحديد عدد الوحدات السكنية التي ينبغي بنائها في المستقبل .
ـ و تبرز مشكلة المساكن القديمة في الجزائر في كل المدن العريقة خاصة بعض السكنات التي تؤول جذورها إلى عهد الأتراك كحي القصبة في الجزائر العاصمة و معظم الأحياء العريقة في الجسور المعلقة " قسنطينة " و غيرها .
ـ إلا أننا و في الكثير من الأحيان ما نلاحظ مباني ليست قديمة إلاّ أنها بدأت تتآكل بسرعة شديدة لعدم متابعة جيدة من قبل الهيئة المختصة للمراقبة من جهة و قلة الصيانة الدورية للمحافظة على العمر الإنتاجي لهذه العمارات.
ثانياً : ارتفاع درجة التزاحم أو الاكتظاظ .
ـ من مظاهر مشكلة السكن في الجزائر هو التزاحم في الوحدات السكنية ، حيث نجد في كثير من الأحيان ، أن المسكن الواحد تتواجد فيه عائلتان أو أكثر في الغالب .
ـ و لعل ما زاد من حدّة هذا المشكل ، هو التزايد المستمر في عدد السكنات بوتيرة أكبر من تطور الحظيرة السكنية . و هذا ما يوضحه الجدول التالي :
الجدول رقم 27 : تطور عدد السكان مقارنة بتطور الحظيرة السكنية
للفترة : 2002-1990
السنوات عدد السكان مجموع الحظيرة السكنية معدل شغل السكنات Tol
1990 25.321.000 3.283.000 7.71
1991 25.393.000 3.345.000 7.59
1992 26.172.000 3.437.000 7.61
1993 27.172.000 3.517.000 7.72
1994 27.756.000 3.588.000 7.73
1995 28.353.000 3.640.514 7.78
1996 28.962.000 3.662.983 7.90
1997 29.585.000 3.685.849 8.02
1998 30.221.000 3.773.278 8.20
1999 30.813.000 3.858.277 7.98
2000 31.515.000 3.953.856 77.9
2001 32.112.000 4.025.885 7.97
2002 32.731.000 4.107.877 8.13
المصدر :عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 53 .
نلاحظ من الجدول أعلاه ، أنه بالموازنة مع تطور عدد السكان عبر السنوات ، عرفت الحظيرة السكنية تطوراً كذلك ، غير أن مجال المقارنة لا يكون واضحاً إلا بحساب معدل شغل السكنات ( و هو حاصل قسمة عدد السكان على الحظيرة السكنية لكل سنة ) ، و الملاحظ أن هذا المعدل عرف ارتفاع مستمر طيلة سنوات ( ما بين 1990 إلى غاية 2002 ) ، و لم يقل عن 7 أشخاص في المسكن الواحد ، ليرتفع في بعض الأحيان إلى8 أشخاص في المسكن الواحد مثلما عرفت سنة 1997 و 1998 ، وهو ما يعبر عن ارتفاع درجة التزاحم و الاكتظاظ في المساكن ، و دليل على اشتداد أزمة السكن في هذه السنوات ، و حتى السنوات الأخرى أين كان المعدل يقدر ب 7 ، فهو غير محبب لأن المعدل المقبول به دوليا يقدر ب 6 أشخاص في المسكن الواحد ، و لعل السبب في ذلك يعود في واقع الأمر ، إلى قلة المساكن بالنسبة للطلب عليها من جهة ، و تفاقم الأوضاع الاقتصادية مما أدى إلى انخفاض القدرة الشرائية للفرد من جهة أخرى ، فأصبح هذا الأخير لا يفكر في المسكن البسيط الذي يرتقبه بل في الطريقة التي تسمح له بتصرف دخله مقابل اقتناء جميع الحاجات الضرورية للمعيشة ، لمثل هذه الأسباب ، فإن درجة التزاحم ما فتئت تتعدد من سنة إلى أخرى ، و هذا ما يمكن ملاحظته (رؤيته ) من خلال الشكل الموالي :
الشكل رقم 9 : تطور عدد السكان مقارنة بتطور الحظيرة السكنية
للفترة الممتدة من 2002 – 1990
المصدر : شكل معد بناءا على معطيات الجدول رقم 27
ـ إن ما يمكن ملاحظته من هذه المنحنيات هو تطور عدد السكان بوثيرة أسرع مقارنة بتطور الحظيرة السكنية ، و هذا ما جعل شغل السكن يعرف ارتفاع بدوره و هو ما يفسر عدم عجز السلطات عن توفير المسكن المناسب للمواطن .
ـ و الجدير بالذكر ، أن معيار تقييم درجة التزاحم و الاكتظاظ لا يكون على أساس معدل شغل السكن فحسب بل يجب النظر كذلك في مساحة السكن الواحد ، حيث حددت المنظمة العالمية للصحة أن يكون متوسط نصيب الفرد من الرقعة السكنية يتراوح ما بين 8 م² إلى 10 م² ، و من هنا يجب أخذه بعين الاعتبار لتحليل الوضعية السكنية للمواطن .
ـ و لعل من بين الأسباب التي جعلت تفاقم أزمة السكن في الجزائر ، و ارتفاع درجة التزاحم و الاكتظاظ للوحدات السكنية ،هو وجود عدد كبير من السكنات الشاغرة أو بعبارة أخرى المغلقة التي لم تستغل بتاتا لعدة اعتبارات ، فعلى سبيل المثال ، قدرت حسب تعداد سنة 1998 بأكثر من 10000000 مسكن ، لما تم التقييم الأولي لحصيلة الاستفادة من السكنات في الجزائر على النحو التالي : (1)
ـ 6 ملايين من الجزائريين : في وضعية جيدة و لديهم مستويات معيشية جيدة و معدل شغل السكن لديهم يقدر ب 4 أشخاص في المسكن الواحد .
ـ 14 مليون شخص يعيشون بمعدل شغل سكن محصور بين 7 و 10 أشخاص في المسكن الواحد .
ـ 10 ملايين شخص يعيشون بمعدل شغل سكن أكبر من 12 شخص في المسكن الواحد و من هنا تظهر حلياً الوضعية السيئة للسكان في الجزائر و التي تتعقد من السيئ إلى الأسوأ .
ثالثاً : نقص رفاهية السكنات و تزايد الأحياء و البيوت القصديرية .
ـ حتى الآن ، لا يوجد تصنيف واضح يحدد مواصفات للمساكن حتى تتميز بمستويات معيشية مقبولة و أخرى غير مقبولة ، و من هذا المنطلق نجد أن هذه المواصفات تتفاوت من دولة لأخرى بل وقد تختلف داخل الدولة الواحدة ومن منطقة لأخرى بل و في بعض الأحياء في المكان الواحد و من مسكن لآخر .
ـ و بصفة عامة ، فالمساكن ذات المستويات الدنيا لمتطلبات الحياة ؛ هي التي تنعدم فيها أبسط متطلبات السكن الصحي و هي عادة ما تتمثل في البيوت القصديرية أو المزرية و التي تتألف من الصفيح لتتخذ في البداية صفة المسكن المؤقت ثم تنتقل إلى صفة المسكن الرسمي .
ـ إن مثل هذه الأكواخ و الأحياء القصديرية غالبا ما يسكنها ذوي الدخول المنخفضة ، حيث تشتمل على مباني لا يتوفر فبها أي مرفق مثل مصدر المياه النقية و لا يوجد لها متسع لدورة المياه و ربما قد يتمكن سكانها من الحصول بشكل غير قانوني على الكهرباء من مصادرها المختلفة .
ـ إن مثل هذه الظاهرة – أي ظاهرة البيوت القصديرية – لم تكن بشكل منفرد بل عرفت توسعاً و شملت العديد من المدن الجزائرية حتى شكلت في بعض الأحيان مجمعات سكنية ، ممّا نجم عنه في غالب الأحيان اختلال على مستوى المساحات الحضرية .
ـ فعلى الصعيد التنظيمي ، تتميز هذه الأوضاع بسوق عقارية غير شفافة تشجع في آن واحد انتشار البناء الغير شرعي و انتشار المضاربة العقارية و استعمال غير عقلاني للعقارات الصالحة للعمران . و فيما يخص العمران ، أدت هذه الإختلالات إلى تشييد مساكن في مواقع غير صالحة للبناء و بدون رخصة و لا تهيئة و مرافق جماعية .
ـ و من جهة أخرى ، ساهم المحيط المؤسساتي و التشريعي و القانون في غالب الأحيان في إبقاء هذه الفوضى العمرانية بل تفاقمها . و بالفعل ، بمقتضى القانون البلدي ، كلفت الجماعات المحلية بسلسلة من المهام الأساسية في مجال العمران في حين أن أغلبيتها تعاني من نقص الإمكانيات المالية و البشرية المناسبة للقيام بمثل هذه المهام .
ـ و على الرغم من المحاولات التي تقوم بها السلطات للقضاء على البيوت القصديرية إلاّ أنها تبقى ضعيفة مقارنة بالحجم الهائل و الكبير لانتشارها ، فعلى سبيل المثال ؛ أشار الإحصاء العام للسكان و السكن لسنة 1998 على وجود 291000 سكن مؤقت ( فوضوي ) منها 170000 سكن تقع في المدن ، و قد تم القضاء على 5000 سكن مؤقت تقريبا في سنة 2000 ، مما يدل على عدم تمكن السلطات من التحكم في هذه الظاهرة بشكل لائق.(1)
ـ و فيما يلي عرض لتطور السكنات التقليدية و الفوضوية ( غير لائقة ) لفترة 1998 – 1990 .
الجدول رقم 28 : تطور عدد السكنات التقليدية و المؤقتة .
لفترة : 1998 – 1990
السنوات
البيان 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
عدد السكنات التقليدية 2442000 2484000 2537000 2575000 2724328 2778550 2818367 2775496 2785108
عدد السكنات المؤقتة ( غير اللائقة ) 211000 212000 214000 214000 203664 55990 242857 167503 155450
المجموع 3653000 2696000 2751000 2789000 2927992 2834540 3061224 2942999 2940558
المصدر : عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره . ص 53 .
ـ نلاحظ من معطيات الجدول السابق أنها تؤكد على أن ظاهرة انتشار البيوت القصديرية أو المزرية عرفت تطوراً على مدار فترة ( 1998 – 1990 ) و هذا إنما يدل على اشتداد حدّة أزمة السكن في الجزائر و بالتالي عدم مقدرة السلطات أن تلبي الطلبات على السكنات من قبل المواطنين .
رابعاً : نقص عرض الوحدات السكنية مقارنة بالطلب عليها .
ـ على الرغم من الجهود التي قامت بها الدولة على مدار السنوات من أجل تنمية قطاع السكن خاصة في فترة ما بعد الإصلاحات ، حيث عمّدت على توفير أكبر عدد من السكنات بمختلف الأنماط الحضرية و الريفية لامتصاص الطلب المتزايد ، إلا أنه و بالمقابل ، مازال المجتمع الجزائري يتخبط في مشكلة أزمة السكن ، و مازال العديد من الطلبات على السكنات لم يتم تلبيتها و هذا ما أسفر في الأخير إلى تفاقم حدّة العجز من سنة لأخرى و الذي يمكن ملاحظته من خلال معطيات الجدول التالي :
الجدول رقم 29 : تحليل العرض و الطلب على السكن لفترة : 1998 – 1998
الطلب غير معطى (الحظيرة السكنية – عدد العائلات).العجز
- تفاقم حدة العجز.
الحظيرة السكنية
الطلب
.1 السكان
.2 عدد العائلات المجموع العرض
.1 السكن الإجتماعي.
.2 السكن الترقوي.
.. 3 السكن الذاتي .
.4 السكن التطوري السنوات
البيان
217597
--------- 3283000
25321000
3500597 91838
19427
19189
41172
--------
1990
260615
20 %
3345000 25393000
3605615 70388
12397
6399
46062
-------- 1991
276783
6%
6%
3437000 26172000
3713783 68106
27490
10177
16701
--------- 1992
308197
11%
3517000 27172000
3825197 59308
10993
12997
26802
-------- 1993
351387
14 % 3588566 27756000
3939953 89190
20188
17397
33518
-------- 1994
417637
19 % 3640514
28353000
4058151 141139
57108
26271
34463
9850 1995
516913
24 % 3662983 28962000
4179896 163608
94350
15908
20000
20000 1996
619443
20 % 3685849 29585000
4305293 186475
110630
15959
30000
14925 1997
752320
21%
21 % 3682132 30221000
4434452 182756
112075
9299
30000
17463 1998
المصدر : عبد القادر بلطاس ، مرجع سبق ذكره ، ص 53 .
ـ نلاحظ من الجدول السابق أنه على الرغم من الجهود التي بذلتها الدولة على مدار السنوات الأخيرة و هذا ابتداءاً من 1990 في توفير أكبر عدد من السكنات ( جانب العرض ) مما جعل الحظيرة السكنية تعرف بدورها ارتفاع مستمر من سنة لأخرى ، إلاّ أنه و بالموازنة مع جانب الطلب على السكنات من فبل العائلات نلاحظ وجود هوة بين الطلب و العرض ، و هذا ما يفسر تفاقم حدة العجز من سنة لأخرى .
ـ و عليه فعلى الرغم من التوسع العمراني الذي شهدته المدن و على الرغم من التعدد في الأنماط السكنية إلاّ أن الطلب على السكنات مازال يعرف عجزاً في تلبيته و هذا ما يمكن استنتاجه من خلال نسبة تفاقم حدة العجز التي عرفت ارتفاع منذ سنة 1991 إلى غاية 1998 إلاّ في بعض السنوات التي عرفت فيها انخفاض ملحوظ كسنة 1992 .
ـ و من هنا فإن السكن لم يعرف على مدار السنوات و لو حتى لسنة واحدة . و هذا إنما يدل على عدم إمكانية الدولة في التحكم أكثر في سياستها السكنية بما يلبي الطلب من جهة و يزيد من العرض من جهة أخرى .
المطلب 2 : ثقل الأزمة السكنية و أسباب تفاقمها :
ـ عرف قطاع السكن في العشرية المنصرمة مشاكل كبيرة زادت من الأزمة تعقيدًا و جعلت المواطن الجزائري يتخبط فيها ؛ فعلى الرغم من جهود الدولة خاصة بعد قيامها بإصلاحات على مختلف قطاعاتها منذ التسعينات، و بالأخص على قطاع السكن الذي عرف اتجاهات أخرى اختلفت عن سابقها في مرحلة المخططات التنموية ، وهذا
بظهور أنماط سكنية جديدة ، فتح المجال أمام الترقية العقارية ، دعم المواطن بإعانات مالية للحصول على ملكية سكن و غيرها ، إلاّ أن الوضع الذي مازال يعاني منه المجتمع و الذي شخصناه سابقاً من خلال ارتفاع درجة التزاحم في البيوت ، تفشي ظاهرة البيوت القصديرية و المزرية ...، كل هذا يوحي إلى عدم إمكانية السلطات في تحديد سياسة سكنية تحقق لها نجاح لا نقول عنه مطلق و إنما يحد من سنة إلى أخرى من أزمة السكن و يرضي طلبات الأفراد .
ـ و من هذا المنطلق فإن التساؤل حول حقيقة الإخفاق في هذا المجال تتطلب منا الوقوف أمام الأسباب الحقيقية التي زادت من حدّة أزمة السكن و جعلت جهود السلطات لا تصل إلى الأهداف المسطرة و هذا ما سنحاول عرضه .
أولاً : اختلال بنية قطاع البناء .
ـ إن الأوضاع الاقتصادية التي عرفتها البلاد منذ بداية التسعينات (تبني نظام اقتصاد السوق ) جعلت العديد من المؤسسات التي تنشط في قطاع البناء تعرف مسار آخر اختلف عن سابقه ، حيث أفرزت إعادة الهيكلة المؤسسات العمومية كثيرًا من التنظيمات ، فمن بين 500 مؤسسة تم هيكلتها ، لم تستند لأي دراسة مسبقة للمردودية و لا حتى في كثير من الأحيان لرأسمال معتبر ، و هو ما نتج عنه سوء تسيير نتيجة لتسرب العديد من الإطارات العليا التي اكتسبت تجربة في هذا القطاع .
ـ كل هذا انعكس سلبا على مردوديته مما جعله يعرف ظاهرة انخفاض الإنتاجية على مدار السنوات و نقص تموينه بمواد البناء لصالح إنجاز السكنات الذي يعرف بدوره تراجعًا و هذا ما عكسته الحصيلة الرقمية للسداسي الأول لسنة 2002 حيث أظهرت غياب تحسن في مستوى انطلاق عملية إنجاز المساكن بنسبة %4.68 - و انخفاض حجم التسليم ب13.15 %. (1)
ثانيا : عدم وجود مراقبة فعلية على عملية إنجاز السكنات
ـ لقد كشفت الكارثة الطبيعية التي تعرضت إليها الجزائر إثر زلزال عين تيموشنت و زلزال بومرداس على وجود عيوب خطيرة على مستوى بعض البناءان خاصة تلك التي بنيت في إطار التعاونيات العقارية حيث عرف معظمها انهيار و كلف ذلك العديد من أرواح المواطنين ، و هذا ما يؤكد على عدم وجود مراقبة ميدانية مما جعل العديد من المشاريع السكنية تنطلق بدون أي مصادقة أو رأي من المصالح المعنية .
ـ و يبدو أن هذه النقائص التي اكتشفت في حينها لا تقتصر على منطقة عين تيموشنت أو بومرداس ، بل هناك نقائص مشابهة في معظم المناطق خاصة ضمن السكنات التابعة للبناء الذاتي كما نلاحظ نفس النقائص في مراقبة مخططات العمران حيث تشيد أحياء كاملة مع عدم احترام قواعد التعمير الأساسية مما يشوه الجوانب الوظيفية و الجوانب المرتبطة بمحيط المعيشة .
ـ إن مسألة المراقبة التقنية و العمرانية تطرح إجمالاً بحدّة كبيرة ، وقد أصبح من الضروري و العاجل فرض مراقبة مستمرة و أكثر فعالية ، خاصة و أن هذه الظاهرة تزيد من حدّة أزمة السكن ، فهي من جهة جعلت العديد من المواطنين بعد تهدم منازلهم يلجؤون إلى الخيم كمؤوى مؤقت لهم و من جهة أخرى جعلت السلطات تحمل على عاتقها مشكل توفير سكنات إجتماعية لإيواء العدد الهائل منهم .(1)
ثالثا : نقص الموارد المالية .
ـ إن إنجاز السكنات في الآجال و بالأعداد و الحصص المقدرة في جميع البرامج كان دائماً يصطدم بنقص في الموارد المالية المخصصة للبناء سواء تعلق الأمر بمقاول خاص أو عمومي أو في إطار البناء الذاتي .
ـ فعلى سبيل المثال ، نجد أن تمويل السكنات الاجتماعية يتطلب قروضا كبيرة بسبب الطلب الاجتماعي المرتفع هذا بالرغم من تطبيق صيغة جديدة للتمويل منذ سنة 1998 : %50 تمويل الميزانية ، %40 تمويل بنكي ، %10 تمويل المستفيد ، غير انه لم يتم التطبيق الفعلي لهذا النمط من التمويل في العديد من الحالات بسبب عدم القدرة على التسديد من طرف المستفيدين ( 2) ، و حتى السكنات الترقوية اصطدمت بنفس المشكل ، حيث أنه في كثير من الأحيان جعل الصندوق الوطني للتوفير و الاحتياط يتخذ إجراءات بإلغاء تمويل هذه البرامج نظراً لضعف
موارده أو لعدم ملاءمة شروط القرض المقدمة لفائدة المستفيد .
رابعاً :نقص الأراضي المخصصة للبناء .
ـ كثيراً ما نسجل تعطل في إنجاز البرامج السكنية نتيجة نقص في المساحات المخصصة للبناء ، خاصة في المدن أين يكون الطلب متزايد ، و يشكل ضعف تغطية مسح الأراضي أحد الأسباب الرئيسية لهذه الوضعية ، على الرغم من إقدام وزارة السكن بالاشتراك مع الوكالة الوطنية لمسح الأراضي في عملية وطنية للتغطية الجوية و أعدت برنامجاً أولياً عملياً لمسح الأراضي الحضرية .
ـ ونلاحظ أن هذا المشكل يصادف بالخصوص إنجاز السكنات الاجتماعية و السكنات الريفية حيث تقوم بعض البلديات بتعين بعض المستفيدين الذين لا يملكون قطع أرضية توجه لتشيد المساكن الريفية المبرمجة ، والبعض الآخر يعاني من حالات الملكية الشائعة ، ينتج عن ذلك عدم حصولهم على رخصة البناء لمباشرة الأشغال .(1)
خامسا : ارتفاع الاعتمادات المالية يقابله عجز في الإنجاز .
ـ على الرغم من المشاكل التمويلية التي عرفها مختلف البرامج السكنية في إطار إنجاز السكنات ، إلاّ أن الدولة عمدت بمختلف وسائلها على تحاشي هذا المشكل ، و هذا بدعمها لقطاع السكن بقروض مالية متفاوتة القيم على مختلف السنوات و هذا من أجل الحد من أزمة السكن و تلبية حاجيات المواطنين منه .
ـ فعلى سبيل المثال ، فإن دعم السكن من طرف الدولة تطلب حشد قروضا مالية قدرها 430.5 مليون دينار في المعدل خلال سنوات السبعينات ، و 12894مليون دينار خلال سنوات الثمانينات ، و 73085 مليون دينار خلال السنوات 2000 -2002 .
admin- المدير العام
- عدد المساهمات : 1183
نقاط : 8982
تاريخ التسجيل : 18/05/2009
العمر : 35
الموقع : stars28.yoo7.com
الاوسمة
مشرف: مشرف عام
مراقب: 500
المشرفون: 100 -
رد: السياسة السكنية في الجزائر
من طرف admin الجمعة سبتمبر 24, 2010 1:27 pm
و لإعطاء صورة أوضح أدرجنا الجدول الموالي :
الجدول رقم 30 : تطور التحويلات الاجتماعية للدولة :
الإعانات المخصصة للسكن خلال الفترة ما بين 1964 و 2002 :
(المعدل لكل 10سنوات )
الوحدة : مليون دج
المعدل خلال
الستينات المعدل خلال
السبعينات المعدل خلال
الثمانينات المعدل خلال
التسعينات المعدل خلال الفترة
2002-2000
السكن الريفي 0.03 0.00 0.00 9331.25 17633.33
السكن الحضري 13.25 430.50 1289.40 13500.00 55451.67
المصدر : المجلس الوطني الاقتصادي و الاجتماعي CNES ، تقرير حول الظرف الاقتصادي و الاجتماعي للسداسي الأول من سنة 2002 ، دورة 21 ، ديسمبر 2002 ، ص 41 .
ـ نلاحظ من الجدول السابق أن حجم الإعانات المالية المخصصة لقطاع السكن ارتفع خلال كل عشرية من الزمن ، فبالنسبة بين عملية إنجاز السكن الريفي ، نلاحظ أن هذا الدعم لم يخصص إلا ابتداءًا من سنوات التسعينات ، و يرجع السبب في ذلك إلى تغيير الدولة الجزائرية لسياستها السكنية في مجال إنجاز السكنات الريفية ، حيث أصبحت الدولة إبتداءاً من التسعينات بتخصيص دعم مالي لفائدة المواطن الريفي وما عليه إلاّ أن يتم عملية إنجاز سكنه بنفسه ، أما بالنسبة للسكن الحضري ، فنلاحظ أنه عرف بدوره ارتفاع في قيمة الدعم المالي خلال كل عشرية ، خاصة بعد مرحلة الإصلاحات (عشرية التسعينات) و ما بعدها و يرجع سبب ذلك إلى النوع في الأنماط السكنية الحضرية .
ــ وبصفة عامة نلاحظ أن خلال الفترة الممتدة ما بين 1992 و 2000 ، بذلت الدولة مجهودات أكبر في قطاع السكن ، حيث تضاعفت قيمة الإعانات المخصصة للصندوق الوطني للسكن ثلاث مرات و نصف ، إذ انتقلت من 500 مليون دينار إلى 18500مليون دينار.و قد بلغت هذه القيمة 19400 مليون دينار سنة 2001 .
ـ و فيما يلي عرض لقيمة الإعانات المالية المخصصة للسكن لكل سنة و هذا لفترة 1992 إلى 2001 .
الجدول رقم 31 : تطور الإعانات التحويلات الإجتماعية و التدخلات الإقتصادية للدولة :
المخصصة للسكن خلال الفترة ما بين 1992 . 2001 -
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 قانون المالية لسنة 2000 قانون المالية التكميلي لسنة2001
السكن الحضري 500 700 1500 5450 14500 1600 20000 16000 18500 19400
السكن الريفي
398 3721 5060 3242 6643 7217 37800 43919 52068 50412
المصدر : المجلس الوطني الاقتصادي و الاجتماعي ، تقرير حول الظرف الإقتصادي و الإجتماعي ،السداسي الأول من 2001 ، مرجع سبق ذكره ، ص42 .
ـ انطلاقاً من معطيات الجدول السابق ، و الذي بينت لنا بالتفصيل قيمة الإعانات المالية المخصصة لقطاع السكن لعشرية التسعينات و بداية العشرية الجديدة من سنة 2000 .
ـ و ما يمكن ملاحظته أو استنتاجه أن قيمة الإعانات المخصصة للسكن سواء كان سكن ريفي أو سكن حضري عرفت ارتفاع على مدار السنوات . فبالنسبة للسكن الحضري ، نلاحظ أن هذا الارتفاع في قيمة الدعم يرجع في الأساس إلى النصوص القانونية التي أعادت النظر في قيمة الإعانات المالية و التي سبق الإشارة إليها سابقاً والمتعلقة بدعم السكن التطوري أوالتساهمي ، بالإضافة إلى تدعيم عملية إنجاز السكن الإجتماعي المخصص للطبقات ذات الدخل الضعيف ، أما بالنسبة للسكن الريفي ، فلقد عرف بدوره ارتفاع فيما يخص قيمة الإعانة المخصصة له . و يرجع السبب في ذلك إلى السياسة السكنية الجديدة التي تبنتها الدولة فيما يخص عملية إنجاز السكنات الريفية باعتمادها لأسلوب البناء الذاتي و تقديم دعم للمواطن الريفي ، كما أعادت النظر في قيمة الإعانة المالية بما يتماشى مع القدرة الشرائية للمواطن .
ـ و على الرغم من الارتفاع المستمر في قيمة الدعم المالي لعملية إنجاز السكنات إلاّ أنه و بالموازنة تبقى حصة السكنات المنجزة مقارنة بهذا الدعم ضعيفة ، و هو ما يبرر عدم حرص الدولة الوصول إلى أهدافها بصفة نهائية فتتحمل تكاليف تثقل كاهل خزينتها ، و لعّل ما جعل هذا المشكل يطرح نفسه يعود إلى تعطل بعض المشاريع السكنية عن إتمام عملية إنجازها أو إلى بعض التلاعبات التي تجعل لهذه الإعانات مسار آخر غير الذي حددت له .
و على سبيل المثال ، نجد أنه في مجال إنجاز السكنات الريفية ، تطرح بعض الولايات مشكل المستفيدين الذين يأخذون الجزء الأول من الإعانات الممنوحة لهم و لا يعودون إلى أخذ باقي الأجزاء الأخرى ، بسبب عدم قدرتهم على تبرير الاتجاه الذي صرف من أجله المبلغ الذي دفع لهم ، أو بسبب تغير مكان الإقامة لظروف أمنية .(1)
سادسا : عدم تماشي القدرة الشرائية للمواطن مع تكلفة شراء سكن .
ـ لعّل من بين الأسباب التي زادت من حدّة أزمة السكن ، هو عدم مراعاة الدولة لتكلفة السكنات بما يتماشى مع قدرة المواطن ، فبغض النظر عن السكن الإجتماعي الذي تخصصه الدولة إلى المواطنين ذوي الدخل الضعيف أو المنعدم بدون أي مقابل أو بتكلفة رمزية ، غير أن نسبة توزيع هذه السكنات تبقى ضعيفة و بسبب التلاعبات الإدارية من جهة و ظاهرة الرشوة و المحسوبية ، إضافة إلى عجز الدولة عن تحقيق العرض الكافي نظراً لمشكل تمويل هذه السكنات و مشكل نقص الأراضي و غيرها من المشاكل من جهة أخرى . و هذا ما يبرز تزايد ظاهرة الأحياء المزرية أو القصديرية و ارتفاع درجة التزاحم و الاكتظاظ في البيوت .
ـ أمّا عن باقي الأنماط السكنية و بالذات الحضرية ، فنلاحظ أن هذه الأخيرة و على الرغم من جهود الدولة الرامية إلى تشجيعها من أجل امتصاص الطلب المتزايد على السكن و الحد من الأزمة الخانقة التي يعاني منها المواطنين إلا أنها بقيت بعيدة كل البعد على تحقيق الأهداف المسطرة .
ـ فإذا تفحصنا كل نمط سكني على حدى ، نجد أن الدولة الجزائرية لازالت تعاني من خلل في رسم سياستها السكنية بما يتماشى مع الطلب ، و للمزيد من الإيضاح سنحلل وضعية كل نمط سكني و نقارنه بقدرة المواطن على حيازته :
إذا رجعنا للسكن الحضري الترقوي فنلاحظ أنه على الرغم من إعادة نظر الدولة الجزائرية في مجال الترقية العقارية سنة 1993 عن طريق تشجيع إنجاز السكنات الترقوية ، إلاّ أن حصة هذه الأخيرة تبقى ضعيفة نظراً لارتفاع تكلفة هذه السكنات ، ففي غالب الأحيان تتعدى تكلفة السكن 200 000 دج و هذا ما لا يسمح للمستفيدين من الحصول على إعانة مالية من قبل الصندوق الوطني للسكن ، و من هنا تبقى السكنات الترقوية كحل لفئة من المجتمع ذات الدخل المرتفع مع العلم أن جل المواطنين الجزائريين من الطبقة الضعيفة أو المتوسطة .
السكن التساهمي ؛ الصيغة السكنية التي أعادت النظر الدولة فيها لعّدة مرات من حيث إعادة اعتبارها بما يتماشى مع متطلبات الأفراد ، و على الرغم من كونها صيغة سكنية حضرية تراعي قدرة المواطن نوعاً ما بسبب عدم ارتفاع تكلفة السكن التساهمي من جهة ، و حصول المستفيد على إعانة مالية من جهة أخرى ، بالإضافة إلى إمكانية الحصول على قرض عقاري من قبل البنوك للحيازة على هذا السكن ، غير أن التلاعبات الإدارية خاصة على مستوى البلديات المعنية بتحضير قوائم المستفيدين بالإضافة إلى انخفاض حصة هذا النمط السكني ، جعل مساهمته لحل أزمة السكن نسبية ، و جعل المواطن الجزائري لا يستطيع الحصول عليه على الرغم من التسهيلات التي وضعتها الدولة .
سكن صيغة البيع عن طريق الإيجار ، الصيغة السكنية التي أعطت الآمال للمواطن الجزائري حتى أنها سميت بصيغة كل الآمال ، الصيغة السكنية الحديثة التي علقت عليها الطموحات و اعتبرت كحل لأزمة السكن ولكن إذا تمعنّا في شروط حيازتها نجد أنها تخص المواطن الذي يتراوح دخله بين 12000 دج و 40000 دج، وعلى المستفيد أن يدفع ما قيمته 25 % من تكلفة السكن أمّا 75 % فتكون على شكل أقساط كراء على مدّة 20 سنة بدون فائدة ( إلاّ بالنسبة للبرامج المستقبلية ) ، و حتى الدولة و مراعاة منها على القدرة الشرائية للمواطن قررت أن نسبة 25 % تقدم على شكل أقساط ( سبق التعرض إليها بالتفصيل ) ، و لكن لحد الآن يتراء لنا أن هذه الصيغة محفزة غير أن ، إذا كنا أكثر واقعيين و أخذنا بعين الاعتبار المواطن الذي يتحصل على دخل بقيمة 12000 دج و إذا استطاع أن يدفع ما قيمته 25 % حتى و إن كانت التكلفة مرتفعة نوعاً ما ، هل يستطيع أن يدفع أقساط :كراء شهرية تتراوح بين 6000 دج إلى 8000 دج بالإضافة إلى تكاليف صيانة العمارات و المحيط و ما تبقى له من دخله أي حوالي 8000دج هل يستطيع أن يلبي طلباته المعيشية خاصة مع ارتفاع الأسعار و انخفاض القدرة الشرائية من سنة لأخرى ؟ ، و عليه نلاحظ أن هذه الصيغة على الرغم من كونها محفزة إلاّ أنها تبقى بعيدة المنال للأشخاص ذوي الطبقات الضعيفة و حتى المتوسطة .
أما بالنسبة للسكن الريفي فنلاحظ أنه على الرغم من تقديم الدولة لفائدة المستفيد دعما مالياً من أجل إنجاز سكنه بنفسه و على الرغم من إعادة النظر في قيمة هذا الدعم ، و ذلك بالرفع منه ، إلاّ أنه و بالموازنة نجد أن المستفيد يجد أن قيمة هذه الإعانة لا تكفي كمساعدة لإتمام إنجاز مسكن خاصة مع الارتفاع المستمر في أسعار مواد البناء و هذا ما خلق ظاهرة العديد من السكنات الريفية غير تامة الإنجاز .
ـ و في الأخير نشير أنه لا يمكن حصر الأسباب التي أدت إلى تفاقم أزمة السكن في الجزائر على ضوء ما ذكرناه ، بل هناك أسباب أخرى أعاقت مسار السياسة السكنية و نذكر منها : مشكل التلاعبات الإدارية في تحديد قوائم المستفيدين خاصة بالنسبة للسكنات الإجتماعية و التساهمية و حتى الريفية ، بالإضافة إلى أخذ سياسة توزيع السكنات بعد سياسي فكثيراً ما تقترن هذه العملية بحملة انتخابية دون مراعاة ظروف المواطن و وضعيته و غيرها من الأسباب الأخرى .
المطلب 3 : الحلول المقترحة للحد من أزمة السكن .
ـ إن المشكلة التي يعرفها قطاع السكن في الجزائر تحتاج إلى سلسلة من الإجراءات و القوانين و القرارات ، و بعبارة أخرى إلى سياسات واضحة المعالم تأخذ جميع المشاكل برمتها و في مقدمتها مشكل السكن ، كونه أصبح هذا الأخير أكثر تعقيداً من حيث التداخل و التركيب و أصبح اللّجوء إلى الحلول السريعة و البسيطة غير مجد و ربما في بعض الأحيان يشكل ضرر لم يكن متوقعاً نتيجة لعدة اعتبارات إقتصادية و إجتماعية و سياسية .
ـ إن الوضعية المزرية التي تعيشها البلاد جعلت من أبناء هذه الأغلبية ليس لديهم بعض الأمل في الحصول على سكن في حدود إمكانياتهم المالية و قدراتهم الإقتصادية ، مما جعل أغلبية أفراد المجتمع يلجؤون إلى الهجرة الدائمة أو المؤقتة هروباً من هذا الوضع المجحف من جهة ، و لتحسين قدراتهم المالية من جهة أخرى .
ـ أما الشريحة الباقية و التي لم يسعفها الحظ ، فكثيراً ما تجد سبيلاً إلى الانحراف بأنواعه المختلفة كوسيلة للهروب أو الحصول على سكن من خلال سبل غير سوية بينما ظلت الأغلبية الكبيرة تنتظر حلاً بطريقة أو بأخرى .
ـ و عليه ، و على الرغم من المجهودات التي اتبعتها الدولة و التي التمسناها من خلال تتبعنا لمسار السياسة السكنية في الجزائر ، نجد أن مشكل تلبية هذا الطلب ، لا يزال قائماً نظراً لأسباب كثيرة و متعددة سبق الإشارة إليها ، و عليه ، اقترحنا بعض الحلول التي نراها مناسبة من أجل الحد من أزمة السكن و بالتالي جعل مسار السياسة السكنية المتبناة من طرف الدولة يصل إلى الأهداف المسطرة و يلبي طلبات المواطنين خاصة المواطن البسيط ، و من جملة هذه الاقتراحات نجد :
أولا التقليل من السكنات الفوضوية و القصديرية .
ـ إن تفشي ظاهرة السكنات الفوضوية و القصديرية بصورة رهيبة و مخيفة خاصة على ضفافي المدن و التجمعات السكنية الكبيرة ، تتطلب منا دراسة مشاكل الفئات الاجتماعية التي اضطرتها ظروفها لأن تعيش في مثل هذه السكنات التي أنشئت على عجل لأنها كانت أصلاً مؤقتة و مع الزمن لم يكن من سبيل إلى تغييرها .
ـ إن الأرقام التي وردت في مختلف الإحصائيات و الدالة على حجم هذه السكنات (سبق الإشارة إليها ) ، تعطي دلالة واضحة على الرغم من المحاولات التي قامت بها السلطات للقضاء عليها .
ـ و من هنا ، و من أجل الحد من هذه الظاهرة ، و جدنا ضرورة تفكير السلطات المعنية بل و حتى قيامها بتخطيط مسبق للقضاء على هذا النوع من السكنات لما لها من آثار سلبية على المجتمع بالدرجة الأولى و على نظارة المحيط بالدرجة الثانية ، و هذا ما يتطلب حصر هذه السكنات أولاً مع وضع تدابير و قوانين صارمة تمنع انتشارها ، ثم توفير الموارد المالية و المادية اللازمة لتعويضها بسكنات بسيطة و لائقة تتماشى مع المعطيات المطلوب توفرها ، باعتبار أن مختلف دساتير الدول في العالم تقر بمبدأ توفر المسكن الصحي لكل مواطن وفق المعايير المطلوبة بالإضافة أن يكون ذلك نظير إيجار اسمي يحدد كنسبة من دخل المستفيد بما يتماشى مع قدرته الشرائية ، و بالتالي لا تجد الدولة نفسها تدور أمام حلقة مفرغة و هي حلقة القضاء على البيوت القصديرية من جهة و معاودة بناء هذه السكنات من جهة أخرى ، ومن هنا ستحد هذه الظاهرة الخطيرة لما لها من آثار سلبية متعددة الجوانب
ثانيا : فرض الضرائب التصاعدية على أساس الملكية العقارية .
ـ إن طريقة تمويل قطاع السكن عن طريق فرض الضرائب التصاعدية على أساس الملكية العقارية تعتبر من الأهمية لما لها من فعالية على التحكم ولو بطريقة غير مباشرة في أزمة السكن ، فزيادة عن فعاليتها في جانب تحصيل مبلغ الضرائب و تخصيصه كمصدر تمويلي لإنجاز السكنات ، فإنها تعتبر كوسيلة فعالة لإعادة التوازنات المختلفة التي نتجت عن تمليك العديد من الأفراد للمساكن الفاخرة و الشاغرة في بعض الحالات ، و ذلك في مناطق مختلفة من الوطن لعدّة اعتبارات سياسية و اقتصادية و في غياب حصر شامل لطبيعة و نوعية هذه الممتلكات العقارية ، خاصة و أن خزينة الدولة تشكوا من تمويل دائم و منسجم يقف كحاجز أمام متطلبات التنمية الشاملة من جهة ، و أمام الحفاظ على الحظيرة السكنية المتواجدة من حيث الصيانة الدورية من جهة أخرى .
ـ و من هنا كان التفكير في الضرائب على أنواع السكنات المختلفة و على أساس عدد ملكيتها المكتسبة من قبل الفرد ، وسيلة من أجل الحد من الفروقات الاجتماعية أو الطبقية ، فقلما عاشت الجزائر ظاهرة الآلاف من المواطنين يعيشون أزمة سكن خانقة أعاقت مسار حياتهم بينما الأخيرين فيتمتعون بعدّة مساكن على حسابهم ، ومن هنا فإذا استغلت حصيلة الضرائب كمصدر تمويلي لإنجاز سكنات اجتماعية أو قدمت في إطار إعانات من قبل الصندوق الوطني للسكن لساهمت في إنجاز السكنات المدعمة ( التساهمية ) و بالتالي تجد الدولة نفسها تلبي جزءاً من الطلبات المتزايدة على السكنات و تقلل و لو بشكل لا يوصف بالمطلق من حدة أزمة السكن .
ثالثا: أخذ تجارب ( نماذج ) الدول في حل أزمة السكن .
ـ لقد قدمت بعض الدول المتقدمة و السائرة في طريق النمو مجهودات معتبرة بهدف إيجاد حلول للمشكلة السكنية من جهة ، و ضمان بعث النمو الإقتصادي من جهة أخرى ، و لعّل النظر في هذه التجارب يولي لنا نموذج يمكن أن تسلكه السلطات الجزائرية للحد من أزمة السكن ، خاصة إذا أخذت بعين الاعتبار تجارب الدول السائرة في طريق النمو ، أين يكون فيها مجال المقارنة ممكنا.
ـ و في هذا السياق ، سنقوم بعرض تجربة ثلاث دول نامية و هي : الشيلى ، ماليزيا ، و تايلاند ، على الرغم من محدودية إمكانياتها ، استطاعت أن تطوق أزمة السكن و تصل إلى نتائج جد إيجابية .(1)
1- تجربة الشيلى :
ـ تعتبر الشيلي من الدول التي أحرزت على تقدم كبير في مجال السكن ، و ذلك بتنظيم السكن الاجتماعي و كذا وضع نظام محكم لتمويل السكن بصفة عامة .
ففي 10 السنوات أي ما بين ( 1982 – 1992 ) تمكنت من إنتاج 100000 وحدة سكنية سنوياً ، هذا الرقم تعدى الاحتياج السنوي الذي قدر ب 80000 وحدة سكنية سنوياً ، و بذلك أصبحت بإمكانها تجديد السكنات القديمة و التقليل من العجز في السكن ، الذي قدر بمليون وحدة سكنية مع نهاية التسعينات ، و تجدر الإشارة هنا إلى أن النظام المالي الشيلى المكون من 13 مصرف تجاري خاص و مصرف واحد عمومي ، و حوالي 15 صندوق للتقاعد و 25 شركة تأمين .
ـ إن تمويل برامج الدعم الخاصة بالسكن في الشيلى تأتي من ميزانية الدولة و كذلك من اعتماد مالي يقدر ب200 مليون دولار أمريكي مقدم من طرف البنك العالمي في الفترة المشار إليها أعلاه ، و لكي يدعم نظام تمويل السكن و على الخصوص إدماج السكن الاجتماعي في السوق المالي و الحصول على الأموال اللاّزمة بما في ذلك تقليل تكاليف التمويل ، اتخذت الحكومة الشيلية بعض القرارات في سنة 1991من أجل إعطاء دعم مالي للمؤسسات المالية التي تقدم قروض سكنية و كذلك خلق ضمانات خاصة لها ، زيادة على وضع نظام جديد يعرف ب " القروض المدعمة سندياً " أو " Utrisation " الذي سمح لصناديق المعاشات و شركات التأمين استغلال أموالها بصفة مربحة .
2 – تجربة ماليزيا :
ـ تعتبر هي الأخرى من الدول التي نجحت في حل مشكل السكن في العشرية الأخيرة . يتكون النظام الماليزي من بنوك تجارية خاصة ( بنسبة %50 ) ، مؤسسات مالية ( بنسبة %25) ، و مؤسسات مالية متخصصة ( بنسبة %25) ، فالنظام المالي يتكون إذن في غالبيته من البنوك و المؤسسات المالية الخاصة . يمكن للمقترضين الحصول على %90 من قيمة السكن المراد امتلاكه و ذلك في حدود إمكانية الدفع الشهرية المتعلقة باسترداد المبلغ المقترض و المحدد ب %33 من الدخل الإجمالي . تراوحت أسعار الفائدة في المدة الأخيرة ما بين 9.8 و 9.9 سنوياً.
ـ لأن نجاح عملية السكن في ماليزيا ، وضعت الدولة ميكانيزمات خاصة لذلك منها :
• خلق مؤسسات إعادة التمويل الرهني : في سنة 1986 التي رسمت لها الأهداف التالية :
- إعادة تمويل البنوك و المؤسسات المالية .
- إصدار سندات في السوق المالية .
و بذلك أصبحت هذه المؤسسات تمول أكثر من % 25 من احتياجات المؤسسات المالية المتعلقة بالقروض السكنية ، فعلى سبيل المثال نذكر أنه خلال العشرية 1996-1986 قامت مؤسسة إعادة التمويل الرهني بإعادة تمويل ما قيمته 6.4مليار دولار أمريكي أو % 27.2 من الاحتياطات الوطنية .
• تدخل البنك المركزي : في تنظيم القروض السكنية و ذلك بتحديد حصص لكل بنك فيما يخص منح قروض سكنية بالإضافة إلى تحديد نسبة الفائدة و هامش الربح بالنسبة لكل متعامل في مجال الرهن العقاري ، و قد تبين أن مجمل الحصص المفروضة كانت تقدر ب 100000 سكن كحصة المحفظة العقارية للبنوك بينما الذي حصل هو أن هذا الرقم تجاوز إلى 125000 سكن ، السنة .
الجدول رقم 30 : تطور التحويلات الاجتماعية للدولة :
الإعانات المخصصة للسكن خلال الفترة ما بين 1964 و 2002 :
(المعدل لكل 10سنوات )
الوحدة : مليون دج
المعدل خلال
الستينات المعدل خلال
السبعينات المعدل خلال
الثمانينات المعدل خلال
التسعينات المعدل خلال الفترة
2002-2000
السكن الريفي 0.03 0.00 0.00 9331.25 17633.33
السكن الحضري 13.25 430.50 1289.40 13500.00 55451.67
المصدر : المجلس الوطني الاقتصادي و الاجتماعي CNES ، تقرير حول الظرف الاقتصادي و الاجتماعي للسداسي الأول من سنة 2002 ، دورة 21 ، ديسمبر 2002 ، ص 41 .
ـ نلاحظ من الجدول السابق أن حجم الإعانات المالية المخصصة لقطاع السكن ارتفع خلال كل عشرية من الزمن ، فبالنسبة بين عملية إنجاز السكن الريفي ، نلاحظ أن هذا الدعم لم يخصص إلا ابتداءًا من سنوات التسعينات ، و يرجع السبب في ذلك إلى تغيير الدولة الجزائرية لسياستها السكنية في مجال إنجاز السكنات الريفية ، حيث أصبحت الدولة إبتداءاً من التسعينات بتخصيص دعم مالي لفائدة المواطن الريفي وما عليه إلاّ أن يتم عملية إنجاز سكنه بنفسه ، أما بالنسبة للسكن الحضري ، فنلاحظ أنه عرف بدوره ارتفاع في قيمة الدعم المالي خلال كل عشرية ، خاصة بعد مرحلة الإصلاحات (عشرية التسعينات) و ما بعدها و يرجع سبب ذلك إلى النوع في الأنماط السكنية الحضرية .
ــ وبصفة عامة نلاحظ أن خلال الفترة الممتدة ما بين 1992 و 2000 ، بذلت الدولة مجهودات أكبر في قطاع السكن ، حيث تضاعفت قيمة الإعانات المخصصة للصندوق الوطني للسكن ثلاث مرات و نصف ، إذ انتقلت من 500 مليون دينار إلى 18500مليون دينار.و قد بلغت هذه القيمة 19400 مليون دينار سنة 2001 .
ـ و فيما يلي عرض لقيمة الإعانات المالية المخصصة للسكن لكل سنة و هذا لفترة 1992 إلى 2001 .
الجدول رقم 31 : تطور الإعانات التحويلات الإجتماعية و التدخلات الإقتصادية للدولة :
المخصصة للسكن خلال الفترة ما بين 1992 . 2001 -
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 قانون المالية لسنة 2000 قانون المالية التكميلي لسنة2001
السكن الحضري 500 700 1500 5450 14500 1600 20000 16000 18500 19400
السكن الريفي
398 3721 5060 3242 6643 7217 37800 43919 52068 50412
المصدر : المجلس الوطني الاقتصادي و الاجتماعي ، تقرير حول الظرف الإقتصادي و الإجتماعي ،السداسي الأول من 2001 ، مرجع سبق ذكره ، ص42 .
ـ انطلاقاً من معطيات الجدول السابق ، و الذي بينت لنا بالتفصيل قيمة الإعانات المالية المخصصة لقطاع السكن لعشرية التسعينات و بداية العشرية الجديدة من سنة 2000 .
ـ و ما يمكن ملاحظته أو استنتاجه أن قيمة الإعانات المخصصة للسكن سواء كان سكن ريفي أو سكن حضري عرفت ارتفاع على مدار السنوات . فبالنسبة للسكن الحضري ، نلاحظ أن هذا الارتفاع في قيمة الدعم يرجع في الأساس إلى النصوص القانونية التي أعادت النظر في قيمة الإعانات المالية و التي سبق الإشارة إليها سابقاً والمتعلقة بدعم السكن التطوري أوالتساهمي ، بالإضافة إلى تدعيم عملية إنجاز السكن الإجتماعي المخصص للطبقات ذات الدخل الضعيف ، أما بالنسبة للسكن الريفي ، فلقد عرف بدوره ارتفاع فيما يخص قيمة الإعانة المخصصة له . و يرجع السبب في ذلك إلى السياسة السكنية الجديدة التي تبنتها الدولة فيما يخص عملية إنجاز السكنات الريفية باعتمادها لأسلوب البناء الذاتي و تقديم دعم للمواطن الريفي ، كما أعادت النظر في قيمة الإعانة المالية بما يتماشى مع القدرة الشرائية للمواطن .
ـ و على الرغم من الارتفاع المستمر في قيمة الدعم المالي لعملية إنجاز السكنات إلاّ أنه و بالموازنة تبقى حصة السكنات المنجزة مقارنة بهذا الدعم ضعيفة ، و هو ما يبرر عدم حرص الدولة الوصول إلى أهدافها بصفة نهائية فتتحمل تكاليف تثقل كاهل خزينتها ، و لعّل ما جعل هذا المشكل يطرح نفسه يعود إلى تعطل بعض المشاريع السكنية عن إتمام عملية إنجازها أو إلى بعض التلاعبات التي تجعل لهذه الإعانات مسار آخر غير الذي حددت له .
و على سبيل المثال ، نجد أنه في مجال إنجاز السكنات الريفية ، تطرح بعض الولايات مشكل المستفيدين الذين يأخذون الجزء الأول من الإعانات الممنوحة لهم و لا يعودون إلى أخذ باقي الأجزاء الأخرى ، بسبب عدم قدرتهم على تبرير الاتجاه الذي صرف من أجله المبلغ الذي دفع لهم ، أو بسبب تغير مكان الإقامة لظروف أمنية .(1)
سادسا : عدم تماشي القدرة الشرائية للمواطن مع تكلفة شراء سكن .
ـ لعّل من بين الأسباب التي زادت من حدّة أزمة السكن ، هو عدم مراعاة الدولة لتكلفة السكنات بما يتماشى مع قدرة المواطن ، فبغض النظر عن السكن الإجتماعي الذي تخصصه الدولة إلى المواطنين ذوي الدخل الضعيف أو المنعدم بدون أي مقابل أو بتكلفة رمزية ، غير أن نسبة توزيع هذه السكنات تبقى ضعيفة و بسبب التلاعبات الإدارية من جهة و ظاهرة الرشوة و المحسوبية ، إضافة إلى عجز الدولة عن تحقيق العرض الكافي نظراً لمشكل تمويل هذه السكنات و مشكل نقص الأراضي و غيرها من المشاكل من جهة أخرى . و هذا ما يبرز تزايد ظاهرة الأحياء المزرية أو القصديرية و ارتفاع درجة التزاحم و الاكتظاظ في البيوت .
ـ أمّا عن باقي الأنماط السكنية و بالذات الحضرية ، فنلاحظ أن هذه الأخيرة و على الرغم من جهود الدولة الرامية إلى تشجيعها من أجل امتصاص الطلب المتزايد على السكن و الحد من الأزمة الخانقة التي يعاني منها المواطنين إلا أنها بقيت بعيدة كل البعد على تحقيق الأهداف المسطرة .
ـ فإذا تفحصنا كل نمط سكني على حدى ، نجد أن الدولة الجزائرية لازالت تعاني من خلل في رسم سياستها السكنية بما يتماشى مع الطلب ، و للمزيد من الإيضاح سنحلل وضعية كل نمط سكني و نقارنه بقدرة المواطن على حيازته :
إذا رجعنا للسكن الحضري الترقوي فنلاحظ أنه على الرغم من إعادة نظر الدولة الجزائرية في مجال الترقية العقارية سنة 1993 عن طريق تشجيع إنجاز السكنات الترقوية ، إلاّ أن حصة هذه الأخيرة تبقى ضعيفة نظراً لارتفاع تكلفة هذه السكنات ، ففي غالب الأحيان تتعدى تكلفة السكن 200 000 دج و هذا ما لا يسمح للمستفيدين من الحصول على إعانة مالية من قبل الصندوق الوطني للسكن ، و من هنا تبقى السكنات الترقوية كحل لفئة من المجتمع ذات الدخل المرتفع مع العلم أن جل المواطنين الجزائريين من الطبقة الضعيفة أو المتوسطة .
السكن التساهمي ؛ الصيغة السكنية التي أعادت النظر الدولة فيها لعّدة مرات من حيث إعادة اعتبارها بما يتماشى مع متطلبات الأفراد ، و على الرغم من كونها صيغة سكنية حضرية تراعي قدرة المواطن نوعاً ما بسبب عدم ارتفاع تكلفة السكن التساهمي من جهة ، و حصول المستفيد على إعانة مالية من جهة أخرى ، بالإضافة إلى إمكانية الحصول على قرض عقاري من قبل البنوك للحيازة على هذا السكن ، غير أن التلاعبات الإدارية خاصة على مستوى البلديات المعنية بتحضير قوائم المستفيدين بالإضافة إلى انخفاض حصة هذا النمط السكني ، جعل مساهمته لحل أزمة السكن نسبية ، و جعل المواطن الجزائري لا يستطيع الحصول عليه على الرغم من التسهيلات التي وضعتها الدولة .
سكن صيغة البيع عن طريق الإيجار ، الصيغة السكنية التي أعطت الآمال للمواطن الجزائري حتى أنها سميت بصيغة كل الآمال ، الصيغة السكنية الحديثة التي علقت عليها الطموحات و اعتبرت كحل لأزمة السكن ولكن إذا تمعنّا في شروط حيازتها نجد أنها تخص المواطن الذي يتراوح دخله بين 12000 دج و 40000 دج، وعلى المستفيد أن يدفع ما قيمته 25 % من تكلفة السكن أمّا 75 % فتكون على شكل أقساط كراء على مدّة 20 سنة بدون فائدة ( إلاّ بالنسبة للبرامج المستقبلية ) ، و حتى الدولة و مراعاة منها على القدرة الشرائية للمواطن قررت أن نسبة 25 % تقدم على شكل أقساط ( سبق التعرض إليها بالتفصيل ) ، و لكن لحد الآن يتراء لنا أن هذه الصيغة محفزة غير أن ، إذا كنا أكثر واقعيين و أخذنا بعين الاعتبار المواطن الذي يتحصل على دخل بقيمة 12000 دج و إذا استطاع أن يدفع ما قيمته 25 % حتى و إن كانت التكلفة مرتفعة نوعاً ما ، هل يستطيع أن يدفع أقساط :كراء شهرية تتراوح بين 6000 دج إلى 8000 دج بالإضافة إلى تكاليف صيانة العمارات و المحيط و ما تبقى له من دخله أي حوالي 8000دج هل يستطيع أن يلبي طلباته المعيشية خاصة مع ارتفاع الأسعار و انخفاض القدرة الشرائية من سنة لأخرى ؟ ، و عليه نلاحظ أن هذه الصيغة على الرغم من كونها محفزة إلاّ أنها تبقى بعيدة المنال للأشخاص ذوي الطبقات الضعيفة و حتى المتوسطة .
أما بالنسبة للسكن الريفي فنلاحظ أنه على الرغم من تقديم الدولة لفائدة المستفيد دعما مالياً من أجل إنجاز سكنه بنفسه و على الرغم من إعادة النظر في قيمة هذا الدعم ، و ذلك بالرفع منه ، إلاّ أنه و بالموازنة نجد أن المستفيد يجد أن قيمة هذه الإعانة لا تكفي كمساعدة لإتمام إنجاز مسكن خاصة مع الارتفاع المستمر في أسعار مواد البناء و هذا ما خلق ظاهرة العديد من السكنات الريفية غير تامة الإنجاز .
ـ و في الأخير نشير أنه لا يمكن حصر الأسباب التي أدت إلى تفاقم أزمة السكن في الجزائر على ضوء ما ذكرناه ، بل هناك أسباب أخرى أعاقت مسار السياسة السكنية و نذكر منها : مشكل التلاعبات الإدارية في تحديد قوائم المستفيدين خاصة بالنسبة للسكنات الإجتماعية و التساهمية و حتى الريفية ، بالإضافة إلى أخذ سياسة توزيع السكنات بعد سياسي فكثيراً ما تقترن هذه العملية بحملة انتخابية دون مراعاة ظروف المواطن و وضعيته و غيرها من الأسباب الأخرى .
المطلب 3 : الحلول المقترحة للحد من أزمة السكن .
ـ إن المشكلة التي يعرفها قطاع السكن في الجزائر تحتاج إلى سلسلة من الإجراءات و القوانين و القرارات ، و بعبارة أخرى إلى سياسات واضحة المعالم تأخذ جميع المشاكل برمتها و في مقدمتها مشكل السكن ، كونه أصبح هذا الأخير أكثر تعقيداً من حيث التداخل و التركيب و أصبح اللّجوء إلى الحلول السريعة و البسيطة غير مجد و ربما في بعض الأحيان يشكل ضرر لم يكن متوقعاً نتيجة لعدة اعتبارات إقتصادية و إجتماعية و سياسية .
ـ إن الوضعية المزرية التي تعيشها البلاد جعلت من أبناء هذه الأغلبية ليس لديهم بعض الأمل في الحصول على سكن في حدود إمكانياتهم المالية و قدراتهم الإقتصادية ، مما جعل أغلبية أفراد المجتمع يلجؤون إلى الهجرة الدائمة أو المؤقتة هروباً من هذا الوضع المجحف من جهة ، و لتحسين قدراتهم المالية من جهة أخرى .
ـ أما الشريحة الباقية و التي لم يسعفها الحظ ، فكثيراً ما تجد سبيلاً إلى الانحراف بأنواعه المختلفة كوسيلة للهروب أو الحصول على سكن من خلال سبل غير سوية بينما ظلت الأغلبية الكبيرة تنتظر حلاً بطريقة أو بأخرى .
ـ و عليه ، و على الرغم من المجهودات التي اتبعتها الدولة و التي التمسناها من خلال تتبعنا لمسار السياسة السكنية في الجزائر ، نجد أن مشكل تلبية هذا الطلب ، لا يزال قائماً نظراً لأسباب كثيرة و متعددة سبق الإشارة إليها ، و عليه ، اقترحنا بعض الحلول التي نراها مناسبة من أجل الحد من أزمة السكن و بالتالي جعل مسار السياسة السكنية المتبناة من طرف الدولة يصل إلى الأهداف المسطرة و يلبي طلبات المواطنين خاصة المواطن البسيط ، و من جملة هذه الاقتراحات نجد :
أولا التقليل من السكنات الفوضوية و القصديرية .
ـ إن تفشي ظاهرة السكنات الفوضوية و القصديرية بصورة رهيبة و مخيفة خاصة على ضفافي المدن و التجمعات السكنية الكبيرة ، تتطلب منا دراسة مشاكل الفئات الاجتماعية التي اضطرتها ظروفها لأن تعيش في مثل هذه السكنات التي أنشئت على عجل لأنها كانت أصلاً مؤقتة و مع الزمن لم يكن من سبيل إلى تغييرها .
ـ إن الأرقام التي وردت في مختلف الإحصائيات و الدالة على حجم هذه السكنات (سبق الإشارة إليها ) ، تعطي دلالة واضحة على الرغم من المحاولات التي قامت بها السلطات للقضاء عليها .
ـ و من هنا ، و من أجل الحد من هذه الظاهرة ، و جدنا ضرورة تفكير السلطات المعنية بل و حتى قيامها بتخطيط مسبق للقضاء على هذا النوع من السكنات لما لها من آثار سلبية على المجتمع بالدرجة الأولى و على نظارة المحيط بالدرجة الثانية ، و هذا ما يتطلب حصر هذه السكنات أولاً مع وضع تدابير و قوانين صارمة تمنع انتشارها ، ثم توفير الموارد المالية و المادية اللازمة لتعويضها بسكنات بسيطة و لائقة تتماشى مع المعطيات المطلوب توفرها ، باعتبار أن مختلف دساتير الدول في العالم تقر بمبدأ توفر المسكن الصحي لكل مواطن وفق المعايير المطلوبة بالإضافة أن يكون ذلك نظير إيجار اسمي يحدد كنسبة من دخل المستفيد بما يتماشى مع قدرته الشرائية ، و بالتالي لا تجد الدولة نفسها تدور أمام حلقة مفرغة و هي حلقة القضاء على البيوت القصديرية من جهة و معاودة بناء هذه السكنات من جهة أخرى ، ومن هنا ستحد هذه الظاهرة الخطيرة لما لها من آثار سلبية متعددة الجوانب
ثانيا : فرض الضرائب التصاعدية على أساس الملكية العقارية .
ـ إن طريقة تمويل قطاع السكن عن طريق فرض الضرائب التصاعدية على أساس الملكية العقارية تعتبر من الأهمية لما لها من فعالية على التحكم ولو بطريقة غير مباشرة في أزمة السكن ، فزيادة عن فعاليتها في جانب تحصيل مبلغ الضرائب و تخصيصه كمصدر تمويلي لإنجاز السكنات ، فإنها تعتبر كوسيلة فعالة لإعادة التوازنات المختلفة التي نتجت عن تمليك العديد من الأفراد للمساكن الفاخرة و الشاغرة في بعض الحالات ، و ذلك في مناطق مختلفة من الوطن لعدّة اعتبارات سياسية و اقتصادية و في غياب حصر شامل لطبيعة و نوعية هذه الممتلكات العقارية ، خاصة و أن خزينة الدولة تشكوا من تمويل دائم و منسجم يقف كحاجز أمام متطلبات التنمية الشاملة من جهة ، و أمام الحفاظ على الحظيرة السكنية المتواجدة من حيث الصيانة الدورية من جهة أخرى .
ـ و من هنا كان التفكير في الضرائب على أنواع السكنات المختلفة و على أساس عدد ملكيتها المكتسبة من قبل الفرد ، وسيلة من أجل الحد من الفروقات الاجتماعية أو الطبقية ، فقلما عاشت الجزائر ظاهرة الآلاف من المواطنين يعيشون أزمة سكن خانقة أعاقت مسار حياتهم بينما الأخيرين فيتمتعون بعدّة مساكن على حسابهم ، ومن هنا فإذا استغلت حصيلة الضرائب كمصدر تمويلي لإنجاز سكنات اجتماعية أو قدمت في إطار إعانات من قبل الصندوق الوطني للسكن لساهمت في إنجاز السكنات المدعمة ( التساهمية ) و بالتالي تجد الدولة نفسها تلبي جزءاً من الطلبات المتزايدة على السكنات و تقلل و لو بشكل لا يوصف بالمطلق من حدة أزمة السكن .
ثالثا: أخذ تجارب ( نماذج ) الدول في حل أزمة السكن .
ـ لقد قدمت بعض الدول المتقدمة و السائرة في طريق النمو مجهودات معتبرة بهدف إيجاد حلول للمشكلة السكنية من جهة ، و ضمان بعث النمو الإقتصادي من جهة أخرى ، و لعّل النظر في هذه التجارب يولي لنا نموذج يمكن أن تسلكه السلطات الجزائرية للحد من أزمة السكن ، خاصة إذا أخذت بعين الاعتبار تجارب الدول السائرة في طريق النمو ، أين يكون فيها مجال المقارنة ممكنا.
ـ و في هذا السياق ، سنقوم بعرض تجربة ثلاث دول نامية و هي : الشيلى ، ماليزيا ، و تايلاند ، على الرغم من محدودية إمكانياتها ، استطاعت أن تطوق أزمة السكن و تصل إلى نتائج جد إيجابية .(1)
1- تجربة الشيلى :
ـ تعتبر الشيلي من الدول التي أحرزت على تقدم كبير في مجال السكن ، و ذلك بتنظيم السكن الاجتماعي و كذا وضع نظام محكم لتمويل السكن بصفة عامة .
ففي 10 السنوات أي ما بين ( 1982 – 1992 ) تمكنت من إنتاج 100000 وحدة سكنية سنوياً ، هذا الرقم تعدى الاحتياج السنوي الذي قدر ب 80000 وحدة سكنية سنوياً ، و بذلك أصبحت بإمكانها تجديد السكنات القديمة و التقليل من العجز في السكن ، الذي قدر بمليون وحدة سكنية مع نهاية التسعينات ، و تجدر الإشارة هنا إلى أن النظام المالي الشيلى المكون من 13 مصرف تجاري خاص و مصرف واحد عمومي ، و حوالي 15 صندوق للتقاعد و 25 شركة تأمين .
ـ إن تمويل برامج الدعم الخاصة بالسكن في الشيلى تأتي من ميزانية الدولة و كذلك من اعتماد مالي يقدر ب200 مليون دولار أمريكي مقدم من طرف البنك العالمي في الفترة المشار إليها أعلاه ، و لكي يدعم نظام تمويل السكن و على الخصوص إدماج السكن الاجتماعي في السوق المالي و الحصول على الأموال اللاّزمة بما في ذلك تقليل تكاليف التمويل ، اتخذت الحكومة الشيلية بعض القرارات في سنة 1991من أجل إعطاء دعم مالي للمؤسسات المالية التي تقدم قروض سكنية و كذلك خلق ضمانات خاصة لها ، زيادة على وضع نظام جديد يعرف ب " القروض المدعمة سندياً " أو " Utrisation " الذي سمح لصناديق المعاشات و شركات التأمين استغلال أموالها بصفة مربحة .
2 – تجربة ماليزيا :
ـ تعتبر هي الأخرى من الدول التي نجحت في حل مشكل السكن في العشرية الأخيرة . يتكون النظام الماليزي من بنوك تجارية خاصة ( بنسبة %50 ) ، مؤسسات مالية ( بنسبة %25) ، و مؤسسات مالية متخصصة ( بنسبة %25) ، فالنظام المالي يتكون إذن في غالبيته من البنوك و المؤسسات المالية الخاصة . يمكن للمقترضين الحصول على %90 من قيمة السكن المراد امتلاكه و ذلك في حدود إمكانية الدفع الشهرية المتعلقة باسترداد المبلغ المقترض و المحدد ب %33 من الدخل الإجمالي . تراوحت أسعار الفائدة في المدة الأخيرة ما بين 9.8 و 9.9 سنوياً.
ـ لأن نجاح عملية السكن في ماليزيا ، وضعت الدولة ميكانيزمات خاصة لذلك منها :
• خلق مؤسسات إعادة التمويل الرهني : في سنة 1986 التي رسمت لها الأهداف التالية :
- إعادة تمويل البنوك و المؤسسات المالية .
- إصدار سندات في السوق المالية .
و بذلك أصبحت هذه المؤسسات تمول أكثر من % 25 من احتياجات المؤسسات المالية المتعلقة بالقروض السكنية ، فعلى سبيل المثال نذكر أنه خلال العشرية 1996-1986 قامت مؤسسة إعادة التمويل الرهني بإعادة تمويل ما قيمته 6.4مليار دولار أمريكي أو % 27.2 من الاحتياطات الوطنية .
• تدخل البنك المركزي : في تنظيم القروض السكنية و ذلك بتحديد حصص لكل بنك فيما يخص منح قروض سكنية بالإضافة إلى تحديد نسبة الفائدة و هامش الربح بالنسبة لكل متعامل في مجال الرهن العقاري ، و قد تبين أن مجمل الحصص المفروضة كانت تقدر ب 100000 سكن كحصة المحفظة العقارية للبنوك بينما الذي حصل هو أن هذا الرقم تجاوز إلى 125000 سكن ، السنة .
admin- المدير العام
- عدد المساهمات : 1183
نقاط : 8982
تاريخ التسجيل : 18/05/2009
العمر : 35
الموقع : stars28.yoo7.com
الاوسمة
مشرف: مشرف عام
مراقب: 500
المشرفون: 100 -
رد: السياسة السكنية في الجزائر
من طرف adnyl الجمعة أبريل 29, 2011 7:14 am
ما هى السياسة السكنية للقضاء على البيوت القصديرية
adnyl- عدد المساهمات : 4
نقاط : 5070
تاريخ التسجيل : 10/01/2011
مواضيع مماثلة» المسرح في الجزائر
» بداية المسرح في الجزائر
» الحملة الفرنسية العسكرية على الجزائر
» الحملة الفرنسية العسكرية علي الجزائر
» اخر أجهزة الHD في الجزائر ............ Forever
» بداية المسرح في الجزائر
» الحملة الفرنسية العسكرية على الجزائر
» الحملة الفرنسية العسكرية علي الجزائر
» اخر أجهزة الHD في الجزائر ............ Forever
منتديات نجوم مسيلة :: منتدى الهندسة المعمارية والعمران :: قسم الكتب ، البحوث ، المذكرات ، والمخططات GTU
صفحة 1 من اصل 1
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى